律师解读：疫情下租赁合约的履行与终止 随着新型冠状病毒在全世界的肆虐，澳洲总理近期正式发布了有关 “非必要活动” 的禁令。新州和维州更是直接叫停了所有非必要的活动。目前两个州都没有具体界定何为 “非必要” 活动。不过，根据联邦政府此前的建议，“非必要室内聚集” 包括餐馆、酒吧、咖啡馆、电影院、婚礼和葬礼。而此禁令让许多商业租户陷入了极度困难的境地。 热议话题： 减租   对于商业租户来说，租金是最沉重的经营成本，疫情防控期间的禁令导致客流量大幅度下降甚至生意无法经营，租户支付租金能力直线下降，中小企业面临生死。但当问题转化为该不该减租时，租赁双方往往各执一词。 租赁合约的履行义务无疑成为了疫情当下热议的法律问题。租户们纷纷寻求法律依据来暂缓其租赁合约里的义务甚至希望通过法律途径终止合约。 所以今天本文将从 “不可抗力原则 – Force Majeure” 和 “合约受挫原则 – Frustration of Contract” 这两个法律角度来对此话题做一个分析和探讨。同时希望能够为租赁争议的解决方案提供参考价值， 从而最大程度降低租赁双方损失以及诉讼风险。 01. 不可抗力原则 – Force Majeure 在案例法里并没有明确说明该原则的定义，所以运用此法律原则的前提是双方必须有一个有效的合约。一个正规起草的商业合约，通常会在文件上描述何为 “不可抗力事件” 以及发生后的应对措施和其义务。 所以我们首先需要看合约里面是否有 “不可抗力” 条款，此类条款可以免除一些在合理控制范围外的情况而导致其中一方无法履行合约上的义务与责任。条款通常也会明确规定当事方在 “不可抗力事件” 发生后被允许暂停或者延缓履行的合约义务。如果该 “不可抗力事件” 是长期或永久性的，该条款有可能允许任何一方终止该合约。  解读 不可抗力条款一般会以字面上的意思与个别不可抗力事件的事实情况来做一个综合考量， 通常会有以下三个特点： 合约双方的任何一方都没有过错； 完全无法靠合约双方的努力解决； 不可抗拒的自然事件导致。 不可抗力事件的定义一般常规定义如下： 发生的事件超出当事人可控范围，使该当事人无法履行合约； 发生的事件是当事人无法事先预见的，事件的发生也无法避免或解决； 可能包括自然事件 (如地震、洪涝、火灾、爆炸、山体滑坡、雷电、暴风雨雪等)，人为事件 (如罢工、封锁、工作禁令等) 或恐怖活动（如恐怖袭击、骚乱、暴动、恶意破坏等)。 注意：“不可抗力事件”一般不包括： 由货币汇率变动而带来的财务困境； 由市场变化而引起的市场价格变动。 当然每个合约里对 “不可抗力事件” 的定义会有所不同，此类条款不可能包罗万有，也是常常纠纷与诉讼的导火线。在新冠肺炎疫情肆虐前签署的合约，绝少将新冠肺炎疫情列明为 “不可抗力事件” 。而此次政府发布的 “非必要活动禁令” 是否归合约的 “不可抗力定义” 也则需要好好的审阅合约里对该原则的定义。  在此也提醒大家，当 “不可抗力事件” 发生时，当事方必须及时通知合约另一方该事件的情况，并采取合理的措施减轻...Read More