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July 2022
近年来,由于各种各样的原因,很多人都愿意在昆士兰州购买房产作为自住或者投资。不得不说,昆士兰州(尤其是布里斯班、黄金海岸)真的是个好地方,宜人的居住环境,可观的房产增值收益,以及未来的增值潜力,都让昆州成为了焦点。 近日,昆士兰州政府宣布了一个新的土地税政策,如果你考虑在昆士兰买房,或者你已经拥有了昆士兰的土地,并且你在其它州也拥有房产,土地的话,那么一定要跟着富文小助手好好了解一下昆士兰新的土地税政策哦! 当前土地税政策 目前,昆州个人(不包括缺席者absentees) 的土地税门槛是$600,000澳元,而公司、信托和缺席者的土地税门槛是$350,000澳元。大家也只需要为你在昆士兰州拥有的土地缴税。 也就是说,现行政策下昆州不会把在昆州以外的土地计入昆州的土地税进行计算。 另外,现行的土地税豁免(包括主要居住地方及主要生产地方)将维持不变。昆士兰州增加的税务负担也不会影响其他州和地区应缴纳的任何税款。但是这一政策会随着新土地税政策而完全改变。 科普小讲堂  >>>> 缺席者Absentees 简单来说,澳洲PR或者citizen不是absentees, 但是新西兰公民是absentees,除非他们通常居住在澳大利亚。 作为外国人,如果满足6月30日前离开澳大利亚,或者在6月30日之前的财政年度内离开澳大利亚总共超过6个月,将会被认定为absentees。 如果是absentees,则不能申请家庭或主要生产豁免。如果您的土地总应税价值超过 $350,000 澳元,您必须在移居海外之日起 1 个月内通过完成absentees/居民身份声明。 土地税新政策 从2023年6月30日起,当计算昆士兰土地税时,将使用澳大利亚土地总价值。这包括在昆士兰州的应税土地和相关州际土地。其中,“相关州际土地”包括位于另一个州或领地的根据州际估价法估价的土地,并且不是被排除的州际土地。 澳大利亚土地总价值将用于决定: 1)是否已超过免税门槛; 2)适用于昆士兰州土地价值比例的土地税税率。 相关问题解答 Q1: 如果我只拥有昆士兰的房产,我需要做什么吗?土地税如何计算呢? 如果你只拥有昆士兰的土地,那你不会受到这种变化的影响。你可以申请可用的豁免,如住宅(主要居住地)和主要生产豁免。这里,主要生产豁免包括政府用地、港务局用地、社团、俱乐部和协会用地。更加详细的信息将在2023年6月30日后提供。 举例说明:  2022年6月30日,小明仅在昆士兰州拥有价值$745,000澳元的土地。她的土地税是用个人税率计算的。 应课税土地价值: $745,000 土地税计算= $500 + (1cent × $145,000)= $500 + $1,450= $1,950 那么小明将会在2022-23财政年度收到$1,950澳元的评税通知书。 Q2: 如果我同时拥有昆士兰和其他州的土地,我需要做什么吗? 如果在昆士兰和其他州或地区拥有土地,从2023年6月30日起,你需要在以下两个日期中较早的日期前完成自己的州际土地声明: 1)收到土地税评税通知书申报的三十天内; 2)在2023年10月31日前。 请注意,不遵守通知义务将构成犯罪。 那么如何完成这个土地所有权声明呢? 你需要建立一个 QRO 在线帐户,并完成相应的申报,其中包括土地说明,价值和所有权的百分比。 Q3:如果我同时拥有昆士兰和其他州的土地,该怎么计算土地税呢? 根据新政,应税土地总额的计算方式为: 昆士兰的应税土地总额和其他州的土地的法定价值,其中其他州的“法定价值”是由该州或地区的估价立法决定。它不包括被排除在外的土地(excluded land)。 科普小讲堂  >>>>  Excluded land 专属土地/被排除在外的土地 对于昆士兰州的土地,根据土地的所有权和使用情况,你可能有资格获得土地免税。 如果你的州际土地符合某些资格要求,你可以申请将其价值排除在土地税计算之外。 大多数情况下,昆士兰州土地豁免的资格要求将适用于州际土地豁免,在某些情况下适用一般相同的要求。一些豁免仍将仅限于昆士兰州的土地。 在2023年6月30日之后,将提供更多关于专属土地/被排除在外的土地(excluded land)的情况和如何申请的信息。 土地税计算方式为:...
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最近客户Jerry拿着一张州税局SRO的通知来找我咨询,通知的大概意思是说税局要审查Jerry几年前购买的一个物业是不是有按照规定支付印花税(Stamp Duty)。Jerry非常惊讶,因为那一套物业他当时只是支付了定金,但在交割之前他由于个人原因把这个物业提名转给其他的买家了,所以事实上他根本就没有买得成那套物业。  那么问题来了,为什么Jerry会收到通知让他交印花税呢? 今天富文小助手带着客户咨询的问题来帮你们问问我们专业的富文律师!看看律师是怎么回应这个问题的~ 本质问题:提名还是转售? 其实Jerry这种案例就是在房屋过户中经常被人忽视的一个问题,就是提名(Nomination)和转售(SUBSALE)的区别 。 Jerry的这种情况其实不能算是真正的提名nomination,主要原因是因为在提名之前,客户Jerry在提名之前申请过一次规划许可(planning permit),因此税务局认为这个行为触动了Duties Act (2000)中的转售法条Sub-Sales provision,也就是同一块土地发生了两次交易,所以需要审查这个是否已经构成转售行为而需要支付印花税。 Duties Act规定如果符合以下条件就是转售并且需要支付印花税: 1) 卖方签订物业买卖合同将物业出售或转让给另一个人(第一购买者);#签订房屋买卖合同; 2) 第一个购买者以外的其他人(后续购买者)获得购买权(交割时将物业转让给后续购买者的权利);#提名转让给另外一个人 3) 在合同日期和转让日期之间有土地开发的事件;#提名前有土地开发事件 4) 卖方将物业转让给后续购买者。在这种情况下,印花税将会单独收取和计算,如下:#最后是第二购买者完成交割 按买卖合约的完税价格,犹如交割已由第一个购买者完成; 最终后续购买人取得购买权的后续交易的完税价格; 任何其他后续交易(如有)的完税价格(即在合同与最终后续交易之间发生的任何其他转让、提名、转让权更替)。 那到底什么是转售?转售又和提名(nomination)有什么区别呢? 提名(Nomination)指的是原买家提名另外一个人来取代原买家完成买卖合同,也就是卖家直接把物业出售给后续买家。 这种情况在我们处理过户案子的时候是一种非常常见的操作。 然而,如果在提名之前土地有发生过任何开发事件的话,那税务局能够根据Duties Act认定这宗土地买卖触动了转售法条,也就是说原买家先以买卖合约的价钱买入土地,然后再出售给后续买家。等于同一块土地产生了两次交易,导致原买家和后续买家也都需要支付印花税。 也就是说在区别转售和提名的时候,我们要去看在提名之前是否发生过任何开发事件。那什么是土地开发事件呢?我们举几个例子: -分割土地; -申请或获取或更改影响土地的规划许可; -申请或获取建筑许可; -以任何其他方式开发或改变土地,以提高其价值。   值得注意的是,如果您是以个人名义签署的物业买卖合同,并且在转让之前申请过规划许可(即使没有获得批准),以及在申请后转让给您和其他人的公司或是信托,那么就有可能会需要支付额外的印花税。 但有些情况是不会产生额外的印花税,比如: – 合同价格包括土地开发的价值,前提是第一个购买者在后续交易发生前的任何时间均未进行或参与土地开发; – 对同一事件重复收取印花税; ……       所以大家在买房的时候想改变主意时就千万要注意了,如果你在提名之前土地有发生过任何开发事件的话,你就有可能要支付额外印花税。开发事件常见的例子有比如分割土地,申请(包含更改)规划许可或者建筑许可,或者是任何可能提高土地价值的方式。重点是,即使你的申请没有获批,也会触发转售法条。   那么今天的法律知识小讲堂就先到这里啦,如果您还有任何关于房屋买卖的法律问题,欢迎扫一扫下方二维码,向我们的专业律师预约咨询哦!
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2022年以来,受到疫情,战争和洪水的各方面影响,供应链两端不平衡带来了劳动力成本的大幅度提高,维州的建筑成本的平均增幅达到了前所未有的6.8%。这就意味着,这个去年签署的建筑合约上面的报价,如果建筑商按照这个报价来完成建筑,那么建筑商肯定得亏钱。 所以建筑商只能把这个成本的增加想办法转移到消费者的身上,到底他们到底能不能这样做呢?这随便可以加钱的话,这个合约签来干嘛呢? 不同意的话,建筑商说自己会亏钱,自己作为消费者真的是两头难,感觉房子盖好遥遥无期啊! 今天富文小助手带大家了解了解最近在澳洲房地产开发业内热议的建筑合同里面的价格调整条款,给大家总结出两种普遍的情况供参考哦! 1 没有价格调整的条款 作为消费者,在同意任何的加价之前,我们需要确认在建筑合约中是否有清晰地列出可以允许价格调整的条款。 举个例子,在合约是一份固定价格合同,且没有任何的价格调整条款的情况下,客户其实是没有支付额外建筑费用的义务的。但是在一些情况下,客户可能会出于个人考量自愿为建筑商上涨的成本买单: 但是在一些情况下,例如,建筑商给出了能接受的加价范围,或者客户会因为无法交房受到更大的损失等情况,客户可能会出于个人考量,而自愿为建筑商上涨的成本买单。 如果建筑商不想履行这个固定价格的合约义务,而客户也坚决不同意加价,结果大家闹上法庭,不仅交房会变得遥遥无期,客户还容易面临巨大的经济损失。所以为了房子可以尽快落成,富文小助手建议还是双方心平气和地商讨一个大家都可以接受的方案。 2 有价格调整的条款  如果合约里面有这种价格调整的条款,那么建筑商就有可能因为建筑材料的上涨来加价。但是,在这种情况下,是不是建筑商就可以肆无忌惮地加价了呢?其实也不是。具体的加价范围还是要看合约的条款是怎么写的。 合同中比较常见的可调整条款主要可以分为两种:一种是主要成本项目(Prime Cost Items) ,另一种是预留金项目(Provisional Sum Items)。 主要成本项目是合同中包含的一些特殊装置,比如说电梯、游泳池等。当客户没有选择实际的项目之前,建筑商因为在快建好房子之前,无法提供准确的价格预算,所以他们会在合同里面提供一个对项目预算的大致评估,这个评估会提供一定的价格调整范围。 举例来说,如果在合同中的主要成本项目中包含了一台电梯,在合同里,建筑商一般会写明这台电梯需要支付的津贴(“Allowance”)。例如说是$60,000或者$70,000。但在这个津贴后面,一般会注明可调整幅度(”Margin“),幅度有可能是5%,10%,或者更多。 Margin意味着之后建筑商可能因为材料成本而对津贴进行调整的限制幅度。如果“Margin”那一栏写着10%,那么建筑商如果因为材料价格上涨问题给客户的泳池或者电梯上涨$6,000或者$7,000以内,都是合理范畴内的。 另一方面,预留金则是指在签订合同时,无法给出明确的价格时,对之后工作成本的合理估计,预留金项目的例子包括空调的供应和安装。 当然,如果建筑商想要向客户收取任何的额外的费用,建筑商必须向客户提供发票、收据以及其他文件的副本,以此来解释任何预留金或者主要成本项目中的成本。 富文小助手提醒大家,任何与加价有关的协议和邮件,都要仔细阅读和审查,或者是咨询律师的意见。 如果对建筑商的加价或者别的法律问题仍然有疑问,欢迎扫描下方的二维码联系富文律所的建筑法领域专业律师进行咨询哦!联系我们吧!         本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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