律师解读：在Google上被留虚假差评怎么办？ 在这网络发达的时代，精明的消费者一般会在消费前到Google或其他评论网查询商家的服务评分。如果商家能够获得客户的五星好评也意味着该商家的服务是有用心在经营的，因此网络好评也会直接给商家带来新的客源。 另一方面，在人人都匿名留言评论的时代下，往往商家会遭受到无理的网络恶评甚至有些是恶意中伤的行为，而导致商家网络评分下降，那么作为生意经营者的您，到底能够如何使用法律来为自己平反呢？‍ 维州本土案例 一位依靠网络好评吸引客户的牙医, Matthew Kabbabe, 他在去年收到了一名匿名用户CBsm23 给出的负面差评后，尝试要求Google公司移除差评，但不幸遭到拒绝。后来Matthew决定向CBsm23追讨并起诉该人诽谤。同时Matthew也向法院提出了初步搜证 (Preliminary Discovery) 的申请，主要让Google提供CBsm23的个人信息。 – 国际法v联邦法 在Matthew一案里面，由于掌握CBsm23个人信息的Google是一家美国注册的公司，所以Matthew需要向Google搜证取得他的身份资料。对于Matthew的初步搜证申请，首先要做的就是向法院申请要求跨国递送澳洲法庭文件（如果被告是澳洲本地公司或者个人，递送一事无需向法院申请）。 原告在向第三方海外公司递送法庭文件前需满足以下四个条件： 1.确认第三方海外公司的注册国家从而决定海牙国际公约是否适用以及如何应用；2. 对于案件的初步搜证程序，澳洲法院是否有管辖权；3.诉讼是否能够满足联邦法院的法规要求；4.初步审核原告的申请是否有胜诉的机会。 NO.1 国际法与联邦法院的程序 因为Google公司在美国注册，所以案件面临第一个难题是海牙关于向国外送达民事或商事司法文书和司法外文书公约（海牙送达公约）是否适用以及如何应用。 如果掌管被告人信息的海外公司在美国注册成立，那过往的案例都一一支持海牙送达公约的适用性和应用的方式。 海牙关于向国外送达民事或 商事司法文书和司法外文书公约 公约提供缔约国之间的法律文件送达传递方式。当中： 第五条 文书由目的地的国家中央机关按照其国内规定安排送达，中央机关可要求文书内容以发往国的官方文字写成。 第十条 除非送达目的地的国家表示异议，否则文书能够以邮寄途径直接安排送达司法文书。 过往澳洲案例一般使用海牙送达公约第五条，澳洲法律文件由文书发往国中央机关自行安排文书送达，而并非使用公约第十条。虽然两条条约都能在法律上有效的送达文件到海外缔约国， 但是如果经由送往国的中央机构安排送达，过程通常较为漫长以及耗时。而Matthew此案所使用的第十条则可以合法的绕过中央机关，自行以邮寄途径送达文书。 NO.2 联邦法院处理初步搜证的管辖权 如果案件或原告损失的发生地点为澳洲，那一般而言联邦法院都有权处理相关的初步搜证。 NO.3 联邦法院的法规要求 即便海牙送达公约适用，申请人也需要满足联邦法院法规内所提供能够就海外应诉人送达文件的起诉基础。如果是基于诽谤的案件，一般都能达到法规里面提供的项目： ◆证实起诉基础源自于澳洲； ◆或是侵权行为在澳洲发生； ◆或是由于侵权行为而在澳洲遭受到损失。 这一点来说因为Matthew一案里评论是关于匿名人士曾经到访过澳洲牙医诊所接受治疗，所以能够满足法规的要求。 NO.4 申请人是否有胜诉的机会 这边很多读者可能会有疑问： 这是否等于未审先判的问题？其实这个要求的目的旨在为潜在原告提供一个理据，用于获取被告人的信息来起诉。如果原告的案子并没有任何胜诉的机会，那允许他取得“被告人”的个人信息将会反而构成滥用法院程序。 当然Matthew的案件已获得法庭最终判定，允许他向美国 Google送达澳洲法庭文件。而换句话说澳洲的法院受理了Matthew的初期搜证申请。一旦受理，Google如果不想交出 CBsm23的个人信息，那将有可能构成藐视法庭。 同时根据报道，Matthew也通过这个申请对澳洲电讯巨头 OPTUS发出了法庭传票，主要让OPTUS也提供CBsm23的个人信息，所以相信这个匿名用户的身份应该很快就会公诸于世。从此可见，澳洲的法律体系是逐步的倾向于帮助与维权网络受害人的方向发展中。 结言: 在最新的 2020 年澳洲南澳的 Cheng...Read More

如果非裔男子乔治·佛洛依的“跪杀”案件发生在澳洲 新闻   图采自：The Guardian 美国上周发生的警察 “跪杀” 非裔男子乔治·佛洛依德 案件导致美国多个城市进入骚乱状态。昨天官方以及民间独立验尸报告公布，两份报告对佛洛依德的死因有不同的意见： 前者 VS 后者 警察执法过程对颈部压迫等行为过程中并发的心脏骤停 死于警察跪压导致的机械性窒息 对于警察在执法过程使用过分武力或者发生违规的行为，一般市民除了在事后能够上街游行示威，向政府及其相关部门表达不满以外，我们又是否有任何权利可以行使呢？而如果对官方的验尸报告有所不满，我们是不是也可以委托民间独立的验尸官确定死亡原因呢？ 法律给予警察的权力 法律允许警察在认为有需要的情况下扣留，搜查，逮捕一般市民，甚至使用武力以及扣押财物等等。 在采用英国法制系统的澳洲，警察的执法过程定必然需要受到司法监管。而在维州，如果对警察抱有任何不满我们都可以向IBAC(全称: Independent Broad-Based Anti-Corruption Commission Victoria) 或者警察内部的 PSC (全称: Professional Standards Command) 作出投诉。 IBAC主要处理的都是比较严重的投诉，包括滥用警队资源，贿赂，侵犯人权，使用过分武力，失职等等。而PSC则能够处理相对轻微的警察失职 (例如并没有穿上规定的制服)。 虽然PSC已经有监管审视警队的能力，但是毕竟作为警队内部的一个部门，它能否不偏不倚的行使自身权力自然会成为一个疑问。故此IBAC作为一个独立的政府机构才会担任监督及调查维州警队的问题。IBAC在受理对警队投诉的时候能作出的决定包括正式调查，转介到其他机构，起诉，或者不采取任何进一步行动等等。 众人的质疑 哪怕IBAC名义上是独立的，它依然是政府机构，我怎么知道他们跟警察会不会官官相卫？ 实际上在2014-2015年就有20位警察因为失职调查而被开除处分，而IBAC在2018年和2019年分别起诉了35位和16位维州警察，当中已经有4位得到了法院的制裁。 这个案件是由IBAC自行决定调查并且在2019年就两项非法攻 Unlawful assault起诉Dallas。受害人Daniel Hornsby当时因为家暴原因而被扣押在Moe的警察局里，而Dallas则是当晚的值班警察，负责看管Daniel。当时Dallas在进去看守Daniel的时候，由于Daniel发难, 攻击Dallas的大腿部分，Dallas声称因为自我防卫而殴打了Daniel的头部及上半身数次。虽然过程只有约50秒，但是整个过程被警察局的摄像头记录下来。就结论来说，Latrobe Valley的地方法院裁定Dallas 两项非法攻击罪名成立，需要Dallas守行为12个月。 如果警察侵犯人权，人民应该如何？ 如果您曾经面对或目击过警察越权甚至是侵犯人权的行为，那您能够采取的行为可以有： 向PSC或IBAC作出投诉； 向维州平等机会委员作出投诉 (Victorian Equal Opportunity and Human Rights Commission)； 针对维州警队作出民事诉讼；或 要求警察作出赔偿 (Ex-Gratia Expenses)  可能大部分人都认为向警队要求赔偿都不大可能。但实际上按照维州警察的年度报告，它们在2018年及2019年的ex-gratia expense的开销分别达到十七万和十五万。在某些情况，其实受害人可能更希望得到警察的赔偿多于投放更多精力去投诉甚至控告相关的警察。 归根到底，警方作为政府部门能作出赔偿也是因为根据2013年维州警察法 (Victoria...Read More

律师解读：借贷注意事项   相信大家都知道，澳大利亚储备银行为了支持及带动经济，多次下调基准利率 (Cash Rate)，也就是银行间互相借钱的隔夜利率，这也致使了其他利率也一并下降的因素。虽然利率下降，但是银行资格审批视乎和之前一样那么的严格，很多海外人士依然无法申请。 因为前几年的贷款政策收紧，导致很多稍微不符合资格的人都无法贷款，但因市场的需求，市面上也开始出现各种基金借贷公司，甚至私人放贷，而这些后来都被称为 “民间借贷” 。   那么，如果您正在考虑给亲戚朋友还是外人借钱，您作为民间借贷的出借方(Lender)应如何保护您的权益，简单来说就是如何能确保借出去的钱与约定的利息按时收回来。所以我们今天就来解释一下 出借方Lender  需注意事项   01  调查与搜索 首先要做的是一系列的搜索，尽可能的查出借款方名下是否有什么房产或资产，甚至范围可以延伸到借款方的直系亲属，公司或信托。 按上面对话的例子，借款人 (Borrower) 声称自己公司有一个开发项目。当然一个正常的人听到借款人有项目，应该他是有能力还钱的，于是就没调查好就把钱借出去了，当然只要对方不食言，什么事情都没，一旦对方出了些状况，本金利息拿不回之余，甚至友情亲情都没法继续了。所以我所建议大家在确保借款方有足够的资产抵押的情况下，您再考虑借出多少金额给借款方。  02  房产市场的浮动 除了以上提到的资产抵押的价值外，出借方也需考虑到房产市场的浮动，如果借款金额太靠近抵押物的价值，那么如果房产市场下跌，这个时候借款人违约，出借人即使出售物业也不一定能收回所有的本金和利息。 市场的浮动会是您该考虑利率，罚息的重要因素. 03  抵押物业与动产担保MORTGAGE 注册抵押 一般来说，能够在借款方的物业上注册抵押文件(Mortgage)是最为保险的，因为出借方作为抵押权人在借款方违约时可以行使的权利是相对而言非常大的，包含占有， 出售，转让，出租，装修，分割该抵押物业，在抵押物业上经营生意，获取租金或其他方式能让出借方收回该约定金额为止。 CAVEAT 注册禁止令 如果遇到借款方不同意出借方在物业上注册抵押文件时，那么您可以考虑是否想要在物业上注册禁止令(Caveat)。但是禁止令与抵押文件相比，是没有抵押所带来的权利那么大，禁止令只能使借款方无法随意出售该物业。并且禁止令是排在所有抵押文件后面的。 注意：违约时物业会用来优先偿还抵押的那些贷款，如果没有余额，那么仅注册禁卖令的出借方就可能什么都拿不到了。 PPSR 动产权益注册 （Security interest) 除了在不动产上注册抵押文件和禁止令，您还可以考虑在借款方的动产上注册担保权益。 04 选择担保人 选择合适的人选作为担保人也是一大技巧。担保人的数量并不是越多越好，而是要选有足够资产的担保人，能够在借款方无法偿还的情况下完成借款方的还款义务。为了以防担保人否认担保义务，我们会让担保人去寻求独立法律意见，并让担保人的律师签署一份文件证明担保人是在完全明白其担保的法律风险并下签署担保文件的。 小贴士 – 有抵押的情况下，海外出借方需申请FIRB 如果您 (出借方 Lender) 是海外人士并且借款人是用房产抵押作为筹码，那么您是需要得到海外投资审查委员会(FIRB) 的批准才能够借钱给第三方的。 要获得此批准，您必须完成一份申请表以及支付相应的申请费。FIRB申请费是按贷款金额来决定的。FIRB批准也有可能会根据情况的不同而附有额外的条件，比如当出借人占有抵押物业时必须通知FIRB等等。 借款方Borrower   需注意事项呢 首先，在银行同意您的贷款申请后，银行会给您一系列的文件让您签署。这些文件一般大同小异，其中的条款无疑是保护银行的，那么您主要应该注意的内容有哪些呢，请看以下： 本金 – 这里指的是借款的金额； 利率，是浮动还是固定的，如果是固定利率的话，一般有固定的借款期限，如果提前取消贷款，可能有罚息和其他额外的费用； 本金和利息的支付方式和期限； 罚息 – 这里一般指的是如果没有按照还款/利息的话银行将会按照罚息利率收取利息...Read More

解禁在即：购买商业地产需注意的事项 导读 近期受到新冠病毒蔓延的影响，澳洲住宅房产和商业地产的交易价格和澳洲汇率都呈下降趋势，首当其冲的包括购物中心、酒店、写字楼等商业物业，疫情引发的客流锐减使行业感到深深的寒意。但是从投资的角度，现在倒不失为一个不错的投资机遇。今天，我们就从地产交易流程的角度讲一讲在澳洲投资商业地产需要注意的事项。 住宅和商业物业两者除了都可作为投资房产之外，几乎没有其他相似之处。从平均租约期限到风险水平，都大有不同。 差异的关键点都是围绕着物业的租赁。商业租赁的期限更长，与住宅租赁不同，商业租赁在确定商业地产价值方面起着重要的作用。这是因为替换商业租客比住宅的租客要难得多。 今天我们要讨论的是当您确定准备购买某一商业物业后，从签署合约到完成交割的大致流程和注意事项。我们就以维多利亚州的商业物业购买为例向您进行解释。 合约和卖家申明  (Contract & Vendor Statement) 很多买家往往出于费用和时间的考虑而忽略了让律师介入的这一步，就直接签署合约。但是，您购买此商业物业的风险就已经从您的这个决定开始了。合约一旦完成交换绝大多数情况下买家不能退出合约，如后期律师发现有问题，都已经晚了，要知道维州的商业地产合约是没有三天的冷静期一说，也就是合约一旦双方签署，除非合约里面有约定的特殊条款赋予买家在某情况没达标的情况下能取消合约，否者合约很难被取消。 富文律师行的做法 当我们收到一份合约以后，我们会对合约进行仔细的审阅并出具书面的建议信告知客户合约需要注意的事项。我们的建议一般会告知： 哪些合约条款需要修改或删除； 卖家需要提供对哪一些信息做进一步披露以便我们做进一步的调查； 针对您关注的地方做出详细解释； 任何房产出售合约 (商业和住宅) 都是由卖家的代表律师/过户师准备的，因此合约会偏向于卖家的利益。 因为商业物业本身的不同情况和问题，合约的条款和卖家申明中的信息也不尽相同。以下是在我们审阅商业物业合约时经常碰到的，需要提醒买家的事项。 1. 10% 消费税 (GST) 注意1：购买空置的商业物业，买家是需要在交割的时候支付消费税 (GST)。 澳洲的消费税是10%，换句话说，买家除了支付合约价格，您还需要额外准备合约价格的10% GST, 而同时缴付的印花税也会因此有10%的增加。但是如果此商业物业有租客，而且租客在物业交割的时候仍然是持续经营的(Going Concern)，那么买家在物业交割的时候不需要支付消费税。这也是为什么商业物业的租约对于购买商业物业来说比较重要的原因之一。 注意2：如果签署合约的时候有租客，但是交割的时候租客已经搬离商铺，那么买家还是需要支付消费税的。 2. 合约条款 通用条款 General Conditions & 特殊条款 Special Conditions 一般上通用条款都大同小异，所以要更加注意的是合约的特殊条款。卖家律师几乎都是通过特殊条款的制定来最大限度的保护卖家的利益。 所以当我们在审阅合约的时候，特殊条款是我们的关注点。当然，回到一个比较现实的的说法，卖家还是占着主动权，很多时候我们的客户会担心如果提出太多的合约修改要求，卖家不同意就拒绝交易。 我们的建议是： 在合约没有签署之前，您都可以尝试提出所有的要求。如果卖家拒绝，那么您可以再根据卖家能够接受的程度，做出自己的判断和决定该物业是否值得购买。根据我们的经验，往往是这些把 “丑话” 说在前面的物业买卖，在之后的交割过程中越是相对比较顺利。原因可能是因为买卖双方通过合约条款都把自己的要求说开了；相反的，草率签署了合约的客户，就会出现各种各样的状况。 一个好的合约，是以“公平”为准则 例子： 一个建好的物业在出售时都会 “Sale As Is 按现状出售”，也就是说如果在签署合约的时候物业是什么状态，那么在交割的时候此物业就应该是相似的状态(正常的磨损除外)。而卖家都会通过特殊条款写明：  ...Read More

政府出手了！维州COVID-19商业租赁减免法规正式出台！   – 维多利亚州政府在刚刚5月1日推出了COVID-19综合(紧急措施)(商业租约与许可)法规 (略称”法规”)。虽然该法规与联邦内阁在4月公布的原则大方向是一致的，但两者还是存在着一定程度的差异，值得大家留意。另外，法规也更详细的提供了在疫情期间商业租赁的纠纷该如何处理。虽然法规在5月1日推出，但是为了对照澳洲总理在3月29日的媒体声明（和之后联邦内阁强制的疫情之间的租赁行为守则），法规的有效期实际从3月29日开始直至9月29日，为期6个月。 租金减免：程序和方式 1.资格 在2020年3月29日或之前生效的租赁，并且租客必须符合中小企业(SME Entity)和参与Jobkeeper。 2.书面通知房东 所有合资格的租约租客需要向房东提供书面通知列出以下几点： • 要求租金的缓解； • 确认租约符合资格；和 • 提供证据确认租客符合Jobkeeper的条件，并已经申请和参加了Jobkeeper。 3.房东责任 收到租客的通知以后，房东必须在14天内为租客提供一个租金缓解的方案，方案必须基于租赁双方自身所有的情况，并且： 1. 涉及到不多于100%的应付租金； 2. 在租金减免方面，有不少于50%的减免必须是免除（不需要支付）； 3. 有效期限至少到2020年9月29日； 4. 考虑到： • 从3月29日开始的租客营业额下降幅度； • 任何免去租客支付租金和杂费的可能性； • 如果不提供足够的租金缓解方案会否导致租客无法继续履行租赁的责任（包括支付租金）； • 房东自身的经济能力；和任何杂费支出的减免。 4.商讨租金减免方案 在收到房东的回应以后，双方必须善意的商讨租金减免方案，值得注意的是房东给出的方案是必须 “基于符合条件的租约的所有情况” 。这个 “所有情况” 的范围很广，给与房东在商讨租金缓减方案的时候留出很大的余地。 举例1：房东如果是退休人员或者是借贷很多的房东，依赖租金来维持生活或者贷款的支付，那么这些因素都是可以考虑的。 举例2：如果一些租客是可以选择不关店，继续售卖商品的，比如外卖(TAKEAWAY) 的生意，这些租客的情况也会是考量的因素之一。 5.延后支付租金协议 如果双方能够达成延后支付租金的协议，那： • 房东只能在租赁结束时 或 2020年9月29日两个日期较早的那个到达以后才能开始要求租客支付延后的租金； • 延后支付的租金必须以至少24个月摊销的方式支付； • 实际摊销方式由双方决定； • 双方需要用修改租赁的方式来反映安排； • 如果租赁将在24个月以内过期，那房东亦必须向租客提供延长租赁这一选项，让租赁与租金的摊销同时完成。 – 维州法规与联邦内阁所颁布的行为守则不同之处：...Read More

维多利亚州政府将延长针对在维州郊区购买或建造新房的居民所提供得2万澳币 “首次购房补贴“这一优惠政策，延迟期限12个月。这是维州政府为了支持维州居民应对冠状病毒大流行的另一项优惠措施。 维州财政部长蒂姆·帕拉斯（Tim Pallas）今天宣布，原定于今年6月结束的这一郊区优惠政策将延长至2021年年中。 维州财政部(Department of Treasury and Finance)的模型预测，到今年底，房地产价格可能下跌至9%，而失业率在9月当季将增长超过一倍，至11%。2017年，维州工党政府将郊区首次购房补贴从1万澳币提高到2万澳币，以解决住房负担问题，并帮助维州人民实现他们拥有房产得梦想。从那时起，政府发放了超过8800个郊区首次购房补助金名额，为维州家庭一共节省了1.76亿澳币。 维州财政部(Department of Treasury and Finance)的模型预测，到今年底，房地产价格可能下跌至9%，而失业率在9月当季将增长超过一倍，至11%。2017年，维州工党政府将郊区首次购房补贴从1万澳币提高到2万澳币，以解决住房负担问题，并帮助维州人民实现他们拥有房产得梦想。从那时起，政府发放了超过8800个郊区首次购房补助金名额，为维州家庭一共节省了1.76亿澳币。 维州州长媒体发布原文，请点击以下网页链接查阅： https://www.premier.vic.gov.au/supporting-first-home-buyers-in-regional-victoria/Read More

律师解读：碰到种族歧视暴力如何捍卫自己的权益   图采自：9news 根据9news在4月17日的报道，4月15日的下午5点半左右，两名亚裔留学生在墨尔本市中心街上的一个临时建筑通道行走时，遭到两名种族主义者的袭击，幸好在路人的制止下，结束了这场让人痛心的事情。事情发生后，墨尔本市长在Twitter上发文痛斥了这一袭击事件，称 “这种暴力行为完全不可接受，这不是墨尔本人代表的价值观，也不是我们的城市所期望行为。” 同时，警方认定这属于种族主义攻击事件，呼吁任何目击者都可通过热线电话 1800 333 000 提供线索。 虽然大部分澳洲人民都是友好善良的，但仍不可避免地有少部分种族主义存在。但近期多宗亚裔被歧视及袭击的负面新闻难免让澳大利亚华人心寒。本所呼吁大家: 请对种族歧视坚决说不！ 为了让大家更了解如果遇到种族主义者的辱骂或者袭击时，什么样的做法才是合理合法的？下面我们就用问答的形式来为大家详细讲解: 问 问 什么样的行为算是暴力行为？ 答：任何引起他人人身伤害或引起他人恐惧的行为都算是暴力行为。即使再轻微的人身伤害（如疼痛或淤青）也照样构成暴力行为。此外，即使没有触碰他人，只是用语言或行为使他人遭受恐惧情绪，也同样构成暴力行为。 常见的暴力行为有：殴打、骚扰、恐吓、辱骂等等。 问 别人骂我或者用手势侮辱我也是违法的吗？ 答：如果是种族主义者的恶意辱骂，或是使用肢体语言（如竖中指、挥拳等）让人感到恐惧或精神不适的行为都是属于违法行为。 问 别人骂我的时候我该怎么办？ 答：面对种族主义者的恶意辱骂或手势侮辱，首先应该保持冷静，大声告诉他/她这是违法行为，如果他/她不立即停止，你将马上报警。 具体用英文可以这样表达： You are assaulting me. This is illegal. Please stop or I will call the police.  同时你要拿出手机准备随时报警，可能的话用手机照片、录音、录像等作为证据，或者请求周围的路人做证人，事后向警方报告。报警电话为000(不是 999)。  注意请尽量避免正面冲突，千万不要先动手打人。因为如果你先动手打人，很可能你也因构成了暴力行为而犯了法。新南威尔士州的法律规定他人的挑衅可以作为打人的辩护理由，而维多利亚州的法律并没有这一项规定。 问 别人推搡我也是违法的吗？ 答：未经允许有意触碰他人身体的行为都属于违法行为，并非只有大力触碰才是违法，即使是最轻微的触碰也已经触犯法律。(在拥挤的场合路人无意的碰撞不属于违法) 如果被触碰的部位是胸部或者下体，将属于性骚扰行为，是非常严重的违法行为，施暴者将受到非常严厉的惩罚。 遇到这种情况时还是应该保持冷静，在第一时间拨打报警电话000，或者大声呼救，求助路人帮忙拨打报警电话000。  问 别人打我的话该怎么办？ 答：当受到种族主义者的武力袭击时，应该在第一时间拨打报警电话 000，或者大声呼救，求助路人帮忙拨打报警电话000。  如果无法报警或者警察还未到来，而种族主义者仍在不断进行武力袭击，这种情况下的正当防卫是完全合法的。 正当防卫不仅仅包括自我防卫，同样也包括为保护他人而对施暴者进行的防卫。比如，你的朋友遭到了种族主义者的武力袭击，你为保护朋友而殴打种族主义者的行为也是合法的。要善于利用所处环境和身边器物进行自卫，如自己的衣服，鞋子，皮带，身上的笔，或者旁边的石块和沙土，为自己争得逃脱的机会。 值得注意的是，自我防卫不要过度，过度防卫可能会构成非法行为。比如种族主义者只是推搡了你一下或者准备离开，你却手持木棍将其打成重伤，你可能很难用正当防卫来为自己辩护。 问...Read More

实锤：商业租户租金减缓法规有望于下周落实！  为缓解疫情期间商业租约双方的经济压力，澳大利亚总理Scott Morrison在2020年4月3日宣布了专为商业租户度身定制的联邦内阁强制性行为法规（National Cabinet Mandatory Code of Conduct）。对于此行为法规适用的租赁关系，政府强加了一套强制性原则，要求房东和租户重新协商其租约的条款和条件 – 符合条件的商业租户可根据营业额损失比例向房东要求减缓同等比例的租金。 何为“联邦内阁强制性行为法规”？ 该法规的明确目的是强加一套在原有租约之外的租赁原则，旨在根据COVID-19的影响，按比例帮助和按比例管理租户和房东的现金流，同时力求适当平衡租户和房东双方的利益。 此法规的意图是让房东考虑租户自身的财务具体情况，为每个租户量身定制适当的临时租赁安排。 此行为法规的实施时间从2020年4月3日起将陆续通过相关的州或领地法律或法规生效，终止时间将于JobKeeper补贴计划一致，即至2020年9月27日。今天维州的州长正式宣布将于下周4月23日通过相关的法令落实此联邦内阁强制性行为法规。    “联邦内阁强制性行为法规” 适用于哪些租客： 所有商业租户（零售，办公室和厂房等等）； 租户年营业额不超过5千万澳币； 租户的生意属于JobKeeper补贴计划对象，也就是租户营业额下跌30%以上（相比前一年的同一时间点）。 在2020年4月3日之前已经和房东定下租金减免计划的租客也可以按照此准则重新商讨（前提是如果之前商议的租金减免计划并没有比此法规所产生的的结果更为优良）。 法规中指出此准则的实施是按照每个租约事实情况的不同而相对变化的，对于在疫情前已经欠下房租的租户，此法规需做出相应的调整。 值得注意的是：维多利亚州政府已经在3月21日宣布了一项租金减免计划，该计划适用于租赁政府财产的租户。目前我们尚不清楚这个4月3日宣布的联邦内阁强制性行为法规是否适用于政府是房东的情况，这仍需要等待政府进一步澄清。 下面我们就以回答形式解释一下大家最关心的问题： 政府到底给商业租户什么帮助呢？ 房东现在将需要强制性考虑及采用以下主要原则：  符合条件的商业租户将得到部分租金的直接减免以及延缓支付； 房东对于延缓支付的租金部分不得收取利息； 如果租约中有关于晚交租金的处罚条款，该处罚条款不得生效； 如果政府给与房东减免了土地税、市政费、水电费等费用，房东需要按比例返还租户； 在疫情期与恢复期，房东不得增加租金； 房东不能在疫情期间使用租客的押金来支付拖欠的租金. 租户有权要求延长租期； 在6个月内房东不得以租户无法支付租金为由驱逐租户； 租户必须遵守其他租约的义务。 租金具体可以减多少？ 首先租户需要计算生意额下降的比例，如果租户的生意营业额下降80%，则房东至少可以为租户减免+延缓80%的租金； 80%租金中的一半（也就是40%的租金）可以直接减免； 80%租金中的另一半（也就是40%的租金）的租金租户可以向房东申请延缓支付；  余下20%的租金租户需要正常支付。 举例说明 举例来说，如果您的租金是$5000/周，而您的生意营业额下降了80%，那其中至少$2000可以直接减免，$2000可以延缓支付，目前您只需支付$1000/周的租金。 注意事项 这里值得注意的关键问题是如何判断租户的营业额实际减少了多少。由于保密和隐私条款的规定，租户可能不准备向房东提供其生意的财务信息。虽然行为法规里面指出要求租户提供“足够准确的财务信息”，但财务信息的内容以及如何提供这些信息很可能是各方之间讨论和争端的问题。我们认为可能需要有独立审计师或其他独立程序的机制来提供年度营业额的核实和该营业额的减少幅度。 延缓支付租金是怎么个延缓法？  延缓的租金您有至少2年时间分期支付; 如果您剩余的租约长于2年，你可以有更多的时间在剩余租期内分期支付。 我的剩余租期不足2年怎么办？ 即使您的剩余租约不足2年，您也可以在将来的2年时间内分期支付延缓的租金； 如果您希望租约到期后多做一段时间生意弥补经济损失，您现在也有权要求续租； 如果您在租约到期后不想续租，您可以正常终止租约，但之前所欠租金仍需补足。 我跟房东谈不拢怎么办？ 如果您与房东无法达成一致，您或者房东中的任何一方可以向维多利亚州的中立调解机构申请调解，调解结果具有强制执行的效力。中立调解机构包括维多利亚州小企业委员会(VSBC)或舞弊监察(Ombudsman)。同时您也可以寻求本所的协助，本所在疫情开始之后代表了许多房东和租户进行谈判，达成了显著的效果。 不符合条件的商业租户怎么办？ 虽然联邦政府的行为准测是针对年营业额不超过5千万澳币的中小企业，但此计划主要目的是为所有商业租户缓解租赁经济压力。根据澳大利亚总理Scott...Read More

疫情禁令，警察执法权力和您的权利!  图片来源：ABC News 一张维州警察在近日开出的罚单引起了社会各界，尤其是自由论者们的广泛关注。2020年4月5日，持L牌的17岁的高中生Hunter由于外出练习驾驶被警察开出了巨额罚单，原因是外出练习驾驶被定义为 “非必要性出行”，违反了最近由于新冠疫情出台的 “宅家令” 。经过一番争议后，警察决定撤回该罚单，但自由论者们还是认为警察被赋予的权力可能会被不正当地使用。维州自由党副主席Sam Norton表示： ” 执法人员在执行极端措施时， 必须要掌握好尺度； 行使权力的方式一定要与 赋予该权力的目的相符！” 内容采自 ABC News 为了避免Hunter类似案件的发生，本文将详细解释在这疫情下各种禁令的权力来源与具体内容： 2020年3月16日，维州政府发布了 紧急情况宣言 (State of Emergency Declaration) 以应对 COVID-19 新冠病毒疫情。紧急情况宣言赋予了国家健康部长权力颁布法令指导民众的行为以抑制病毒的传播和保护大众的安全。 随后国家健康部长颁布了一系列法令包括医院探视令、确诊病人隔离令、养老院管理令、邮轮下船令、机场入境令、限制活动令和宅家令等。随着疫情的发展, 国家健康部长还会不断颁布新的法令或在原有基础上加入新的条款以取代原先的法令，比如之后的强制隔离令取代了原先的邮轮下船令和机场入境。宅家令和限制活动令也在不断调整升级。 2020年4月7日，维州政府宣布第二学期的学生 (Term 2)开学后需要在家学习 (除非特殊情况), 同时VCE考试也会延期。考虑到众多学生需要待在家中，国家健康部长在同一天颁布了 宅家令(3) 和 限制活动令(2)，新的法令加入了有关照顾儿童的条款，以应对实际的需要。宅家令和限制活动令是与我们普通大众最息息相关的法令，下面我们就来解释与回顾一下两个指令的原有重要条款，以及新加入的条款。 Stay at Home Direction (No 3) 宅家令 (3） 宅家令(3)延续了原先的宅家要求，在期限 2020年4月7日 – 2020年4月13日 内，大家不得离开常住的居住地。除非出门的原因在以下规定情况中：   a) 条款6 – 获取必要的必用物品或服务；   b)...Read More

疫情下房东是否可以驱逐租客？ 随着新冠疫情肆虐，新南威尔士州率先在 2020年3月25日通过了一项法案，法案名为 COVID‐19 Legislation  Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (NSW)。以下简称 “COVID‐19 法案“ COVID-19法案 图采自：Parliament of New South Wales COVID‐19 法案中的其中一条法令为赋予部长权力制定法规（Regulations）使住宅和零售及相似租赁的房东不能在特定情况下终止租约，驱逐租客，也不能行使房东的其他权利（例如通过银行保函或是追溯担保人的方式来支付租金），制定的法规会在6 个月后失效。 从这一天开始，无数的租客感觉拿到了护身符，也让无数的房东愁眉不展。那么到底是否房东就真的不能驱逐租客了呢？本文将会为此话题深度解析。 我们可以从中看出新南威尔士州出台的法案主要保护了租客的利益。然而，值得注意的是： 虽然新法案赋予了部长权力制定法规，截至 2020年4月2日，新南威尔士州部长还未行使权力，颁布与法案相关的法规。也就是说至今还未有强制性的法规限制房东行使其在租约下的合法权利。 仔细阅读新的法案后，发现最遗憾的是此法案并没有对 “特定情况” 做出定义。在 3月29日，议会内阁与财政部长亦达成共识同意对商业租赁的帮助拟定以下几个原则： 对于受疫情影响而无力支付租金的租客，房东不可随意驱逐； 房东应与租客协商对于租金的适当减免以及租约条款的适当更改； 限制房东及租客终止租约的权利以及在必要时刻寻求第三方的调解； 房东需保证其从政府和银行获得的补助也要同样的帮助受疫情影响的租客； 而没有过多被疫情影响的租客和房东则还是需要正常履行双方在租约下的义务； 房东，租客，政府及金融机构应共同分担疫情所带来的影响。 从以上几个原则来看，新州的法案与议会内阁所制定的大原则方向是一致的，都是要求房东与租客共渡难关。 对于维多利亚州，澳洲总理 Scott Morrison 和维州州长Daniel Andrews 亦宣布对于住宅和商业租赁将有六个月的期限房东不可以因租客不付租金或有财务上的困难导致无法履行租约义务而终止租约并驱逐租客。 虽然维州政府目前暂未推出相关的法案，但我们不难预计维州将会按照新州法案和议会内阁的大原则这两个蓝图制定相似的法案，估计法案内容将包括： 房东不可在六个月内驱逐无法支付租金的租客； 房东不可在六个月内终止租约； 限制房东在六个月内行使其在租约下的一些权利，比如说用租客的保证金或者拿租客的银行担保函兑换租金以及不能因为租客延期交租而收取罚息； 除了上述 3点，我们认为根据上述遵循的原则，法案还应包括及明确房东与租客之间的义务，清楚的定义何为“特殊情况”，不能一刀切，否者将引起无数的房东和租客之间的纠纷。 比如没有过多被疫情影响的租客还应按时支付租金，或者在疫情之前已经违约的情况都该被排除在外，而受到疫情影响的租客应及时与房东沟通并提供相关支持文件证明疫情对于其生意的影响，房东从政府和银行获得的补助也需同样的帮助到受疫情影响的租客，等等。而且，相关法案出台后政府还应制定更明确的执行细则。 最近政府新鲜出台的补助政策之一，受到冲击的企业，员工工资可以由政府买单，每个员工每人每两周可以获得 $1500.00, 能享受此政策的企业需要满足该资格，也就是在 2020年3月份营业额下降超过 30% 的企业。我们认为政府颁布的禁止房东驱逐租客的法案也应该有类似的分界线，否者将造成无数的争端。 另外，需要注意的是，政府只是宣布房东在六个月内不可以因租客不付租金或有财务上的困难而驱逐租客，但是目前为止并没有宣布租客所欠的租金在疫情之后也无需支付。 如果议会没有制定更详细的法规，只是要求房东不能驱逐租客的规定，那么我们认为房东和租客应及时沟通，说明各自的困难，尝试取得一个折衷的办法。...Read More