在澳洲生活中，围栏（fence）不仅是分隔物业边界的设施，更是土地权属的重要标志。看似微小的几厘米偏差，可能引发严重的财产纠纷。特别是在墨尔本等地块价值较高的地区，围栏越界不仅影响邻里关系，还可能在房产买卖、重建或申请建筑许可时引发法律问题。 本文将由 富文律师行（Fumens Lawyers） 专业团队，为您系统梳理围栏越界纠纷的处理步骤及法律途径。 一、什么是“围栏越界”？ 围栏越界（Fence Encroachment） 是指邻居在未取得您同意的情况下，将围栏建在您的土地范围内。在澳洲维多利亚州，主要与土地地界和围栏相关的法律为土地分割法 《Subdivision Act 1988》 及 《Fences Act 1968 (VIC)》。每一处物业都有明确的地界（boundary line），若邻居的围栏、建筑物或其他固定设施超出该边界，即属于侵占（encroachment）行为。 常见的越界情况包括： 新围栏施工位置偏向另一方的土地； 围栏基础或柱脚跨越边界； 重建围栏时未核对界线； 因地势或围栏倾斜导致视觉误差。 二、发现围栏越界后应采取的步骤 1. 保留证据，冷静处理 切勿一开始就与邻居发生争执。最关键的是——确定事实依据。您需要聘请注册测量师（Licensed Surveyor）进行现场测量，并出具正式的 “边界测量报告”（Boundary Survey Report）。这份报告是后续交涉和维权的核心证据。 2. 多做调查甚至咨询律师 在维多利亚州，如果土地被非法侵占了超过 15年，对方能够向土地局申请逆权侵占（adverse possession），侵吞该部分的土地并重画地界。所以不管今天是你或邻居的边界围栏、车库甚至是建筑本身跨过了地界可能超过了15年，你会希望尽快得到法律建议。 （如果自己土地被侵占将近满15年） 3. 确定还有多久才会超过15年 这个15年的期限每分每秒都在累积，只有在你发起诉讼后才会暂停计算。如果离15年不远，你应该尽快联系律师。 （如果自己土地被侵占未满15年并且还有不少时间） 4. 与邻居沟通协商 在多数情况下，邻居并非故意越界，而是施工方未准确测量导致。拿着测量报告，与邻居进行理性沟通，说明实际边界位置及可能影响。如果双方能达成共识，可约定重新调整或重建围栏，通常是解决争议的最快途径。 5. 申请调解（Mediation） 若沟通无果，您可向 Dispute Settlement Centre of Victoria (DSCV) 提出调解申请。该机构由政府资助，为民事纠纷（包括围栏、噪音、物业等）提供免费的调解服务。第三方调解员会帮助双方达成协议，避免事态进一步升级。 6....Read More

很多人在分居后都会问——我到底该什么时候做财产分割？是等离婚批下来，还是现在就能开始？ 在澳洲，这个问题非常关键。时机没掌握好，可能会错过法定期限，或者让财产被不公平地分掉。本文将为您详细解读澳洲的财产分割时间、流程及注意事项，并告诉您何时应当尽早寻求律师协助。 一、离婚前或分居时进行协商 在澳洲，无论是婚姻关系还是事实婚姻（de facto relationship），财产分割都可以在分居后进行，不必等到离婚手续完成。如果双方关系即将结束，建议在分居时就通过协商来处理财产问题。 这种方式不仅能减少后续的法律纠纷，也有助于尽快明确双方的财务边界。 分居时的财产分割： 即使尚未正式离婚，双方在分居后就可以开始协商财产分割。 法律保障方式： 如果达成一致，可以通过律师起草并向法院提交 Consent Orders（同意令），让协议具有法律效力。 二、离婚后进行财产分割（有时间限制） 对于合法婚姻的伴侣，离婚后仍然可以申请财产分割，但澳洲法律对此有严格的时间限制： 时间限制： 离婚手续完成后，双方必须在 12个月内 提出财产分割申请。 如果超过这一期限，除非获得法院特别许可，否则可能会失去申请权。 因此，如果您已经离婚但尚未分财产，请务必尽快采取行动，以免影响您的权益。建议咨询墨尔本离婚律师，评估是否需要尽早提交申请或寻求调解。 三、事实婚姻伴侣的财产分割 事实婚姻（De facto relationship） 的伴侣，无需办理离婚手续，也可以进行财产分割。但必须满足以下条件之一： 双方关系持续至少 两年； 有 共同子女； 关系中一方为家庭或资产 做出重大贡献。 时间限制：事实婚姻伴侣在分居后必须在 2年内 提出财产分割申请。超过两年，法院通常不会再受理，除非有特殊理由（例如存在经济依赖或一方处于重大不公状态）。 四、财产分割的最佳时机 不同夫妻的情况不同，但通常有以下几种策略性时机： 分居后立即分割： 尽快理清财务关系，减少未来纠纷。 离婚程序中处理： 在办理离婚的同时一并解决财产问题，提高效率。 离婚后分割： 适用于财产较复杂、仍需评估价值或谈判的情况。 总体而言，越早规划越有利。及早明确双方资产、债务与贡献，有助于在协商或法院程序中占据主动。 五、财产分割的三种方式 澳洲财产分割通常有三种方式： 1. 协商分割 双方可自行或在律师协助下达成书面协议，并通过 Consent Orders 让其生效。 2. 调解分割 若存在分歧，可借助第三方调解人，帮助双方在中立环境下达成妥协。...Read More

很多人买房时都会以为： “我买的是自住房，当然不用交土地税！” 但现实情况在澳洲，即使你买的是自住房，在某些情况下仍可能需要缴纳土地税（Land Tax）。不少业主因为不了解规则，一不小心就被补税几千刀。 本文将带你了解： 哪些情况自住房也要缴土地税； 如何在买房合同时预防； 以及 3 个实用避坑技巧，帮你合法节税。 一、自住房为何也可能被征收土地税？ 在维多利亚州，土地税是根据土地持有者及其名下房产的总价值计算的。一般来说，每人可享有一套主要居所（Principal Place of Residence, PPR）免征土地税的权益。 这个规则听起来很简单，但在实际操作中，很多自住房买家因为交割时间或产权状态问题而被算成“投资房”。 换句话说—— 你以为买的是自住房，但税务局眼里，它仍然是前房主的投资房。 二、常见情境：年底买房最容易“踩坑” 举个真实案例： 你在 2024 年 12 月 买了一套自住房，交割时间定在 2025 年 2 月。卖家这套房是投资房。 根据维州法律，土地税是按自然年（1 月 1 日）计算的。所以，在 2024 年 12 月 31 日 这天，这套房仍登记在卖家名下、性质为投资房。 结果就是——在 2025 整个财年，这套房的土地税仍被视为投资房应缴纳，你作为买家在接手后仍需承担那一整年的土地税。 也就是说， 哪怕你买来自住，仍可能要为卖家的投资房身份“补税”。 三、土地税一旦缴纳，不能退！ 很多人以为： “我接手后变成自住房了，那是不是可以申请退税？” 答案是不行的。 土地税一旦计算完毕并缴纳，即使之后更换业主或房屋用途变更，也不会自动退还。 这也是为什么 购房合同阶段的条款设计非常关键。 四、避免缴冤枉税的...Read More

在澳洲，不论是合法婚姻还是事实婚姻（De Facto Relationship），财产分割的申请都有严格的时间限制（时效期）。一旦超过法定期限，再想分割财产就要向法院提出额外申请或获得对方同意——不仅程序复杂、成本更高，还可能丧失部分权益。 本文由富文律师行（Fumens Lawyers）家庭法律师团队为您解析澳洲财产分割的时间限制、补救途径与实务建议。 一、合法婚姻的财产分割时效：离婚后12个月内必须申请 对于合法登记结婚的伴侣，根据《家庭法法案》（Family Law Act 1975）： 离婚后12个月内双方必须在离婚正式生效后的 12个月内，提出财产分割或赡养费（spousal maintenance）申请。如果超过时间，除非获得法院特别许可，否则将无法再提出申请。 离婚前也能分割财产若双方已分居但尚未离婚，也可以提前协商财产分割，并通过 Consent Orders（法院同意令） 确认，具有法律效力。 ✅ 换句话说：财产分割不一定要等离婚证下来才开始！ 二、事实婚姻伴侣的财产分割时效：分居后2年内申请 事实婚姻（De Facto Relationship）指未登记结婚但以夫妻名义共同生活的伴侣。根据现行法律规定： 分居后2年内双方必须在分居（关系破裂）后 两年内 提出财产分割申请。 超过期限怎么办？如果超过两年仍想申请，必须获得法院许可，并证明有“合理理由”未能及时提出。常见理由包括： 健康状况或心理障碍导致延迟； 经济困境、照顾子女等客观原因； 曾尝试调解但未果。 三、错过时效后还能申请吗？ 可以，但必须满足两个条件： 提供合理解释 —— 如健康问题、信息不对称、延迟原因合理； 法院认为公正合理 —— 法院会考虑是否还有可分割财产、延迟是否造成不公等。 ⚠️ 请注意：逾期申请的流程更复杂、律师费用更高、法院批准率也较低。因此，务必在期限内主动行动。 四、婚前协议（BFA）能否改变分割时效？ 婚前协议（Binding Financial Agreement，简称 BFA）是伴侣在关系开始前或期间签署的法律文件，用于约定未来分手时的财产分配方式。 其主要作用包括： 明确约定财产归属； 减少将来离婚时的法律争议； 在特定情况下可取代法院分割。 但 ⚠️ 即使有 BFA，如果一方认为协议不公平或签署过程存在问题，仍可向法院申请审查或撤销。 五、如何避免错过财产分割的时效期？ 富文律师行家庭法律师团队建议：...Read More

诉讼类常见问题（FAQs – Litigation）   诉讼案件一般需要多长时间？ 地方法院（MCV）：约 6 – 9 个月（取决于具体法庭） 郡法院（CCV）：约 9 – 12 个月 最高法院（SCV）：约 9 – 12 个月 VCAT（维州仲裁庭）： 若为商品与服务或住宅租赁纠纷，约 3 个月； 若为零售租约或建筑纠纷，约 12 个月。 哪些因素会影响开庭时间？ 管辖法院（Jurisdiction） 法院或仲裁庭所在地 法院/仲裁庭的案件负担 案件复杂程度（审前准备工作量） 是否存在中间申请（Interlocutory Applications） 庭审通常需要几天？ 主要取决于证人数量： 证人越多，审理时间越长； 包括：当事人、对方、专家证人及被传唤人员； 每位证人的主询问（Chief Examination）与交叉询问（Cross Examination）都需耗时； 若需要口译员（Interpreter），时间通常需翻倍。 出庭是否必须由律师代理？ VCAT：视案件类别而定 通常允许律师代理：建筑、住宅租赁、规划等事项； 若属商品或服务纠纷，需申请许可； 详情请见：VCAT官方说明。 MCV、CCV、SCV： 个人可自行代表； 公司必须聘请律师； 我们强烈建议聘请律师代理，因为非法律人士通常不熟悉法院程序与文件要求。 诉讼的一般流程包括哪些步骤？ 具体流程视法院、案件类型及所属清单（List）而定。 常见的民事/商业诉讼流程包括： 诉状阶段（Pleadings）：包括起诉状（SOC）、答辩/反诉、答复、答辩反诉、进一步请求（RFBP）；...Read More

建筑类常见问题（FAQs – Construction）   审阅建筑合同时要注意什么？ 留意任何不正常或异常的条款； 检查建筑商的注册资格； 检查是否有过多的“特别条款”（Special Conditions）； 确保所有进度表（Schedule）填写完整、正确； 设定合理的“缺陷责任期”（Defects Liability Period）； 为“延误完工”设定充足的违约金（LD, Liquidated Damages）； 一般来说，合同中不应包含“暂定金额（Prime Cost, PC）”或“临时估算金额（Provisional Sum, PS）”项目； 若金额显得不切实际，通常代表合同中存在问题。 建造住宅是一项耗时的工程。建筑合同在施工期间几乎是每日运作的，通常会持续数月。 我们强烈建议客户在签署前详细阅读建筑合同并熟悉其中条款。 这样在施工过程中遇到问题时，您会清楚何时需要寻求法律意见。 什么是“暂定金额 (Prime Cost, PC)”和“临时估算金额 (Provisional Sum, PS)”？ 这两类项目指的是在签约时无法确定确切费用的部分。 虽然通常会包含在合同总价中，但其金额会根据实际成本进行调整，最终可能导致合同总价增加或减少。 在我们接触的大多数独立住宅建筑合同中，这类项目一般不会出现。 由于它们会造成合同价的不确定性，我们建议尽量避免使用 PC 或 PS 项目。 如果建筑商延迟完工，我该怎么办？ 按照 HIA 标准合同的规定，如果工程未能在约定工期内完成，业主有权按照合同规定索取约定的违约金（Agreed Damages）。 具体应采取的步骤取决于客户的偏好、延误原因、剩余工程量以及完工所需时间。 在实务上，大多数客户会担心：在尚未交房前主张违约金，是否会引发进一步的矛盾或延误。 如果发现建筑缺陷，我可以终止合同吗？ 一般不能。通常房屋交付是在工程全部完成后进行的。 在最终验收时，业主通常需要提供一份“缺陷清单”（Defects List）。 只有在以下情形下，业主才可能具备解除合同的权利： 建筑商无正当理由暂停施工； 建筑商严重违反合同条款； 业主已发出书面通知并给予...Read More

雇佣类常见问题（FAQs – Employment）   什么是“不公平解雇”（Unfair Dismissal）？ 解雇行为被视为“不公平”的情形包括： 解雇过于严苛、不公正或不合理； 与《小型企业公平解雇守则》（Small Business Fair Dismissal Code）不一致（如适用）； 并非真正的裁员（Non-genuine redundancy）。 雇主说我是“裁员”，但我觉得是假裁员，我能起诉吗？ “裁员”（Redundancy）是雇主在“不公平解雇”案件中常用的法律抗辩理由。 但对于员工而言，关键仍在于证明该解雇行为本身具有不公平性。 什么时候解雇才会被认定为“不公平”？ 原则上，雇主在解雇前应当： 通知员工存在问题； 给员工合理的机会作出回应，甚至改善表现。 良好的雇佣实践通常包括以下步骤： 对员工表现或行为不佳发出口头及书面警告； 提供员工回应机会，并允许其由支持人员陪同； 给员工合理的改进期限。 如果我认为被不公平解雇了，该怎么办？ 您应在解雇生效后的 21 天内 向 公平工作委员会（Fair Work Commission，简称 FWC） 提出申请。 如果“不公平解雇”申请成功，我能获得什么？ 您可能获得： 复职（Reinstatement）；或 经济赔偿（Monetary Compensation）。 实际赔偿金额中位数大约相当于 5 至 7 周的工资。 提交“不公平解雇”（UD）申请后会发生什么？ FWC 会通知雇主，雇主需在规定期限内提交回应。 多数情况下，案件会先安排一次调解会议（Conciliation）。 若调解未能达成和解，案件将进入裁决会议或听证会（Determinative Conference / Hearing），由委员（Commission Member）作出裁定。...Read More

近年来，澳洲社会上青少年暴力事件频发。许多成年人在街头、车站、商场，甚至自家门口，都可能遭遇青少年挑衅、辱骂甚至群体攻击。更令人不安的是，这些行为常被录影上传至社交媒体，成为所谓的“取乐挑战”。 作为普通市民，我们到底能不能反击？什么情况下属于正当防卫（self-defence）？又该如何在警方调查时保护自己？本篇文章由 Fumens Lawyers 墨尔本刑事律师团队 为您系统解析——当你被青少年挑衅或袭击时，如何在法律允许范围内保护自己和家人。 一、青少年暴力挑衅：不是“误会”，而是有目的的攻击 根据澳洲警方的多起案件报告，不少青少年并非因为“情绪冲动”而施暴，而是： 多人结伙、围堵挑衅成年人； 故意录影上传社交平台； 对长者、女性或亚裔族群有选择性攻击； 甚至以挑衅和暴力取乐为目的。 这类行为已经不再是单纯的“校园打闹”，而是严重的刑事攻击行为（Assault）。许多被害人报警后，反而被对方“倒打一耙”，声称是自己“先动手”，导致无辜者被警方调查或被控袭击罪。 二、澳洲正当防卫的法律框架 在维州（Victoria），《Crimes Act 1958 (Vic)》第 322K 条 明确规定了“正当防卫（Self-Defence）”的两大关键要素： 你真诚地相信自己或他人正面临威胁； 你所采取的防卫行动是合理的（reasonable response）。 法院在判断防卫是否“合理”时，会综合评估： 当时的危险程度； 你所使用的力量是否与威胁成比例； 你是否有机会撤离但选择继续攻击； 防卫结束后是否仍继续追打。 换句话说，自卫可以有力，但不能“报复”。 例如，如果对方赤手空拳，而你拿刀反击，法院可能认定为防卫过当；但若你是被多名青少年围攻，使用物品（如背包、雨伞）进行反击，则更可能被认定为合理防卫。 三、成年人应对挑衅的实用策略 当你遭遇青少年挑衅时，切记保持冷静，并遵循以下步骤： 1. 语言挑衅阶段：尽快远离现场 言语辱骂本身不构成刑事威胁，最安全的方式是离开、避让，避免被卷入冲突。 2. 发生肢体接触时：表明立场、示警并自保 你可以： 提高声音警告对方； 用身体姿态展示“防御姿势”； 使用随身物品（如包、外套）阻挡攻击； 寻找出口、尽快报警。 3. 事后立即报警并留证 主动报警、留下伤情照片、索取 CCTV 画面，都是保护自己的关键证据。 四、被警方调查时要注意什么？ 如果事件升级，警方要求你到警局“说明情况”，务必谨记以下两点： 1. 保持沉默权利，不要随意解释 不接受问话 不主动“讲清楚” 不签署任何陈述或“供词”...Read More

在澳洲，离婚不只是签一张纸那么简单。虽然“离婚手续”听起来像行政程序，但实际上，它涉及法律条件、法院程序，以及日后可能产生的财产与抚养问题。 本文由 富文律师行 Fumens Lawyers 墨尔本家庭法团队 撰写，带你了解 2025 年澳洲离婚流程、所需材料、常见陷阱与律师建议，帮助你顺利完成离婚申请。 一、澳洲离婚的法律基础（Family Law Act 1975） 澳大利亚的离婚程序由《家庭法案 1975》（Family Law Act 1975）统一规范，适用于澳洲全国所有合法婚姻关系，包括异性与同性伴侣。 澳洲实行 无过错离婚制度（no-fault divorce），法院不会追究谁对谁错，而是只关心婚姻是否“不可挽回地破裂”（irretrievable breakdown）。 二、离婚前必须满足的三个条件 1️⃣ 分居满 12 个月 你和配偶必须分居至少 12 个月，这可以是“物理分居”或“同屋分居”（living under one roof）。 “同屋分居”指双方仍住在同一住所但生活完全独立，比如分房睡、分开做饭、分摊开销。 2️⃣ 婚姻无可挽回 你必须声明婚姻已无复合可能，法院不会要求提供原因，但需体现婚姻确已破裂。 3️⃣ 至少一方具备澳洲合法身份 你或配偶需满足以下任一条件： 是澳洲公民； 是澳洲永久居民； 或在澳洲连续居住满 12 个月以上。 三、澳洲离婚流程（Step-by-Step） 以下是 2025 年最新离婚流程概要，无论你在墨尔本或其他州，都可按此执行。 第一步：准备资料 澳洲结婚证（如为海外结婚，须翻译认证） 身份证明（护照、驾照等） 分居声明（若为“同屋分居”，需额外准备声明说明生活已完全独立） 第二步：在线提交离婚申请 登录...Read More

在澳洲的离婚或分居案件中，许多人在处理财产分割时都会感到困惑甚至不公： “明明是对方欠下的债，为什么要我也一起承担？” 这种情况在澳洲《家庭法》（Family Law Act 1975）下确实可能发生。本文将由 Fumens 墨尔本律师团队 为您详细解析：哪些债务可能被视为“共同债务”，以及如何保护自己的财产权益。 一、法院如何看待夫妻间的债务？ 在澳洲家庭法体系中，法院处理 财产分割（Property Settlement） 时，采用的是“整体财产池（Global Pool）”的概念。 这意味着，法院会把夫妻双方在婚姻期间的所有资产与债务都放在同一个“池子”里，统一进行评估和分配。 换句话说，不仅房产、现金、投资会被算入其中，债务也会被一并考虑。 即使债务登记在一方名下，只要被认定是“为了家庭共同利益”而产生的，就有可能被归类为 “共同债务”。 二、哪些债务可能被视为“共同债务”？ 法院在判断一笔债务是否属于“共同债务”时，通常会考虑它是否用于“家庭目的（Family Purpose）”或“夫妻共同利益”。 举例来说： 用于家庭日常生活开支（如租金、账单、孩子教育费用）； 用于维修或装修家庭共同房产； 用于家庭成员的健康或教育支出； 或者一方认为是为家庭谋利而做出的投资决策。 即使另一方事先并不知情或未签署相关文件，只要法院认为这笔债务与家庭生活密切相关，也可能将其纳入共同财产池。 三、哪些情况可以排除为“个人债务”？ 并非所有债务都会被自动视为夫妻共同债务。 如果债务来源于 个人风险行为或私用消费，并且能证明另一方完全不知情、不受益，法院可能会认定为 “个人债务”。 例如： 赌博、投机或明显与家庭无关的投资； 奢侈性消费（如高额购物、个人娱乐等）； 对方单方面经营的高风险生意，而家庭并未从中受益。 四、真实案例解析：成功排除百万债务 Fumens 律师事务所 曾代理一位客户——王女士。 她与先生分居后，突然收到追债公司的通知，对方声称她先生欠下高达 100万澳元 的生意投资债务。王女士从未签署任何相关文件，也完全不知情。 我们在介入后，帮助她收集证据，包括贷款合同、银行流水及通信记录，证明该笔债务纯属她先生的个人商业行为，与家庭利益无关。 最终，法院认定这属于个人商业风险债务，成功将其排除在共同财产池之外，王女士得以保住自己的应得财产。 五、实务建议：遇到类似情况该怎么做？ 如果你在分居或离婚过程中遇到类似问题，请注意以下几点： 1. 不要盲目承认债务 不要轻易签署任何还款或担保文件，也不要口头承诺承担责任。 2. 立即收集证据 包括银行账单、贷款文件、短信、邮件往来等，证明你未参与、未受益、并且毫不知情。 3....Read More