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解禁在即:购买商业地产需注意的事项

导读

近期受到新冠病毒蔓延的影响,澳洲住宅房产和商业地产的交易价格和澳洲汇率都呈下降趋势,首当其冲的包括购物中心、酒店、写字楼等商业物业,疫情引发的客流锐减使行业感到深深的寒意。但是从投资的角度,现在倒不失为一个不错的投资机遇。今天,我们就从地产交易流程的角度讲一讲在澳洲投资商业地产需要注意的事项。

住宅和商业物业两者除了都可作为投资房产之外,几乎没有其他相似之处。从平均租约期限到风险水平,都大有不同。

差异的关键点都是围绕着物业的租赁。商业租赁的期限更长,与住宅租赁不同,商业租赁在确定商业地产价值方面起着重要的作用。这是因为替换商业租客比住宅的租客要难得多。

今天我们要讨论的是当您确定准备购买某一商业物业后,从签署合约到完成交割的大致流程和注意事项。我们就以维多利亚州的商业物业购买为例向您进行解释。

合约和卖家申明 

(Contract & Vendor Statement)

很多买家往往出于费用和时间的考虑而忽略了让律师介入的这一步,就直接签署合约。但是,您购买此商业物业的风险就已经从您的这个决定开始了。合约一旦完成交换绝大多数情况下买家不能退出合约,如后期律师发现有问题,都已经晚了,要知道维州的商业地产合约是没有三天的冷静期一说,也就是合约一旦双方签署,除非合约里面有约定的特殊条款赋予买家在某情况没达标的情况下能取消合约,否者合约很难被取消。

富文律师行的做法

当我们收到一份合约以后,我们会对合约进行仔细的审阅并出具书面的建议信告知客户合约需要注意的事项。我们的建议一般会告知:

  • 哪些合约条款需要修改或删除;

  • 卖家需要提供对哪一些信息做进一步披露以便我们做进一步的调查;

  • 针对您关注的地方做出详细解释;

任何房产出售合约 (商业和住宅) 都是由卖家的代表律师/过户师准备的,因此合约会偏向于卖家的利益。

因为商业物业本身的不同情况和问题,合约的条款和卖家申明中的信息也不尽相同。以下是在我们审阅商业物业合约时经常碰到的,需要提醒买家的事项。

1. 10% 消费税 (GST)

注意1购买空置的商业物业,买家是需要在交割的时候支付消费税 (GST)。

澳洲的消费税是10%,换句话说,买家除了支付合约价格,您还需要额外准备合约价格的10% GST, 而同时缴付的印花税也会因此有10%的增加。但是如果此商业物业有租客,而且租客在物业交割的时候仍然是持续经营的(Going Concern),那么买家在物业交割的时候不需要支付消费税。这也是为什么商业物业的租约对于购买商业物业来说比较重要的原因之一。

注意2:如果签署合约的时候有租客,但是交割的时候租客已经搬离商铺,那么买家还是需要支付消费税的。

2. 合约条款

通用条款

General Conditions

&

特殊条款

Special Conditions

一般上通用条款都大同小异,所以要更加注意的是合约的特殊条款。卖家律师几乎都是通过特殊条款的制定来最大限度的保护卖家的利益。

所以当我们在审阅合约的时候,特殊条款是我们的关注点。当然,回到一个比较现实的的说法,卖家还是占着主动权,很多时候我们的客户会担心如果提出太多的合约修改要求,卖家不同意就拒绝交易。

我们的建议是:

在合约没有签署之前,您都可以尝试提出所有的要求。如果卖家拒绝,那么您可以再根据卖家能够接受的程度,做出自己的判断和决定该物业是否值得购买。根据我们的经验,往往是这些把 “丑话” 说在前面的物业买卖,在之后的交割过程中越是相对比较顺利。原因可能是因为买卖双方通过合约条款都把自己的要求说开了;相反的,草率签署了合约的客户,就会出现各种各样的状况。

一个好的合约,是以“公平”为准则

例子:

一个建好的物业在出售时都会 Sale As Is 按现状出售”,也就是说如果在签署合约的时候物业是什么状态,那么在交割的时候此物业就应该是相似的状态(正常的磨损除外)。而卖家都会通过特殊条款写明:

 

  • 房产在交割之前的任何损坏,卖家都不负责

  • 或者买家要从合约日期(不是交割日期)开始承担房产的任何损坏等费用的责任;

  • 或者类似的条款。

此时,我们就会建议更改或者删除类似条款。同时也相信,只要修改要求不太过分,我们相信卖家也是能明白的。

3.卖家申明(32号文件)和租约

卖家申明 (32号文件)

卖家申明中提供了大量的物业信息,其中包含:

  • 市政费,水费,物业费,卖家土地税等的费用信息;

  • 此物业过去七年内是否获得任何建筑批文,入住证书等;

  • 当地政府的政府规划信息。

注意1如果买家对物业有远期的规划,就一定要注意当地市政府对此物业土地所在区域的规划信息。(卖家申明中提供的只是一些基本信息,如要更多细节将需要向市政府申请调查)

租约

一套完整的租约文件,至少要有:

  • 原始租约 (Original Lease) 

  • 房东申明 (Landlord’s Statement)

  • 转租约 (Transfer of Lease) – 如有

  • 续租约 (Renewal of Lease) – 如有

  • 租约更改文件(Deed of Variation of Lease) – 如有

我们收到完整文件后会开始审阅文件,并确保无文件缺失,因为任何一份缺失的文件都会导致双方责任含糊不清的状况。而租约主要分三部分:

  1. 租约信息列表 (Schedules)

    罗列了房东,租客,租赁商铺,租期,租约开始日期和结束日期,第一年的租金金额,租金增长方式,租金支付日期,续租选项等等的信息。

    注意:租约信息列表中的很多信息会因为时间的推移(比如租金),转租约或者续租约对原始租约的修改等因素而变得不一定准确了。

  2. 租约条款

    一般租约条款会对租客需要承担哪些物业支出(Outgoings),购买哪些保险,保额多少,或者租客要承担哪些维修费用等作出详尽的解释。

    比如:如果第一任房东同意承担物业的所有支出,那么您作为新房东基本没有权利改变这个条款, 除非和租客达成协议。

  3. 相关附件

平常误区:租约期限和续租选项

买家不能完全依赖和相信现在物业的租客一定会执行续约选项,如租客选择不续租约,而买家就会需要花时间寻找新的租客。

所以搞清楚原始租约中的信息是非常重要的,因为如果转租约和续租约中有信息缺失而租客又没有相关的证据的情况下,原始租约的条款会视为双方执行租约的依据。

4. 合约签署和交割

在进入合约之前,买家需要确认以什么实体购买该物业 – 个人,公司或者信托等。对于商业物业来说,购买的实体大部分是公司和信托形式。决定后,买家应向律师提供相关公司和信托文件,如有不清楚的情况下可以寻求律师如何填写合同上的购买者信息。

注意 1:如买家属于海外人士,从2020年3月29日晚上 10:30分 (澳洲东部夏令时) 开始,所有在这段期间购买商业物业的海外买家都需要申请并获得FIRB批文。而且为了确保 FIRB 部门有足够的时间审批这些申请,所有FIRB批文审批时间从原来的30天延长至6个月。

注意 2:如使用信托名义购买, 地税会比其他实体名下的土地税要高一点。但是如果业主拥有的土地价值总额超过三百万澳币,那税率将会和普通实体一致。

注意3:海外业主可能需要支付 “海外缺席业主附加土地税 Absentee Owner Surcharge”,从2020年开始,海外缺席业主附加土地税增加到 2%。如果海外业主在12月31日是 ‘缺席业主’,则必须在下一年的1月15日之前通知维州财政局 State Revenue Office。

以上是您购买维州商业物业需要注意的事项。希望能够对您在作出决策的时候提供一些帮助。如果您希望本所协助商业或住宅交易过程,

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