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疫情下房东是否可以驱逐租客?

疫情下房东是否可以驱逐租客?

随着新冠疫情肆虐,新南威尔士州率先在 2020年3月25日通过了一项法案,法案名为 COVID‐19 Legislation  Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (NSW)。以下简称 “COVID‐19 法案

COVID-19法案

图采自:Parliament of New South Wales

COVID‐19 法案中的其中一条法令为赋予部长权力制定法规(Regulations)使住宅和零售及相似租赁的房东不能在特定情况下终止租约,驱逐租客,也不能行使房东的其他权利(例如通过银行保函或是追溯担保人的方式来支付租金),制定的法规会在6 个月后失效。

从这一天开始,无数的租客感觉拿到了护身符,也让无数的房东愁眉不展。那么到底是否房东就真的不能驱逐租客了呢本文将会为此话题深度解析。

我们可以从中看出新南威尔士州出台的法案主要保护了租客的利益。然而,值得注意的是

虽然新法案赋予了部长权力制定法规,截至 2020年4月2日,新南威尔士州部长还未行使权力,颁布与法案相关的法规。也就是说至今还未有强制性的法规限制房东行使其在租约下的合法权利

仔细阅读新的法案后,发现最遗憾的是此法案并没有对 “特定情况” 做出定义。在 3月29日,议会内阁与财政部长亦达成共识同意对商业租赁的帮助拟定以下几个原则:

  • 对于受疫情影响而无力支付租金的租客,房东不可随意驱逐;
  • 房东应与租客协商对于租金的适当减免以及租约条款的适当更改;
  • 限制房东及租客终止租约的权利以及在必要时刻寻求第三方的调解;
  • 房东需保证其从政府和银行获得的补助也要同样的帮助受疫情影响的租客;
  • 而没有过多被疫情影响的租客和房东则还是需要正常履行双方在租约下的义务;
  • 房东,租客,政府及金融机构应共同分担疫情所带来的影响。

从以上几个原则来看,新州的法案与议会内阁所制定的大原则方向是一致的,都是要求房东与租客共渡难关。

对于维多利亚州,澳洲总理 Scott Morrison 和维州州长Daniel Andrews 亦宣布对于住宅和商业租赁将有六个月的期限房东不可以因租客不付租金或有财务上的困难导致无法履行租约义务而终止租约并驱逐租客。

虽然维州政府目前暂未推出相关的法案,但我们不难预计维州将会按照新州法案和议会内阁的大原则这两个蓝图制定相似的法案,估计法案内容将包括:

  • 房东不可在六个月内驱逐无法支付租金的租客;
  • 房东不可在六个月内终止租约;
  • 限制房东在六个月内行使其在租约下的一些权利,比如说用租客的保证金或者拿租客的银行担保函兑换租金以及不能因为租客延期交租而收取罚息;

除了上述 3点,我们认为根据上述遵循的原则,法案还应包括及明确房东与租客之间的义务,清楚的定义何为“特殊情况”,不能一刀切,否者将引起无数的房东和租客之间的纠纷。

比如没有过多被疫情影响的租客还应按时支付租金,或者在疫情之前已经违约的情况都该被排除在外,而受到疫情影响的租客应及时与房东沟通并提供相关支持文件证明疫情对于其生意的影响,房东从政府和银行获得的补助也需同样的帮助到受疫情影响的租客,等等。而且,相关法案出台后政府还应制定更明确的执行细则。

最近政府新鲜出台的补助政策之一,受到冲击的企业,员工工资可以由政府买单,每个员工每人每两周可以获得 $1500.00, 能享受此政策的企业需要满足该资格,也就是在 2020年3月份营业额下降超过 30% 的企业。我们认为政府颁布的禁止房东驱逐租客的法案也应该有类似的分界线,否者将造成无数的争端。

另外,需要注意的是,政府只是宣布房东在六个月内不可以因租客不付租金或有财务上的困难而驱逐租客,但是目前为止并没有宣布租客所欠的租金在疫情之后也无需支

如果议会没有制定更详细的法规,只是要求房东不能驱逐租客的规定,那么我们认为房东和租客应及时沟通,说明各自的困难,尝试取得一个折衷的办法。

目前负责管理维州零售租赁的维州小生意专署(VSBC)也明言会在这个艰难时期协助房东及租客就租赁问题协商。

我们也发现银行给予房东的帮助也是非常有限的。虽说银行同意借款方推迟 6个月贷款的利息还款,但在此期间所产生的利息会增加到本金,导致总体利息的增加以及之后需要偿还的本金也增加,所以虽然说房东的确是无需马上支付利息,但是 6个月之后,房东还是需要支付一大笔的利息,还包括因为延迟交的利息而产生的额外利息。

如果议会要通过保护租客的法案,也应适当的为房东考虑,来平衡房东和租客之间的关系和利益,以此来杜绝两种不良现象,一种是租客在有支付能力的情况下恶意拖欠租金,另一种是房东已获得银行的帮助却依旧要求无力支付租金的租客按期交付租金。疫情当下是需要房东和租客的互相理解,以及政府和银行的鼎力支持。在这个困难时刻,房东和租客需要共同面对,互相扶持,才能共渡难关。

如果房东与租客沟通未能达成协议,我们律所可以提供您帮助。

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