很多人买房时都会以为：
“我买的是自住房，当然不用交土地税！”
但现实情况在澳洲，即使你买的是自住房，在某些情况下仍可能需要缴纳土地税（Land Tax）。
不少业主因为不了解规则，一不小心就被补税几千刀。
本文将带你了解：
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哪些情况自住房也要缴土地税；
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如何在买房合同时预防；
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以及 3 个实用避坑技巧，帮你合法节税。
一、自住房为何也可能被征收土地税？
在维多利亚州，土地税是根据土地持有者及其名下房产的总价值计算的。
一般来说，每人可享有一套主要居所（Principal Place of Residence, PPR）免征土地税的权益。
这个规则听起来很简单，但在实际操作中，很多自住房买家因为交割时间或产权状态问题而被算成“投资房”。
换句话说——
你以为买的是自住房，但税务局眼里，它仍然是前房主的投资房。
二、常见情境：年底买房最容易“踩坑”
举个真实案例：
你在 2024 年 12 月 买了一套自住房，交割时间定在 2025 年 2 月。
卖家这套房是投资房。
根据维州法律，土地税是按自然年（1 月 1 日）计算的。
所以，在 2024 年 12 月 31 日 这天，这套房仍登记在卖家名下、性质为投资房。
结果就是——
在 2025 整个财年，这套房的土地税仍被视为投资房应缴纳，
你作为买家在接手后仍需承担那一整年的土地税。
也就是说，
哪怕你买来自住，仍可能要为卖家的投资房身份“补税”。
三、土地税一旦缴纳，不能退！
很多人以为：
“我接手后变成自住房了，那是不是可以申请退税？”
答案是不行的。
土地税一旦计算完毕并缴纳，即使之后更换业主或房屋用途变更，
也不会自动退还。
这也是为什么 购房合同阶段的条款设计非常关键。
四、避免缴冤枉税的 3 个实用技巧
1. 尽量在年底前完成交割
如果年底买房，尽量在 12 月 31 日前完成交割。
只要在年末前完成过户，土地税责任仍归卖家，不会延续到下一年。
2. 合同中加入“特殊条款”
如果无法在年底前完成交割，可以让律师在购房合同中加入一条 特别条款（Special Condition），
明确要求卖家承担下一年度的土地税。
这种做法在维州房产交易中非常常见，
也能为买家节省可观金额。
3. 核对土地税的计算方式
如果卖家名下有多套投资房，土地税可能会因累积计算而变高。
请务必让律师核对合同中是否采用 “Single Holding Basis” 单独计算方式。
这种方式会显著降低土地税金额。
五、总结：买房前，律师审查很重要
澳洲房产交易中，土地税常被忽视，
但一旦忽略，可能会让买家承担本不属于自己的税款。
建议在签约前由专业律师进行合同审查，确保：
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交割日期合理；
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土地税条款明确；
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权益分配公平。
如果你正在 墨尔本或维州其他城市 买房，想确认是否需要缴纳土地税，欢迎联系 富文律师行 Fumens Lawyers。
我们的房产律师团队可为您：
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审查购房合同；
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评估土地税风险；
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协助谈判条款，避免多缴税费。
让您在澳洲买房 更安心、更省心。
