聊一聊在澳洲与家暴有关的法律知识 01 起诉流程 在澳洲，家暴和其他的刑事案件的流程基本相同。一般被害者会先向警方报案，警方会先立案，调查之后，如果有足够的证据，立案的这个警察就会成为Informant（报告人）身份，警方会以报告人的身份对被告进行公诉，所以警方并不是以受害人个人的名义起诉的。 小贴士 我们看到一些受害人希望撤诉，但无法撤诉，为何会如此? 这是一个很常见的现象。在澳洲刑事案件基本都是通过政府机构提起的公诉。当一个家暴的受害者给警方报案了，那警方就必须立案，立案之后他们就必须调查，调查出了充分的证据之后，理论上来说警方是有权利选择是否要起诉被告，实际上来说家暴的案件一旦有了充分的证据被告就会被起诉。 一旦立案，那这件事就全权被警方接手了，受害者基本没有任何权利选择警方是否起诉被告。在这边有个很微妙的区别，这个警方的报告人不是代表受害者来起诉被告的，报告人是以君主的名义，就是女王伊丽莎白二世，代表澳洲群众起诉被告者。家庭暴力在澳洲群众的眼里是无法容忍的，所以一旦触犯就必须受到惩罚。因为警方代表的不是受害者，所以受害者对于是否起诉没有太多发言权。 一般情况下对于家暴事件，最常见的刑事诉讼是Unlawful Assault（非法攻击）。这是一种Summary Offence，中文一般翻成‘简易程序罪行’。这种罪行，法院一般采取比较简易快捷的方式处理。比方说如果被告决定要认罪了，地方法官可以在第一次庭审会就以公诉的罪名给被告定罪，然后以罚款结束整个案件。这整个程序非常效率，可能从犯案到结案只要一个月左右的时间。如果被告决定要辩护，那一般在第二次庭审会法官就会定下一审的日期。一审时，法官会听取双方的证据然后决定被告是否有罪，如果有罪如何惩罚。 在这种家暴案件中，我们经常会见到的情况就是警察在立案的时候给被告发送一份《家庭暴力安全通知》(Family Violence Safety Notice)。 这个安全通知只是暂时的，警方一般会同时向法院申请《家庭暴力禁止令》(Family Violence Intervention Order)，在这个禁止令的第一个庭审会，法官一般会下达一个暂时禁止令，然后定下一个最终禁止令的庭审日。暂时禁止令生效之后，安全通知会自动失效，暂时禁止令会一直延续到最终禁止令的庭审日。在庭审日法官听完所有证据之后会决定是否下达最终禁止令。 安全通知和禁止令的内容可以制止被告对受害人进行家庭暴力，内容可以是: 不让被告通过任何方式联系受害人， 不让被告靠近受害人5米之内， 不让被告靠近受害者家或是工作单位200米之内 等等 小贴士 禁止令又分两种类型：                                        暂时禁止令 interim order & 最终禁止令 final order 暂时禁止令是地区法庭的法官作出最终禁止令之前，发出的短期法令。如果地区法官认为您和您的家人不安全，需要立即保护，地区法官就可以下达暂时禁止令。地区法官可以在被告没有出庭，或者不知道有关法令的情况下，发布暂行法令。暂时禁止令和最终禁止令有相同的效果。 最终禁止令是一个长期法令。地区法官在抗辩聆讯（contested hearing）时，听取了所有的证据以后，可以做出最终禁止令。地区法官必须确信被告使用过家庭暴力，而且很可能会再次这样做。...Read More

租个商铺，被房东要求需要额外付钱 才能租店是怎么回事？ 大家看到文章的题目可能会纳闷，我作为租客租个店面，和房东谈好租约条款并且按时支付租金就好了啊，为什么需要额外支付费用给房东呢？其实在现实的商业社会，一些好的商铺一位难求，房东通常同一时间面临着多个潜在租客都想租这个店面，在这个时候，房东有可能会要求租客额外的支付自己一大笔的费用，从而来确保租客能拿到这个心水铺位。根据维州的法律规定，在商业房产租赁中房东是不允许要求租客或接受租客支付的额外费用 (Key-Money) 的。今天我们就来讨论下在商业租赁中，哪些租客支付的费用可能会被认定为 Key-Money？ 法律规定 维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第23条明确禁止在商业租赁中房东向租客要求或接受租客任何额外费用 Key-Money。这项规定不仅仅是针对房东，也针对潜在的房东和任何房东的代理人。但凡在商业租赁合同中出现任何与  Key-Money 相关的条款，都将是无效的。房东没有权利要求租客履行这样的条款。如果租客已经支付了某些 Key-Money，房东不仅要退还而且还会受到罚款。 哪些钱会被认为是 Key-Money？ 维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第3条给出了 Key-Money 的定义，Key-Money 一般是指租客支付给房东的额外费用或额外好处（正常的租金和押金除外），为了： – 让房东将物业租给自己，或者 – 让房东同意更改租约，或者 – 让房东同意延续租约，或者 – 让房东同意租客转租约(Assignment)或分租(Sub-Lease)等情况。 例1 房东要求租客支付额外的$100,000澳币才同意给租客钥匙让他在租赁开始后进入到租赁商铺中，房东在收取这笔钱的时候，开了一张发票给租客，写明这笔$100,000的钱是购买设备的款项，但是其实店里根本就没有这些设备又或者是这些设备根本就不值$100,000，同时房东明确的要求租客一定要购买这些设备才能租这个店面，那么这笔付款很可能被认定为法律禁止的  Key-Money。 例2 如果现租客欠缴房东一个月的租金，而他想把租约转给一个新的租客。房东提出要求，只要新租客愿意支付原租客欠缴的一个月租金，房东就同意租约的转让。这笔付款同样很可能被认定为法律禁止的 Key-Money。不过如果房东答应转租约的条件是原租客支付欠缴的一个月租金，那就不违反法律规定了。 例3 如果现有租客主动向房东支付$20,000，为了让房东同意将租约转让给新租客。除了房东同意转让外，现有租客没有得到任何的回报。那这笔$20,000的款项可能是 Key-Money，是法律禁止收取的。 例4 一个房东把物业“租”给了房东的一个附属公司（和房东有关联的公司），然后由其附属公司（作为现有租客）以生意买卖的形式把“生意”以$150,000的价格卖给了新的租客，在这种情况下，如果这个附属公司的确有在做生意，把生意和设备以市场价格卖给了新的租客，那么这笔15万的款项就没有问题。如果这个附属公司根本没有在实际经营这个生意，同时卖给租客的设备根本不值15万，那么这笔款项将很有可能触犯 Key-Money 条例。 小贴士 另外一点关于 Key-Money 需要注意的是，就算租客愿意支付这部分违法的额外费用房东也不能接受，因为法律规定了房东有责任要避免 Key-Money 的产生，如果房东接受了非法的额外费用，即使在租客同意的情况下，房东也有可能会受到处罚。 哪些钱不是Key-Money？ 维州商业租赁法...Read More

” 简介 如果你不是一块土地的所有者，但是却拥有在这块土地上获取经济利益的权利Economic Entitlement，那么你很有可能需要为你的这种经济权益缴税了。很多情况下，这样的经济权益是通过你和土地所有者的协议产生的，一个没有土地所有权的人可能会与该土地的所有者签订了一份协议, 例如帮助土地所有人进行开发等等，通过这份协议这个非土地所有权人会有权获得该土地的部分收益。 根据最新的法律规定，如果这样的协议是在2019年6月19日之后签订的，那么土地经济权益则会被征税。这个从2019年开始的新法规旨在防止一些通过协议来获取经济利益，但是由于没有获得土地拥有权又无需缴纳印花税的。现在如果你在经济上等同于你拥有所有权权益，那么你将需要支付土地印花税，因为其实你在土地的所有权权益等同于你获得了部分的土地。 这项法律的起草范围很广，因为从技术层面上讲，任何根据利润，资本增长或土地销售收益来计算获益的协议都将被认定为有土地经济权益，因而需要支付印花税。 ” 01 例一 小A拥有一个农场，他已经获得了开发规划批准将农场建成55个住宅房屋并计划出售，该农场的价值为450万澳元。小A没有进行这项房地产开发的专业知识和技能，因此决定与B公司一起成立了Joint Venture (JV), 也就是联合运营。根据签订的JV协议，双方将聘请一家建筑公司进行建筑工程，由B公司支付这些费用并监督施工，之后出售这些房屋的总收益中的25％将分配给B公司所有。这样B公司享有该开发项目的部分销售收益，即该土地的部分经济权益，所以B公司需要就该经济权益缴税。 02 例二 X公司在墨尔本拥有一块土地，价值3000万澳元。X公司已获得规划批准，将土地开发成公寓大楼。X公司与开发商Y公司达成了一项联合JV协议，根据该协议，Y公司同意资助并监督开发，在项目结束后，Y公司有权拿回Y公司开发项目的建造成本加上项目利润的50％，而X公司有权拿回3000万澳元土地成本（即土地的初始价值）加上利润的50％。Y公司同样的因为享有该开发项目的50%的销售收益，所以需要缴税。 03 例三 小刘是海外人士，他的好朋友小张在墨尔本有一块发开用地，但是需要建筑款项，小张向小刘借300万澳元，在这份借贷协议里面条款写明，小刘借的这300万将在项目结束的时候归还给小刘，于此同时小张必须支付利息给小刘，利息的金额是小张项目收益的50%。再一次，由于借款利息是按照利润来计算的，所以小刘被认定为获得了土地的经济权益，从而需要缴纳印花税。 哪些收益不包含在Economic Entitlement 中 一般来说，第三方的服务费不包含土地经济权益的可税范围中。 04 例四 一家开发公司正在其拥有的土地上建造公寓楼。在开始建造之前，它与第三方房地产代理商达成了独家销售协议，出售开发项目中公寓。根据协议，该房地产代理商有权就每套出售的公寓收取售价的1.5％的费用。这样的费用一般被认为是第三方服务费用，而不是就土地的经济权益，因此无需缴税。 结语 如果您有任何与土地有关的经济权益却不确定您是否需要就这份收益缴税，可以来咨询我们经验丰富的律师，我们会帮助您确保您不违反任何税务规定。 想了解更多关于Economic Entitlement的税收规定以及税金如何计算，请添加我们的客服微信或者发送邮件至[email protected]，我们将把更多精彩内容免费发送给您。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080...Read More

购房者拒绝履行(Repudiation)购房合同有什么样的法律后果 在房屋买卖交易中，购房者（买家）拒绝履行合同也就是我们常听到的 “不SETTLE” 的事情时有发生。出售者（卖家）若遇此麻烦，很可能会蒙受不小的经济损失。那么这个时候卖家是很有必要了解基本的法律知识来维护自身的合法权益。 什么样的行为算作拒绝履行合同？  简单来说，买家的以下行为可能会被视为拒绝履行合同： 不愿意履行合同 （比如买家反悔，不愿意再付钱 settle）；或  没有能力履行合同 （比如购房者资金不足，无法支付房屋尾款）  买家的拒绝履行合同行为在法律上意义重大，卖家必须能够证明买家拒绝履行合同行为的确定性,这个在特定的情况下不是那么容易判定。换句话说，买家需明确展示出没能力或不愿意履行合同。在法律上，这个判断标准是客观的 —- 也就是一个理性的普通人在卖家的位置上是否觉得买家的行为是拒绝履行合同。  例一 （明确的声明）  买家通过电话、邮件等方式明确表示自己不愿意履行或者没有能力履行合同，那么该行为可以被认定为拒绝履行合同。 例二 （根据语言、行为推测）  买家在经济能力只够负担一套住房的情况下，在交割前购买了另外一套房产，那么该行为有可能被卖家推测为拒绝履行合同。 根据买家的行为推测其拒绝履行合同是有风险的，如果卖家判断错误进而采取法律措施，有可能使自己的行为被当作拒绝履行合同而承担相应的后果。 出售者遇此情况该如何解决？  遇到买家拒绝履行合同，卖家有两种方式应对。 01 终止合同 卖家可以接受买家拒绝履行合同的行为，继而终止合同。终止合同后，除了在此之前积累的权利和义务会继续，双方不再受合同约束、不再用履行其他义务；与此同时，卖家可以向买家以违约为由索赔。 例三  买家反悔，表示自己不愿意支付购房款后，卖家可以终止合同。终止合同后，卖家可以把房屋重新出售给其他买家，如果售价低于此前的价格，那么卖家就可以向反悔的买家索赔差价。 02 继续合同  如果卖家没有选择终止合同，那么合同继续约束双方，卖家仍需履行自己的义务。在卖家选择终止合同前或交割前，买家有机会撤回自己拒绝履行合同的行为并且不产生任何不良后果。如果买家在规定的交割日期仍旧无法交割，那么卖家即可以向购房者以违约为由索赔。 例四 在买家表示没有能力支付购房款后，卖家没有选择终止合同，那么合同继续，卖家不能把房屋重新出售给其他人。如果买家筹到房款完成交割，双方皆大欢喜。如果买家仍然无法交割，卖家即可以向其索赔。 结语Merry Christmas 拒绝履行合同是具有严重后果的行为，房屋买家在买房前一定要做好计划、思考周全，以避免被认定为拒绝履行合同，对自己和出售者造成损失。卖家如果面对合同无法履行的困境，需要了解自己的应对方式以及如何向违约的买家索赔，那么到底卖家可以向买家追究什么赔偿呢，想要获得免费的有关房屋买卖中卖家的索赔指南，请添加我们微信或者发邮件至[email protected]，我们将发送给您。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 精彩回顾 当你遇到黑心房东或房客时，这四大法律知识点让你不吃亏。 维州印花税Stamp Duty最新减免政策！仅7个多月！！ 员工能力不足可以被辞退吗？...Read More

墨尔本的住宅租赁市场一直很火热，一方面由于墨市常年被评为世界最宜居城市，吸引了众多投资客购买住宅投放到租赁市场，另一方面由于众多的跨国、本土企业、以及高水平学府坐落于此，白领、学生的租赁需求旺盛。因此，大家免不了听说周围的朋友遇到了住宅租赁纠纷的糟心事。作为房东或是房客，有一些住宅租赁纠纷的基础知识是很有必要了解的，了解后可以更好地维护自身权益、少走弯路减少损失。 疫情期间VCAT的程序要求 绝大部分住宅租赁纠纷都是通过VCAT解决的。在平时，当事人可以直接向VCAT申请处理纠纷。目前疫情期间，多了一道程序 —- 当事人需要先在Consumer Affairs Victoria (CAV) 获得认证，才能在VCAT进行申请。 获取CAV的认证其实很容易，当事人需要在CAV的网页上填写纠纷类别、本方联系信息、住宅房产地址、房产中介信息（选填)、以及对方联系联系等。提交后CAV会自动生成一个认证码发送到当事人所提供的电子邮箱，然后当事人用这个认证码就可以向VCAT进行申请了。 房屋损坏 住宅租赁法案Residential Tenancies Act 1997 (RTA) 第61条规定，房客不得损害房屋以及公共区域。 房客仍在居住 如果房东发现房屋损坏时房客仍旧居住在房屋中，一般情况下，房东需要先向房客发出维修通知（适用表格为CAV的Notice to tenant/s of rented premises）。根据RTA第78条，维修通知必须以书面形式包括以下内容： 房屋损坏的性质 房屋损坏是由于房客的原因导致的 以下内容选其一 房东要求房客自费在14天内修复损坏处，如果没有在规定时间内修复到专业维修的标准(tradesman-like manner)，那么房东可能会维修并让房客承担费用。 房东会进行维修，但是房客要承担合理费用。 如果最终是房东进行了维修，那么房东还需要用同一个表格再次向房客发出维修费用通知，根据RTA第79条，通知中须写明维修费用的明细，附上收据和其他证明。如果房客拒付维修费用，那么房东即可以向VCAT提出纠纷申请。 房客已搬离 如果在房屋损坏发现时房客已经搬离了房屋，那么房东不再需要发出以上两张通知，其可以直接向VCAT提出纠纷申请。 押金（Bond）分配 众所周知，租约的押金不是直接付到房东手中，而是由住宅租赁押金管理局(RTBA) 代为托管。当租约到期时，如果房客没有欠付租金、损坏房屋或其他违约事项，那么押金将全额退还给房客；如果房客有欠付租金、损坏房屋等违约事项，根据RTA的第5部分(Part 5)，押金是可以用来偿还欠款或支付维修费用的。对于后一种情况，房东和房客对于押金的分配有可能达成一致，也有可能产生纠纷，这两种结果的处理方式是不同的。 房东房客达成一致 如果房东和房客对于押金的分配能够达成一致，那么押金将会由RTBA直接处理。一般情况下，由房屋中介通过网络向RTBA提交押金分配申请(bond claim)，写明双方同意的分配数额，然后由RTBA实行分配转款。 为了保证房东的利益，押金分配申请应该在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后，房客将有权利向VCAT申请退回押金。 房东房客产生纠纷 如果房东和房客对于押金的分配产生纠纷，又无法通过其他渠道达成和解，那么当事人需要向VCAT提起申请来解决纠纷，VCAT最终会决定押金该如何分配。 通过VCAT，房东向房客的索赔额是不受到押金额限制的，比如房东因为房屋损坏受到$10,000的损失，而房客的押金只有$3,000，房东是可以在VCAT申请向房客索赔$10,000的，而不是只能索赔$3,000。 同样需要注意的是，向VCAT的申请需要在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后，房客将有权利向VCAT申请退回押金。 取得VCAT的判决令（order）后，当事人还需要将以下材料邮寄给RTBA以获得押金分配转款： 在RTBA Online网站上获取纸质版的押金分配申请 提供银行账户信息  附上以下材料 所有房客带有照片、签名的身份证件复印件（签名用来比对押金分配申请上的签名） VCAT的判决令 房客遗留物品 租约结束或房客搬离后，如果房客有物品遗留在房屋中，应尽快与房东联系，安排领取物品事宜。 在此期间，法律对房东的行为约束很严格：...Read More

维州政府最近宣布了新的印花税减免政策，任何从2020年11月25日开始至2021年7月1日之前签订的购房合同，房屋可税价值 (Dutiable Value) 在100万澳元或之内的民用住宅 (Residential Property)，购房人均能够享受到印花税的减免。新房或者楼花 (期房) 的购买者将会获得50%的印花税减免，而二手房或空地的购买者则可以获得25%的印花税减免。此次大力度的印花税减免政策无疑是为了刺激房市、鼓励人们购置新住宅并帮助维州经济复苏。 基本条件 1 合同签订日期从 2020年11月25日开始至2021年7月01日之前 2 房屋的可税价值 (Dutiable Value) 在100万澳币之内 (包括100万整) 3 仅适用于居民住宅 (Residential Property)，无论自住或者投资，但不适用于商业物业 4 购买新房或者楼花 (期房) 将会获得50%的印花税减免 5 购买二手房或空地将会获得25%的印花税减免 例一 小A准备购买已经建造完成并完成登记的全新Townhouse，根据最新政策他可以享受50%的印花税减免。如果这套Townhouse的合同价为100万澳币，那么原本小A需要付的印花税约为$55,000澳元，然而在新政策下小A仅需要支付原印花税的一半，可以为他节省约$27,500澳币。而且，小A购买的这套Townhouse可以用作自住，也可以出租。 好处 1. 印花税减免可多次适用 这次的印花税减免政策并不是一次性的，可以多次购买多次享受。如果你准备在2020年11月25日开始至2021年7月1日之前购买多个民用住宅，那么你每一次都买的物业都会根据新政策得到相应的印花税减免。同时，这次的减免政策的适用非常广泛，不仅限于自住的房屋，同样适用于投资物业。 2. 海外买家同样适用  更值得注意的是，这次的印花税减免政策不仅适用于澳洲公民或澳洲永久居民（PR）持有者，同样也适用于海外买家。在往常，大部分的减免优惠政策都是优先考虑澳洲本地公民或者PR持有者，而这一次的印花税减免是海外买家也可以享受到的福利。海外买家购买民用住宅需要交的印花税分两部分（大约是物业价格的 13.5%），其中约5.5%为本地印花税部分，8%为海外买家额外印花税部分。在新政策实行期间，对于5.5%的本地印花税部分，海外买家则可以拿到跟澳洲本地居民一样的印花税减免。 3. 新旧减免政策可以同时适用 只要符合条件，新的印花税减免政策和其他过往已发布的印花税减免政策可以同时享用（就是我们通常说的，折上折）。例如，您准备在维州购买您在澳洲的首套住房，那么您可以在享受首次购房印花税减免政策（First home buyer duty exemption, concession or reduction）的同时还可以额外享受新政策的减免。请注意，“首次购房印花税减免”政策只适用于澳洲公民或者永久居民在2017年7月1日或者之后签署的合约。 小贴士 首次购房印花税减免是指： 该房屋是你首次在澳洲购买物业，并用于个人居住使用； 如果你首次购房的房屋可税价值在60万澳元之内，你将获得100%的印花税减免； 如果你首次购房的房屋可税价值在60万到75万澳元之间，您将获得一定程度的印花税减免； 你必须是澳洲公民或者永久居民。 例二 小B首次购买房产，购置的是一套价值70万澳元的二手房用于自住，根据最新政策他可以同时享受首次购房减免和25%的印花税减免。原本一套价值70万澳元的二手房的印花税约为$37,070澳元，经过首次购房减免后印花税被降低到约$24,713澳元。然后根据新政可以再减免25%，最终小B购买这套房只需要交约 $18,534.75澳元的印花税，可以节省约 $18,535.25澳币。...Read More

员工能力不足可以被辞退吗？ 众所周知，澳大利亚劳工法对员工的保护力度是很大的，对于能力不足而无法胜任其职位的员工，雇主依然必须满足法律的各项要求才可以合法辞退员工。在这样的法律体系下，员工和雇主都需要提高自己的法律意识来认识到自己的权利和义务。 员工被解雇的情况大体分为两种： 裁员 Redundancy  裁员(Redundancy)，比如公司因为科技更新、业务减少、公司架构重组或濒临破产等不再需要某些岗位的员工。 辞退 Dismissal 辞退(Dismissal)，这种情况往往是由于员工的自身原因引发的，比如工作能力不足，没有按照公司规定的程序和指引来完成工作，或在上班时间开不恰当的玩笑，或持续性的在工作期间散播公司负面新闻等等。 一、”辞退不当”(Unfair Dismissal) 除非员工犯下严重过失(醉酒上班或拒绝工作等等)，否则雇主辞退员工必须公平和合理，否则雇主有可能会被认定为”辞退不当” (Unfair Dismissal) 从而需要承担相应的责任。 小贴士 Unfair Dismissal的定义为： –    你被辞退；和 –    你的辞退是苛刻，不公平，不合理；和 –    你的辞退并不是真实的公司裁员；以及 –   如果你的雇主是小公司，辞退并不符合小生意公平辞退法(Small Business Fair Dismissal Code)。 要判定员工是否有被不正当的辞退，我们建议双方可以考虑以下5个问题： 1. 有解雇的正当理由吗(比方说工作能力有问题，犯下严重过失等等)？ 2. 员工是否有被告知解雇的原因？ 3. 雇主是否有给予员工机会对工作能力方面做出回应和作出相对应的改正？ 4. 员工是否给予机会与能给予自己支持的人联系？ 5.  员工得到了足够的警告吗？ 如果以上的5条的答案都是正面的，那辞退员工应该就不属于Unfair Dismissal. 二、最低雇佣期 员工必须被雇用至少6个月才能申请 “辞退不当”（Unfair Dismissal）。在小型企业工作的雇员必须至少雇用12个月才能申请。如果企业所有权发生变化，则在计算最短雇用期限时，员工帮第一雇主的工作期可以算作第二雇主的工作期限。 员工 三、员工的法定工作权利 值得注意的是，雇主因员工行使他们的法定工作权利而被辞退的行为是违法的。 雇主不得因为员工的以下行为解雇雇员：  如果员工对涉及与其工作有关的任何事情提出投诉，例如，有关欺凌，过度劳累，不安全的工作条件，不合理的待遇，公司的工作方式等等； 员工询问与工作有关的任何信息。员工可以查询的内容没有限制，只要与他们的工作有联系即可。例如，员工可以查询其工资，奖励金，最近的退休金，对其它员工的投诉，PAYG代扣代缴税款，企业开展工作的方式等信息还有工作安全问题； 员工将从任何合法权益中受益。例如，这可能包括请病假，年假，长期服务假，产假，要求给予奖励的津贴或薪水，因为亲人去世请假，请社区服务假或拒绝不合理加班； 员工提出或打算提出雇员赔偿要求；...Read More

随着社会文明程度的提高和法律法规的完善，律师行业已经不再是传统意义上的遇到麻烦才需要的行业。生活中的很多重大选择也需要律师，比如说投资、遗嘱和买房。在澳洲，想找到经验丰富的华人律师需要这样三个必要考量。 首先，寻找律师的每条渠道需要全面完整的分析和选择。寻找律师首要靠谱的一条渠道就是熟人推荐，如果身边有一些关系很好的律师朋友可以首先咨询一下这一类人。即使业务不是他们所熟悉的领域，他们也会有一些合适的推荐。第二条主要渠道可以是法律求助热线或者是网络搜索。这一条渠道找到的律师都不是绝对靠谱的，我们还需要仔细甄别律所的官网，查看律师团队以往的成功案例和擅长领域。 在寻找好潜在合作律师后，第二步就是联系律师。面对面咨询中，我们往往需要更多的观察和思考。一方面，我们需要观察律所的环境和资质，看下律所整体的境况和氛围是否和官网或者描述一致。另一方面，律师团队是否完整和服务流程是否规范需要进一步的深思熟虑。一般来说，服务的报价需要根据案件的基本情况和难易程度来决定，所以盲目给出低价的律所可能质量无法保障。另一方面，货比三家之后，我们要思考所选律师是否专业。这方面是没有明确流程和评判标准的，但是我们要明确律师的义务和责任。律师需要利用自己的专业知识，尽可能帮助当事人争取权益，因此律师是不可以承诺保证胜诉的。此外，任何想要通过非正常渠道达到胜诉目的的律师都需要额外的思考。 最后，这里有三个专业律师必备的条件。第一个是专业，律师的服务需要从对当事人诉求的理解出发。上面提到过的，承诺保证胜诉的律师是一定不可取的。同时，直接将当事人诉求推翻也是不专业的表现。第二个必要条件是分析能力，案件的分析角度应该从主要矛盾点开始。简单来说，如果律师给出的意见可以以专业知识来说服当事人，那么一定程度上可以保证这个律师的分析能力。第三点，也是最后一点，好的律师律师需要时刻对当事人存疑。对当事人保留怀疑态度的律师是具备一定职业敏感性的，所以他们会担心当事人对自己有所保留。 在完成上述三方面考量后，我们可以从价格或者风格偏好角度来选择最适合自己的律师。如果您有更多疑问，欢迎咨询墨尔本华人律师-富文律师行。Read More

2020 澳洲劳工法 高峰论坛 免费入场 您好！隆重邀请您出席“2020澳洲劳工法高峰论坛”。   本次论坛邀请到公平工作调查专员署（Fair Work Ombudsman） 与您分享工作场所的权利和义务。作为维多利亚州解封后的第一次大型线上直播论坛，意义深远重大。   首先， 本次论坛契合华人企业界的实际需要。联合主办方在2020年疫情期间，发现众多企业在员工薪资、管理、去留等财务、组织、法律问题上困难重重，大部分问题都是出在企业老板及负责人对澳洲劳工法的不了解、不能正确解读以及不能全面执行上。在保护员工权益和保证企业生存发展的过程中无法平衡。所以，我们特别邀请公平工作调查专员署作为主讲嘉宾，权威、及时、彻底解决问题。   其次，本次论坛直击华人企业界的人员管理痛点。论坛历时长达近80天沟通策划，联合主办方进行了大量的实际调查与研究，掌握了华人企业遇到的各种尖锐矛盾以及实际问题，分析整理后交予FWO 的主讲嘉宾。在本次讲座中，主讲嘉宾会直击痛点，回答提问，深入分享工作场所的权利和义务。   最后，本次论坛是第一次线上全中文直播互动讲座。为适应华人企业家的母语语言习惯，FWO特别选派华人专家作为主讲嘉宾，全程普通话，无需翻译也不必担心理解有偏差。同时讲座专设提问环节，主讲嘉宾与大家现场及时互动，直接对话， 有问必答。   在澳洲做生意难么？疫情后做企业更难么？请联系我们，加入互动， 通晓澳洲劳工法的精髓， 清楚劳资问题的平衡本质，尊法、守法、获取最大的支持和发展！你行的！ 活动摘要 论坛日期：2020年11月26日 论坛时间：星期四晚 7:00 开始论坛形式：线上直播研讨会报名方式：扫码联系小助手人数限额：200（现在限额） 识别下方二维码，联系小助手！ 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱：[email protected] 官网：www.fumens.com.au   本篇文章来源于微信公众号: Fumens...Read More

经常会有客户问我们，在墨尔本买房到底要注意什么，具体的程序又是怎么样的呢？我们今天就用我们的一位客户的买房经历来向大家介绍一下在墨尔本买房的具体流程和需要注意的事项。 例子 首先我们先来介绍一下我们的客户，小张夫妇（化名）。小张夫妇最近刚获得澳大利亚永久居民的签证，而且他们都有稳定的工作。小张和妻子商量了一下，决定在墨尔本购买一套房产用作自住。 钱够吗？ 是否需要贷款？ 我们会建议小张先联系贷款银行或者贷款经纪人(BROKER)，搞清楚自己大概能够获得多少贷款。一般银行会提供一份叫做 pre-approval 的文件，告诉小张能够获得贷款的大致金额，这样加上小张自己的存款，他们就应该知道自己可以购买的房产的价格范围是多少了。 了解了自己能够购买的房产的价格范围以后，小张就可以去网上找房了。如果说是用现金买房子的话，而您的现金又在海外的话，您要算好您需要多长时间才能把钱从海外转到澳洲，从而推算您至少需要多少时间来交割房产。 签约前务必让律师查看合约和32号文件 ONE 找到心仪的房产后，建议小张和妻子亲自到房产去看一看，感受一下是不是喜欢这套房产。同时，我们会建议小张向中介索取房产合约和卖家申明 (也称为32号文件)，并交给律师审阅以及查清楚合约的条款和房产产权问题。 为什么要让律师审阅房产合约？ 不同的卖家律师制作的合约 (尤其特殊条款) 都不一样。几乎所有的房产合约都是由卖家律师起草的，合约的条款也肯定倾向于卖家。 我们律师主要看的是合约特殊条款是不是对买家和卖家相对公平。 对买家不公平的特殊条款例子 按理说房产交割日期之前该房产还是卖家的，房产交割以后才会是小张的。那么这个房产相应的费用，政府通知等，按照公平的原则，交割之前就应该由卖家负责，交割之后则由小张负责。 但是，有一些合约的特殊条款会说从合约日期 (不是交割日期) 开始，小张 (作为买家) 就要承担这些通知等的相关费用。 为什么要让律师审阅卖家申明文件？ 律师主要看的是房产的一些相关信息，比如，卖家的产权是不是有任何纠纷？这个房产是不是有任何欠费(市政费，水费，或者物业费等)？产权上是不是对土地上重新建新房有什么限制等等。 让您的律师审阅合约和卖家申明可以在您签署合约之前，更好的了解这个房产并且提出修改意见。 注意 任何对于合约条款的修改，都必须在您签署合约之前。任何您和卖家，或者中介的口头协议，如果没有在合约里面写明，就很难有约束力。如果您没有让您的律师审阅合约和卖家申明，就直接签署了合约，那么如果之后发现任何问题，您几乎不可能要求卖家再次对合约进行修改，您也很难退出合约。 私卖还是拍卖呢？ TWO 在维州买房主要有两种形式，拍卖或者私人竞价。这两者主要的区别是： 私卖 买家可以提出购房合约受限于一些条件，比如说贷款条款，FIRB批文条款等等。 VS 拍卖 房产合约都是无条件合约，也就是说小张没有任何理由退出合约。 假如小张看中的房产是私人竞价的形式出售。小张就可以向卖家要求此合约受限于贷款，完成建筑检验报告和虫害报告等。也就是说在一定的期限内（比如2周），如果小张的贷款被银行拒绝了，或这些报告表明房产有结构性的重大的缺陷的话，小张可以书面通知卖家退出合约。 房产交割准备 THREE 小张和卖家签署了合约以后，接下来就是贷款和房产交割的准备了。小张的贷款经纪人要在合约规定的时间内获得银行的“无条件贷款批文”，如果在合约规定的期限内不能获得贷款的话，小张要及时通知自己的律师并联系卖家律师申请把贷款期限延长。如果卖家拒绝延长贷款期限，而小张的贷款银行也无法保证小张的贷款一定会获批，那么小张要在合约规定的贷款期限内，书面通知卖家律师或者中介退出合约。 在合约规定的贷款期限内，小张顺利的获得了贷款银行的无条件贷款批文。接下来，我们律师就要为小张准备以下这些工作：  1. 完成小张夫妇的身份认证，要求小张夫妇签署授权协议  2. 帮助小张夫妇完成印花税评估（包括可能的减免）的相关工作  3. 向小张夫妇提供房产交割尾款的预估数额  4. 联系贷款银行准备交割事宜等。 交割所需尾款 FOUR 接下来重要的问题是：在交割的时候小张夫妇到底要支付多少钱？交割尾款主要有以下部分组成： 01...Read More