在澳洲买二手房时，很多人都会有一个很现实的犹豫：房子看起来还很新，建成也没几年，真的有必要再花一笔钱去做验房吗？
不少买家在签合同前，都会觉得这一步“可有可无”，甚至认为验房更适合那些房龄较老的房产。
但在实际处理房产纠纷的过程中，我们看到的情况，往往恰恰相反。一些问题，并不是一眼就能看出来的，而是在入住之后，甚至几年后，才逐渐暴露出来。也正是这些被忽视的细节，最终让买家陷入不必要的麻烦之中。
案例分析
我们的客户在 2023 年购买了一套澳洲二手房，该房产建于 2020 年，也就是说，在成交时房龄仅约 3 年，属于不少人眼中的“近新房”。
然而在入住一段时间后，问题出现了，窗户位置开始渗水。由于木质窗框长期受潮，出现明显变形、发胀。于是客户第一时间联系保险公司理赔，却被明确拒绝，理由是：该问题不属于保险承保范围。在无法通过保险解决的情况下，客户只能将目光转向建筑商，并最终将案件提交至 VCAT 处理。
建筑商常见的抗辩理由：
在涉及二手房施工缺陷的纠纷中，建筑商的第一反应，往往是否认责任。
•施工合同是和最初的业主签的，只对原业主负责
•房屋在交付时通过了验房，不存在施工问题
•后手买家并非合同当事人，因此无权向建筑商追责
正是这些说法，使不少二手房买家在纠纷初期对自身权利产生误判。但在本案中，VCAT 的裁决非常关键，也非常明确。
关键法律点：建筑商的法定担保“跟着房子走”
根据维州相关法律规定，建筑商对住宅工程负有法定担保责任（statutory warranty），包括但不限于：
•施工必须符合法规和建筑标准
•使用合适的材料与施工方法
•工程应具备合理的防水与结构安全性
这一类法定担保，并不是只对最初签合同的业主有效，而是“跟随房产本身存在”。
换句话说，即使你是二手房买家，只要房屋存在重大施工缺陷，依然有权向建筑商追责。
验房与证据：为什么验房报告如此重要？
在本案中，经过专业检查，最终确认问题的根源在于：
•窗户位置未正确安装防水板（flashing）
•现有防水结构本身存在施工缺陷
•漏水并非日常磨损，而是原始施工问题
也正是因为技术证据清晰、责任明确，客户最终在 VCAT 成功维权。虽然结果是胜诉，但整个过程耗费了大量时间、精力和法律成本。
所以，在澳洲买二手房要不要做验房报告？答案其实很明确——是有必要的。
结合实际处理过的案例，我们通常会给客户这样的建议：
1.房子新，不等于没有隐患
2.二手房的隐藏缺陷，往往是在入住后才逐步暴露
3.验房报告可以在交易前，帮助买家提前识别风险，并在必要时作为重要证据
正因为如此，与其在问题出现后，被动卷入房产纠纷和后续的诉讼与纠纷处理，不如在购房阶段通过一份验房报告，把风险控制在可预期的范围内。
给二手房买家的实务建议
从实际经验来看，二手房买家最容易犯的一个错误，就是因为房子看起来新，就低估了潜在风险。房龄较新的房产，确实在外观上更让人安心，但这并不等于内部施工就完全没有问题。很多结构性或防水方面的隐患，往往是在入住一段时间后，才逐渐显现出来。
验房报告的意义，也不仅仅是“当下有没有问题”。在后续发生争议时，它往往是判断责任归属、厘清事实的重要证据基础。一旦发现涉及结构或施工质量的问题，越早咨询专业人士，越有可能把问题控制在可处理的范围内，而不是被动拖入纠纷。
此外，需要特别提醒的是，建筑商在纠纷初期给出的“我们不负责”“这不关我们的事”之类说法，并不一定具有法律依据。如果你已经遇到类似情况，不要急着认栽，很多问题在法律上仍然存在解决空间。
我们可以如何协助你？
如果你在澳洲购买二手房后，已经遇到漏水、结构缺陷等问题，或者建筑商明确拒绝承担责任，又不确定自己是否还有维权空间，那么尽早厘清法律立场就尤为重要。不同案件在事实、证据和时间节点上差异很大，是否需要通过 VCAT 或其他法律程序处理，也需要结合具体情况判断。
在这种情况下，及早与经验丰富的澳洲房产律师、墨尔本律师沟通，往往能帮助你明确可行方案，避免在错误的方向上耗费时间和成本。很多纠纷，并不是“没有办法解决”，而是错过了最合适的处理时机。
如你正面临类似问题，欢迎 联系我们，获取针对你具体情况的专业法律建议。
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