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政府出手了!维州COVID-19商业租赁减免法规正式出台!


维多利亚州政府在刚刚5月1日推出了COVID-19综合(紧急措施)(商业租约与许可)法规 (略称”法规”)。虽然该法规与联邦内阁在4月公布的原则大方向是一致的,但两者还是存在着一定程度的差异,值得大家留意。另外,法规也更详细的提供了在疫情期间商业租赁的纠纷该如何处理。
虽然法规在5月1日推出,但是为了对照澳洲总理在3月29日的媒体声明(和之后联邦内阁强制的疫情之间的租赁行为守则),法规的有效期实际从3月29日开始直至9月29日,为期6个月。

租金减免:程序和方式

1.资格

2020年3月29日或之前生效的租赁,并且租客必须符合中小企业(SME Entity)和参与Jobkeeper
2.书面通知房东

所有合资格的租约租客需要向房东提供书面通知列出以下几点:

• 要求租金的缓解;
• 确认租约符合资格;和
• 提供证据确认租客符合Jobkeeper的条件,并已经申请和参加了Jobkeeper。
3.房东责任

收到租客的通知以后,房东必须在14天内为租客提供一个租金缓解的方案,方案必须基于租赁双方自身所有的情况,并且:

1.  涉及到不多于100%的应付租金;
2.  在租金减免方面,有不少于50%的减免必须是免除(不需要支付);
3.  有效期限至少到2020年9月29日;
4.  考虑到:

      • 从3月29日开始的租客营业额下降幅度;
      • 任何免去租客支付租金和杂费的可能性;
      • 如果不提供足够的租金缓解方案会否导致租客无法继续履行租赁的责任(包括支付租金);
      • 房东自身的经济能力;和任何杂费支出的减免。
4.商讨租金减免方案

在收到房东的回应以后,双方必须善意的商讨租金减免方案,值得注意的是房东给出的方案是必须 “基于符合条件的租约的所有情况” 。这个 “所有情况” 的范围很广,给与房东在商讨租金缓减方案的时候留出很大的余地。

举例1:房东如果是退休人员或者是借贷很多的房东,依赖租金来维持生活或者贷款的支付,那么这些因素都是可以考虑的。

举例2:如果一些租客是可以选择不关店,继续售卖商品的,比如外卖(TAKEAWAY) 的生意,这些租客的情况也会是考量的因素之一。
5.延后支付租金协议

如果双方能够达成延后支付租金的协议,那:

• 房东只能在租赁结束时 或 2020年9月29日两个日期较早的那个到达以后才能开始要求租客支付延后的租金;
• 延后支付的租金必须以至少24个月摊销的方式支付;
• 实际摊销方式由双方决定;
• 双方需要用修改租赁的方式来反映安排;
• 如果租赁将在24个月以内过期,那房东亦必须向租客提供延长租赁这一选项,让租赁与租金的摊销同时完成。
维州法规与联邦内阁所颁布的行为守则不同之处:

• 法规对“合资格的租客”定义成必须符合并且已经参与Jobkeeper。相反,行为守则只需要租客符合Jobkeeper的参加条件;
• 法规里租金减免的多少并不需要与租客的营业额下降挂钩;
• 法规要求租客现在和未来能否继续履行租赁责任必须被纳入考量当中;
• 房东目前的财政状况也需要被纳入考量。

对比之下,法规有更多的考虑到双方的自身环境,从而避免侧重在其中一方。
其他注意事项: 

  • 法规没有明确列出租客在向房东提供书面通知要求缓解租金的时候是否需要提供财务文件。建议:保守而言我们认为租客应该提供一些能够证明营业额下降的文件来支持租客的要求;
  • 法规并不适用于农业租赁;
  • 如果在9月29日前租客的财务状况再次出现重大改变,那租客可以要求另一次的租金缓解。第二次的方案并不需要包含50%的租金豁免,而应该只会提供进一步的租金延后支付;
  • 如果在法规有效期间租客曾无法营业,那房东必须考虑免去相关的杂费。房东也可以暂停或减少提供相关服务。但是法规并未就“无法经营”提供定义 – 到底是法定不能营业的生意(如电影院和运动场地),还是因为经济回报而言而决定不营业的生意。
  • 在COVID-19规定的期限内,如果房东由于租客不支付租金或减少营业时间而终止租赁合约的,房东将面临最高20个罚款单位(约3,600澳元)的民事罚款。罚款也适用于房东的“尝试”性终止租约行为。
  • 法规里面也建立了相关的调解制度,该制度与《2003年零售租赁法》(维多利亚州)规定的制度相仿。房东和租客可以在这些调解中由律师代表,但调解员可以要求在没有律师在场的情况下开会;和当事人可以选择去VCAT或法院来解决争议。如果当事人选择去VCAT,律师费是各自承担的。
  • 法规没有明确的写是否在法规出台之前房东和租客协商好的减免租金方案会受到法规的影响。
  • 租客只有按照法规的要求对房东提出租金缓解的要求并遵守随后的任何更改租约的协议,才有权获得法规的保护。
鉴于法规与其他法案也有一定程度上的关联(比方说Jobkeeper和中小企业贷款担保法规),如果您的租赁受疫情影响并且有任何疑问或纠纷,我们可以随时协助您。 
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04.05.2020

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