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拍卖师出错,20万损失谁来承担?

拍卖师出错,20万损失谁来承担?

近日,一则房产中介在拍卖过程造成20万澳币损失乌龙的新闻让人大跌眼镜,由于拍卖师在处理竞价时的过失,导致了最终出售房屋的合同价与竞拍价有多达20万的出入,然而卖家却在没有仔细确认合同细节的情况下就在售房合同上签了字。那么在法律层面上,卖家的损失到底由谁来承担呢?我们这周就来探讨一下房屋拍卖过程中的责任义务

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案件回顾

家住墨尔本Cheltenham的Cate Daniels和Vince Paterno夫妇最近遇上了一件让他们极为头疼的事。这对夫妻打算趁着最近房市火爆把自己居住了多年的自住房卖个好价钱,于是找到了Hodges Mentone房产中介来负责他们房产的出售。在拍卖当天,现场人山人海,参与竞价的买家也很多。但是,在拍卖过程中却发生了一件极为诡异的事情。在竞价达到202万的时候,有买家加价2万,但是拍卖师竟然把2万说成了20万,然后又有买家在222万这个错误的价格上继续加价,以至于再后来的所有加价都是在220万这个错误的价格之后发生的。最后该房产破天荒的以224. 5万的价格被宣布成交。

该事件之所以诡异,是因为整个拍卖过程中,从拍卖师到出价的买家,再到现场的工作人员,居然没有一个人发现这个重大的错误。而在签订合同时,价格已经被修订为204.5万,根据Hodges Mentone后来所发布的声明,成交价格在双方签订合同时就已经被更正,而且在场的所有人包括买家、房东以及房东顾问都没有对此提出异议。Cate Daniels和Vince Paterno夫妇称,他们在签字时并没有意识到合同价格会和拍卖结果不同,所以没有仔细阅读合同,直到他们准备庆祝房产被高价成交之时,才发现最终的成交价格让他们大跌眼镜,因为这个数字比他们之前听到成交价足足少了20万。这对夫妇最终决定将该中介告上了法庭。

(新闻来源:https://9now.nine.com.au/a-current-affair/victorian-couple-claim-200000-auction-mistake/19e17be8-f0d3-4cce-a2aa-7b28c19c6af9)

很显然,中介在这件事情上难逃干系,但是,卖家也在最终的交易合同上白纸黑字的签字确认了,所以在法律的层面上,中介或卖家,谁应该来承担责任呢?

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损失如何界定?

在本案中,一个重要的问题是卖家的损失如何来界定。对卖家来说,他们肯定会向法院主张有20万的差价损失。然而由于拍卖的不确定性,法院可能并不会简单的将损失认定为20万。一般来说,在拍卖前卖家都会设定一个保留价格Reserve Price,即如果拍卖最终的竞价没有达到卖家的保留价格,卖家可以选择流拍或取消拍卖。在这个案子中卖家设定的保留价格194万已经达到,那么法院可能就会考虑说如果拍卖师没有出错,竞拍的最终价格是否可能到达224.5万。

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中介、拍卖师的义务

根据维州的法律要求,拍卖师必须在拍卖开始前公告房屋的信息,并在整个拍卖过程中控制好竞拍;而代理中介也不可以在代理过程中有任何误导的行为,不仅包括不能够提供错误或虚假的指引或声明,也包括不可以省略或隐藏重要信息。

本案中,中介在没有向卖家索要指示的情况下,擅自变动了合同的价格,也没有进一步跟卖家说明情况,这都给了卖家机会去向法院主张说中介在整个代理过程中有误导的行为。如果法院最后认定中介没有尽到其应尽的义务,那么中介就可能被要求在此交易中赔偿部分卖家的损失。

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合同是否无效?

之前的拍卖价格是否可以作为口头合同成立?

首先房屋买卖合同一般必须以书面形式为准,所以一般来说房屋出售的拍卖结果是不会被认定为口头合同的成立,而卖家一般也是有义务对最终的合同条款和价格进行确认。反过来说,如果双方没有签署出售房屋的合同,那买家将会难以根据拍卖结果而强制要求卖家出售房屋。而在本案中,卖家并没有仔细核对合同的价格就签订了合同,但是由于合同已经签订完毕了,那么买家一般就可以以合同为由要求卖家根据合同完成房产交割。

结语

房屋拍卖的现场往往鱼龙混杂,对于卖家来说,在拍卖结束后签订合同之前,一定要仔细的核对合同里的关键信息,以避免不必要的纠纷和麻烦;而对于买家来说,也需要在竞拍时确保拍卖师得到的竞价信息准确无误。如果您有任何房地产方面的法律需求,欢迎咨询我们经验丰富的律师

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