在澳洲聘请过律师的小伙伴应该都听说过信托账户这一机制，但很多小伙伴可能并不太了解信托账户具体是怎么运作的，信托账户这一机制的优点又在哪里呢。那么这周我们就来介绍一下信托账户机制。 01 Trust Account信托账户的运作模式 通常来说，在律师行的运营模式下，在客户确定要聘用律师行之后，律师行会要求客户先将部分或全部的预估律师费打入到律师行的信托账户中。而信托账户，顾名思义就是律师行作为受托人代表他人以信托方式持有资金的账户，所以这笔存在律师行信托账户中的资金并不是律师行的钱，只是律所根据法律要求代客户托管。而澳洲的法律对于律师行的收费模式以及运营有着非常严格的规定和监管，律师行一般在没有客户的许可或指示的情况下是不可以随意动用或挪用这笔钱。 在案件完成或律师行完成了一定的工作之后，律师行可以根据已经产生的律师费开出账单发票（ie. 律师行可以根据律师所花费的时间而确定产生的律师费的具体数额），列清所有的开支项目。在把账单发票发送给客户之后，律所才可以根据客户的指示（或根据法律规定的7个工作日之后，客户并未提出异议），把信托账户中的款项用于支付发票，移至律所自己的办公室账户Office Account。 如果最终的账单发票的金额大于客户之前在信托账户中预存的金额，那么客户就需要补缴这一差额即可。反之，如果信托账户里还有剩余的款项，那么律所就会根据客户的指示将钱返回给客户。 当然，信托账户也不仅仅只是用来存放律师费的，信托账户也可以分多种不同的类型和用途，例如信托账户可以存放根据法律要求或当事人约定的需要进行托管的款项，或是根据客户指示需要支付给第三方的费用等等，这些钱都是可以由信托账户的管理人进行托管的。 信托账户的这一运营模式不仅仅是律师行独有的，在其他的一些行业中也有运用，例如房产销售中介、 房产过户师等等。信托账户机制的广泛应用不单是法律规定的要求，同时也是行业多年总结下来的经验之举，那么我们接下来就来看一下，信托账户机制究竟可以带来什么样的好处。 02 Trust Account信托账户机制的优势 信托账户这一资金运行的模式，其主要的目的和优势就是可以更好地保障客户的权利。正如我们前面所说的，存在信托账户中的钱本质上还是客户的钱，信托账户管理人也是需要根据法律的规定替客户托管这笔资金，客户就不用担心资金被随意挪用的现象了。在这里我们举个例子，您就可以充分地了解到信托账户所带来的好处。 有在澳洲购买过房产的小伙伴们应该知道，在您和卖家签订了房屋买卖合同之后，您会需要根据合同的要求支付一定数额的定金，而您支付的这笔定金一般就是存在房产销售中介或卖家律师的信托账户中，暂时还是不属于卖家的。另外，如果是购买期房off the plan purchase的买家，支付的定金往往也是存放在开发商律师的信托账户中，开发商在建造房屋的过程中也是不可以使用这笔资金的，而期房的建造往往时间跨度长，如果开发商无法按照合同约定完成房屋的建造，买家可以根据合同的约定退出合同，而开发商律师则有义务将信托账户中买家支付的定金退还给买家，这样买家也不用担心开发商会拿着定金卷款而逃了。 试想一下，如果没有信托账户的存在，对于买家来说此类纠纷往往可能只能通过漫长的法院诉讼来进行维权，而法院诉讼的维权成本极高，不仅耗时还费钱，所以信托账户的机制可谓是极好地保障了当事人的权利。 03 Trust Account信托账户的监管 澳洲的法律对于信托账户的规定非常严格，也有着专门的监管部门对信托账户进行监管，例如在维州，律师行信托账户的监管部门是Victorian Legal Service Board Commissioner维州法律服务委员会，而房产中介和过户师的信托账户的监管部门则是Consumer Affairs Victoria维州消费者委员会。不论是律师行、房产中介还是过户师，如果有任何滥用信托账户的违规行为，其处罚都是非常严厉的。 那有些小伙伴可能会问，如果放在信托账户中的钱丢失了怎么办，还有没有办法要回来呢？那以律师行为例，Victorian Legal Service Board Commissioner维州法律服务委员会设有Fidelity Fund互保基金，如果由于律师行的任何不诚信或欺诈的行为而导致你存在律师行信托账户的资金的丢失，给您造成了损失，您就可以向Victorian Legal Service Board Commissioner维州法律服务委员会申请使用Fidelity Fund互保基金就您的损失进行索赔。 结语 信托账户机制无疑是为客户的资金提供了一把有力的保护伞，也为我们律师行的运营锦上添花。如果您有任何关于信托账户的疑问，或是有其他的法律问题，欢迎联系我们，我们有经验丰富的律师为您提供服务。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey...Read More

前言 近日墨尔本房产中介“抵制中国制造”事件引爆了热议。那么在澳洲，如果遇到了种族歧视，可以怎样维护好自己的权利呢？今天我们就带大家了解一下在澳洲什么算是歧视行为，以及遇到种族歧视时我们该怎么办。 01 什么是歧视？ 歧视一般指的是因为年龄、性别、种族或残疾等个人特点而遭到不公平的对待或区别对待的情况。在澳洲，法律禁止任何因为种族或者宗教等因素而歧视或者诋毁的行为。无论是在生活中还是在工作中，任何人都不应该因为自己的出生，长相又或者是自己的母语而受到不公平的对待。 例如，在工作中雇主要求所有员工在任何时候包括休息时间都要讲英语；或者是因为你的种族商家不提供相应服务；又或者是使用一些带有歧义的名字或绰号等。 其次，谈论别人的种族或宗教，并通过你的言论使其他人嘲笑或引起他人对这个特定种族的仇恨，这样的行为也可能会被认为是歧视。例如，在没有任何证据的情况下，发表某个种族或宗教团体涉及严重犯罪的言论；又或者鼓励他人对某一种族或宗教的人使用暴力，破坏他们的财产；使用传单、贴纸、海报、视频、演讲或出版物，网站、电子邮件或社交媒体，鼓励他人仇视某个种族或宗教团体，以及允许或帮助别人诋毁他人等。 澳大利亚有一套相对完善的法律保护大家不会因为种族或者宗教等个人特点而受到歧视。这些法律主要有： Racial Discrimination Act 1975 (Cth)联邦种族歧视法案1975； Victoria’s Equal Opportunity Act 2010 (Vic)维州公平机会法案2010；和 Victoria’s Racial and Religious Tolerance Act 2001 (Vic) 维州种族和宗教宽容法案2001。 02 直接和间接歧视 歧视可能是直接的也可能是间接的。直接的歧视比较容易辨别，比如说当一个人因为他的种族、出身或移民身份而受到比其他人更不利或更差的待遇。 举个例子，如果雇主认为有原住民在店里工作，就会失去顾客，从而拒绝雇用符合资格的原住民担任店员，而是雇用其他不同种族的人，这就是直接歧视。 间接歧视有时会比较难被发现，但是这一样也是法律所禁止的歧视行为。例如，雇主制定的条件、要求或做法看似对每个人都一视同仁，但实际上有些雇员可能会因为其自身的种族、信仰、出身或移民身份而处于不利地位，就有可能会被认为是间接歧视。 例如，如果一家公司规定员工在工作时不能戴帽子或其他头饰，那我们知道穆斯林是需要带头巾的，这就有可能构成了间接歧视，因为这可能对某些种族或民族背景的人产生了不公平的影响。 03 遇到歧视怎么办？ 如果你因为对方发布了不正当的言论，从而对对方进行辱骂或发表引发仇恨的言论，那么这样的行为本身可能也是违法的。这样做不仅不能解决问题而且还会激化矛盾。 所以当面对歧视时，首先要保持冷静，你可以先尝试与对方沟通，告知对方他的言论冒犯了你，你希望对方停止这种歧视性的言论。如果对方可以进行有效的沟通，你甚至可以问一下对方产生这种想法的原因是什么，从根本上改变别人的观点。 大部分的澳洲人是友善的，许多不恰当的言论可能是因为刻板印象或是信息不对等所产生的。其实每个人都有一些深入自己脑海的偏见，至于你是否会把这些偏见说出来，是否会考虑自己的这些偏见言论会伤害到身边的人，那就是个人感知的问题了。 当然改变一个人的想法是很难的，如果事件比较严重，例如最近的PwC事件，其人力资源部的两名高管在一次公司活动中嘲笑中国口音以及公司的高管打扮成“来自武汉的蝙蝠”。遇到这种情况直接曝光和投诉能更有效的解决问题。 一般情况下，当事人可以在事发后的12个月内通过以下链接向Victorian Equal Opportunity & Human Rights Commission维州公平机会和人权委员会或Australian Human Rights Commission澳大利亚人权委员会进行投诉。 Make a complaint https://humanrights.gov.au/complaints/make-complaint 向这两个政府机构提出投诉不需要任何费用，他们将调查整个事件并帮助解决相关投诉。...Read More

  现实生活中的鸠占鹊巢 ——房屋侵占者的反客为主 前言 最近，某社交软件上的一个帖子火爆华人圈。帖子在内容中提到，墨尔本的一个华人房主因为疫情滞留中国，而他在澳洲房屋因为没人居住和管理被人非法入侵。更离谱的是，非法入侵者不仅变卖了屋内所有值钱的物品，还对房屋私自进行了装修改造，甚者携家带口住在了里面。更为奇葩的是，非法入侵者还在房屋的窗户上贴出了告示，声称根据澳洲法律，他们有权占有该房产，还将依法追究闯入者的法律责任。此贴一出，澳洲华人群体中掀起了轩然大波。大家都很好奇，澳洲真的有如此奇葩的法律允许私自霸占他人的房屋么？ 事实上，澳洲还真的有相关的法律，就是所谓的Adverse Possession逆向侵占。但是，该法律的适用条件极为严苛，所以发帖中侵占者的情形可能也完全不适用于该法律。这周我们就来讨论一下Adverse Possession逆向侵占这一特别的法律规定。 Q1 什么叫逆向侵占？ 首先，逆向侵占是一个起源于普通法的概念，指的是非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后，可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。这条法律的背后逻辑很简单，就是鼓励不要浪费资源，即人们不能永远占有着一个权利而从来不去行驶它，这也符合衡平法的基本原则之一：即公平佐助警醒者，而非怠惰者 （Equity aids the vigilant, not the indolent）。目前澳洲各州的法律对于逆向侵占时限的要求各不相同，比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年，新州，昆州，塔州，西澳只需要12年，而北领地和首都地区则是完全禁止的。 Q2 逆向侵占如何实现？ 首先逆向侵占要求土地占有人对该土地的使用是真实，公开并且排他的；而且，法律还规定了这种侵占必须是持续进行的，不能是秘密占有或者通过强制手段实现。除此之外，法律上还额外的要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要的维护，包括修建围墙，维护花园，支付土地的相关费用等等。一旦以上条件满足并且持续超过法定时间，土地占有人就可以通过法庭摇身一变变成土地的合法主人 Q3 原业主如何避免房产被逆向侵占？ 对于原房主而言，他们可以在占有者逆向侵占的时间内随时通过驱逐，诉讼等方式结束占有者的逆向侵占。即使逆向侵占达到了法律规定的时间，原房主也可以通过法庭向占有者提起挑战，比如指出土地没有围栏，不能确定占有人试图将其他人排除在土地之外的必要意图；或者找到证据证明这种侵占曾出现过中断。 成功案例 尽管逆向侵占在法律上存在可能性，但是因为条件苛刻以及要求的时间很长，实际操作起来难度很大，因此成功的案例并不多。 最近比较出名的一个案子是2020年悉尼的一个房产开发商Mr Gertos通过逆向侵占成功获得了Ashbury一套房屋的所有权。该房产是Mr Gertos 1998年在拜访附近一个客人时偶然发现的。发现时，该房产的大门已经被拆下并放在了一边，室内又黑又臭，到处都在漏水，房间里面全是垃圾。据了解，该处房产在当年最后一任租客去世以后就完全空置，无人管理。 在发现该房产的第二天，Mr Gertos就聘请了工人对该房产进行了维护并更换了门锁，之后更是花了大笔资金对该房产进行了重新装修，然后成功将该房产出租。在之后的十多年里，Mr Gertos支付了所有的相关费用，包括市政费，土地税等等，并积极的对该房产进行了管理。2017年，Mr Gertos向法庭提出以逆向侵占的方式成为该土地的合法主人。尽管之后有业主的亲属试图向新州最高法院提起诉讼阻止Mr Gertos取得所有权，但诉讼最后终被法庭驳回，Mr Gertos也如愿成为了该房产的合法主人，并在2020年成功将该房产出售，获利超过百万澳币。 结语 逆向侵占是否公正的问题一直充满争议。在房产投资全球化的今天，这一问题变得更加常见。很多空置房产由于个人疏忽或者缺乏良好的管理，给了一些人有机可乘的机会。如果您在现实生活中遇到了房产被逆向侵占等相关问题或需要协助，请联系我们。我们专业的律师团队将为您排忧解难。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey Chow 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens...Read More

疫苗通行证在澳洲的可行性 及对民众有什么影响（上） 前言 为了让民众在抗击病毒并保护自己的同时享受着自由，许多国家像中国、俄罗斯、以色列、以及欧洲多个国家都在实行类似疫苗通行证的政策。疫苗通行证(Vaccine Passport) 是针对新冠疫情的一种政策制度，规定民众必须在接种疫苗之后，并需要出示相关证件证明自己已经接种疫苗，才能通往特定的场所或者出境等等。例如，以色列、法国、意大利、希腊等国家，许多公共场所需要民众出示相应的接种疫苗证明才可出入，其中就包括了餐厅、健身房、电影院、酒吧、游泳池、酒店等等。欧盟也推出了疫苗护照政策，持疫苗护照的公民可以在欧盟成员国之间自由走动而且无需隔离。而中国居民要出国则必须出示“疫苗护照”，这个疫苗护照通常是以二维码来显示的。 根据澳洲墨尔本大学的调查数据显示，疫苗通行证这个政策的民众支持率为中等偏下。其中，澳洲和西班牙的民众支持率为46%，英国是51%，台湾是47%，日本是22%。虽然有人认为接种疫苗而持有疫苗通行证会是一个能抑制疫情的有效方法但是不接种疫苗的人担心疫苗的效果及潜在的健康风险。因此本周我们来探讨一下此政策在澳洲的可行性以及可能给民众带来的影响。 01 澳洲会否实行疫苗通行证？ 目前，澳洲还没有实行疫苗通行证。从2021年5月3日开始，维州政府强制要求检疫人员（包括在机场和酒店之间运送人员的工作人员）必须接种疫苗。在该日期之后加入的任何工作人员得至少接种第一剂疫苗否则不能上班。 此外在2021 年 6 月 28 日根据澳大利亚健康保护主要委员会 (AHPPC) 的专家医疗建议，并获得全国内阁 (National Cabinet)同意强制要求老年护理人员 (residential aged care workers)需在2021年9月17日前接种疫苗才可以继续上岗工作。 最近，维多利亚政府也强制要求建筑工人必须在9月23日之前接种第一剂新冠病毒疫苗。只有一些因为医疗原因不能接收疫苗或已经持有疫苗预约证明的人可以例外，这个政策与之前推出的强制要求老年护理人员接种疫苗的政策相符。 虽然除此之外暂时还没有其他的强制性疫苗制度，但不排除澳洲政府会在未来推出更严格的制度来提升疫苗接种率的可能，其中可能包括限制未接种疫苗人士出入特定的公共场所，以及疫苗接种率达到80%以上才实施解封等政策（根据ABC新闻报道）。 02 没有接种疫苗将带来的限制是什么？ 对于有强制性接种疫苗规定的特定行业的人员来说，如果拒绝接种疫苗，可能面临的是将被合理解雇或取消工作资格。而关于公共场所或出入境的限制，拒绝接种的人群可能将会牺牲出入这些场所的自由，或者将不能跨国旅行。 03 如果我在接种后出现健康问题或死亡， 何人应负责赔偿？ 澳洲政府在今年7月有推出针对“受疫苗接种影响的人士”以及“保障医护人员”的新冠疫苗赔偿计划 (COVID-19 Indemnity Scheme)，对接种疫苗后出现严重副作用而导致身体伤害以及经济损失的人群可以向 “澳大利亚药监局 (TGA) ”申请赔偿的，不过需要注意的是这种赔偿只限定于你是注射了TGA批准过的 COVID-19 疫苗，而且疫苗是由TGA认可的的执业卫生专业人员注射的。 结语 如果您想了解更多澳洲疫苗政策的相关信息，或是有任何其他的法律问题，欢迎来联系我们。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey Chow...Read More

疫苗通行证在澳洲的可行性 及对民众有什么影响（下） 上周我们探讨了疫苗通行证政策以及该政策在澳洲的可行性，而随着近期维州和新州的新冠确诊病例数量的日益攀升，疫苗通行证政策可能也将是未来澳洲解封过程中的必经之路。本周我们就继续来探讨疫苗通行证政策可能给民众带来怎样的影响，以及除了政府之外，雇主及商家是否也可以向员工或者客户提出接种疫苗的要求呢。 Q1 如果我没有疫苗通行证， 到时我会受到怎样的影响？ 如果政府实施了疫苗通行证政策，而您因特殊原因而无法接种疫苗，是否就一定会受到限制，这将取决于政府的具体政策。一般来说，为了满足制度的合理及合法性，这些强制性的政策一般都会制定某些例外，豁免某些特定人群不用接种疫苗，比如疫苗副作用高风险的人士，及因个人病情而无法接种的人群。 Q2 政府、雇主、及商家是否有权 对我作出以上限制？ No. 01 政府 在回答这个问题之前我们需要先来了解一下澳洲的相关法律。首先，因为新冠病毒的传播，澳洲在2020年3月18日依据联邦生物安全法第475条宣布进入生物安全紧急状态。根据联邦生物安全法第477条，澳洲卫生部长有权在进入生物安全紧急状态后制定相关方案以预防或控制疫情。在推出方案前卫生部长必须确信这些方案是有必要的、有效的，并且可以在合理的范围下执行。照目前看来，针对疫情所制定的封城、隔离、注射疫苗等制度都是合法的。然而，因为还无法确定澳洲疫苗通行证政策具体将如何制定，是否合理、是否有必要等，因此目前要判断它的合法性还言之过早。 No. 02 雇主 而雇主是否可以要求员工接种COVID-19疫苗呢？现阶段并没有明确的答案，这一切讲取决于当下的具体情况。如果你因为没有注射疫苗而被雇主解雇，针对这个解雇是否合法合理，法庭可能会考虑以下三个因素： # 第一 在被解雇的时候是否有特定的法律要求员工接种疫苗，如果雇主的行为是当时法律要求的，那这个肯定就是合法的； # 第二 我们要看看是否有其他协议或者雇佣合同规定员工要接种疫苗，新冠疫情也有一段时间了，现在很多雇主可能已经在雇佣合同里面规定了员工要接种疫苗，那么如果是根据合同条款来解雇的，那也是合法的； # 第三 若无相关的法律或雇佣合约要求员工接种疫苗，那么就是要看这个强制接种疫苗的要求是否在当时来说是合理的，这个要具体案例具体分析，没有一个确定的答案。举个例子，如果员工的工作环境让员工有很大的机会能感染新冠病毒，那这个强制的要求就是合理的，那么因为员工拒绝接种，雇主做出解雇的决定就很大可能是合法的。 在Glover v Ozcare [2021] FWC 231一案中，公平工作委员会（FWC）表示私人公司对高风险可能会感染流感的工作人员的强制接种疫苗要求属于合理指示。  No. 03 商家 最近有一个相对受争议的问题，即餐馆和商店能否要求顾客和访客在进入前接种过疫苗。目前维州政府的规定是：商品和服务提供者在考虑是否要求顾客打疫苗时需考虑以下四点因素： 第一，店家要考虑到提供的商品或服务的类型，以及服务的主要群体，和这些服务对象如果感染了 COVID-19之后出现严重症状的风险会不会很高（例如，如果你的生意是有 很多60 岁以上的人会去的护理服务场所等等，那么强制打疫苗之后才能进入就是相对来说比较有必要了）； 第二，店家需要考虑店铺的空间大小和相关的传播风险，店铺很小或者顾客和顾客之间的距离很难控制的话，这个也是风险比较大的； 第三, 店家需要考虑是否可以采取其他的措施来保护进入该地点的员工和任何顾客； 最后，店家需要考虑当时的社区传播率。 店家需要在综合考虑以上的所有因素后，再决定是否要求顾客在进店之前接种过疫苗。 结语 不同的疫苗通行证措施在未来推出后，是否会受到法律的挑战，又是否合法，这个需要根据制度的具体条例来进行判断。在澳洲这个自由的国度，作为居民，我们有权利从法律的角度来挑战这些限制，但前提是必须有合理的法律依据。如果您想了解更多澳洲疫苗政策的相关信息，或是有任何其他的法律问题，欢迎来联系我们。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队...Read More

本期热点 符合条件的小型商业房东可以通过以下链接申请获得最高6000澳币的补助。如果房东面临严重经济困境，可以申请获得最高10,000澳币的补助。 https://business.vic.gov.au/grants-and-programs/commercial-landlord-hardship-fund-3 该补助的申请于2021年9月13日开始，将于2022年1月15日晚上11:59结束，或直至该补助基金的资金被用尽。 01 小型房东需要满足以下条件才可以申请该补助： 1 是该申请中商业物业的房东； 2 已与租客达成协议在2021年7月28日至2022年1月15期间给予租客相应的租金减免； 3 所拥有的物业总价值低于300万澳元 (包括商业物业和住宅投资房）,该价值的计算不包括主要居住地。如果物业是以信托方式持有，信托所持有的物业总价值需低于300万澳元； 4 是澳大利亚公民、居民（不需要持有澳洲永居PR签证)或是于澳大利亚注册的实体； 5 租金占其2019年7月1日至2020年6月30日总收入的50%以上； 6 获得租客的书面确认，同意房东把租客生意的信息和联系方式提供给政府部门。 02 申请严重困难补助的房东除了需要满足上述条件还需要提供更多的证据: 1 证明该物业地点以及价值的相关政府账单，例如土地税缴费通知单； 2 租约文件； 3 与租客达成的租金减免协议； 4 证明身份的文件，例如护照； 5 需要提交一份由会计师根据官网给出的模板所写的确认信。证明其在2019年7月1日至2020年6月30日租金收入占至少70%，以及证明房东不是自用业主（owner occupier）或和租客有任何关联。 注意 补助的金额将等于房东与租客达成的租金减免协议中被免除部分的金额。但是房东最高只能获得6,000澳币的补助，除非房东面临严重经济困境，那么房东最高可以获得10,000澳币的补助。 例如 在2021年7月28日至2022年1月15日期间，房东根据与租客达成的租金减免协议，给予了租客$4,125的租金免除，那么该房东就可以申请获得$4,125的补助。但是如果房东一共给予了租客$7,000的租金免除，该房东只能获得最高$6,000的补助，除非该房东申请严重经济困境补助。 该补助只可以被用于抵消给予租客的相应租金免除，并只能支付给澳大利亚的银行账户。 请注意，房东在递交申请时提供的信息将被其他政府机构（例如税务局）进行核实。在获批后的七年内，维多利亚州政府或其代表可能会对房东进行审计，并要求房东提供其面临经济困难的相应证明。如果发现房东在申请时提供任何虚假或有误导性的资料将会被要求偿还所有已获得的补助金。 结语 如果您对上述补助基金或租金减免有任何问题或需要协助，请联系我们。我们专业的律师团队将为您排忧解难。   *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian...Read More

前言 现如今，人工智能(AI)技术已经在许多行业领域中得到了广泛的应用，例如智能家居产业、物流行业、医疗行业等等。而在法律领域中，大部分律师行业的工作还是由律师本人亲历亲为。那么随着时代的发展，人工智能是否可能融入到律师行业中，从而代替律师的工作，受益于消费者呢？这周让我们和各行各业的领英，一起来探讨下人工智能取代律师的可行性。 一、人工智能对律师行业的影响 人工智能的发展对于律师行业而言是带来挑战的，目前已经有一些开发者制造出法律人工智能并投入到市场使用中，其中比较有名的有IBM个人智能律师ROSS、机器人律师DoNotPay、中国的“法狗狗”计算机系统等等。在这些现有的人工智能法律系统中，有些能够为客户草拟简单的法律文书，有些可以为客户预测案件的判决结果、预估诉讼案件的证据采信率等等。不过，由于技术运用的局限性，这些现有的法律人工智能尚未达到可以完全取代律师工作的地步。   从另一个角度来看，现有的人工智能虽无法完全取代律师，但是在某些层面上AI已经可以成为一位良好的‘律师助理’。AI可以在一些较为机械化的法律工作中更快速高效地帮助律师完成工作，例如法律检索或者文书草拟等等，这可以极大地提升律师的工作效率、提高工作准确率。 二、法律人工智能在未来的发展 随着科技发展的日益成熟，人工智能一定会被更加广泛地应用到各类法律服务中。法律是人工智能是否可以完全取代律师的工作，这个问题或许会取决于人工智能是否可以在真正意义上模拟人的思维能力。 房地产中介BARRY PLANT 的合伙人 ALAN ZHANG 向我们表示，“人工智能可能无法考虑到没有发生过的事件或者说没有被输入过的数据，他们只能建立在现有数据模型上进行推算，所以对于人工智能是否能够在法律建议上给出最佳方案持保留意见”。 如果只是通过对大量数据和案件的分析而缺乏对个体案件的充分发散性思考，AI或许只能给出一个笼统的“答案”，而无法对案件进行‘个性化定制’，给出足够清晰的法律建议。 律师行REED SMITH RICHARDS BUTLER的合伙人 MICHAEL SINN 也向我们表示，“未来类似于草拟合同的工作可能会由法律人工智能取代，但是有一些法律领域中律师的工作不是那么容易被取代，一些与语言或思考相关的法律问题，如果要取代，也可能需要很长时间”。 如果在未来人工智能可以真正意义上模拟人的思维能力，法律人工智能所产生的这套自动化系统可能会在一些法律领域中替代律师的工作，它可以在充分利用各项数据的基础上，进行调查取证、尽职调查、合同分析、合规审查等。甚至是律师收集整理材料的工作、案件的代理工作、出席庭审的工作等，也将可能由人工智能基于丰富的数据收集分析系统来完成。或许在不久的将来，法律人工智能可能会取代律师去独立做一些较为简单的或者是偏文书类的法律工作，或者说一些简单的法律咨询将完全由人工智能在线解答，这不仅可以降低客户的律师费成本也可以让客户随时随地可以获取法律服务。 三、人工智能的法律问题 如果客户选择由法律人工智能来代替律师的工作，人工智能本身所带来的法律问题也是值得思考的。律师行业往往都具有很强的专业性和职业操守标准。如果法律人工智能取代了律师的工作，法律人工智能是否可以同样遵守律师的执业操守来为客户服务将会是未来需要解决的问题。 例如，法律要求律师对于客户的信息具有保密义务，并要求律师不可以在有利益冲突的情况下代理客户。而法律人工智能在工作时往往需要对大量的信息进行收集和整理，这其中可能包括来自于不同当事人的个人信息。如果没有适当的监管，这些个人信息有可能会被盗取并泄露。再者，法律人工智能如果在法律服务中出现纰漏或是过错，过错责任应当由谁来承担或是如何承担也将会是一个值得探讨的问题。 四、相比人工智能，律师的优势在哪？ 虽然在未来，律师行业可能会受到法律人工智能所带来的冲击，但是对比人和机器，律师在法律服务中也会有其独特的优势。一名好的律师不仅可以在法律纠纷中帮助到客户，还可以使得客户有更好的服务体验度，并得到情感上的慰藉，换句话说人类的情感是机器无法代替的。 会计事务所 RJ PLUS 的 合伙人 RAVEN LU 向我们表示： “法律文书包含的都是生硬的法律条文和案例，当某一个案件是需要律师给予客户一定的温度感，那么法律人工智能就可能不能取代律师了。” 房地产开发 NEWLAND INVESTMENT 的执行董事 PAICE ZHAO 也向我们表示： “AI可以成为律师的辅助工具和得力助手，但是AI不太可能完全取代人类律师。因为律师服务的对象是人，律师提供的法律服务不仅仅是商品。” 人力资源公司MOUNTLEAP HR SOLUTIONS 的 合伙人STEVEN LIU 则向我们表示： “就目前的AI发展来看，所有机械化、固定化输出、法律规章制度解答的律师，也就是检索型律师，一定会被取代。因为AI技术的应用，可以让人更快、更准确、成本更低的得到答案。但我们更多时候对律师的依赖并非是单纯法律法规条例上的。案件的复杂性，以及人性的复杂性，造成了我们对律师更多的包含了情感、心理层面的需求。同时目前AI的发展还并不能很好的运用创造性思维，而这才是一个好律师的标准之一。AI是一种工具，就像我们用计算机代替手工记录一样，如何用好AI也许是更需要我们法律从业人员思考的问题。” 著名律师马贺安向我们表示： “有些简单的业务或者可以做成程序化的业务，比如房产过户，AI有可能可以取代律师，但是多数的律师，AI是无法取代的。法律不只是背诵法条，法律更多的是一门思辨的哲学，是对抗的过程中的逻辑思辨，立法者可能不知道自己写的法律有这么多解法，这个是通过对抗才能体现的。情理也是很难被AI取代的，案件都是人的问题，所以做为律师，你需要懂人情世故，才能解决好人的问题。” 对于未来想深耕法律行业的律师，我们也可以得到一定的启发，什么样的律师不容易被人工智能取代呢？在我们做案子的过程中，我们发现案子的结果和客户体验感其实是具有同等重要性的，所以如果想要在法律这个行业能脱颖而出，保持一定的竞争力，那律师本身是需要持续增加个人的沟通能力和同理心，才不会轻易被冷冰冰的AI技术所取代。律师不能改变事实，不能保证案子的结果，却可以控制客户的体验感，这个是机器无法做到的。 结语 笔者认为，就目前的科技发展而言，谈人工智能完全取代律师的工作可能为时尚早。不过可以预见的是随着法律人工智能技术的发展，AI可以更好的帮助律师来为客户服务，并极大地提高律师的工作效率和降低办案成本。毕竟法律服务不仅仅是文书工作，一个有‘温度感’的律师一定会为您提供更加优质贴心的法律服务。Fumens...Read More

澳洲维多利亚州关于商业租约租金减免的条例已于今天（2021年8月24日）终于出台，我们在本文将为大家大致介绍申请租金减免的要求。该政策的有效时间为2021年7月28日至2022年1月15日。首先，商业租约需要在2021年7月28日是合法有效的，如果在7月28日后发生续租，租约变更或租期延长只要基本条款大致相同将同样被视为有效。    其次，租客必须符合相应条件，其中包括： 1. 租客不得是上市公司或从事农业，养殖业等业务；2. 租客的年营业额没有超过5千万澳元；3. 营业额必须下降至少30%，等等。对比营业额下降比例的时间段将由生意开始经营的具体时间决定。打个比方，一个生意在2019年4月1日之前就已经开始经营，租客可以从2021年4月1日至2021年9月30日之间任选连续的3个月（例如3月4月和5月），并与2019年同月份进行对比。如果是2019年4月1日后开始经营的生意则会有其他的对比方式。请注意，租金减免的申请必须以书面形式提交，申请中租客需要写明：    1. 租客是符合条件的租客；2. 租客的营业额必须下降至少30%；以及3. 租客也可以列出一些希望房东考虑的，可以影响减免租金的其他因素。在递交申请的14天内，租客需要提供证据来支持申请。并且还需额外提供一份法定声明（statutory declaration）来证明所有提供的证据都是真实的。如果租客没有在14天内提供证据，申请将失效。租客有3次申请的机会。如果申请失效超过3次，将无法再次申请租金减免。在收到租客提供证据后的14天内，房东必须以书面形式给予租客相应的租金减免提议（offer），且必须： 1. 至少与租客营业额下降的比例成正比，例如下降30%则必须提供30%的减租，其中至少15%为免除，剩余部分为延期；2. 考虑租客提出的希望房东考虑的 “其他因素”。请注意，如果租客在2021年9月30日或之前提出申请（并提供证据），租金减免期将是2021年7月28日至2022年1月15日。但是，如果租客在2021年9月30日之后才提出申请并提供证据，租金减免期将从租客提出申请之日起至2022年1月15日。因此，如果租客在10月1日提出申请并提供证据，该租客将失去超过9周的相应租金减免。其次，如果任何租金需被延期支付，延期部分将需要在未来两年或租约剩余期限（以较多者为准）以等额分期付款的方式支付，且开始支付的时间不得早于2022年1月15日。此外，房东必须向租客提供相应的租期延长。例如，如果3个月的租金被延期支付，则房东需要提出将租约期限延长3个月。请注意，租客没有义务接受该延期，双方可以就租约延长的时间进行商议。请注意，在房东给予租客符合最低要求的租金减免提议（offer）后，如果租客不满意房东给予的租金减免，租客必须在14天内将该异议递交给VSBC（小型商业委员会），否则在14天后将被自动视为同意。具体事宜请咨询律师。 如有其他疑问，请发邮件至富文律师行: [email protected] 本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行Read More

前言 相信大家都或多或少的通过电视剧或其他影视作品了解过 “法医学”，法医证据一般都是影视作品中侦破案件的关键，但法医证据真的那么神奇那么重要吗？其实，一度被认为非常可靠的法医学领域，也可能使用着不可靠或未经验证的技术，而且不同的从业者之间，对于证据的鉴定也大为不同。 今天和大家介绍一个澳洲法医学界的名案: 张伯伦案（the Chamberlain case），该案件是澳洲最出名的刑事案件之一。其一波三折的发展使该事件在最后被翻拍成了电影（由梅姨（Meryl Streep）主演的电影《暗夜哭声》）。电影中的一句“the dingo ate my baby”也成了当时广为流传的一句话。   从终身监禁到无罪释放，一切都取决于法医的证据。 事件背景 1980年8月，张伯伦一家从昆士兰北部出发，去往北领地著名的乌鲁鲁岩（红石头）露营。在8月17日的夜晚，母亲Linda发现自己仅9周大的女儿从帐篷消失了。 张伯伦夫妇立刻报了警，母亲Linda告诉警方一只野狗叼走了我的孩子。警方与周围的游客和当地居民一起展开了搜寻。但随着时间一天天过去，大家的心里都清楚，孩子基本没有了生还的可能性。 一周后，在距离营地不远处，找到了沾血的婴儿连体裤，被撕成碎片的尿布和袜子。值得一提的是，连体裤的领口有大量血迹，左侧袖子有大量破损。但并没有发现尸体和孩子的白色针织外衣。 一审判决 然而对于失去了孩子的张伯伦夫妇而言，他们的噩梦才刚刚开始。 尽管最初调查结果认定是野狗叼走了孩子。但在澳洲民众眼中，婴儿被野狗叼走是一件十分荒诞的事。无论是澳洲的媒体还是群众都对张伯伦夫妇充满了怀疑和指责。大多数人都认为孩子的死亡不是意外，而是夫妇二人的蓄意谋杀。 法医Dr Brown不满调查结果。带着证物找到了法医专家Professor Cameron。在庭审中Dr Brown的法医团队指出他们曾经做过一系列实验证明野狗吃肉时对外包物所造成的咬痕与婴儿连体裤上的不同，连体裤上痕迹更像是人为利器所致。并且在连体裤上并没有发现野狗的唾液残留。 其次，本次庭审中最重要的证据来自张伯伦夫妇去旅游时驾驶的黄色小汽车。检测结果显示，车内有多处血迹，前座、脚垫、座椅、相机包的拉链上以及在司机的脚刹处发现喷射状的血迹。依靠法医证据检方认为Linda在车内杀死她的女儿，然后与丈夫处理了尸体。 在1982年9月29日，陪审团判决Linda有罪，判处终身监禁。入狱后Linda多次上诉均被拒绝。 惊人反转 此案在1986年1月底又出现了惊人的反转。乌鲁鲁警方在搜查另一起事件时居然在一个野狗窝里发现了那件唯一丢失的白色婴儿针织外衣。针织外衣上发现了野狗的唾液以及数根犬类的毛发。 随着新证据浮出水面，1986年5月，由法官Trevor Morling所领导的皇家调查委员会（Royal Commission）开始调查取证。于1987年5月22日，由法官Trevor Morling发表了一份分析报告。最终结果显示当时的法医证据存在严重缺陷，经过检测车内并没有发现Linda女儿的血迹！甚至一些所谓的 “血迹” 只是一些奶昔或饮料的残留物而已。最终于1988年9月15日，北领地撤销了对夫妇二人的所有判决。并在1992年支付了Linda 130万的赔偿金。 法医证据 法医证据真的如我们所想的那么靠谱吗？在许多电视剧中法医证据都起到了一锤定音的效果，但现实其实大相径庭。 约翰·J·伦蒂尼（John J. Lentini）曾在《火灾调查的科学流程》（Scientific Protocols for Fire Investigation）中写道: 火灾调查领域其实并没有那么靠谱。约翰总共参加过2000多次火灾调查，其中有一次，他向身边的年轻调查员问：“旁边那块焚烧的痕迹说明了什么？”   正确的答案应该是“什么都说明不了”。但很多时候，调查人员会发现并不存在的规律，他们认为某些痕迹表示火曾经烧得“较快”或“较慢”，其实只要一张长椅或一张床烧到某个温度后，就说不清起火的原因了。许多所谓的‘科学’分析都充斥着主观的分析与观点。 英国伦敦大学学院JDI法医中心的艾提尔·德罗尔（Itiel Dror）和同事在2011年的《科学与司法》（Science and Justice）杂志上曾写道：“我们要求17名北美的DNA专家对一起已经判决的刑事案件做数据分析，结果他们得出的结论不尽相同。” 一项美国的调查显示，在225起误判的案件中52%的案件存在不可靠的法医证据。许多无辜的人因为这些法医证据含冤入狱。维多利亚上诉法院院长（President of the Victorian...Read More

公司强制员工打疫苗合法吗？ 迪士尼、谷歌、Facebook 和 Netflix 等大公司都将疫苗接种作为员工返回美国办事处的一项要求。最近，SPC 加入了他们的行列，成为第一家需要员工强制接种疫苗的澳大利亚公司。SPC 是一家食品制造商，以 Ardmona、Goulburn Valley 等品牌而闻名。 该公司在一份声明中表示，其高级领导团队和董事会“认识到 COVID-19 Delta 变种对企业和更广泛的澳大利亚社区构成的重大威胁”。   “完全接种疫苗的职场将确保 SPC 能够继续提供基本服务，同时帮助澳大利亚恢复开放经济……” 本周我们将讨论像公司是否有权要求员工接种 COVID-19 疫苗，这种强制的行为是防疫必须的吗？还是对法治的违背呢？ No. 01 公司是否有权要求员工接种 COVID-19 疫苗? Mandatory Industries （强制类行业） 虽然澳大利亚政府的政策是接种疫苗是自愿的，但像那些来自高风险工作场所或行业的人，州政府可能会发布公共卫生命令，要求工人接种疫苗。 在维多利亚州，法律要求检疫人员、老年护理人员、卫生保健人员接受 COVID-19 疫苗接种。 Others 在 Glover v Ozcare [2021] FWC 231 一案中，一名64岁的老年护理中心护理人员辩称，她因过敏而无法接种疫苗。因此，她被告知因为她未接种流感疫苗所以不得返回工作岗位。公平工作委员会的结论是，解雇 Glover 女士并不是无理解雇，因为 Ozcare 有合法合理的依据要求所有需要接待客户的员工接种疫苗。在高风险环境的地方像老年护理中心的老人，他们特别容易感染流感，因此FWC 发现这是向员工发出的合理指示。 Fair Work Commission commented that: “…each circumstance of...Read More