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购房者拒绝履行 (Repudiation) 购房合同有什么样的法律后果

购房者拒绝履行(Repudiation)购房合同有什么样的法律后果

在房屋买卖交易中,购房者(买家)拒绝履行合同也就是我们常听到的 “不SETTLE” 的事情时有发生。出售者(卖家)若遇此麻烦,很可能会蒙受不小的经济损失。那么这个时候卖家是很有必要了解基本的法律知识来维护自身的合法权益。

什么样的行为算作拒绝履行合同? 

简单来说,买家的以下行为可能会被视为拒绝履行合同:

  • 不愿意履行合同 (比如买家反悔,不愿意再付钱 settle);或 

  • 没有能力履行合同 (比如购房者资金不足,无法支付房屋尾款) 

买家的拒绝履行合同行为在法律上意义重大,卖家必须能够证明买家拒绝履行合同行为的确定性,这个在特定的情况下不是那么容易判定。换句话说,买家需明确展示出没能力或不愿意履行合同。在法律上,这个判断标准是客观的 —- 也就是一个理性的普通人在卖家的位置上是否觉得买家的行为是拒绝履行合同。 

例一 (明确的声明) 

买家通过电话、邮件等方式明确表示自己不愿意履行或者没有能力履行合同,那么该行为可以被认定为拒绝履行合同。

例二 (根据语言、行为推测) 

买家在经济能力只够负担一套住房的情况下,在交割前购买了另外一套房产,那么该行为有可能被卖家推测为拒绝履行合同。

根据买家的行为推测其拒绝履行合同是有风险的,如果卖家判断错误进而采取法律措施,有可能使自己的行为被当作拒绝履行合同而承担相应的后果。

出售者遇此情况该如何解决? 

遇到买家拒绝履行合同,卖家有两种方式应对。

01

终止合同

卖家可以接受买家拒绝履行合同的行为,继而终止合同。终止合同后,除了在此之前积累的权利和义务会继续,双方不再受合同约束、不再用履行其他义务;与此同时,卖家可以向买家以违约为由索赔。

例三 

买家反悔,表示自己不愿意支付购房款后,卖家可以终止合同。终止合同后,卖家可以把房屋重新出售给其他买家,如果售价低于此前的价格,那么卖家就可以向反悔的买家索赔差价。

02

继续合同 

如果卖家没有选择终止合同,那么合同继续约束双方,卖家仍需履行自己的义务。在卖家选择终止合同前或交割前,买家有机会撤回自己拒绝履行合同的行为并且不产生任何不良后果。如果买家在规定的交割日期仍旧无法交割,那么卖家即可以向购房者以违约为由索赔。

例四

在买家表示没有能力支付购房款后,卖家没有选择终止合同,那么合同继续,卖家不能把房屋重新出售给其他人。如果买家筹到房款完成交割,双方皆大欢喜。如果买家仍然无法交割,卖家即可以向其索赔。

结语Merry Christmas

拒绝履行合同是具有严重后果的行为,房屋买家在买房前一定要做好计划、思考周全,以避免被认定为拒绝履行合同,对自己和出售者造成损失。卖家如果面对合同无法履行的困境,需要了解自己的应对方式以及如何向违约的买家索赔,那么到底卖家可以向买家追究什么赔偿呢,想要获得免费的有关房屋买卖中卖家的索赔指南,请添加我们微信或者发邮件至[email protected],我们将发送给您。

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