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August 2019
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最近维州政府正式通过新的土地法修订法案 The Sale of Land Amendment Bill 2018 (Vic)。该法案的通过对住宅期房买卖合同里的 “日落条款” 有重要影响。 什么是日落条款? 日落条款(Sunset Clause)主要出现在住宅期房买卖合同中。由于住宅期房开发过程具有诸多不确定因素,日落条款的设置可以赋予买卖双方一定的灵活性来终止买卖合同,旨在保护买方和卖方双方的合法权益。 日落日期(Sunset Date)按照合同约定,通常是从合同签署完成当天起算的的24至48个月。 什么情况下可以终止合同? 在新的日落条款实行前,卖方或买方均都允许单方面终止住宅期房合同 ,只要以下情况被满足: 在合同规定的日落日期(Sunset Date)前,卖方无法完成土地规划图(Plan of Subdivision)的登记; 在日落日期(Sunset Date) 前,开发商仍没获得入住许可证(occupancy permit)。 当阅读到这里的您,是不觉得很疑惑?凭什么卖方还被允许单方面退出合同呢? 让我们继续延申更多关于旧的日落条款! 旧日落条款的规定在实际生活中往往被衍生为保护开发商不良权益的工具。因为,在满足以上任意一种情况时,开发商不需要任何理由,也不需要买方的书面确认和同意,更不用考虑买方的利益是否受损,就可以直接单方面解除合同。 举个例子 如果买家在2015年10月与开发商签署了一份楼花购买合同,合同价格是澳币75万, 约定的日落日期是签订合同后的36个月,即2018年10月。随之,房市呈牛市大涨, 在2018年日落日期到来前,该房产的价值已经涨到澳币90万或者更高。那么不良开发商可能在利益的诱惑下故意拖延工期以延误注册土地规划图或者签发入住许可证,从而通过日落条款成功规避合同的履行义务。开发商在终止与原买家的合同后,又将楼花按照2018年的市场价出售给其他买家,从而赚取更丰厚的经济利益。而原买家本是盈利的投资就变成了竹篮打水一场空,退还定金的同时,最多也只能退还该订金产生的相关利息。 是不是看完上文,心都凉了? 别担心!继续往下看, ⇒好消息终于来了 !!! 新的日落条款及影响  新的法案规定,从2018年8月23日开始(包含此日期),除非获得买家的书面同意,卖家不能通过合同里的日落条款单方面退出住宅期房买卖合同。更重要的是,这一条款反溯适用于已经签订的住宅期房买卖合同,即适用于在2018年8月23日之前签订的所有住宅期房买卖合同。让我们继续往下看:   买家书面同意 如果卖家要通过合同中的日落条款终止住宅期房买卖合同,卖家在初定取消合同的28天前必须书面通知买家,而且通知函应包含以下内容: 卖家提议终止合同的原因; 土地规划图和入住证被延误的原因; 买家没有义务必须同意开发商提议的终止合同。 新规定明显把买家作为终止合同的另一主动因素保护起来,买家有权利同意或者不同意,这使得终止合同真正变成卖家和买家双方面共同妥协的行为! 另外,若合同中的日落条款不符合新法案规定的部分将被视为无效条款,也就是合同双方都没有权利把新法规剔除在合同之外,这保证了新法规的执行。 疑问又来了:“开发商得不到买家同意,是否就真的无法终止合同了呢?” 如果卖家无法获得买家的书面同意,卖家可以向最高法院申请法令的允许让卖家通过合同中的日落条款退出合同。 法院会本着公平公正的准则综合考虑双方所有情况以决定是否允许终止合同。法院考虑的因素可能包括 卖方是否采取了不合理或恶意的行为延误工期, 房地产市场是否涨跌, 是否有不可抗自然因素, 买家利益是否被损害 等等。。。...
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“律师,您说我这律师函发出去有用吗?对方会回应吗?” 这一句几乎是每一个遇到纠纷的客人在咨询时,最迫切的想从律师口中得到肯定的问题!  ? 毕竟面对昂贵的律师费、繁琐的诉讼程序、漫长的诉讼期限,“法律” 作为合法权益的最后捍卫武器,它是否值得被使用?成本,回报,效果又会是什么,这每一丝的疑问都紧扣着消费者的心弦。 要回答这些问题,就得先从澳洲司法体系说起。 澳洲司法体系 在澳洲,民事纠纷的司法管辖权主要落在   审理庭 (Tribunals) ; 法院 (Courts)   根据案件的类型,纠纷的金额大小被细分成不同的分支,它们共同承担了国家民事纠纷案件审理的重担。 尽管司法机构种类繁多,又容易相互混淆,但它们都有一个约定俗成的宗旨 – 量力而行,主张和解! 说的直白一点就是鼓励大家时时刻刻要考虑自己钱包的感受,早和解,早完事。 但是,如果所有当事人都能自己解决矛盾,那全澳州的法务官员和警察就真的都可以凉凉去啦! 于是乎,找律师成了最快获取法律建议的途径。 什么是律师函? 索求信(Letter of demand)也通常被视为第一封律师函,也就是律师接受当事人的委托后把 有关的事实 和 法理披露,进而提出该当事人应能所得的索求正式文书,这也是揭开诉讼程序的首要第一步。 也许很多客户会在律师听完你的叙述后就说要发律师函,费用大约在 $1,000 – $2,000 左右。 而此时客户一般都会嘀咕着怎么那么贵?是否真有效呀? 答案是 “不一定” 有没有效取决于事实本身之外,传递内容的律师也是主要因素,一个有经验的律师知道这封信的重要,运用的法律条款正确,此函才会有达到一定的效用。 失败的律师函例子 1. 流水账单格式 前天他吃了个瓜,昨天我啃了个梨,所以今天他要付我二十八万四千九百二十六块七毛。光说事实而没有使用法律条款的格式,也是会影响此函的效用。 2. 律师和客人没搞清楚法理 客户为了赌气,不管怎么样都要律师找办法告对方,在律师还没找到合适的法理就贸贸然出了律师函,运用的条款错误都会导致此函的效用。 3. 带有恐吓的字眼/意思 客户和律师使用了有带威胁性的字眼,例如:如对方在7天内不还我钱,我就把他偷税/文件造假的事情捅出去! 以上格式是富文律师团队曾经看过的律师函,相信有经验的同行律师都会知道如何解决这些失败的对方律师函。甚至极端的情况下,出庭后主告会变成被告! 律师费是对方赔吗? 在正式开始诉讼时,所有书信沟通都会被当作呈堂证供。如果一开始律师函写的好,而对方的不合理以及不配合导致浪费了法院的资源,那这封小小的信有可能会被法官视为在最后裁定对方赔偿你的律师费的考量之一。 一封糟糕的律师函所能带来的后果可远远不止 “对方不回复,浪费了钱” 那么简单。律师如果没有在最早的信里面应用正确的法律条款,或者没有提到关键性的论点,而导致双方都产生许多无谓的其他费用时,那么你有可能就拿不回昂贵的律师费了!甚至在极端情况下法官还有可能裁定你支付对方全部或一部分的费用。 富文律师团队曾经在客户委托后遇到的困难就是客户在一开始找的律师出了一封非专业的律师函,而此时客户想让新的律师重新准备论点的时候,这个事情上就变得非常棘手,因为新的文件里不能和旧的文件有着太多内容和事实描述上的不一致 (inconsistencies) ,所以律师们需要更好的策略才能解决之前的 ”烂摊子“。所以呀,选律师还真是一门学问! 富文律师行曾经处理过的纠纷种类...
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