拒绝踩雷！在澳大利亚维州购买民用房的注意事项你都了解吗？

经常会有客户问我们，在墨尔本买房到底要注意什么，具体的程序又是怎么样的呢？我们今天就用我们的一位客户的买房经历来向大家介绍一下在墨尔本买房的具体流程和需要注意的事项。

例子

首先我们先来介绍一下我们的客户，小张夫妇（化名）。小张夫妇最近刚获得澳大利亚永久居民的签证，而且他们都有稳定的工作。小张和妻子商量了一下，决定在墨尔本购买一套房产用作自住。

钱够吗？

是否需要贷款？

我们会建议小张先联系贷款银行或者贷款经纪人(BROKER)，搞清楚自己大概能够获得多少贷款。一般银行会提供一份叫做 pre-approval 的文件，告诉小张能够获得贷款的大致金额，这样加上小张自己的存款，他们就应该知道自己可以购买的房产的价格范围是多少了。

了解了自己能够购买的房产的价格范围以后，小张就可以去网上找房了。如果说是用现金买房子的话，而您的现金又在海外的话，您要算好您需要多长时间才能把钱从海外转到澳洲，从而推算您至少需要多少时间来交割房产。

签约前务必让律师查看合约和32号文件

ONE

找到心仪的房产后，建议小张和妻子亲自到房产去看一看，感受一下是不是喜欢这套房产。同时，我们会建议小张向中介索取房产合约和卖家申明 (也称为32号文件)，并交给律师审阅以及查清楚合约的条款和房产产权问题。

为什么要让律师审阅房产合约？

不同的卖家律师制作的合约 (尤其特殊条款) 都不一样。几乎所有的房产合约都是由卖家律师起草的，合约的条款也肯定倾向于卖家。

我们律师主要看的是合约特殊条款是不是对买家和卖家相对公平。

对买家不公平的特殊条款例子

按理说房产交割日期之前该房产还是卖家的，房产交割以后才会是小张的。那么这个房产相应的费用，政府通知等，按照公平的原则，交割之前就应该由卖家负责，交割之后则由小张负责。

但是，有一些合约的特殊条款会说从合约日期 (不是交割日期) 开始，小张 (作为买家) 就要承担这些通知等的相关费用。

为什么要让律师审阅卖家申明文件？

律师主要看的是房产的一些相关信息，比如，卖家的产权是不是有任何纠纷？这个房产是不是有任何欠费(市政费，水费，或者物业费等)？产权上是不是对土地上重新建新房有什么限制等等。

让您的律师审阅合约和卖家申明可以在您签署合约之前，更好的了解这个房产并且提出修改意见。

注意

任何对于合约条款的修改，都必须在您签署合约之前。任何您和卖家，或者中介的口头协议，如果没有在合约里面写明，就很难有约束力。如果您没有让您的律师审阅合约和卖家申明，就直接签署了合约，那么如果之后发现任何问题，您几乎不可能要求卖家再次对合约进行修改，您也很难退出合约。

私卖还是拍卖呢？

TWO

在维州买房主要有两种形式，拍卖或者私人竞价。这两者主要的区别是：

私卖

买家可以提出购房合约受限于一些条件，比如说贷款条款，FIRB批文条款等等。

拍卖

房产合约都是无条件合约，也就是说小张没有任何理由退出合约。

假如小张看中的房产是私人竞价的形式出售。小张就可以向卖家要求此合约受限于贷款，完成建筑检验报告和虫害报告等。也就是说在一定的期限内（比如2周），如果小张的贷款被银行拒绝了，或这些报告表明房产有结构性的重大的缺陷的话，小张可以书面通知卖家退出合约。

房产交割准备

THREE

小张和卖家签署了合约以后，接下来就是贷款和房产交割的准备了。小张的贷款经纪人要在合约规定的时间内获得银行的“无条件贷款批文”，如果在合约规定的期限内不能获得贷款的话，小张要及时通知自己的律师并联系卖家律师申请把贷款期限延长。如果卖家拒绝延长贷款期限，而小张的贷款银行也无法保证小张的贷款一定会获批，那么小张要在合约规定的贷款期限内，书面通知卖家律师或者中介退出合约。

在合约规定的贷款期限内，小张顺利的获得了贷款银行的无条件贷款批文。接下来，我们律师就要为小张准备以下这些工作：

1. 完成小张夫妇的身份认证，要求小张夫妇签署授权协议

2. 帮助小张夫妇完成印花税评估（包括可能的减免）的相关工作

3. 向小张夫妇提供房产交割尾款的预估数额

4. 联系贷款银行准备交割事宜等。

交割所需尾款

FOUR

接下来重要的问题是：在交割的时候小张夫妇到底要支付多少钱？交割尾款主要有以下部分组成：

剩余的合约价格 (如果您交的是10%的定金，那么合约剩余价格就是合约价格的90%，以此类推)；

费用调整的价格 (市政费、水费、物业费等费用的调整)；

印花税（因为现在维州的房产都是电子交割，印花税必须在交割的时候一起支付);

房产的产权登记费 (在交割的时候一起支付);

PEXA 电子交割平台的费用；

律师的费用和杂费

以上的这些数额相加，扣除贷款的金额，就是小张夫妇需要准备的尾款金额。这笔尾款可以转到贷款银行指定的银行账户中，也可以转到我们律师行的信托账户，为交割做好准备。

交割前的验房

FIVE

在交割日期之前，小张夫妇要去进行交割前的最后验房。验房主要看看房产是不是和当时签署合约的时候是一致的。交割前的验房不要提前太早，一般在交割日期前2-3天验房。

真实案例

我们有一位客户在房产交割前2周就完成了验房，但是很不幸在这2周内房产被损坏，房产交割以后这些损坏就很难向卖家提出赔偿要求。

网上物业过户平台 – PEXA

SIX

小张夫妇的购房一切顺利，交割当天所有的房产交割工作都是通过一个叫PEXA的电子交割平台完成，尾款会通过PEXA支付给卖家，产权会通过PEXA完成登记到小张夫妇的名下，整个过程大概需要30-45分钟左右。因为小张夫妇有贷款，房产的产权证是由贷款银行代为保管的，直到小张夫妇还清贷款，房产的产权证才会返还给小张夫妇。到这里，小张夫妇的“购房之旅”算是顺利完成了。

海外人士在澳洲置业需知

SEVEN

海外人士需要获得FIRB批文，才能购买澳洲的民用住宅物业 (Residential Property)。请注意，我们这里谈的只是民用住宅物业，不涉及任何商业物业，工业物业等等。根据FIRB批文的种类不同，和购买限定价格的不同，海外人士可以购买不同的物业。但是这些物业必须符合FIRB批文的相关条件和要求。

海外人士获得澳洲的银行贷款的条件和限制会相对更多一点，我们建议您联系贷款经纪人进行查询。

海外人士需要支付额外印花税，海外人士支付的印花税分为两部分，第一部分是本地人应该支付的这套房产的印花税。第二部分我们称作为“海外人士额外印花税”，现在的金额是合约价格的8%。

海外人士拥有的房产要遵守FIRB的条件。比如说，澳洲的临时居民(TR)可以通过FIRB购买一套二手房只用作自住，那么海外人士就不能出租这套二手房。而且在海外人士离开澳洲以后，必须尽快出售这套二手房。

海外人士要按照FIRB的要求，每年向ATO(FIRB)申报自己的房产的状态。如果海外人士拥有的新房没有按照FIRB的要求出租或者自住超过183天(6个月)，海外人士需要每年支付空房费 (Annual Vacancy Fee)。

如果海外人士在维州的投资房的价值超过了规定的临界值(现在的临界值是$250,000，基金的话是$25,000)，从2020年开始，海外人士需要支付2%的海外人士额外土地税(land tax absentee owner surcharge)。按照我们以往的经验，土地税往往被海外人士所忽略。其实了解自己在维州的物业是否有土地税，方法很简单，您只要看一下您的房产每个财政年度第一份市政费账单上，当地政府对您的房产的估价是不是超过了临界值就可以知道。还有一点需要提醒您的是，如果您在维州拥有超过一套的投资房，这些房产的价值相加的总值超过临界值，您需要支付土地税。另一种方法，就是联系您的房产管理中介，让他们帮助您订一份土地税证书，看看是否有土地税产生。

结语

以上是在墨尔本买房的流程和需要注意的主要事项，希望对有在维州购房需求的您有所帮助。如果你在房产交易中遇到任何疑问，欢迎咨询我们，我们有经验丰富的律师可以在整个房产交易过程中帮助你，为你保驾护航。