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法律见解

2021年澳洲华人律师事务所法律总结

2021,你过得好吗?

2021,你过得好吗? 不知不觉,2021马上就要结束了。这一年的你过得怎么样呢?回顾这一年,你做了什么让你印象深刻的事情吗?考上了大学?减肥成功?还是喝了整整200杯奶茶?相信这一年里,总是有那么一两件事情能让你回味无穷。 富文律师行在2021年中, 举办了多场活动。 其中就包括了公益讲座, 租金减免指导,创业商讨等等。 我们还会在公司每位同事生日时 给大家庆祝。 还在封城结束后聚餐。 当然,富文律师行能顺利举办这些活动也少不了所有我们客户和朋友的支持。在此,富文律师行全体员工给所有客户和支持我们的朋友们表示最真挚的感谢。 圣诞将至,也祝福所有的小伙伴们,圣诞快乐❤。 结语 圣诞期间,富文律师行办公室将在12月23号关闭至2022年1月9号,10号恢复正常上班。祝大家度过一个愉快的圣诞和新年假期! 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明,参考此文章的阅读者并不构成委托人关系,所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Nick Zheng 精英律师 Toma Yu 精英律师...
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在维多利亚州, 使用电动滑板车的相关法律

随着假期的临近,您是众多考虑为自己购买电动滑板车的人之一吗?电动滑板车有很多好处,但也伴随着危险和风险。在购买电动滑板车之前,或者如果您已经购买了电动滑板车,请确保您了解在维多利亚州怎么合法的使用电动滑板车。 01 什么是电动滑板车? 电动滑板车是一种由电动机驱动的立式滑板车。一般有两个或三个轮子;在前后轮之间有一个脚踏板。它由车把操纵。它可以通过用一只脚踩上地面或由电机驱动来移动。市场上的踏板车的行驶速度从 15 公里/小时到 90 公里/小时不等。但是,请注意,并非所有电动滑板车都可以在维多利亚州的的道路或任何与道路相关的区域合法使用,包括行人路、共享路径和公共区域。 02 在维多利亚州, 使用电动滑板车的相关法律 2017 年道路安全道路规则 (Road Safety Road Rules 2017)第 15 部分 Division 2 and 第 16 部分列明了管理维多利亚州使用电动滑板车的相关法律。 电动滑板车要在墨尔本合法骑行,骑手必须年满...
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Thinking boss employee's mistake Melbourne lawyer

员工犯错,老板需要承担责任吗?带您了解什么是“替代责任”!

员工犯错,老板需要承担责任吗? 带您了解什么是“替代责任”! /// 人非圣贤孰能无过,员工在工作中难免会犯错,但是老板是否需要为员工的行为或疏忽所造成的损失负责呢?今天就带大家来了解一下什么是Vicarious Liability,即 “替代责任” 。 01 /// 替代责任 替代责任,意味着一方需要为另一方的行为承担法律责任。替代责任在雇佣关系中最为常见,很多情况下雇主都可能需要为雇员在工作中的不当行为负责。不过,这也不完全意味着员工可以就自己的不当行为逃避责任,根据案发的具体情况以及公司推行的相关政策,雇主也有可能可以向造成损失的员工寻求赔偿。 02 /// 雇佣关系 不难发现,触发替代责任的其中一个关键因素就是雇佣关系,替代责任只有在造成事故的人员和雇主是雇佣关系时才会产生。如果造成事故的人员是独立承包商(independent contractor),那一般情况下,雇主将无需为独立承包商的过错或疏忽所造成的损失负责。 当然雇佣关系的判定不仅仅取决于是否有签署雇佣合同。通过澳大利亚最高法院(High Court)法院在Hollis v Vabu Pty Ltd的判决中我们可以发现,法院在判定双方是否是雇佣关系时通常会参考以下几点: 雇主能够控制该人员行为的程度; 该人员是否经营自己的企业,或只是雇主经营企业的一部分; 该人员是否能够将其职责分包给他人或为他人工作; 该人员的工作是否需要特定的技能或资格;  关于付款、休假、工作时间、退休金、工作着装等的安排;...
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拍卖师出错,20万损失谁来承担?

拍卖师出错,20万损失谁来承担? 近日,一则房产中介在拍卖过程造成20万澳币损失乌龙的新闻让人大跌眼镜,由于拍卖师在处理竞价时的过失,导致了最终出售房屋的合同价与竞拍价有多达20万的出入,然而卖家却在没有仔细确认合同细节的情况下就在售房合同上签了字。那么在法律层面上,卖家的损失到底由谁来承担呢?我们这周就来探讨一下房屋拍卖过程中的责任义务。 1 案件回顾 家住墨尔本Cheltenham的Cate Daniels和Vince Paterno夫妇最近遇上了一件让他们极为头疼的事。这对夫妻打算趁着最近房市火爆把自己居住了多年的自住房卖个好价钱,于是找到了Hodges Mentone房产中介来负责他们房产的出售。在拍卖当天,现场人山人海,参与竞价的买家也很多。但是,在拍卖过程中却发生了一件极为诡异的事情。在竞价达到202万的时候,有买家加价2万,但是拍卖师竟然把2万说成了20万,然后又有买家在222万这个错误的价格上继续加价,以至于再后来的所有加价都是在220万这个错误的价格之后发生的。最后该房产破天荒的以224. 5万的价格被宣布成交。 该事件之所以诡异,是因为整个拍卖过程中,从拍卖师到出价的买家,再到现场的工作人员,居然没有一个人发现这个重大的错误。而在签订合同时,价格已经被修订为204.5万,根据Hodges Mentone后来所发布的声明,成交价格在双方签订合同时就已经被更正,而且在场的所有人包括买家、房东以及房东顾问都没有对此提出异议。Cate Daniels和Vince Paterno夫妇称,他们在签字时并没有意识到合同价格会和拍卖结果不同,所以没有仔细阅读合同,直到他们准备庆祝房产被高价成交之时,才发现最终的成交价格让他们大跌眼镜,因为这个数字比他们之前听到成交价足足少了20万。这对夫妇最终决定将该中介告上了法庭。 (新闻来源:https://9now.nine.com.au/a-current-affair/victorian-couple-claim-200000-auction-mistake/19e17be8-f0d3-4cce-a2aa-7b28c19c6af9) 很显然,中介在这件事情上难逃干系,但是,卖家也在最终的交易合同上白纸黑字的签字确认了,所以在法律的层面上,中介或卖家,谁应该来承担责任呢? 2 损失如何界定? 在本案中,一个重要的问题是卖家的损失如何来界定。对卖家来说,他们肯定会向法院主张有20万的差价损失。然而由于拍卖的不确定性,法院可能并不会简单的将损失认定为20万。一般来说,在拍卖前卖家都会设定一个保留价格Reserve Price,即如果拍卖最终的竞价没有达到卖家的保留价格,卖家可以选择流拍或取消拍卖。在这个案子中卖家设定的保留价格194万已经达到,那么法院可能就会考虑说如果拍卖师没有出错,竞拍的最终价格是否可能到达224.5万。 3 中介、拍卖师的义务 根据维州的法律要求,拍卖师必须在拍卖开始前公告房屋的信息,并在整个拍卖过程中控制好竞拍;而代理中介也不可以在代理过程中有任何误导的行为,不仅包括不能够提供错误或虚假的指引或声明,也包括不可以省略或隐藏重要信息。 本案中,中介在没有向卖家索要指示的情况下,擅自变动了合同的价格,也没有进一步跟卖家说明情况,这都给了卖家机会去向法院主张说中介在整个代理过程中有误导的行为。如果法院最后认定中介没有尽到其应尽的义务,那么中介就可能被要求在此交易中赔偿部分卖家的损失。 4 合同是否无效? “ 之前的拍卖价格是否可以作为口头合同成立?...
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了解维州买房流程,买房子跟买包包一样简单!首次购房救星!!

了解维州买房流程,买房子跟买包包一样简单!首次购房救星!! 买房子不像我们日常购物,看中哪个,直接选中,直接支付即可。买过房子的朋友们都知道,这个买房过程涉及到了找律师、找银行、找中介等一系列的繁琐的工作。这就导致了很多没有经验的、首次购房的朋友们面对买房,不知所措,做完一步,不知道下一步该怎么做。这期的文章我们就来给大家全方面地讲解买房子的流程,看完这期文章,相信您一定能将整个买房流程整个拿捏住,让买房子就跟买包包一样简单! 1 购房合约签约前 首先,在看房之前,您需要联系您的贷款经理人,了解您能够贷到多少钱。这样您才能在自己能够承受的价格范围内寻找自己心仪的房产。当您看上一个房子,在签购房合同之前您需要让中介给您一份购房合同,一份完整的购房合约应该包含合同文件和卖家声明两个部分,一般这份合约都是由卖家的律师或者过户师提前准备好的。我们强烈建议您在签署合约之前让您的律师审阅购房合约,一般来说律师会给您提供以下这些建议: 房产的合约条款是不是对于买家过于苛刻; 房产的市政费、水费、物业公司费用、土地税等等的基本费用情况; 房产产权上是不是有任何限制(比如,限制契约),对于您未来重建房产或者开发会产生怎样的影响等等 小贴士 小贴士:如果您买了一个房子,本来是要想在未来进行开发,结果买完发现,这个房子上有限制,不能按照您的计划进行开发,那岂不是血亏! 2 购房合约签约后 买卖双方签完合同后,您一定要按照合约规定的时间完成相关的工作。例如,合约规定您3天之内要交所有的定金,那您一定要按时支付定金。又比如,合约受限于您在2周内获得贷款,那么如果您不能按时获得贷款,就一定要尽早通知您律师,来做后续的安排。 收到交换的合约以后,您还需要马上把合约和您的律师信息交给您的贷款经理人,让他们尽快催促银行准备贷款文件。贷款越早准备好,对您越有利。 与此同时,您的律师在收到交换的合约之后,也会为您完成身份认证等基本工作。现在的交割过户一般都是通过PEXA系统在网上进行,所以绝大多数的文件都是由您的律师代替您完成。一般来说只有客户授权文件以及印花税评估文件(Duties Online)需要您完成签署或网上签署。如果您有权利享受某些印花税减免,您也要在签署印花税评估文件之前告知您的律师,让他们在做印花税文件的同时,申请相关减免。 3 临近交割 在临近交割前,您的律师还会为您完成诸如房产的费用调整、PEXA交割平台文件准备、向您提供交割尾款预估数字等等一系列的工作。您只需要按照您律师的要求,把交割尾款转到指定的银行账户就可以了。   最后,在交割日期前的7天内,您一定要再到您购买的房产做最后一次检查,确保这个房产没有任何重大的损坏。接下来,您就等着律师通知您房产顺利交割,去房产中介拿钥匙了。 结语 以上就是在维州买房子您所要知道的一般流程与注意事项,强烈建议需要在维州购买物业的朋友们收藏。如果您有任何关于物业买卖的法律需求,欢迎来咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容,版权归原作者所有,未经授权,严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明...
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Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房 – 天上真的会掉馅饼么?

Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产  – 天上真的会掉馅饼么? 在房产拍卖如火如荼的今天,你是否有注意过市场上有这样一些特殊的拍卖:没有房屋图片,没有房屋介绍,没有看房时间,甚至没有法律规定的32号披露文件,整个广告简单到只有下面这张图: 这就是传说中的法庭强制拍卖Sheriff’s Auction。你或许听说过2010年曾经发生过的一场离奇的法庭拍卖,位于Braybrook的一处价值63万的房产被人以1000澳币的价格拍下,这场拍卖曾经引起了公众很大的关注,尤其是在关于法庭拍卖是否应该设置合理底价这件事情上。而这场拍卖的结果也由于价格极其不合理被前房主诉之法庭,最终被法庭宣布价格无效。尽管之后的法庭强制拍卖都被要求设置一个合理的底价,但比起普通拍卖的房产而言,法庭拍卖的房产价格还是要比市场正常价格低出许多,究其原因,是因为购买这类房产所伴随的风险非常大。本期文章我们将主要讨论法庭强制拍卖房产的法律风险。 1. 法庭强制拍卖是什么? Sheriff’s Auction,顾名思义,是由治安官(Sheriff Officer)所负责进行的拍卖。在维州,治安官的主要职能就是对不遵守与债务相关的法庭命令的人采取行动。他们负责执行维州法院针对刑事和民事债务相关的搜查令和法庭判决。通常来说,如果当事人没有支付罚款或者没有支付民事纠纷判决中债务,治安官可以采取多种方式寻找当事人要求当事人执行判决,这些方式包括: 直接前往当事人的住宅或工作场所; 联合其他部门比如路局或警局对道路进行封锁并检查来往车辆; 使用车牌自动识别技术对当事人车辆进行定位; 如果当事人拒绝执行或者故意拖延,治安官就可以采取一系列行动来强制执行,这些权力包括: 锁定汽车车轮 移除车牌,注销车辆登记 扣押和出售资产 逮捕 我们文章中所涉及的就是治安官在某人未能支付法庭判决的债务时强制出售他的个人资产的权力。与普通的拍卖不同,法庭的强制拍卖由于其特殊性质导致房产本身可能存在各种不确定性。首先,你不可以对房产进行售前检查,这是因为治安官没有提前获得房产的所有权,也无法带领他人检查房屋。其次,你无法通过治安官获得32号披露文件,因为目前的土地转让法律Sale of Land Act 1962并不适用于法庭的强制拍卖,因此,该法律所规定的一些卖家的义务也不需要得到满足,但是,治安官会在拍卖前提供该房产贷款抵押或者政府欠费的基本信息。 2. 法庭强制拍卖中你买到的是什么?...
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澳洲刑法知识小课堂 – 绑架罪

澳洲刑法知识小课堂 – 绑架罪 在过去三个月里,澳大利亚发生了两起耸人听闻的儿童被绑架事件。令人欣慰的是,这两件案件中的被绑架儿童后来都被找到了。根据澳大利亚统计局(ABS)的数据,2020年共有402名绑架受害者,其中142起发生在维多利亚州,占全国绑架案的30%以上。绑架犯罪的危害相信大家都有所了解,本周我们就来讨论一下在澳洲绑架罪的法律概念。 01 什么是绑架? 绑架的英文单词 “kidnapping“最初是在1673年被提出的。这个词来自”kid”,意思是孩子,”nap”(来自”nab”)意思是抢夺。这是一个用来描述在美国殖民地偷孩子作为仆人和劳工的做法的单词。然而,随着时间的推移,它已被用于所有年龄的受害者。而且,它还意味着以武力、欺骗或威胁以及违背他人意愿的方式限制他人自由的罪行。 我们先来看看绑架罪的法律定义。 在维多利亚州,绑架既是普通法规定的罪行,也是违反维州《刑法典》第63A条的法定罪行。普通法下的绑架与第63A条定义的绑架的主要区别在于,普通法绑架指的是非法带走或者以任何目的隐匿某人,而第63A条则要求控方需要证明被告带走、诱拐或限制一个人的自由存在某种特定的目的,例如意图勒索金钱或获得利益。 02 普通法下的绑架罪 我们先来看下普通法下绑架罪的成立需要满足哪些条件: 1.     被告带走了这个人; 2.     被告剥夺了这个人的自由; 3.     被告使用了武力,威胁或欺诈手段; 4.     被带走的人不同意这种行为;以及 5.    ...
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洗钱?!发现一个抓一个!

近日,一起涉案金额高达6200万的洗钱案件被维州警方侦破。该犯罪团伙位于墨尔本华人区,利用中国留学生的“休眠账户”进行洗钱。他们利用微信和朋友圈寻找留学生作为“钱骡(Money Mule)”,通过这些已经离澳的留学生的银行账户来转账洗钱。 该案件涉案金额之高,是澳大利亚最大的洗钱案件之一,其造成的影响也把洗钱这项犯罪活动重新带回了大众的视野。 大家可能认为洗钱这样的事情和我有什么关系?其实大家在生活中可能都有遇到过,例如,低价出售或转让演唱会门票;代交学费;替他人去银行存钱;微信私人换汇(在一些微信群中时不时能碰见群友想以实时汇率用澳币换人民币)等等。 大家有没有想过,其实你并不知道对方的钱是从何而来。如果这些钱是非法所得,一不小心你就有可能会被莫名的牵扯到洗钱活动中! 01 // 什么是洗钱?// 洗钱是指将犯罪所得或非法收益,通过各种手段隐藏、掩饰其来源和性质,使其在形式上合法化。比较常见的洗钱方法包括多次转移资金,使其难以追踪原始来源,或者将大量非法所得的现金以较小的金额分多次存入不同的银行账户,使其不容易引起怀疑。 根据Crimes Act 1958 (Vic)以及Criminal Code Act 1995 (Cth),任何人不得处理犯罪所得,处理有理由怀疑是犯罪收益的财产,或处理用于犯罪的财产。根据被告人是否有犯罪意图,即是否知道或有理由怀疑该财产是犯罪所得,以及涉案金额,被告人将面临最高终身监禁的处罚。 不难发现,上述法条中的关键字为犯罪所得,犯罪所得通常也被称为“脏钱”,本质上是指来自非法途径或通过犯罪所获得的收益,常见的例子包括诈骗、贿赂、腐败、逃税、贩毒等其他犯罪活动。 02 // 犯罪所得 // 既然上述法条的关键是犯罪所得,那检方在起诉时是否需要证明该财产或收益是通过什么非法活动所获得的呢? 根据适用法条的不同,虽然检方在起诉时需证明一些特定的要素,但是并不需要证明该收益或财产是通过具体哪些非法行为所获得的。例如,根据Criminal Code Act 1995 (Cth)的第400.9条,任何人都不得处理有理由怀疑是犯罪所得的财产,检方在起诉被告人时需证明: 被告人处理了该收益或财产;并且...
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律师行的Trust Account信托账户是怎么运作的

在澳洲聘请过律师的小伙伴应该都听说过信托账户这一机制,但很多小伙伴可能并不太了解信托账户具体是怎么运作的,信托账户这一机制的优点又在哪里呢。那么这周我们就来介绍一下信托账户机制。 01 Trust Account信托账户的运作模式 通常来说,在律师行的运营模式下,在客户确定要聘用律师行之后,律师行会要求客户先将部分或全部的预估律师费打入到律师行的信托账户中。而信托账户,顾名思义就是律师行作为受托人代表他人以信托方式持有资金的账户,所以这笔存在律师行信托账户中的资金并不是律师行的钱,只是律所根据法律要求代客户托管。而澳洲的法律对于律师行的收费模式以及运营有着非常严格的规定和监管,律师行一般在没有客户的许可或指示的情况下是不可以随意动用或挪用这笔钱。 在案件完成或律师行完成了一定的工作之后,律师行可以根据已经产生的律师费开出账单发票(ie. 律师行可以根据律师所花费的时间而确定产生的律师费的具体数额),列清所有的开支项目。在把账单发票发送给客户之后,律所才可以根据客户的指示(或根据法律规定的7个工作日之后,客户并未提出异议),把信托账户中的款项用于支付发票,移至律所自己的办公室账户Office Account。 如果最终的账单发票的金额大于客户之前在信托账户中预存的金额,那么客户就需要补缴这一差额即可。反之,如果信托账户里还有剩余的款项,那么律所就会根据客户的指示将钱返回给客户。 当然,信托账户也不仅仅只是用来存放律师费的,信托账户也可以分多种不同的类型和用途,例如信托账户可以存放根据法律要求或当事人约定的需要进行托管的款项,或是根据客户指示需要支付给第三方的费用等等,这些钱都是可以由信托账户的管理人进行托管的。 信托账户的这一运营模式不仅仅是律师行独有的,在其他的一些行业中也有运用,例如房产销售中介、 房产过户师等等。信托账户机制的广泛应用不单是法律规定的要求,同时也是行业多年总结下来的经验之举,那么我们接下来就来看一下,信托账户机制究竟可以带来什么样的好处。 02 Trust Account信托账户机制的优势 信托账户这一资金运行的模式,其主要的目的和优势就是可以更好地保障客户的权利。正如我们前面所说的,存在信托账户中的钱本质上还是客户的钱,信托账户管理人也是需要根据法律的规定替客户托管这笔资金,客户就不用担心资金被随意挪用的现象了。在这里我们举个例子,您就可以充分地了解到信托账户所带来的好处。 有在澳洲购买过房产的小伙伴们应该知道,在您和卖家签订了房屋买卖合同之后,您会需要根据合同的要求支付一定数额的定金,而您支付的这笔定金一般就是存在房产销售中介或卖家律师的信托账户中,暂时还是不属于卖家的。另外,如果是购买期房off the plan purchase的买家,支付的定金往往也是存放在开发商律师的信托账户中,开发商在建造房屋的过程中也是不可以使用这笔资金的,而期房的建造往往时间跨度长,如果开发商无法按照合同约定完成房屋的建造,买家可以根据合同的约定退出合同,而开发商律师则有义务将信托账户中买家支付的定金退还给买家,这样买家也不用担心开发商会拿着定金卷款而逃了。 试想一下,如果没有信托账户的存在,对于买家来说此类纠纷往往可能只能通过漫长的法院诉讼来进行维权,而法院诉讼的维权成本极高,不仅耗时还费钱,所以信托账户的机制可谓是极好地保障了当事人的权利。 03 Trust Account信托账户的监管 澳洲的法律对于信托账户的规定非常严格,也有着专门的监管部门对信托账户进行监管,例如在维州,律师行信托账户的监管部门是Victorian Legal Service...
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遇到种族歧视怎么办?在澳洲什么算是歧视行为?遇到种族歧视我们应该怎么保护自己?

前言 近日墨尔本房产中介“抵制中国制造”事件引爆了热议。那么在澳洲,如果遇到了种族歧视,可以怎样维护好自己的权利呢?今天我们就带大家了解一下在澳洲什么算是歧视行为,以及遇到种族歧视时我们该怎么办。 01 什么是歧视? 歧视一般指的是因为年龄、性别、种族或残疾等个人特点而遭到不公平的对待或区别对待的情况。在澳洲,法律禁止任何因为种族或者宗教等因素而歧视或者诋毁的行为。无论是在生活中还是在工作中,任何人都不应该因为自己的出生,长相又或者是自己的母语而受到不公平的对待。 例如,在工作中雇主要求所有员工在任何时候包括休息时间都要讲英语;或者是因为你的种族商家不提供相应服务;又或者是使用一些带有歧义的名字或绰号等。 其次,谈论别人的种族或宗教,并通过你的言论使其他人嘲笑或引起他人对这个特定种族的仇恨,这样的行为也可能会被认为是歧视。例如,在没有任何证据的情况下,发表某个种族或宗教团体涉及严重犯罪的言论;又或者鼓励他人对某一种族或宗教的人使用暴力,破坏他们的财产;使用传单、贴纸、海报、视频、演讲或出版物,网站、电子邮件或社交媒体,鼓励他人仇视某个种族或宗教团体,以及允许或帮助别人诋毁他人等。 澳大利亚有一套相对完善的法律保护大家不会因为种族或者宗教等个人特点而受到歧视。这些法律主要有: Racial Discrimination Act 1975 (Cth)联邦种族歧视法案1975; Victoria’s Equal Opportunity Act 2010 (Vic)维州公平机会法案2010;和 Victoria’s Racial and Religious Tolerance Act 2001 (Vic)...
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现实生活中的鸠占鹊巢——房屋侵占者的反客为主

  现实生活中的鸠占鹊巢 ——房屋侵占者的反客为主 前言 最近,某社交软件上的一个帖子火爆华人圈。帖子在内容中提到,墨尔本的一个华人房主因为疫情滞留中国,而他在澳洲房屋因为没人居住和管理被人非法入侵。更离谱的是,非法入侵者不仅变卖了屋内所有值钱的物品,还对房屋私自进行了装修改造,甚者携家带口住在了里面。更为奇葩的是,非法入侵者还在房屋的窗户上贴出了告示,声称根据澳洲法律,他们有权占有该房产,还将依法追究闯入者的法律责任。此贴一出,澳洲华人群体中掀起了轩然大波。大家都很好奇,澳洲真的有如此奇葩的法律允许私自霸占他人的房屋么? 事实上,澳洲还真的有相关的法律,就是所谓的Adverse Possession逆向侵占。但是,该法律的适用条件极为严苛,所以发帖中侵占者的情形可能也完全不适用于该法律。这周我们就来讨论一下Adverse Possession逆向侵占这一特别的法律规定。 Q1 什么叫逆向侵占? 首先,逆向侵占是一个起源于普通法的概念,指的是非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后,可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。这条法律的背后逻辑很简单,就是鼓励不要浪费资源,即人们不能永远占有着一个权利而从来不去行驶它,这也符合衡平法的基本原则之一:即公平佐助警醒者,而非怠惰者 (Equity aids the vigilant, not the indolent)。目前澳洲各州的法律对于逆向侵占时限的要求各不相同,比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年,新州,昆州,塔州,西澳只需要12年,而北领地和首都地区则是完全禁止的。 Q2 逆向侵占如何实现? 首先逆向侵占要求土地占有人对该土地的使用是真实,公开并且排他的;而且,法律还规定了这种侵占必须是持续进行的,不能是秘密占有或者通过强制手段实现。除此之外,法律上还额外的要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要的维护,包括修建围墙,维护花园,支付土地的相关费用等等。一旦以上条件满足并且持续超过法定时间,土地占有人就可以通过法庭摇身一变变成土地的合法主人。 Q3 原业主如何避免房产被逆向侵占? 对于原房主而言,他们可以在占有者逆向侵占的时间内随时通过驱逐,诉讼等方式结束占有者的逆向侵占。即使逆向侵占达到了法律规定的时间,原房主也可以通过法庭向占有者提起挑战,比如指出土地没有围栏,不能确定占有人试图将其他人排除在土地之外的必要意图;或者找到证据证明这种侵占曾出现过中断。 成功案例 尽管逆向侵占在法律上存在可能性,但是因为条件苛刻以及要求的时间很长,实际操作起来难度很大,因此成功的案例并不多。 最近比较出名的一个案子是2020年悉尼的一个房产开发商Mr...
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疫苗通行证在澳洲的可行性及对民众有什么影响

疫苗通行证在澳洲的可行性及对民众有什么影响(上)

疫苗通行证在澳洲的可行性 及对民众有什么影响(上) 前言 为了让民众在抗击病毒并保护自己的同时享受着自由,许多国家像中国、俄罗斯、以色列、以及欧洲多个国家都在实行类似疫苗通行证的政策。疫苗通行证(Vaccine Passport) 是针对新冠疫情的一种政策制度,规定民众必须在接种疫苗之后,并需要出示相关证件证明自己已经接种疫苗,才能通往特定的场所或者出境等等。例如,以色列、法国、意大利、希腊等国家,许多公共场所需要民众出示相应的接种疫苗证明才可出入,其中就包括了餐厅、健身房、电影院、酒吧、游泳池、酒店等等。欧盟也推出了疫苗护照政策,持疫苗护照的公民可以在欧盟成员国之间自由走动而且无需隔离。而中国居民要出国则必须出示“疫苗护照”,这个疫苗护照通常是以二维码来显示的。 根据澳洲墨尔本大学的调查数据显示,疫苗通行证这个政策的民众支持率为中等偏下。其中,澳洲和西班牙的民众支持率为46%,英国是51%,台湾是47%,日本是22%。虽然有人认为接种疫苗而持有疫苗通行证会是一个能抑制疫情的有效方法但是不接种疫苗的人担心疫苗的效果及潜在的健康风险。因此本周我们来探讨一下此政策在澳洲的可行性以及可能给民众带来的影响。 01 澳洲会否实行疫苗通行证? 目前,澳洲还没有实行疫苗通行证。从2021年5月3日开始,维州政府强制要求检疫人员(包括在机场和酒店之间运送人员的工作人员)必须接种疫苗。在该日期之后加入的任何工作人员得至少接种第一剂疫苗否则不能上班。 此外在2021 年 6 月 28 日根据澳大利亚健康保护主要委员会 (AHPPC) 的专家医疗建议,并获得全国内阁 (National Cabinet)同意强制要求老年护理人员 (residential aged care workers)需在2021年9月17日前接种疫苗才可以继续上岗工作。 最近,维多利亚政府也强制要求建筑工人必须在9月23日之前接种第一剂新冠病毒疫苗。只有一些因为医疗原因不能接收疫苗或已经持有疫苗预约证明的人可以例外,这个政策与之前推出的强制要求老年护理人员接种疫苗的政策相符。 虽然除此之外暂时还没有其他的强制性疫苗制度,但不排除澳洲政府会在未来推出更严格的制度来提升疫苗接种率的可能,其中可能包括限制未接种疫苗人士出入特定的公共场所,以及疫苗接种率达到80%以上才实施解封等政策(根据ABC新闻报道)。 02...
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