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December 2020
Fumen
购房者拒绝履行(Repudiation)购房合同有什么样的法律后果 在房屋买卖交易中,购房者(买家)拒绝履行合同也就是我们常听到的 “不SETTLE” 的事情时有发生。出售者(卖家)若遇此麻烦,很可能会蒙受不小的经济损失。那么这个时候卖家是很有必要了解基本的法律知识来维护自身的合法权益。 什么样的行为算作拒绝履行合同?  简单来说,买家的以下行为可能会被视为拒绝履行合同: 不愿意履行合同 (比如买家反悔,不愿意再付钱 settle);或  没有能力履行合同 (比如购房者资金不足,无法支付房屋尾款)  买家的拒绝履行合同行为在法律上意义重大,卖家必须能够证明买家拒绝履行合同行为的确定性,这个在特定的情况下不是那么容易判定。换句话说,买家需明确展示出没能力或不愿意履行合同。在法律上,这个判断标准是客观的 —- 也就是一个理性的普通人在卖家的位置上是否觉得买家的行为是拒绝履行合同。  例一 (明确的声明)  买家通过电话、邮件等方式明确表示自己不愿意履行或者没有能力履行合同,那么该行为可以被认定为拒绝履行合同。 例二 (根据语言、行为推测)  买家在经济能力只够负担一套住房的情况下,在交割前购买了另外一套房产,那么该行为有可能被卖家推测为拒绝履行合同。 根据买家的行为推测其拒绝履行合同是有风险的,如果卖家判断错误进而采取法律措施,有可能使自己的行为被当作拒绝履行合同而承担相应的后果。 出售者遇此情况该如何解决?  遇到买家拒绝履行合同,卖家有两种方式应对。 01 终止合同 卖家可以接受买家拒绝履行合同的行为,继而终止合同。终止合同后,除了在此之前积累的权利和义务会继续,双方不再受合同约束、不再用履行其他义务;与此同时,卖家可以向买家以违约为由索赔。 例三  买家反悔,表示自己不愿意支付购房款后,卖家可以终止合同。终止合同后,卖家可以把房屋重新出售给其他买家,如果售价低于此前的价格,那么卖家就可以向反悔的买家索赔差价。 02 继续合同  如果卖家没有选择终止合同,那么合同继续约束双方,卖家仍需履行自己的义务。在卖家选择终止合同前或交割前,买家有机会撤回自己拒绝履行合同的行为并且不产生任何不良后果。如果买家在规定的交割日期仍旧无法交割,那么卖家即可以向购房者以违约为由索赔。 例四 在买家表示没有能力支付购房款后,卖家没有选择终止合同,那么合同继续,卖家不能把房屋重新出售给其他人。如果买家筹到房款完成交割,双方皆大欢喜。如果买家仍然无法交割,卖家即可以向其索赔。 结语Merry Christmas 拒绝履行合同是具有严重后果的行为,房屋买家在买房前一定要做好计划、思考周全,以避免被认定为拒绝履行合同,对自己和出售者造成损失。卖家如果面对合同无法履行的困境,需要了解自己的应对方式以及如何向违约的买家索赔,那么到底卖家可以向买家追究什么赔偿呢,想要获得免费的有关房屋买卖中卖家的索赔指南,请添加我们微信或者发邮件至[email protected],我们将发送给您。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明,参考此文章的阅读者并不构成委托人关系,所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 精彩回顾 当你遇到黑心房东或房客时,这四大法律知识点让你不吃亏。 维州印花税Stamp Duty最新减免政策!仅7个多月!! 员工能力不足可以被辞退吗?...
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Fumen
墨尔本的住宅租赁市场一直很火热,一方面由于墨市常年被评为世界最宜居城市,吸引了众多投资客购买住宅投放到租赁市场,另一方面由于众多的跨国、本土企业、以及高水平学府坐落于此,白领、学生的租赁需求旺盛。因此,大家免不了听说周围的朋友遇到了住宅租赁纠纷的糟心事。作为房东或是房客,有一些住宅租赁纠纷的基础知识是很有必要了解的,了解后可以更好地维护自身权益、少走弯路减少损失。 疫情期间VCAT的程序要求 绝大部分住宅租赁纠纷都是通过VCAT解决的。在平时,当事人可以直接向VCAT申请处理纠纷。目前疫情期间,多了一道程序 —- 当事人需要先在Consumer Affairs Victoria (CAV) 获得认证,才能在VCAT进行申请。 获取CAV的认证其实很容易,当事人需要在CAV的网页上填写纠纷类别、本方联系信息、住宅房产地址、房产中介信息(选填)、以及对方联系联系等。提交后CAV会自动生成一个认证码发送到当事人所提供的电子邮箱,然后当事人用这个认证码就可以向VCAT进行申请了。 房屋损坏 住宅租赁法案Residential Tenancies Act 1997 (RTA) 第61条规定,房客不得损害房屋以及公共区域。 房客仍在居住 如果房东发现房屋损坏时房客仍旧居住在房屋中,一般情况下,房东需要先向房客发出维修通知(适用表格为CAV的Notice to tenant/s of rented premises)。根据RTA第78条,维修通知必须以书面形式包括以下内容: 房屋损坏的性质 房屋损坏是由于房客的原因导致的 以下内容选其一 房东要求房客自费在14天内修复损坏处,如果没有在规定时间内修复到专业维修的标准(tradesman-like manner),那么房东可能会维修并让房客承担费用。 房东会进行维修,但是房客要承担合理费用。 如果最终是房东进行了维修,那么房东还需要用同一个表格再次向房客发出维修费用通知,根据RTA第79条,通知中须写明维修费用的明细,附上收据和其他证明。如果房客拒付维修费用,那么房东即可以向VCAT提出纠纷申请。 房客已搬离 如果在房屋损坏发现时房客已经搬离了房屋,那么房东不再需要发出以上两张通知,其可以直接向VCAT提出纠纷申请。 押金(Bond)分配 众所周知,租约的押金不是直接付到房东手中,而是由住宅租赁押金管理局(RTBA) 代为托管。当租约到期时,如果房客没有欠付租金、损坏房屋或其他违约事项,那么押金将全额退还给房客;如果房客有欠付租金、损坏房屋等违约事项,根据RTA的第5部分(Part 5),押金是可以用来偿还欠款或支付维修费用的。对于后一种情况,房东和房客对于押金的分配有可能达成一致,也有可能产生纠纷,这两种结果的处理方式是不同的。 房东房客达成一致 如果房东和房客对于押金的分配能够达成一致,那么押金将会由RTBA直接处理。一般情况下,由房屋中介通过网络向RTBA提交押金分配申请(bond claim),写明双方同意的分配数额,然后由RTBA实行分配转款。 为了保证房东的利益,押金分配申请应该在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后,房客将有权利向VCAT申请退回押金。 房东房客产生纠纷 如果房东和房客对于押金的分配产生纠纷,又无法通过其他渠道达成和解,那么当事人需要向VCAT提起申请来解决纠纷,VCAT最终会决定押金该如何分配。 通过VCAT,房东向房客的索赔额是不受到押金额限制的,比如房东因为房屋损坏受到$10,000的损失,而房客的押金只有$3,000,房东是可以在VCAT申请向房客索赔$10,000的,而不是只能索赔$3,000。 同样需要注意的是,向VCAT的申请需要在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后,房客将有权利向VCAT申请退回押金。 取得VCAT的判决令(order)后,当事人还需要将以下材料邮寄给RTBA以获得押金分配转款: 在RTBA Online网站上获取纸质版的押金分配申请 提供银行账户信息  附上以下材料 所有房客带有照片、签名的身份证件复印件(签名用来比对押金分配申请上的签名) VCAT的判决令 房客遗留物品 租约结束或房客搬离后,如果房客有物品遗留在房屋中,应尽快与房东联系,安排领取物品事宜。 在此期间,法律对房东的行为约束很严格:...
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Fumen
维州政府最近宣布了新的印花税减免政策,任何从2020年11月25日开始至2021年7月1日之前签订的购房合同,房屋可税价值 (Dutiable Value) 在100万澳元或之内的民用住宅 (Residential Property),购房人均能够享受到印花税的减免。新房或者楼花 (期房) 的购买者将会获得50%的印花税减免,而二手房或空地的购买者则可以获得25%的印花税减免。此次大力度的印花税减免政策无疑是为了刺激房市、鼓励人们购置新住宅并帮助维州经济复苏。 基本条件 1 合同签订日期从 2020年11月25日开始至2021年7月01日之前 2 房屋的可税价值 (Dutiable Value) 在100万澳币之内 (包括100万整) 3 仅适用于居民住宅 (Residential Property),无论自住或者投资,但不适用于商业物业 4 购买新房或者楼花 (期房) 将会获得50%的印花税减免 5 购买二手房或空地将会获得25%的印花税减免 例一 小A准备购买已经建造完成并完成登记的全新Townhouse,根据最新政策他可以享受50%的印花税减免。如果这套Townhouse的合同价为100万澳币,那么原本小A需要付的印花税约为$55,000澳元,然而在新政策下小A仅需要支付原印花税的一半,可以为他节省约$27,500澳币。而且,小A购买的这套Townhouse可以用作自住,也可以出租。 好处 1. 印花税减免可多次适用 这次的印花税减免政策并不是一次性的,可以多次购买多次享受。如果你准备在2020年11月25日开始至2021年7月1日之前购买多个民用住宅,那么你每一次都买的物业都会根据新政策得到相应的印花税减免。同时,这次的减免政策的适用非常广泛,不仅限于自住的房屋,同样适用于投资物业。 2. 海外买家同样适用  更值得注意的是,这次的印花税减免政策不仅适用于澳洲公民或澳洲永久居民(PR)持有者,同样也适用于海外买家。在往常,大部分的减免优惠政策都是优先考虑澳洲本地公民或者PR持有者,而这一次的印花税减免是海外买家也可以享受到的福利。海外买家购买民用住宅需要交的印花税分两部分(大约是物业价格的 13.5%),其中约5.5%为本地印花税部分,8%为海外买家额外印花税部分。在新政策实行期间,对于5.5%的本地印花税部分,海外买家则可以拿到跟澳洲本地居民一样的印花税减免。 3. 新旧减免政策可以同时适用 只要符合条件,新的印花税减免政策和其他过往已发布的印花税减免政策可以同时享用(就是我们通常说的,折上折)。例如,您准备在维州购买您在澳洲的首套住房,那么您可以在享受首次购房印花税减免政策(First home buyer duty exemption, concession or reduction)的同时还可以额外享受新政策的减免。请注意,“首次购房印花税减免”政策只适用于澳洲公民或者永久居民在2017年7月1日或者之后签署的合约。 小贴士 首次购房印花税减免是指: 该房屋是你首次在澳洲购买物业,并用于个人居住使用; 如果你首次购房的房屋可税价值在60万澳元之内,你将获得100%的印花税减免; 如果你首次购房的房屋可税价值在60万到75万澳元之间,您将获得一定程度的印花税减免; 你必须是澳洲公民或者永久居民。 例二 小B首次购买房产,购置的是一套价值70万澳元的二手房用于自住,根据最新政策他可以同时享受首次购房减免和25%的印花税减免。原本一套价值70万澳元的二手房的印花税约为$37,070澳元,经过首次购房减免后印花税被降低到约$24,713澳元。然后根据新政可以再减免25%,最终小B购买这套房只需要交约 $18,534.75澳元的印花税,可以节省约 $18,535.25澳币。...
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员工能力不足可以被辞退吗? 众所周知,澳大利亚劳工法对员工的保护力度是很大的,对于能力不足而无法胜任其职位的员工,雇主依然必须满足法律的各项要求才可以合法辞退员工。在这样的法律体系下,员工和雇主都需要提高自己的法律意识来认识到自己的权利和义务。 员工被解雇的情况大体分为两种: 裁员 Redundancy  裁员(Redundancy),比如公司因为科技更新、业务减少、公司架构重组或濒临破产等不再需要某些岗位的员工。 辞退 Dismissal 辞退(Dismissal),这种情况往往是由于员工的自身原因引发的,比如工作能力不足,没有按照公司规定的程序和指引来完成工作,或在上班时间开不恰当的玩笑,或持续性的在工作期间散播公司负面新闻等等。 一、”辞退不当”(Unfair Dismissal) 除非员工犯下严重过失(醉酒上班或拒绝工作等等),否则雇主辞退员工必须公平和合理,否则雇主有可能会被认定为”辞退不当” (Unfair Dismissal) 从而需要承担相应的责任。 小贴士 Unfair Dismissal的定义为: –    你被辞退;和 –    你的辞退是苛刻,不公平,不合理;和 –    你的辞退并不是真实的公司裁员;以及 –   如果你的雇主是小公司,辞退并不符合小生意公平辞退法(Small Business Fair Dismissal Code)。 要判定员工是否有被不正当的辞退,我们建议双方可以考虑以下5个问题: 1. 有解雇的正当理由吗(比方说工作能力有问题,犯下严重过失等等)? 2. 员工是否有被告知解雇的原因? 3. 雇主是否有给予员工机会对工作能力方面做出回应和作出相对应的改正? 4. 员工是否给予机会与能给予自己支持的人联系? 5.  员工得到了足够的警告吗? 如果以上的5条的答案都是正面的,那辞退员工应该就不属于Unfair Dismissal. 二、最低雇佣期 员工必须被雇用至少6个月才能申请 “辞退不当”(Unfair Dismissal)。在小型企业工作的雇员必须至少雇用12个月才能申请。如果企业所有权发生变化,则在计算最短雇用期限时,员工帮第一雇主的工作期可以算作第二雇主的工作期限。 员工 三、员工的法定工作权利 值得注意的是,雇主因员工行使他们的法定工作权利而被辞退的行为是违法的。 雇主不得因为员工的以下行为解雇雇员:  如果员工对涉及与其工作有关的任何事情提出投诉,例如,有关欺凌,过度劳累,不安全的工作条件,不合理的待遇,公司的工作方式等等; 员工询问与工作有关的任何信息。员工可以查询的内容没有限制,只要与他们的工作有联系即可。例如,员工可以查询其工资,奖励金,最近的退休金,对其它员工的投诉,PAYG代扣代缴税款,企业开展工作的方式等信息还有工作安全问题; 员工将从任何合法权益中受益。例如,这可能包括请病假,年假,长期服务假,产假,要求给予奖励的津贴或薪水,因为亲人去世请假,请社区服务假或拒绝不合理加班; 员工提出或打算提出雇员赔偿要求;...
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随着社会文明程度的提高和法律法规的完善,律师行业已经不再是传统意义上的遇到麻烦才需要的行业。生活中的很多重大选择也需要律师,比如说投资、遗嘱和买房。在澳洲,想找到经验丰富的华人律师需要这样三个必要考量。 首先,寻找律师的每条渠道需要全面完整的分析和选择。寻找律师首要靠谱的一条渠道就是熟人推荐,如果身边有一些关系很好的律师朋友可以首先咨询一下这一类人。即使业务不是他们所熟悉的领域,他们也会有一些合适的推荐。第二条主要渠道可以是法律求助热线或者是网络搜索。这一条渠道找到的律师都不是绝对靠谱的,我们还需要仔细甄别律所的官网,查看律师团队以往的成功案例和擅长领域。 在寻找好潜在合作律师后,第二步就是联系律师。面对面咨询中,我们往往需要更多的观察和思考。一方面,我们需要观察律所的环境和资质,看下律所整体的境况和氛围是否和官网或者描述一致。另一方面,律师团队是否完整和服务流程是否规范需要进一步的深思熟虑。一般来说,服务的报价需要根据案件的基本情况和难易程度来决定,所以盲目给出低价的律所可能质量无法保障。另一方面,货比三家之后,我们要思考所选律师是否专业。这方面是没有明确流程和评判标准的,但是我们要明确律师的义务和责任。律师需要利用自己的专业知识,尽可能帮助当事人争取权益,因此律师是不可以承诺保证胜诉的。此外,任何想要通过非正常渠道达到胜诉目的的律师都需要额外的思考。 最后,这里有三个专业律师必备的条件。第一个是专业,律师的服务需要从对当事人诉求的理解出发。上面提到过的,承诺保证胜诉的律师是一定不可取的。同时,直接将当事人诉求推翻也是不专业的表现。第二个必要条件是分析能力,案件的分析角度应该从主要矛盾点开始。简单来说,如果律师给出的意见可以以专业知识来说服当事人,那么一定程度上可以保证这个律师的分析能力。第三点,也是最后一点,好的律师律师需要时刻对当事人存疑。对当事人保留怀疑态度的律师是具备一定职业敏感性的,所以他们会担心当事人对自己有所保留。 在完成上述三方面考量后,我们可以从价格或者风格偏好角度来选择最适合自己的律师。如果您有更多疑问,欢迎咨询墨尔本华人律师-富文律师行。
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