维州租金减免政策延长至3月15日！ 澳大利亚维多利亚州在2022年2月1日新出台了关于商业租金减免的政策。该政策是基于2021年的租金减免条例并将其延长两个月至2022年3月15日。在本文，我们将为大家介绍2022年新条例的变化以及申请租金减免的注意事项。 维州2021年出台的商业租金减免政策的有效期于2022年1月15日截止。今年新推出的政策将从2022年1月16日开始有效，在2022年3月15日截止。和2021年的政策相同，符合条件的租客将有资格向房东申请租金减免。房东将有义务减少与租客营业额下降的比例成正比的租金，其中至少一半为免除，剩余部分为延期。（具体请参见往期文章“维州2021年最新租金减免政策今天出台”） 2022年的政策与2021年的最大的不同在于对租客条件的要求： 租客在2020/21年度的营业额没有超过1千万澳元。（2021年的政策则是要求营业额没有超过5千万澳元）换言之，能递交企业减少。 租客需在2022年1月16日或之前已开展业务； 营业额必须下降至少30%。大多数租客都需要用2022年一月份的营业额和2020年一月份的营业额来做对比。  a. 倘若有租客在2020年一月份停止营业了超过一周的时间，则需要使用2019年12月份和2021年十二月份的营业额来进行对比。 b. 倘若有租客在2020年一月份之后才开始营业，则需要使用从开始营业至2022年一月底每个月的平均营业额和2022年一月份的营业额来进行对比。 租客向房东申请租金减免的过程和2021年的政策相同。租客需要在政策有效期内（2022年3月15日之前）提交申请和相关证明。租金减免期会从2022年1月16日开始至2022年3月15日结束。 在2022年政策有效期内（2022年1月16日-2022年3月15日），按照条例要求申请了租金减免的租客将会受到政策的保护，也就是说如果租客持续支付营业额下降比例之外的租金，则不会违反租约。比如，如果营业额下降的比例为40%，那么租客仍然需要支付60%的租金才不会视为违反租约。 注意！！ 租客必须以书面形式申请减租并确保与房东以书面形式达成协议。 我们有客户在和房东口头达成协议后按时支付被减免之后的租金，房东却在很长一段时间后反口不承认任何口头协议，租客被房东告上法庭索要全额租金。 租客请一定确保任何和房东达成的租金减免的协议呈书面形式。 即使租客和房东仍然在协商2022年1月15日之前的租金减免，我们还是建议符合条件的租客尽快递交一个新申请。 如果租客在2020年或者2021年的政策下成功申请了租金减免并且还未支付被延期的租金，而且该租客又重新在 2022年的政策下申请了租金减免，那么已经被延期的租金可以继续被延期到2022年3月15日之后再进行支付。 结语 如有其他疑问，欢迎咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱：[email protected] 官网：www.fumens.com.au 往期回顾 维州2021年最新租金减免政策今天出台 在澳洲，雇主如何避免非法解雇员工？什么又是合理裁员？（上） Windfall...Read More

前言 疫情以来，很多公司面临着生意不好的困境，也面临着解雇员工的情况。考虑到最近询问的案件中，比较多的涉及到裁员或是非法解雇的纠纷，本周就来给大家科普一下关于解雇以及合理裁员的相关法律知识。 通常来讲，对于正式员工来说，如果没有正当的理由，那么雇主是不可以随意辞退正式员工的。根据Fair Work Act 2009 的第385 条，一般小型企业的非法解雇主要包括解雇过于苛刻、不公平且不合理，不符合小型企业公平解雇守则（Small Business Fair Dismissal Code）的规定，并且不是因为合理裁员原因解雇员工。那在疫情的肆虐之下，雇主可能会有怎样合法合理的原因解雇雇员呢，我们接着往下看。 1 行为方面 如果员工的行为严重地违反了劳动合同中的规定，雇主一般就有正当且合理的理由解雇该员工。但是一般而言，雇主也是应当考虑到员工的实际情况，给其改正或补救的机会，不宜因初犯而解雇员工，除非行为失检情节严重，且严重到雇佣关系难以维持。而严重的不当行为的例子可能会包括严重的不诚信行为导致了公司的巨大损失，又或是蓄意损坏雇主的财产，又或是对雇主、同事或客户进行人身攻击等等。 2 员工的表现与能力方面 如果员工不能达到受雇岗位的一般要求，那么在一定情况下，雇主就可以以此作为理由终止与员工之间的劳动合同。但是需要注意的是，雇主在解雇员工之前，一般需要向该员工指出其不称职的表现，并且给员工一段时间让员工有改善表现的机会。 3 合理裁员 （Genuine Redundancy） 根据Fair Work Act 2009 的第389 条，合理裁员需要满足两点：由于企业的运营发生了变化雇主不再需要该员工的工作岗位，且雇主需要遵照相关裁决或企业协议下的规定就裁员事宜参考雇员的意见。例如，如果公司引进了新的技术，被裁员工的工作可以由机器完成，又或是公司由于经营不善需要关闭在州际或者海外的办公室，又或者由于并购的原因公司内部架构需要进行重组 等等，在这样的情况下，雇主可能可以使用合理裁员的理由去解雇员工。 但是法条也给了例外情况，需要注意的是，如果在合理的情况下，雇主可以向员工提出将其重新安排至公司或是关联公司的其他岗位，那么雇主解雇该员工可能就不可以使用‘合理裁员’作为理由。 当然，雇主在使用‘合理裁员’的理由时，一般必须根据相关规定与雇员进行沟通，包括通知受影响的雇员、向员工提供有关企业变化及其预期影响的信息、讨论可以采取哪些潜在的措施避免和减少对员工的负面影响、以及考虑员工对于合理裁员的想法和建议等等。 所以在新冠疫情期间，如果雇主想要用‘合理裁员‘这个理由合法地解雇员工，需要认真的进行考虑并确认是否符合‘合理裁员’标准。反之则有可能会被认为是非法解雇。 裁员遣散费 一旦雇主确定是通过“合理裁员”理由解雇员工，雇主可能需要向被裁的员工支付裁员遣散费。有需要的小伙伴可以使用Fair Work的下方网址上提供的计算器计算出相应的遣散费费用。 (https://www.fairwork.gov.au/ending-employment/notice-redundancy-calculator) 在某些情况下，雇主不需要支付员工的遣散费，例如雇员是临时工、连续服务雇主期限少于12个月的雇员、因为不当行为被解雇的员工、仅在培训协议期限内聘用的受训人员或者学徒等等。 一般来说，员工获得的遣散费取决于他们在雇主公司提供的服务持续时间，但是不包括无薪休假的时间。当然，某些情况下，雇主也可以向公平工作委员会申请减少他们必须支付给员工的遣散费金额，例如雇主有为雇员找到其他合理的工作，又或是雇主有合理的理由负担不起全部的裁员金额等等。 结语 解雇员工需三思而后行，任何不合理的解雇理由都有可能会衍变成非法解雇。如果你有任何关于非法解雇的问题，欢迎咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey Chow 精英律师 Toma Yu...Read More

Windfall Gain Tax暴利税来袭， 你准备好了么？ 背景   2021年5月15日，维州政府在2021-2022的预算报告中正式宣布了将推行新的Windfall Gain Tax，即所谓的暴利税。新的法案Windfall Gains Tax and State Taxation and Other Acts Further Amendment Bill 2021已于近期提交议会讨论，这也意味着这一新税种距离实施更近了一步。   基于目前的法案内容，我们可以了解到关于这一新税种的基本信息。该税种主要针对由于重新分区（Rezone）导致土地价值上涨超过 100,000 澳币的土地，当增值部分在$100,000到$499,999之间时，税率为增值超过10万部分的62.5%，对于50万及以上的增值部分，税率为增值部分50%。而对于计算增值部分的基数则是以政府评估的Capital Improved Value为准，其他的第三方报告或者估价不予接受。 通俗点说，这个新税种就是针对于你买了土地，然后土地由于被政府重新分区而导致价格上涨而产生的利润。囤积土地，等待政府重新分区然后以待价值上升一直以来是大部分人投资的重点方向，尤其是对于专业的开发商。土地被重新分区后，你将有可能对土地进行拆分，限高也有可能从普通住宅的9米增加到更高，土地的使用性质也可能发生改变，比如允许建造商业房产或者公寓项目，土地价值将大幅增加。 1 土地分区基本介绍 目前的民用住宅土地分区主要分为以下几种： Low Density Residential Zone (LDRZ) 低密度住宅区 Mixed Use Zone (MUZ) 混合用途区  Township Zone (TZ) 乡镇区 Residential Growth Zone (RGZ) 住宅增长区 General Residential Zone (GRZ)...Read More

员工确诊新冠，雇主该怎么做呢？ 最近澳洲新冠疫情肆虐，维州的新增感染病例屡创新高。本周我们就来结合维州卫生局的最新政策以及澳洲公平工作法的相关条例来解读一下，如果您的企业里有员工确诊或是疑似新冠，作为雇主，您有哪些需要注意的法律问题呢。 1 有员工中招或者有新冠症状该怎么办？ 自2022年1月6号起，如果员工通过PCR检测或快速抗原检测确诊新冠，并且感染期内有在室内工作场合工作，该员工必须立即通知雇主。雇主则需要立即采取以下措施： 令该员工回家隔离七天。如果员工无法立刻回家，雇主需要指示TA在工作场合隔离，佩戴口罩并保持与其他人1.5米的距离。 确认接触人员，包括与确诊员工接触的其他员工，次承包商，但并不包括顾客。 通知接触人员。如果他们有新冠的症状，必须去测试。 指示所有员工关注自己的身体状况，如有症状立即测试。 在工作场合加强防范措施，例如，要求员工佩戴口罩并与他人保持距离；控制病毒的传播。 如果在七天内有五位或以上员工确诊，雇主需要向卫生局上交COVID-19 Outbreak Notification Form 并等待指示。 注意，雇主并不一定需要深度清洁工作场合，但是必须遵守日常清洁流程。 小贴士：如果有员工有疑似新冠的症状，雇主需要立即令该员工回家隔离并测试。 2 确诊或疑似新冠的员工什么时候可以复工呢？ 一般情况下确诊新冠的员工在完成七天居家隔离后，如果没有症状的话即可复工。确诊人员在七天后一般不被认为具有传染性，因此一般情况下员工并不需要提供阴性的测试结果。 而疑似新冠的员工则在提供阴性测试结果后即可复工。 违反以上政府指令的个人雇主可能会面临$909的罚款，而公司雇主则可能面临$5452的罚款。情节严重者可能会面临被起诉的风险和更高额度的罚款。个人罚款最高可达$10904，而公司罚款 最高可达$54522。 3 雇主需要给在隔离中的确诊/疑似新冠的员工发工资吗？ 一般来说，除了临时雇员Casual Employee之外，其他种类的员工都享有带薪休病假的待遇，那确诊在家隔离休息一般就可以算是带薪休病假，那么雇主一般就需要照常支付工资。 而如果在隔离中的员工可以远程工作或是在家办公，那么雇主也是需要照常支付工资。 要注意，雇主不可以强行要求员工请病假，也不可以借机解雇员工。 详情请参见往期文章: 《疫情封城状态下，雇主可以让员工停职吗?》 4 担心疫情暂停营业的话，用不用给员工发工资？ 在疫情期间，公平工作法第524条中雇主无法负责的原因同样包括企业因政府强制指令而停止营业。但从目前情况来看，政府可能很难再会因为个别员工确诊而强制要求企业暂停营业。 因此，若出于对疫情的担忧自行选择暂停营业，雇主将不会受到第524条的保护。雇主需要向未在隔离中但愿意并且可以工作的全职和兼职员工照常支付薪水。 5 关于租客租金减免 很多商家应该都知道政府的租赁减免政策是2022年1月15日就结束了，如果您的生意还是不好，您还是可以尝试和房东商量减租。您需要和房东商讨一个最适合你们的方案。如果无法和房东商讨成功，可以向维州小型商业委员会Victorian Small Business Commission申请免费调解。 结语 疫情给各行各业的雇主们都带来了巨大的影响。如果您有遇到任何关于员工确诊新冠的法律问题，欢迎咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey Chow...Read More

2021，你过得好吗？ 不知不觉，2021马上就要结束了。这一年的你过得怎么样呢？回顾这一年，你做了什么让你印象深刻的事情吗？考上了大学？减肥成功？还是喝了整整200杯奶茶？相信这一年里，总是有那么一两件事情能让你回味无穷。 富文律师行在2021年中， 举办了多场活动。 其中就包括了公益讲座， 租金减免指导，创业商讨等等。 我们还会在公司每位同事生日时 给大家庆祝。 还在封城结束后聚餐。 当然，富文律师行能顺利举办这些活动也少不了所有我们客户和朋友的支持。在此，富文律师行全体员工给所有客户和支持我们的朋友们表示最真挚的感谢。 圣诞将至，也祝福所有的小伙伴们，圣诞快乐❤。 结语 圣诞期间，富文律师行办公室将在12月23号关闭至2022年1月9号，10号恢复正常上班。祝大家度过一个愉快的圣诞和新年假期！ 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Nick Zheng 精英律师 Toma Yu 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱：[email protected] 官网：www.fumens.com.au 往期回顾 在维多利亚州,  使用电动滑板车的相关法律 员工犯错，老板需要承担责任吗？带您了解什么是“替代责任”！ 拍卖师出错，20万损失谁来承担？ 了解维州买房流程，买房子跟买包包一样简单！首次购房救星！！ 本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行Read More

随着假期的临近，您是众多考虑为自己购买电动滑板车的人之一吗？电动滑板车有很多好处，但也伴随着危险和风险。在购买电动滑板车之前，或者如果您已经购买了电动滑板车，请确保您了解在维多利亚州怎么合法的使用电动滑板车。 01 什么是电动滑板车？ 电动滑板车是一种由电动机驱动的立式滑板车。一般有两个或三个轮子；在前后轮之间有一个脚踏板。它由车把操纵。它可以通过用一只脚踩上地面或由电机驱动来移动。市场上的踏板车的行驶速度从 15 公里/小时到 90 公里/小时不等。但是，请注意，并非所有电动滑板车都可以在维多利亚州的的道路或任何与道路相关的区域合法使用，包括行人路、共享路径和公共区域。 02 在维多利亚州， 使用电动滑板车的相关法律 2017 年道路安全道路规则 （Road Safety Road Rules 2017）第 15 部分 Division 2 and 第 16 部分列明了管理维多利亚州使用电动滑板车的相关法律。 电动滑板车要在墨尔本合法骑行，骑手必须年满 18 岁，滑板车的电机输出功率 （motor power  output）不得超过 200 瓦，滑板车的最高时速不得超过 20 公里/小时。 除了功率和速度限制外，根据道路规则，所有骑手在骑行时必须佩戴澳大利亚标准认可的自行车头盔。这是为了在发生事故时把伤害减到最少。除了带头盔之外，您可以选择佩戴护膝、手套、反光背心等。 踏板车骑手还必须在踏板车上至少配备一个有效的刹车装置，在踏板车上安装铃铛或喇叭，并且在夜间，前部有白灯（闪烁或稳定），滑板车的后面有红灯（闪烁或稳定）的灯以及红色反光板。如果您的踏板车以上的装置，您可能会被罚款，罚则为5个penalty units。 轮式休闲设备 （Wheeled Recreational devices），包括滑板车、滑板、滚轴溜冰鞋，不能： 用于分隔路径的行人侧，但可用于人行道; 用于有分界线或中间带的道路; 用于时速超过 50 公里的道路; 夜间在路上使用，过马路除外，例如在一个十字路口。此规则不适用于带灯的踏板车; 被拖曳或用于其他车辆的滑流; 用于有“禁止带轮式休闲设备或玩具” (‘No Wheeled Recreational Devices...Read More

员工犯错，老板需要承担责任吗？ 带您了解什么是“替代责任”！ /// 人非圣贤孰能无过，员工在工作中难免会犯错，但是老板是否需要为员工的行为或疏忽所造成的损失负责呢？今天就带大家来了解一下什么是Vicarious Liability，即 “替代责任” 。 01 /// 替代责任 替代责任，意味着一方需要为另一方的行为承担法律责任。替代责任在雇佣关系中最为常见，很多情况下雇主都可能需要为雇员在工作中的不当行为负责。不过，这也不完全意味着员工可以就自己的不当行为逃避责任，根据案发的具体情况以及公司推行的相关政策，雇主也有可能可以向造成损失的员工寻求赔偿。 02 /// 雇佣关系 不难发现，触发替代责任的其中一个关键因素就是雇佣关系，替代责任只有在造成事故的人员和雇主是雇佣关系时才会产生。如果造成事故的人员是独立承包商（independent contractor），那一般情况下，雇主将无需为独立承包商的过错或疏忽所造成的损失负责。 当然雇佣关系的判定不仅仅取决于是否有签署雇佣合同。通过澳大利亚最高法院（High Court）法院在Hollis v Vabu Pty Ltd的判决中我们可以发现，法院在判定双方是否是雇佣关系时通常会参考以下几点： 雇主能够控制该人员行为的程度； 该人员是否经营自己的企业，或只是雇主经营企业的一部分； 该人员是否能够将其职责分包给他人或为他人工作； 该人员的工作是否需要特定的技能或资格；  关于付款、休假、工作时间、退休金、工作着装等的安排； 是否有要求该人员提供和维护自己的工作设备； 双方协议的期限以及终止协议的方式，等。 双方签订的合约并不是界定双方关系的唯一准则，工资的支付方式和频率，是否有带薪假期，是否有支付养老金等各种因素都会影响双方是否是雇佣关系的判定。 03 /// 行为是否发生在工作中 触发替代责任的另一个关键因素，就是造成损失的行为是否是该员工在工作中或履行其职责时所造成的。换句话说，员工的行为是否与其工作有关联性，如果造成损失的行为与员工的工作没有关联性，雇主将不需要承担责任。 案例 这一点通常会比较难以界定。在澳大利亚最高法院（High Court）判定的Deatons Pty Ltd v Flew案中，一位酒吧的服务员在受到一位顾客的辱骂后将杯子砸向了顾客，导致顾客受伤，法院最终判定该服务员的行为是自发性的报复行为，虽然服务员的行为发生在工作时间内，但该服务员的行为并不是她需要履行的职责之一，因此雇主无需为该服务员的行为承担责任。 在判定员工的行为是否与工作中存在关联性时，法院会考虑诸多因素。在南澳大利亚州最高法院（South Australian Supreme Court）对一起案件的裁定中，南澳大利亚州最高法院认为学校不需要为老师对学生的不当行为负责，因为犯罪者的行为与其职责相去甚远，也不是为了追求学校的业绩，因此该老师的行为与他的工作并没有关联，因此学校无需负责。 但是在随后上诉中，澳大利亚最高法院（High Court）判定，在判断不当行为是否属于其职责范围内时，需要考虑雇主分配给雇员的职位以及该职位对受害者的影响。包括权威、权力、信任、控制和与受害者建立亲密关系的能力。因此，在这起案件中，如果老师利用其职位或地位对受害者实施不当行为 ，将足以认定该不当行为发生在该老师的工作范围内，因此学校需要承担替代责任。 04 /// 职场歧视或骚扰 值得注意的是，在职场中发生的歧视或骚扰，雇主也是可能需要承担替代责任的。例如，雇员A与雇员B为了参加一个公司的会议在开会地点合租了一个公寓。雇员A在公寓内对雇员B实施了性骚扰，雇主将有可能需要承担替代责任。此外，在发送与工作相关的短信、电子邮件或消息时骚扰雇员，雇主也有可能需要承担替代责任。 雇主可以通过证明其已采取“所有合理措施”来防止或避免歧视或骚扰，从而将其责任降至最低。预防措施可包括: 推行相关处理歧视和骚扰（包括性骚扰）的政策，向工作人员和管理人员提供歧视和骚扰方面的培训，以及建立内部投诉处理程序等。 结语...Read More

了解维州买房流程，买房子跟买包包一样简单！首次购房救星！！ 买房子不像我们日常购物，看中哪个，直接选中，直接支付即可。买过房子的朋友们都知道，这个买房过程涉及到了找律师、找银行、找中介等一系列的繁琐的工作。这就导致了很多没有经验的、首次购房的朋友们面对买房，不知所措，做完一步，不知道下一步该怎么做。这期的文章我们就来给大家全方面地讲解买房子的流程，看完这期文章，相信您一定能将整个买房流程整个拿捏住，让买房子就跟买包包一样简单！ 1 购房合约签约前 首先，在看房之前，您需要联系您的贷款经理人，了解您能够贷到多少钱。这样您才能在自己能够承受的价格范围内寻找自己心仪的房产。当您看上一个房子，在签购房合同之前您需要让中介给您一份购房合同，一份完整的购房合约应该包含合同文件和卖家声明两个部分，一般这份合约都是由卖家的律师或者过户师提前准备好的。我们强烈建议您在签署合约之前让您的律师审阅购房合约，一般来说律师会给您提供以下这些建议： 房产的合约条款是不是对于买家过于苛刻； 房产的市政费、水费、物业公司费用、土地税等等的基本费用情况； 房产产权上是不是有任何限制（比如，限制契约），对于您未来重建房产或者开发会产生怎样的影响等. 小贴士：如果您买了一个房子，本来是要想在未来进行开发，结果买完发现，这个房子上有限制，不能按照您的计划进行开发，那岂不是血亏！ 2 购房合约签约后 买卖双方签完合同后，您一定要按照合约规定的时间完成相关的工作。例如，合约规定您3天之内要交所有的定金，那您一定要按时支付定金。又比如，合约受限于您在2周内获得贷款，那么如果您不能按时获得贷款，就一定要尽早通知您律师，来做后续的安排。 收到交换的合约以后，您还需要马上把合约和您的律师信息交给您的贷款经理人，让他们尽快催促银行准备贷款文件。贷款越早准备好，对您越有利。 与此同时，您的律师在收到交换的合约之后，也会为您完成身份认证等基本工作。现在的交割过户一般都是通过PEXA系统在网上进行，所以绝大多数的文件都是由您的律师代替您完成。一般来说只有客户授权文件以及印花税评估文件（Duties Online）需要您完成签署或网上签署。如果您有权利享受某些印花税减免，您也要在签署印花税评估文件之前告知您的律师，让他们在做印花税文件的同时，申请相关减免。 3 临近交割 在临近交割前，您的律师还会为您完成诸如房产的费用调整、PEXA交割平台文件准备、向您提供交割尾款预估数字等等一系列的工作。您只需要按照您律师的要求，把交割尾款转到指定的银行账户就可以了。   最后，在交割日期前的7天内，您一定要再到您购买的房产做最后一次检查，确保这个房产没有任何重大的损坏。接下来，您就等着律师通知您房产顺利交割，去房产中介拿钥匙了。 结语 以上就是在维州买房子您所要知道的一般流程与注意事项，强烈建议需要在维州购买物业的朋友们收藏。如果您有任何关于物业买卖的法律需求，欢迎来咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Nick Zheng 精英律师 Toma Yu 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱：[email protected] 官网：www.fumens.com.au 往期回顾 Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产 – 天上真的会掉馅饼么？...Read More

Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产  – 天上真的会掉馅饼么？ 在房产拍卖如火如荼的今天，你是否有注意过市场上有这样一些特殊的拍卖：没有房屋图片，没有房屋介绍，没有看房时间，甚至没有法律规定的32号披露文件，整个广告简单到只有下面这张图： 这就是传说中的法庭强制拍卖Sheriff’s Auction。你或许听说过2010年曾经发生过的一场离奇的法庭拍卖，位于Braybrook的一处价值63万的房产被人以1000澳币的价格拍下，这场拍卖曾经引起了公众很大的关注，尤其是在关于法庭拍卖是否应该设置合理底价这件事情上。而这场拍卖的结果也由于价格极其不合理被前房主诉之法庭，最终被法庭宣布价格无效。尽管之后的法庭强制拍卖都被要求设置一个合理的底价，但比起普通拍卖的房产而言，法庭拍卖的房产价格还是要比市场正常价格低出许多，究其原因，是因为购买这类房产所伴随的风险非常大。本期文章我们将主要讨论法庭强制拍卖房产的法律风险。 1. 法庭强制拍卖是什么？ Sheriff’s Auction，顾名思义，是由治安官（Sheriff Officer）所负责进行的拍卖。在维州，治安官的主要职能就是对不遵守与债务相关的法庭命令的人采取行动。他们负责执行维州法院针对刑事和民事债务相关的搜查令和法庭判决。通常来说，如果当事人没有支付罚款或者没有支付民事纠纷判决中债务，治安官可以采取多种方式寻找当事人要求当事人执行判决，这些方式包括： 直接前往当事人的住宅或工作场所； 联合其他部门比如路局或警局对道路进行封锁并检查来往车辆； 使用车牌自动识别技术对当事人车辆进行定位； 如果当事人拒绝执行或者故意拖延，治安官就可以采取一系列行动来强制执行，这些权力包括： 锁定汽车车轮 移除车牌，注销车辆登记 扣押和出售资产 逮捕 我们文章中所涉及的就是治安官在某人未能支付法庭判决的债务时强制出售他的个人资产的权力。与普通的拍卖不同，法庭的强制拍卖由于其特殊性质导致房产本身可能存在各种不确定性。首先，你不可以对房产进行售前检查，这是因为治安官没有提前获得房产的所有权，也无法带领他人检查房屋。其次，你无法通过治安官获得32号披露文件，因为目前的土地转让法律Sale of Land Act 1962并不适用于法庭的强制拍卖，因此，该法律所规定的一些卖家的义务也不需要得到满足，但是，治安官会在拍卖前提供该房产贷款抵押或者政府欠费的基本信息。 2. 法庭强制拍卖中你买到的是什么？ 如果你在一场法庭强制拍卖中买到了一处房产，你究竟买到了什么呢？首先，在你支付了房款以后，你将获得一份由治安官提供的土地转移文件（Transfer of Land form），有了这份文件，你就可以进一步寻求注册为土地的所有人，但是这并不意味着拍卖成功你就自动获得了该房产的所有权。这种拍卖在某种程度上只是将该债务人在此处房产上的利益转移给了你，而其他人在该房产上的利益将不会随着你的拍卖成功而受影响。比如银行作为房屋抵押人的利益。 举个例子：某处房产被强制拍卖，目前房产因为有贷款而被抵押给银行，贷款欠款40万。当你以10万的价格购得了该房产，银行作为抵押人在该处房产中的利益仍然存在。 尽管在拍卖结束后原房主仍然有还贷款的义务，而且他的义务也不会因为你的拍卖成功而转移给你，但是，由于该房产中仍然存在银行的相关利益，一旦原房主停止还款，除非你愿意主动把前房主的贷款还清， 否则银行有权利对该房产进行抵押人的再次强制出售（Mortgagee Sale）。 除了抵押人的利益，房屋还可能有其他的相关利益方。比如，如果原房主有Council Rate的欠款，那Council也将成为利益方之一，有的相关利益方甚至无法在房契注册上被体现出来（unregistered interest），治安官通常会告知可能存在的利益方。但是，治安官不保证是否还有其他未被调查出来的利益方的存在。一旦你买到房产，就有可能面临更多未知的相关利益方对该房产的追索。比如原房主的前妻如果在该房产上有一定的利益关系，她是可以通过家庭法对该房产的部分利益进行要求，或者原房主曾经私下与其他人签订过债务协议而使用了该房产作为担保，债权人也可以通过合同法来对索取自己在该房产上的利益。 3. 法庭强制拍卖信息在哪里？ 想要参加法庭强制拍卖的朋友可以在下面的网址进行查询，网站信息会随时更新： 房产拍卖：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffrealestate 其他物品：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffauctions 结语 现在所有的法庭强制拍卖都改为在线进行，有兴趣参加拍卖的人需要提前注册。其次，请务必向律师寻求独立的法律建议，这一警示也在政府网站上有明确的提示，这是因为法庭拍卖前你没有办法检查房屋的内部情况，也不能获得相关的32号披露文件，因此，在拍卖前通过律师对该房产进行详细的调查尤其重要。尽管律师也不能保证会把该房产的所有相关利益方都调查清楚，但是至少可以调查出已经注册的相关利益方或者曾经与该房主有过债务方面法庭纠纷的利益方，这些都可以最大程度上帮你避免之后可能产生的问题。如果您有相关的法律咨询，欢迎随时联系富文律师，我们将为您提供专业的服务和建议。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师...Read More

澳洲刑法知识小课堂 – 绑架罪 在过去三个月里，澳大利亚发生了两起耸人听闻的儿童被绑架事件。令人欣慰的是，这两件案件中的被绑架儿童后来都被找到了。根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，2020年共有402名绑架受害者，其中142起发生在维多利亚州，占全国绑架案的30%以上。绑架犯罪的危害相信大家都有所了解，本周我们就来讨论一下在澳洲绑架罪的法律概念。 01 什么是绑架？ 绑架的英文单词 “kidnapping“最初是在1673年被提出的。这个词来自”kid”，意思是孩子，”nap”（来自”nab”）意思是抢夺。这是一个用来描述在美国殖民地偷孩子作为仆人和劳工的做法的单词。然而，随着时间的推移，它已被用于所有年龄的受害者。而且，它还意味着以武力、欺骗或威胁以及违背他人意愿的方式限制他人自由的罪行。 我们先来看看绑架罪的法律定义。 在维多利亚州，绑架既是普通法规定的罪行，也是违反维州《刑法典》第63A条的法定罪行。普通法下的绑架与第63A条定义的绑架的主要区别在于，普通法绑架指的是非法带走或者以任何目的隐匿某人，而第63A条则要求控方需要证明被告带走、诱拐或限制一个人的自由存在某种特定的目的，例如意图勒索金钱或获得利益。 02 普通法下的绑架罪 我们先来看下普通法下绑架罪的成立需要满足哪些条件: 1.     被告带走了这个人； 2.     被告剥夺了这个人的自由； 3.     被告使用了武力，威胁或欺诈手段； 4.     被带走的人不同意这种行为；以及 5.     被告的行为没有合法的理由或借口。 可以看出，在某些情况下，即使被告没有使用武力将一个人带走，但如果被告的行为存在欺诈或是诱导，绑架罪仍然可能成立。 例如，在R v Cort [2004]QB 388这个案子中，一名男子将车停在公共汽车站前，跟在那里的一位在等公车的女士谎称公共汽车抛锚了，并主动提出将该女子带到目的地，该女士也同意了。然而该男子后来被判犯有绑架罪。法院的理由是，即使该男子将受害人带到了她的目的地，也并没有任何对她进行猥亵的行为，但只要欺诈行为存在，绑架罪即可以成立。 另外，对于涉及儿童的案件，澳洲的案例法也有说明，如果儿童没有给予同意的能力，则应推断儿童没有同意，而对于那些有一定判断能力的年纪稍大些的未成年人，他们的同意可能可以作为被告的辩护理由。对于那些没有能力给予同意的儿童，没有得到监护人的同意也会是法庭考虑的一个相关因素。 03 《刑法典》 1958 （Vic） 第63A条下的绑架罪 第63A条规定的绑架罪需要满足以下要素： 1） 被告带走、引诱或限制某人自由； 2） 被告这样做的目的是：     a)  要求受害人或任何其他人支付赎金，以归还或释放受害人;或     b)  从拘留受害人中为自己或任何其他人谋取任何好处。 需要注意的是，控方没有必要指证被告提出了任何具体的要求或威胁，只要被告有提出这样的要求或威胁的打算，绑架罪的要素就有可能成立。 此外，绑架罪也并不一定需要被告存在从带走或拘留他人中获得经济利益。正如该法案中所提到的，”好处” 不限于经济利益，其他方面得到满足也可以认为是“好处”之一，这可能包括在受害者的陪伴下度过一段时间的心理满足或性满足，又比如说被告防止受害人做出不利于自己行为的意图（例如防止受害者逃跑，否则受害人可以通知警察罪犯的位置）也可被视为获得某种好处。 小贴士 –...Read More