encn(03) 9590 6808
·
[email protected]
·
Mon - Fri 9.00am - 5.30pm
GET IN TOUCH

Sunset Clause 日落条款最新解读

lawyer documents
最近维州政府正式通过新的土地法修订法案 The Sale of Land Amendment Bill 2018 (Vic)。该法案的通过对住宅期房买卖合同里的 “日落条款” 有重要影响。

什么是日落条款?

日落条款(Sunset Clause)主要出现在住宅期房买卖合同中。由于住宅期房开发过程具有诸多不确定因素,日落条款的设置可以赋予买卖双方一定的灵活性来终止买卖合同,旨在保护买方和卖方双方的合法权益。

日落日期(Sunset Date
按照合同约定,通常是从合同签署完成当天起算的的24至48个月。

什么情况下可以终止合同?

在新的日落条款实行前,卖方或买方均都允许单方面终止住宅期房合同 ,只要以下情况被满足:

  • 在合同规定的日落日期(Sunset Date)前,卖方无法完成土地规划图(Plan of Subdivision)的登记;
  • 在日落日期(Sunset Date) 前,开发商仍没获得入住许可证(occupancy permit)。
当阅读到这里的您,是不觉得很疑惑?凭什么卖方还被允许单方面退出合同呢? 让我们继续延申更多关于旧的日落条款!

旧日落条款的规定在实际生活中往往被衍生为保护开发商不良权益的工具。因为,在满足以上任意一种情况时,开发商不需要任何理由也不需要买方的书面确认和同意更不用考虑买方的利益是否受损,就可以直接单方面解除合同

举个例子
如果买家在2015年10月与开发商签署了一份楼花购买合同,合同价格是澳币75万, 约定的日落日期是签订合同后的36个月,即2018年10月。随之,房市呈牛市大涨, 在2018年日落日期到来前,该房产的价值已经涨到澳币90万或者更高。那么不良开发商可能在利益的诱惑下故意拖延工期以延误注册土地规划图或者签发入住许可证,从而通过日落条款成功规避合同的履行义务。开发商在终止与原买家的合同后,又将楼花按照2018年的市场价出售给其他买家,从而赚取更丰厚的经济利益。而原买家本是盈利的投资就变成了竹篮打水一场空,退还定金的同时,最多也只能退还该订金产生的相关利息。

是不是看完上文,心都凉了? 别担心!继续往下看,

⇒好消息终于来了 !!!

新的日落条款及影响 
新的法案规定,从2018年8月23日开始(包含此日期),除非获得买家的书面同意卖家不能通过合同里的日落条款单方面退出住宅期房买卖合同。更重要的是,这一条款反溯适用于已经签订的住宅期房买卖合同,即适用于在2018年8月23日之前签订的所有住宅期房买卖合同。让我们继续往下看:
 
买家书面同意
如果卖家要通过合同中的日落条款终止住宅期房买卖合同,卖家在初定取消合同的28天前必须书面通知买家,而且通知函应包含以下内容:

  • 卖家提议终止合同的原因;
  • 土地规划图和入住证被延误的原因;
  • 买家没有义务必须同意开发商提议的终止合同。

新规定明显把买家作为终止合同的另一主动因素保护起来,买家有权利同意或者不同意,这使得终止合同真正变成卖家和买家双方面共同妥协的行为!

另外,若合同中的日落条款不符合新法案规定的部分将被视为无效条款,也就是合同双方都没有权利把新法规剔除在合同之外,这保证了新法规的执行。

疑问又来了:“开发商得不到买家同意,是否就真的无法终止合同了呢?”
如果卖家无法获得买家的书面同意,卖家可以向最高法院申请法令的允许让卖家通过合同中的日落条款退出合同。
法院会本着公平公正的准则综合考虑双方所有情况以决定是否允许终止合同。法院考虑的因素可能包括

  • 卖方是否采取了不合理或恶意的行为延误工期,
  • 房地产市场是否涨跌,
  • 是否有不可抗自然因素,
  • 买家利益是否被损害

等等。。。

若买家利益损害严重的,法院可能在要求终止合同的同时要求卖家给予买家适当的赔偿。除非卖方能够证明买方拒绝终止合同的行为是不合理的,否则卖方可能还需要承担买方的相关诉讼费用。由此可见,新法规无论从行为还是经济方面,都间接加强了对卖家的审核,增加了卖家的义务。

如果我是住宅期房买家,该怎么办?
如果您签署的住宅期房合同到现在还没有交割,那么您的合同很可能受到了此次法规修改的影响。我们建议您联系您的律师,针对您的合同一起商量对策。如果您暂时还没有指定的律师,您也可以联系富文律师行,我们竭诚为您服务。
免责声明
本文内容仅是富文律师行的见解、此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明,参考此文章的阅读者并不构成委托人关系,所以富文律师行也不承担任何阅读者或第三方的任何责任和损失。

Fumens Lawyers 富文律师行

03 8555 9205

[email protected]

Suite 18, 40-42 Montclair Ave, Glen Waverley VIC 3150
Suite 506, 2 Queen Street, Melbourne VIC 3000

Related Posts