墨尔本过户律师

签约前一次审阅，帮首次置业客户躲过一栋"问题楼"

客户：首次置业买家｜物业：墨尔本东区公寓｜服务：合同及 Section 32 审阅

情况： 客户看中一套公寓，签约前委托我们审阅买卖合同（Contract of Sale）和卖方声明（Section 32）。

我们发现： 合同条款本身很标准，问题藏在业主法团（Owners Corporation）的披露文件里。整栋楼正卷入建筑缺陷诉讼，诉讼律师费已超过 15 万元，预计维修费用高达数百万。同时物业费存在欠缴，后续很可能向全体业主征收特别费用（Special Levy）。

结果： 客户决定暂缓签约，先核实诉讼进展，避免一入住就要分摊维修费和特别费用。

给买家的提醒： 公寓的风险往往不在合同正文，而在 Section 32 附带的业主法团文件里，签约前一定要逐页看。

合同写的是"空置交付"，租客却赖着不走

客户：投资买家｜成交价：78 万元，已付 10% 定金｜问题：租客拒不搬离，交割一再延后

情况： 合同明确约定空置交付（Vacant Possession），但租客拒不搬离，交割一再延后。之后卖方改口，称房产是"带租约出售"。

我们做了： 逐条审阅合同，结合签约时的往来沟通，以及卖方此前一直要求租客搬离的事实，确认双方的真实意图是空置交付。随后制定方案：向卖方发出违约通知（Notice of Default），登记禁卖令（Caveat）保护客户对房产的权益，并保留解除合同和追讨损失的权利。

为什么需要律师： 交割问题一旦升级为合同纠纷，律师可以直接发违约通知、登记禁卖令、准备诉讼，不用换人，也不用重新计费。

十多年的 SMSF 旧账，一份契据补回来，没多缴一分税

客户：自管养老金（SMSF）受托人｜问题：基金房产登记在个人名下｜结果：产权更正至受托人名下，未因更正多缴税款

情况： 基金运营十多年，成员和受托人（Trustee）多次变更，关键历史文件遗失。年度审计时发现，一处一直作为基金资产持有的房产，产权却登记在个人名下。

难点： 如果当作普通转名处理，可能被视为一次新的转让而产生印花税。

我们做了： 审阅全部现有资料，起草变更契据（Deed of Variation）厘清成员与受托人身份，并出具书面确认，证明该房产自购入起即属基金资产。之后办理产权更正，转至受托人名下，同时申请印花税豁免。

为什么需要律师： 起草信托相关契据、出具资产归属的法律意见，属于律师的工作范围，一般过户师无法处理。