法律见解

在澳洲买房,选择律师还是过户师?

购买房产是一项重大投资,正确选择法律服务提供者对于保障您的权益至关重要。在维州,律师和过户师都能协助您完成房产交易,但他们的服务范围和专业能力有所不同。 背景和资格 律师:经过全面的法律教育和实践训练,通常需要4至5年时间来获得执业资格。他们掌握广泛的法律知识,可以处理各类法律事务。 过户师:专注于房产交易,通常通过短期课程(大约2年)获得认证,专业知识主要集中在房产过户流程。 服务内容 律师:不限于某个州,能够全澳洲范围内处理房产法律事务,包括但不限于合同审核、产权调查、商讨修改条款和完成交易等。他们还能处理交易过程中的法律争议,提供全面的法律解决方案。 过户师:主要负责房产的过户工作,包括准备和管理相关文件。通常,过户师的服务具有地域限制,不能跨州提供服务。 处理法律问题的能力 律师:能深入解析合同细节,识别并解决可能对客户不利的条款,还可在必要时代表客户出庭。 过户师:虽然能够处理常规的过户任务,但在遇到复杂法律问题甚至纠纷时,通常需要将案件转交给房产律师处理。 选择建议 对于大多数标准房产交易,都可以选择过户师或者律师。 如果交易涉及复杂的法律问题或可能引发争议,选择律师则更为妥当,以确保全面的法律保护和支持。 在决定谁来帮助您处理房产交易时,重要的是要考虑交易的复杂性和您对法律保护的需求。虽然律师的费用可能更高,但他们提供的全面服务可以帮助您避免潜在的法律风险,确保您的投资安全。
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澳洲买房如何避免房子质量有问题

买房子的时候如果没有仔细检查房子,就签了合同,很快发现房子很多问题,要花大几万才能修理好。那么到底如何预防在房屋支付了全款之后才发现房子质量有问题呢?   买房子INSPECTION的时候,一定要多拍照和拍视频,为什么呢?根据常规的房屋买卖合同,卖家是以签约当天的这个物业状况把房子卖给你的,所以任何你签约之后发现的房子的瑕疵,卖家都有可能说这个早都存在的,所以不给你修理。想避免这种情况,就是要留好证据,照片和视频,证明这些瑕疵,在签约当天是不存在的,比如是卖家在搬家具的时候弄坏的,从而要求卖家修理好。 很多买家会说,检查房子我不在行,那我让专业人士验房,而且我的合约是SUBJECT TO BUILDING INSPECTION的,我不怕。 验房是非常好的,但是有一点你要注意,在合约里面即使有SUBJECT TO BUILDING INSPECTION这种特殊条款, 但是请注意这种条款基本用处不大,因为一般只有房子有结构上的重大问题才能用这个条款退出合约。   要验房的话,等做完了看完报告了,再签约,而且你签约的时候,还可以加入额外的条款要求卖家给你修理。   很多买家在看房子的时候,不会去留意像暖气,空调,洗碗机这些是否是正常工作的,提醒一下大家留个心眼,如果不找专业人士验房,那么要测试下这些设备是不是正常工作的,否则等交割之后才发现不能用的话,那可是要花钱修理的。   很多客户担心房子有没有违章建的,合约能看到吗? 建议大家还是让专业人士验房,如果觉得实在太花钱,那么你可以查看GOOGLE的航空图,查看比如2年前的,或者5年前的航空图,是不是有加建的部分,合约的32号文件一般有个COUNCIL的证书,告诉你这个房子在过去10年里面是否业主是否有申请过建筑批文,如果是你从航空图里面看到有加建部分,但是这个证书又显示业主没有申请过建筑批文,那大概率就是违章盖的了。   如果有疑问,可以联系过户律师,我们为墨尔本多区的华人客户提供专业法律服务。
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澳洲免费申请VOCAT援助,不知道真的亏大了

如果你在墨尔本遭遇袭击损坏了,你该怎么办?很多人报警,然后寻求赔偿。但是,如果袭击你的人没有足够的财力来支付赔偿;你该怎么办呢? 富文支招给你:受伤期间如果你需要支付医疗费用、心理医生费用,因受伤无法上班导致没有收入,在澳洲有一个办法解决! 找到VOCAT(犯罪受害者援助救援法庭),它的价值显然超过你的想象一下!VOCAT根据1996年的《犯罪受害者援助法案》设立,负责审理并决定维多利亚州发生的犯罪受害者提出的财务援助申请。它通过支付受害者犯罪而产生或可能在未来产生的费用那么,谁可以申请财务援助呢?只要符合以下三个条件,你就可以申请VOCAT援助,赶紧点赞收藏财务转发,让更多的人知道: 1.被暴力犯罪行为并受到身体上或精神上的伤害; 2. 犯罪发生在维多利亚州,即使案件尚未结案; 3. 他们是如《犯罪受害者援助法案》所规定的该犯罪犯罪的主要、次要或相关受害者,或者是因主要受害者死亡而产生丧葬费用的人。 如果您符合条件,您可以获得哪些财务援助呢?VOCAT可以为符合条件的申请人提供合理的心理咨询费用、医疗费用、丧葬费用、失去亲人的收入,以及其他有助于康复的合理费用。 最重要的是,向VOCAT申请不需要支付任何费用。这意味着,任何符合条件的受害者财务都可以向犯罪受害者援助法庭申请援助,而无需担心额外的费用负担。要敲黑板了,如果您需要律师帮助您高效处理申请过程的复杂性,确保申请被处理,法庭通常会直接支付由申请人的法律代表所产生的合理法律费用。这样,您可以放心寻求专业帮助,确保您的权益得到最好的保护。
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一夫多妻情况,在澳洲怎么分财产?

如果一个沙特的石油大亨带着他4个老婆来澳洲离婚,会是一个什么样的法律情况? 首先,澳洲本地是不允许重婚。但是,澳洲法律是承认海外的多配偶婚姻。如果沙特的石油大亨与他4个老婆是在沙特结的婚,那么他们就没有犯下重婚罪,因为这个婚姻在沙特是合法的。虽然在澳大利亚,多配偶婚姻是非法的,但是, 那些在澳大利亚以外结成的多配偶婚姻,至少在澳大利亚家庭法律的诉讼中, 仍会被认定为有效婚姻。 当涉及到事实婚姻关系时,情况将变得更加复杂,在澳大利亚,你可以同时合法拥有多个事实婚姻关系,也可以在已婚的同时拥有多个事实婚姻关系,不犯法。说白了,在澳洲,只要你别同时跟超过一个人有结婚证。 那么如果沙特的石油大亨与他4个老婆在澳洲离婚, 这种情况下财产分割会怎么处理呢?在Khan & Khan案中([2007] FamCA 1220),法院审理了一个涉及多配偶婚姻的财产纠纷。丈夫在巴基斯坦娶了两位妻子,这两段婚姻都被澳大利亚法律承认。法院裁定财产分割还是要根据各自的贡献,当然法院会考虑这段婚姻所有参与者的贡献, 然后进行之前视频说过的四步过程,来分割净资产池。 举例来说,在复杂的婚姻关系中,如果小老婆要离婚,法院会考虑婚姻的长短,丈夫的付出,大老婆的付出,小老婆的付出,丈夫将来的需求,大老婆将来的需求,小老婆将来的需求,最后给小老婆分一份合理的财产,剩下的还是留给丈夫和大老婆。 如果您在离婚过程中存在困惑,欢迎咨询富文的离婚律师,富文律师行专为在澳洲墨尔本市中心CBD 和墨尔本东南区的您提供家庭法律服务。  
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遗嘱和授权书有什么区别

遗嘱和持久授权书有什么区别,如果你要选需要注意什么。 首先,做这两份文件的目的是不一样的。遗嘱是为了能够将你的财产在去世后分配给指定的受益人。而持久授权书是允许您指定的代理人代表您做出财务,个人等决定(比如关于住所的决定等)。 其次,两者的权限范围是有区别的。遗嘱是覆盖去世后财产的分配,而持久授权书是授权代理人在委托人生前为委托人做出决定。所以持久授权书(enduring power of attorney )EPOA是在世时会用到并在去世后失效,而遗嘱是去世后才会用到。 第三,非常大的不同的点是,如果在立遗嘱后再立一份新的遗嘱会把旧的遗嘱自动撤销,而做持久授权书后再做另一份持久授权书并不会自动撤销之前的授权书。 最后,遗嘱和持久授权书都有其具体的法律要求,立遗嘱人需要在两位成年见证人面前签字,见证人不需要是律师,而持久授权书EPOA的委托人需要在律师面前签字。 最大的区别是这四点,还有一些细小的区别,如果要做遗嘱或者持久授权书,还是要咨询专业的律师,看看到底哪一种最适合你的需求,如果做遗嘱那么遗嘱怎么做不能轻易被挑战,如果做授权书,委托人如何真正能够保证你的权益不受损。
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澳洲创业 – 关于商业租金你一定要注意的3点

创业开一家店最重要的支出就是租金了,商业租约和住宅租约差别非常大,金额也高,一旦违约,就可能面临大笔金钱损失。 一份商业租约中需要洽谈有三点注意事项,希望我们华人朋友在澳洲做生意能够心中有数,少走弯路。 1. 商业租金 起始租金是比较核心的内容,一般就是按照市场价来定,所以通常也会比较难跟房东进行讨价还价,双方同意这个金额后会在租约中写明,所以签约前需检查租约中写的金额是否就是已经同意的金额。 2. 租金增长比例 租金增长比例是一个可以谈的地方,如果之前提议5%,可以试着向下谈一点,但是也要做一下附近的调查,可以尝试去旁边的商铺聊天,知彼知己,好的地点租金会比较难谈的,如果差一些的地点可以试着下降1-2个百分点。 3. 租金增长方式 租金的增长方式也是可以谈的内容的。每种的优点和缺点也都比较明显。租金调整常见的三种方式,第一个呢是CPI review,就是消费者价格指数。这种调整方式的优点在于考虑了当前的经济情况,增长率大致上会与市场通货膨胀的变化相符合。然而,经济的变化具有不确定性,因此租客很难在签署租约时就确定之后的具体租金增长率,也难以准确规划自己的预算。第二个是fixed percentage increase review也就是按固定的利率增长。固定增长利率会明确在租约中体现,在签署租约时便能知道后续租金增长率。但是缺点就是无法根据未来的市场经济变化做出调整。第三种方式是market review,也就是按当时市场价格来确定租金。这种方法考虑了实时的租赁市场情况,得出的价格相对较为公平。然而,缺点在于委托估价师可能耗时且费用较高。 关于租金,如果还有什么疑问,可以咨询专业律师。
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澳洲创业 – 不让你吃亏的商业租赁合同一定要注意这三点

很多客户想要做生意但是又怕踩坑,除了租金的问题外,签合同还有哪些一定要心中有数呢? 第一 物业支出 Outgoings 是租约中除了租金本身,涉及到钱的问题最重的一部分了。如果房东能够同意承担物业支出,或是gross rental租金已包含物业支出,那是最好不过了,如果不能,就要搞搞清楚Outgoings具体内容到底包含哪一些,如果自己很难明白,找专业的商业律师看看合同是很重要的,千万不要想当然,忽略这个费用,它可以多到让你怀疑人生! 第二 租约时长 如果你是澳洲第一次创业,不知道未来的生意经营会到什么程度,那么你要尽量避免签一个时间过长的,但反之,如果你在装修和其他方面都花了很多钱,也想着要多做几年生意的话,那么你会想要锁定一个长一点的租期,那这个租期要怎么取舍,最常见的解决方法就是和房东谈续租权! 第三 免租期 如果你租的地方是一个毛胚房要装修的,或者是一个改变原来房子的用途要重新装修的,那么可以和房东谈谈看看能不能给你一个免租期,如果房东同意了,那么你也要注意刚才谈到的第一点Outgoings物业支出在免租期内是免还是不免呢? 关于商业租约要注意的点很多,我们建议做生意签商业租赁合同前一定一定要让专业律师帮你把把关,事前三思让你会少一些事后三省。
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澳洲ABN 和ACN搞错,竟然白白损失2千万!

2017年新洲的一个真实案例,由于把ABN和ACN号码填错了,2000多万的抵押权益泡汤了!案子的背景是公司A向公司B租用一台矿石破碎和筛分设备,本来公司A只要针对机器正常注册抵押权人的权益就可以在公司B清算的时候把拿走,但由于公司A的员工在填写破产权的时候把ABN和ACN搞混了,最终导致公司A的抵押权申请无效,损失针对机器多达两千多万的抵押权。 ABN和ACN到底是什么呢? ACN全称是澳大利亚公司号码,由澳大利亚证券投资委员会ASIC给出,需输入一家公司的身份证号码,用来填补公司。而ABN是澳大利亚商业号码,所有的生意经营都是由公司或者是个体户经营会需要持有大部分,情况用于跟澳洲税局办理税务。平时我们买菜买包的收据都会有合法的 ABN 号码。 这种 ACN 和 ABN 应用在近年来越来越流行的家庭信托中出现,但是却很容易导致混乱。 家庭信托家庭信托在法律概念中并不属于法人或公司,而只是一个架构,需要一个人或公司设立信托管理人/受托人来操作,所以自然而然的因为家庭信托不是公司,他也不会获得一组ACN公司号码。但如果你的家庭信托今天涉及到经营一个业务,那它会需要一个商业号码ABN。 那问题来了,今天你的家庭信托由一家公司来管理,在签文件的时候你应该用公司的ACN还是家庭信托的ABN? 简单来说,只要是为了家庭信托而签署的文件,合同都应该最好是信托名称和信托的ABN。如果只写了公司的ACN,那这份合同有可能会被认为是用公司名义签名,是代表家庭信托签名。 不要小看一个英文字母能够带来的法律问题。很多时候法律纠纷就是因为片言只语而引起。如果你的情况,可以咨询专业律师,避免这么不留神,损失更多。
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想要幫助亲戚朋友?借钱出去之前应做的调查和评估

最近澳洲房地產市場回暖,有不少父母都在考慮幫助孩子在澳洲買下他們的安居,或者借款給朋友以解燃眉之急。 如果您正在考虑借钱给别人,您作为澳洲私人借贷的出借方(Lender)应如何保护您的权益,简单来说就是如何能确保借出去的钱与约定的利息按时收回来。我们今天就来分析一下。 借款人的信用风险评估 在提供借款之前,出借方需要进行借款人信用评估,以评估借款人的信用风险和偿还能力。这包括审核借款人的信用记录、财务状况、债务负担和收入来源等信息。如果借款方是公司的話,可以利用公司的信用报告、财务报表和其他相关文件来进行评估,并根据评估结果确定贷款条件和利率。 调查与搜索 進行一系列的搜索尽可能的查出借款方名下是否有什么房产或资产,甚至范围可以延伸到借款方的直系亲属,公司或信托。 舉個例子如果借款人 (Borrower) 声称自己公司有一个开发项目並擁有土地。当然一般正常的人听到借款人有项目有土地,应该他是有能力还钱的,于是就没调查好就把钱借出去了,当然只要对方不食言,什么事情都没有,一旦对方出了些状况,本金利息拿不回之余,甚至友情亲情都没法继续了。所以我所建议大家在查清资产是注册在借款人名下并确保借款方有足够的资产抵押的情况下,您再考虑借出多少金额给借款方。 抵押物评估和房产市场的浮动 出借方在提供贷款之前需要对抵押物进行全面的评估,以确定其价值和稳定性。这包括房地产和項目土地等各种形式的抵押物。出借方需要考虑抵押物的市场价值、流动性、抵押率和风险因素,以制定合适的借款政策和风险管理策略。 除了以上提到的资产抵押的价值外,出借方也需考虑到房产市场的浮动,如果借款金额太靠近抵押物的价值,那么如果房产市场下跌,这个时候借款人违约,出借人即使出售物业也不一定能收回所有的本金和利息。市场的浮动会是您该考虑利率,罚息的重要因素。 抵押物业与动产担保MORTGAGE 注册抵押 一般来说,能够在借款方的物业上注册抵押(Mortgage)是最为保险的,因为出借方作为抵押权人在借款方违约时可以行使的权利是相对而言非常大的,包含占有, 出售,转让,出租,装修,分割该抵押物业,在抵押物业上经营生意,获取租金或其他方式能让出借方收回借款金额为止。   CAVEAT 注册禁卖令 如果不注册抵押(Mortgage),那么您可以考虑是否在物业上注册禁卖令(Caveat)。但是禁卖令与抵押相比,是没有抵押所带来的权利那么大,禁卖令只能使借款方无法随意出售该物业。并且禁卖令是排在所有抵押后面的。 注意:违约时物业会用来优先偿还抵押的那些贷款,如果没有余额,那么仅注册禁卖令的出借方就可能什么都拿不到了。 小贴士 – 海外出借方需申请FIRB 如果您 (出借方 Lender)...
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家庭小生意

最近有越来越多的一些家庭手作的食物生意,比如说我们在小红书上发现了很多手作低卡糕点,家庭制作的广东点心,还有家庭生产的宠物食品等等,家庭食物生意买卖有很多优势,不仅让您能够自由地安排工作时间,而且所需的启动资金和运营成本较低,您还可以在家中利用厨房和设备开始生产,也不需要支付高昂的租金。   但是您有没有想过,经营这样的生意是否合乎法律上要求的食品安全和卫生标准呢?   首先,您是需要从当地市政府那边拿到食物生意的注册牌照的,市政府会视乎您将会经营的食物类别,还有您家里的厨房是否符合标准。您可能需要跟多个市政府部门讨论,包括planning department,building department等等。市政府的planning department会考虑到您房子产权上的限制,停车位,对邻居的影响,广告牌摆放等因素;而building department会针对您将要经营的食物生意类别,考虑您是否需要对您的房子进行结构性的改造;也要考虑是否需要安装隔油池,以及联系环境健康部门等等。   其次,处理食物的人是需要有相关的技能和知识的,通常而言,一般的家庭食物生意都是低风险的食物处理,所以food safety program和food supervisor有可能是不需要的,但是最低限度上,您也是需要完成一些记录的,并且保存好这些记录以供市政府官员抽查。   根据市政府官员的指示,您家里的生产食物的存储食物也是有讲究的,比如说,您应该使用食物等级的储存盒并且使用可以密封的盖子去存放食物原材料和做好的食物,在厨房里面备有急救箱,以及使用适合的温度计以便储存和准备食物,厨房里是严禁吸烟和禁止宠物和孩子进入的,个人的物品也不应该存放在准备食物和储存食物的空间里,并且对食物的运输也是有严格的设备要求的。再者,对于食物的标签也是有严格的要求的,您需要以英语标出食物名称、原料的名称及比例、过敏原信息、到期日等等。   如果您有任何关于设立小生意的疑问,您可以联系专业商业律师更详细地给您提供生意买卖上的建议。
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贷款协议:核心要素与注意事项

贷款协议是借贷双方之间的法律文件,详细记录了贷款的条款和条件。无论是个人之间(包括家人之间的借贷),还是公司之间的私人贷款,一份清晰全面的贷款协议都是确保双方利益得到保护的关键。本文章将探讨澳洲私人借贷中贷款协议的核心要素和签署前应注意的事项。   贷款协议的核心要素 借款人和贷款人信息 协议中应明确记录双方的基本信息,包括但不限于姓名或公司名称,联系方式和地址。这有助于确认双方的身份并在必要时方便联系。 贷款金额,时间和背景情况 贷款的具体金额应该清楚地写明,包括货币单位。以及贷款金额是何时借出给借款方的,借款的背景情况。 还款条件 还款条件是贷款协议中最为重要的部分之一,其中包括还款期限,还款方式(例如,一次性还清或分期还款),每期还款金额等等。此外,如果存在提前或延期还款的选项,相关条款也应详细说明。 利率和费用 协议应详细说明贷款的利率(固定利率或浮动利率)以及任何可能产生的费用(如律师费,罚息等等)。清晰的利率和费用条款可以减少未来因费用不明确而产生的争议。 担保和抵押 贷款一般会需要提供担保人和/或抵押物去保障出借方的权益。如果贷款需要担保人,相关的条款和信息应该清楚地写在协议中。担保物(如房产,车辆等)的详细信息,估值和如何处置担保物的条款都应明确列出。 违约条款 违约条款规定了借款人未能遵守协议条款(如逾期还款)时的后果,包括可能的罚款,利息调整和贷款提前到期等情况。   签署贷款协议前的注意事项 仔细审阅所有条款 在签署前,借款方和出借方都应仔细审阅协议的每一条款,确保理解其含义和后果。 考虑法律咨询 在涉及大额贷款或复杂条款时,寻求法律咨询是明智的选择。专业律师可以提供关于条款的解释和调整的建议。 确认还款能力 借款方在签署协议前应确保自己有足够的还款能力。无法按时还款不仅会产生额外费用,还可能损害信用记录。出借方也应该在签署协议之前确认借款方的还款能力,以及担保人的情况和抵押物的价值。 留意早还款条款 如果借款方计划提前还款,应留意协议中是否有提前还款的限制。   结论...
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签了的生意买卖合同买家还能反悔?卖家要小心这一点——

我们听说过有这样一个事情,卖家和买家已经签好了合同,买家却在签好合同后反悔了,理由是卖家没有及时提供52号会计文件。那么52号文件是什么呢?为什么未及时提供这份文件会有这么严重的后果呢?今天富文带大家来探究一下。   52号文件的英文全称是 “Section 52 – statement by a vendor of a small business”,指是卖家在买卖小生意时需要向买家提供的声明,这份文件要求的出处是Estate Agents (General, Accounts and Audit) Regulations 2018的第52条。首先我们需要明确的是,哪些人需要提供这份文件?如果您的生意总价值是在$450,000.00以下,则通常来说,您需要提供这份文件。除非您的生意有有效的酒牌,您可能可以获得豁免。   然后您可能会问,这份文件通常由谁准备呢?文件里一般有哪些内容呢? 第 52 条必须包括《the Estate...
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