法律见解

如果你的店铺经营几年，好不容易积累了稳定客源，装修花了几十万，生意逐步走上正轨。突然有一天，房东通知你，大楼要“重建”，请你几个月内搬走。你可能会想：这合法吗？房东真的能说让搬就搬吗？遗憾的是，在某些情况下，确实可以。 这不是诈骗，而是租约里一个非常常见、却容易被忽视的条款：“重建条款（Redevelopment Clause / Demolition Clause）”。在澳洲商业租约，特别是墨尔本、维州的零售租约中，这类条款对租户影响很大，涉及澳洲拆迁、澳洲房产纠纷等问题，建议在签约前务必了解清楚。 一、什么是“重建条款”？ 所谓“重建条款”，是指房东在打算拆除、重建或大幅翻新建筑物时，可以依据租约条款，提前通知租户并提前终止租约。 例如，租约可能写道： “若房东意图重建或拆除物业，可提前六个月书面通知租户，本租约即终止。” 房东若要以拆除或重建为理由提前终止租约，通常必须至少提前六个月书面通知租户，且必须具备真实意图（genuine proposal），一般需提供足够的细节说明： 工程的性质和范围； 为什么施工必须在租户搬离后才能进行； 预定的施工时间和计划。 如果房东无法证明这些要素，即使发出通知，也可能被认定无效（并可能引发澳洲房产纠纷或VCAT/法院争议）。 二、租户的权利与房东的限制 1. 通知期 在维多利亚州，若租约受《Retail Leases Act 2003》约束，房东通常需要给至少六个月的书面通知。若不受该法约束（即属一般商业租约），则通知期限依租约条款而定。 2. 房东必须有真实、可行的重建计划 法院或VCAT不会仅凭一句“我要重建”就允许房东终止租约，需证明工程确实存在且计划明确，且租户的搬离是工程所必须的。实践中，如果房东不能提供工程批文、时间表或施工方案，租户有较大机会质疑通知的有效性。 3....Read More

在澳洲，警方可以在没有提前通知的情况下，突然将某人逮捕带走。这类情况往往发生得非常突然，令家属或朋友措手不及，不知道该联系谁、能做什么，也不知道此时的沉默、冲动或误信“协助调查”的说辞，会不会害了对方。 今天，我们就来讲清楚：当你身边的亲友被警方带走时，作为家属或朋友，你应该立刻采取哪些步骤。 第一步：保持冷静，确认“是谁带走了人” 很多案件并不是正式逮捕，而是警方“带去协助调查”，但当事人实际上已经被限制自由。这时候请注意： 是否穿制服的警察？是否表明身份？ 是否出示了搜查令或逮捕令？ 是否告知了被带走的理由？（例如：涉嫌性侵、袭击、盗窃、违反保释等） 你有权问清楚： “请问这是哪一个警局的警员？对方会被带到哪个警察局？” 这对后续找律师、定位当事人至关重要。 注意：如果警察没有说明理由，请记录下现场警员的胸牌号、车牌号，或录音录像（法律允许的范围内）。 第二步：立即联系专业的刑事律师，要求介入 一旦有人被警方带走，你第一件事就是 找律师！ 在澳洲，每一位被拘留或逮捕的人都享有以下权利： 要求保持沉默，不回答警方问题 要求联系律师 在律师在场前，拒绝任何书面或口头陈述 但现实中，警方可能会试图在律师介入前进行“自愿问话”或诱导性提问。一旦当事人乱讲、承认、解释，可能导致严重后果，哪怕本意是清白的。 律师的作用是： 第一时间联络警局，确认当事人是否被拘留 要求暂停任何问话 到场陪同问话 评估是否可立即申请保释 第三步：不要擅自联络“对方”或潜在证人 有些人被带走后，家属情急之下可能会： 找到对方（受害人或举报人）沟通...Read More

在澳洲，特别是近年来维州不断爆出的建房烂尾案件中，许多业主在施工期间遇到建筑商中途停工、严重拖延甚至“人间蒸发”的情况。 面对这种突发状况，很多人第一反应是去 VCAT 起诉。但实际上，单靠诉讼程序往往耗时耗力，等待周期可能长达一年甚至更久。 那么，遇到建筑商违约、项目停摆的情况，业主应该如何尽快维权、止损？本文将从法律实务角度出发，为您梳理维州建房纠纷的应对路径，并提供实用建议。 一、先判断责任归属：谁该为“烂尾”负责？ 在采取法律行动之前，必须先明确责任归属： 是建筑商施工不当？ 设计师设计有误？ 还是材料供应商交付延误？ 👉 建议：请尽快与经验丰富的澳洲房产律师联系，由律师协助审查合同条款、收集证据，并界定对方的违约行为。 二、了解你的法律途径：调解、VCAT或法院？ 1. 强制性第一步：DBDRV 调解 在维州，处理住宅建筑纠纷前，几乎所有案件都必须首先通过 DBDRV（Domestic Building Dispute Resolution Victoria） 进行调解。这是一项强制性程序，也就是说，若未经调解失败，不能直接向 VCAT 申请。 但很多业主误以为只能“等安排”，错失主动权。实际上： 你有权主动敦促对方提交必要材料；...Read More

在澳洲，许多伴侣在决定分居的第一时间，面临的最大问题不是财产怎么分，而是：谁有权继续留在家中居住？ 尤其是当房产登记在其中一方名下时，另一方往往会感到不安或不确定： 我不是房主，是不是必须搬出去？ 如果我搬了，是不是就失去了离婚财产分割的资格？ 本文将由专业澳洲离婚律师角度出发，为您梳理维州家庭法下对“居住权”的判断逻辑，帮助您做出明智选择。 房产在谁名下 ≠ 谁有居住权 首先需要明确一点：在澳洲，尤其是在维州家庭法框架下，即使房产登记在一方名下，也不意味着对方必须立即搬出。 只要双方处于婚姻关系或事实婚姻关系（de facto relationship），即使房屋是个人名下财产，也可能被纳入“共同财产”的范围。 这意味着另一方对这套房产也可能拥有权益，而居住权不取决于产权登记人的名字。 因此，在分居初期，不必急于搬离住所。在未进行完整的澳洲律师咨询、明确自身权利前，仓促搬离可能会在后续的财产分割或抚养安排中处于不利位置。 法院如何判断“谁可以留下”？ 维州法院在处理此类居住安排时，通常会综合以下几个因素： 1. 是否存在家庭暴力或安全风险 若一方存在家庭暴力行为或安全隐患，法院可签发家庭暴力干预令（IVO），限制该方返回住所。 在任何情况下，法院都以保障家庭成员的安全为优先考量。 2. 谁是主要照顾子女的一方 如果其中一方承担主要育儿责任，法院更可能支持该方继续住在原居所，以保持孩子的生活稳定。 3. 经济状况与住房依赖度 若一方暂时无力负担租房费用、收入较低或经济依赖度较高，法院可能会出于公平考虑，允许其继续居住在房屋中。 👉...Read More

你知道吗？在澳洲越来越多华人因“不懂法律”而误踩红线，等到被抓才意识到，澳洲的毒品犯罪（贩毒）远比想象中严重。 那么，在澳洲到底什么行为会被定为“贩毒”？毒品种类和数量对判刑又有什么影响？本文为你系统讲解。   什么是“贩毒罪”？—— 不仅仅是“卖毒品” 在澳洲，《刑法典》对“贩毒”有明确定义，常见罪名包括： 贩卖（Trafficking） 持有意图贩卖（Possession with Intent to Sell or Supply） 进口毒品（Importing Drugs） 制造毒品（Manufacturing Drugs） ⚠️ 注意： 只要你持有一定数量的毒品，不需要证据证明你有“出售”行为，法律会自动推定你是“意图贩卖”，这就是所谓的“商业数量推定条款”。   毒品种类 + 数量 = 判刑轻重的关键因素...Read More

在澳洲维多利亚州，涉及刑事案件时，擅自与对方“私了”不仅不被鼓励，反而可能构成严重犯罪。根据维州法律，在司法程序进行期间试图以金钱、利诱或其他方式影响案件进程，有可能触犯“妨碍司法公正”（Perverting the Course of Justice）这一罪名，最高可判处25年监禁。 常见的“私了”情形有哪些？ 在实际案例中，常见的“私了”情形包括： 受害方接受金钱赔偿并表示不再出庭作证； 涉案一方试图通过中间人联络对方，请求其撤销指控或更改证词； 主动提出补偿以换取对方不报警或不配合警方调查； 双方签订“私了协议”，希望避免正式司法程序。 尽管这些行为在某些文化背景下被视为“和平解决”，但在澳大利亚刑事体系中，这类做法极有可能构成对司法程序的干预。 维州法律对“妨碍司法公正”的界定 任何人若故意妨碍、干预或扭曲司法程序，包括使他人撤销证词、提供虚假信息、销毁证据或影响他人出庭的决定，均可能构成妨碍司法公正罪。 这是普通法下的严重刑事罪行，一经定罪，最高刑罚为25年监禁。 即使行为人没有明确的威胁或暴力行为，仅仅在明知案件已立案的前提下提出“私下解决”，也足以被视为企图影响司法程序。 实际案例：民转刑的法律风险 一名当事人在打架事件中成为被告，案件已经由警方立案处理。其后，该当事人派人与受害者沟通，希望通过赔偿金让对方撤销指控或更改口供。受害者未接受赔偿，反而将相关录音提交警方。最终，这名被告不仅面临原本的Assault（袭击）指控，还被追加了妨碍司法公正罪名，案件性质也因此升级，从可能罚款的轻罪，转为必须庭审、甚至面临监禁的重罪。 “想私了”也会留下证据 许多当事人以为只要不是书面合同，“口头私下谈判”不构成风险。但在现代通讯手段下，聊天记录、转账凭证、通话录音都可作为证据，证明行为人有“私了”意图。 重要的是：法律评判的标准，不是你“是否威胁对方”，而是你是否试图影响司法程序的正常进行。 正确的做法是什么？ 如果你真的希望与对方达成和解，必须通过律师进行合法协商，并在不违反检控原则的前提下，由检察机关决定是否采纳调解意见。刑事司法体系并不排斥和解，但前提是：不能私下干预司法流程。 总结：民事可以谈，刑事别乱搞 在维州，民事纠纷在适当程序下可以协商解决，而刑事案件一旦进入警察调查或法院程序，当事人之间擅自“私了”极易构成违法。对于许多华人社区来说，这种“习惯性私了”的做法，在澳洲可能产生极为严重的后果。 如果你或家人正面临刑事指控，务必第一时间寻求专业的法律意见。不要自行“谈判”、不要留下任何“意图私了”的证据，更不要以为“赔点钱”就能摆平所有问题。 如果您正在寻找经验丰富的墨尔本刑事律师，欢迎咨询Fumens律师行。我们的刑事律师团队可为您保驾护航。Read More