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什么是转楼花?

转楼花其实就是 NOMINATION 提名转让 的通俗语。换句话说,一个物业买卖合同原来的买家因自身的任何原因,如资金紧张,改变注意或者想增加/减少/更换一个买家时,在物业交割前通过提名转让 NOMINATION 的形式把自己的合约义务转给了另外一个买家或者增加/减少/更换另一位买家。

虽然买家义务转了,但是合约的内容是不改变的,比如合约签订日期,价钱,交割日期等等,所有的条款都是与原合同是一样的。

转楼花 · 优势

1. 合同的签订日期不变

如果您通过提名转让接手了一份2016年签署的合约,那么大部分情况来说,您可以享受的任何跟房产有关的福利都是按照2016年的合约签订日期来计算的。

关于维州楼花印花税减免的时间点是2017年的7月1日,在这个日期前签署的楼花合约(在签署的时候没有开始动工的楼花项目),不管房产的用途是自住房还是投资房,都是能享有印花税减免的。但是在2017年7月1日和之后签署的楼花合约,就只有自住房的买家才能享受印花税的减免了。

这里提一下,印花税减免不是完全的不需要支付印花税,印花税是按照这个楼花物业的地价来计算的。

举个例子

如果一个二手房合同价是60万,那么印花税是按照60万来计算的,但是对于楼花的项目,如果您的资质是符合楼花印花税减免政策的话,那么您的印花税是按照楼花合同价里面的土地价值来计算的。同时,这个计算也需看原买家签署合同的时候,楼盘的施工进度来定,如果在签署合约的时候建筑已经基本完成,那么印花税减免的部分是很少的。如果是房地套餐的楼花,也就是先买地,然后再盖房,那您需要支付的印花税是按照存土地价格来计算的。

2. 物业合同价格不变

如果原买家是在2016年签署的购房合同,当时的价格是 $600,000 但是如果同样的房产放到2019年来卖,价钱上可能会比2016来的要贵。这种例子通常会发生在买空地的时候,购买空地的合约也可以进行提名转让的。

举个例子

一个楼盘里的同一块空地在2016年卖的是30万澳币,但是2019年,这块空地的售价可能比2016年的合同贵了5万澳币。但是由于您是以提名方式接手 2016 年原买家签署的 30 万合同,那么您就能以同价接手这块空地。

3. 比较临近物业交割时间

其实有很多楼花买家在前期签署购房合同的时候,心里可能都会害怕楼盘是否能顺利盖起来,但是如果接楼花的话您,可以选择在楼盘开始施工之后再寻找有要转让的原合同买家,这样子您就可以少等几年入住时间。

转楼花· 劣势/风险

转楼花其实对新买家来说风险比直接签署一个合约来的要高,但是只要您的律师能把关好,其实转楼花的好处还是挺多的。

1. 10% 的首付定金的安全性

转楼花原买家支付的10%的定金的安全性是我们的首要考虑,到底原买家支付的是现金CASH的定金,还是银行担保BANK GUARANTEE呢?

举个例子

如果转楼花的时候,您以为原买家肯定是支付了CASH的定金,但是其实原买家是给的银行担保,那么就有可能遇到一个状况,就是您退了10%的定金给原买家,然后交割的时候发现原买家其实是给的银行担保,开发商这个时候就会要求您支付全款的,因为银行担保是不能当现金使用的。

2. 新买家有可能错失楼盘关键信息

做为新买家,您有可能不知道从原合同买家签合同开始到转名给您的那天,中间发生了什么。因为转楼花,您做为新买家如果原合同的买家不披露,那么您通常可以审核的就只有原合同,如果当中开发商在签订合约之后跟原买家的律师过沟通过一些物业的更改,那么您做为新买家是很难第一时间知道。

举个例子

一个楼花,合约上写的面积是60平方,在您签署提名文件之前,开发商曾经通知原买家律师公寓变小了,新买家在不知道的情况下还是接了原合同,那么在验房之时才发现面积小了,那就太晚了。

提醒

所以我们在这里提醒大家,在签署提名文件之前,必须确认原买家签署合同日期后至签署提名文件之间,这个物业是否有其他的改动。

3. 比较容易出现纠纷

新买家应该先确认原买家之前支付了多少定金,是5%还是10%。新买家最好拿到开发商的律师确认后再支付定金。如果原买家之前只支付了5%的定金,但是新买家在没核实之下把10%的定金给了原买家,那么很容易出现纠纷。

或者如果原买家在原始合约已经违约了,那么有可能定金已经被开发商没收同时已经产生了违约金,如果新的买家在没谈清楚就接手后,是需要支付原合同买家违约所导致的罚款利息和其它费用,如律师费等等。

额外知识

新买家的10%要什么时候付,付给谁?

我们通常觉得最安全的当然是定金到交割的时候再退给原买家的,但是大部分原买家都不会同意这个条件的。

所以我们建议是在开发商正式同意了这个转楼花和确认定金安全了之后,才可以把10%退给原买家,如果中介要求10%退给中介,那最好是有原买家的律师书面确认可以退给中介,方可退给中介。

另外,我们非常不建议新买家私自把定金退还给原买家,这样可能会产生不必要的纠纷。我们建议定金的退款,还是通过律师或者中介。

新买家是否需要合同原件进行交割?

我们经常接到转楼花的案子是没有整份合同的,只有合同前面的信息页,而这种情况,我们会与客户说我们没有办法接这个案子,因为当中风险太大了。

提名转让相关特殊条款

由于有些楼盘是不能转让,或者只能转让给直系亲属的,所以我们需要核实原合同里关于提名转让的特殊条款。

还有一些楼盘,他们是有指定的提名转让文件的,通常会附带在合约里面,如果您没有完整的合约,您如何能看到呢?如果您做为新买家在把10%的定金退给原买家之后才要求原买家签额外的提名转让文件,一旦找不到原买家或者原买家拒绝签署,这样您就处于很被动的境地了。

FIRB 预批特殊条款

如果您是海外投资者,需要申请FIRB,而有些楼盘是有FIRB预批的,所以唯有拿到完整合同后才能看到。或者有些楼花项目的合约上会规定如果是提名转让,这个新买家不能是海外人士。

物业特殊条款

相信大家近期都听说过AIRBNB投资方式,也就是购买房产后,放到网上当成民宿短租给有需要的人。如果新买家没拿到完整合同,但原买家签署的合同里有物业管理特殊规定说该物业是不能短租的,那么这一点对于想要购买公寓做AIRBNB的买家就相当的不利了 。

额外提醒

另外特别需要提醒大家的是,如果您是在申请移民的,您的移民代理可能会需要您提供,全本合约,定金收据,提名文件这些文件作为递交移民申请的文件的。所以,获得全本合约和定金收据是非常重要的。

我所服务

如我们上述所说,接手转楼花其实是比与开发商进入一个新合同来的风险要大,但是如果律师能把关好,那么转楼花还是对新买家有利的。如果您需要律师帮助您审核合同,或想咨询相关的法律,请随时联系我们。

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本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行