Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产  – 天上真的会掉馅饼么？ 在房产拍卖如火如荼的今天，你是否有注意过市场上有这样一些特殊的拍卖：没有房屋图片，没有房屋介绍，没有看房时间，甚至没有法律规定的32号披露文件，整个广告简单到只有下面这张图： 这就是传说中的法庭强制拍卖Sheriff’s Auction。你或许听说过2010年曾经发生过的一场离奇的法庭拍卖，位于Braybrook的一处价值63万的房产被人以1000澳币的价格拍下，这场拍卖曾经引起了公众很大的关注，尤其是在关于法庭拍卖是否应该设置合理底价这件事情上。而这场拍卖的结果也由于价格极其不合理被前房主诉之法庭，最终被法庭宣布价格无效。尽管之后的法庭强制拍卖都被要求设置一个合理的底价，但比起普通拍卖的房产而言，法庭拍卖的房产价格还是要比市场正常价格低出许多，究其原因，是因为购买这类房产所伴随的风险非常大。本期文章我们将主要讨论法庭强制拍卖房产的法律风险。 1. 法庭强制拍卖是什么？ Sheriff’s Auction，顾名思义，是由治安官（Sheriff Officer）所负责进行的拍卖。在维州，治安官的主要职能就是对不遵守与债务相关的法庭命令的人采取行动。他们负责执行维州法院针对刑事和民事债务相关的搜查令和法庭判决。通常来说，如果当事人没有支付罚款或者没有支付民事纠纷判决中债务，治安官可以采取多种方式寻找当事人要求当事人执行判决，这些方式包括： 直接前往当事人的住宅或工作场所； 联合其他部门比如路局或警局对道路进行封锁并检查来往车辆； 使用车牌自动识别技术对当事人车辆进行定位； 如果当事人拒绝执行或者故意拖延，治安官就可以采取一系列行动来强制执行，这些权力包括： 锁定汽车车轮 移除车牌，注销车辆登记 扣押和出售资产 逮捕 我们文章中所涉及的就是治安官在某人未能支付法庭判决的债务时强制出售他的个人资产的权力。与普通的拍卖不同，法庭的强制拍卖由于其特殊性质导致房产本身可能存在各种不确定性。首先，你不可以对房产进行售前检查，这是因为治安官没有提前获得房产的所有权，也无法带领他人检查房屋。其次，你无法通过治安官获得32号披露文件，因为目前的土地转让法律Sale of Land Act 1962并不适用于法庭的强制拍卖，因此，该法律所规定的一些卖家的义务也不需要得到满足，但是，治安官会在拍卖前提供该房产贷款抵押或者政府欠费的基本信息。 2. 法庭强制拍卖中你买到的是什么？ 如果你在一场法庭强制拍卖中买到了一处房产，你究竟买到了什么呢？首先，在你支付了房款以后，你将获得一份由治安官提供的土地转移文件（Transfer of Land form），有了这份文件，你就可以进一步寻求注册为土地的所有人，但是这并不意味着拍卖成功你就自动获得了该房产的所有权。这种拍卖在某种程度上只是将该债务人在此处房产上的利益转移给了你，而其他人在该房产上的利益将不会随着你的拍卖成功而受影响。比如银行作为房屋抵押人的利益。 举个例子：某处房产被强制拍卖，目前房产因为有贷款而被抵押给银行，贷款欠款40万。当你以10万的价格购得了该房产，银行作为抵押人在该处房产中的利益仍然存在。 尽管在拍卖结束后原房主仍然有还贷款的义务，而且他的义务也不会因为你的拍卖成功而转移给你，但是，由于该房产中仍然存在银行的相关利益，一旦原房主停止还款，除非你愿意主动把前房主的贷款还清， 否则银行有权利对该房产进行抵押人的再次强制出售（Mortgagee Sale）。 除了抵押人的利益，房屋还可能有其他的相关利益方。比如，如果原房主有Council Rate的欠款，那Council也将成为利益方之一，有的相关利益方甚至无法在房契注册上被体现出来（unregistered interest），治安官通常会告知可能存在的利益方。但是，治安官不保证是否还有其他未被调查出来的利益方的存在。一旦你买到房产，就有可能面临更多未知的相关利益方对该房产的追索。比如原房主的前妻如果在该房产上有一定的利益关系，她是可以通过家庭法对该房产的部分利益进行要求，或者原房主曾经私下与其他人签订过债务协议而使用了该房产作为担保，债权人也可以通过合同法来对索取自己在该房产上的利益。 3. 法庭强制拍卖信息在哪里？ 想要参加法庭强制拍卖的朋友可以在下面的网址进行查询，网站信息会随时更新： 房产拍卖：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffrealestate 其他物品：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffauctions 结语 现在所有的法庭强制拍卖都改为在线进行，有兴趣参加拍卖的人需要提前注册。其次，请务必向律师寻求独立的法律建议，这一警示也在政府网站上有明确的提示，这是因为法庭拍卖前你没有办法检查房屋的内部情况，也不能获得相关的32号披露文件，因此，在拍卖前通过律师对该房产进行详细的调查尤其重要。尽管律师也不能保证会把该房产的所有相关利益方都调查清楚，但是至少可以调查出已经注册的相关利益方或者曾经与该房主有过债务方面法庭纠纷的利益方，这些都可以最大程度上帮你避免之后可能产生的问题。如果您有相关的法律咨询，欢迎随时联系富文律师，我们将为您提供专业的服务和建议。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师...Read More