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【188A投资移民在生意选购时需注意什么?】

想要移民澳洲的投资者,在取得创业商业签证188A以后,需要登陆澳洲经营生意至少2个财政年度,2年后如果该生意条件符合移民局的相关要求,便可申请永久签证888,888签证获批后才可获得澳大利亚永久居留权。

刚刚取得188A签证的国内投资者,往往在登陆澳洲之初会经历一个“水土不服”的过程,因为澳洲的投资环境和国内的投资环境天差地别,国内投资者的成功经验可能在澳洲完全用不上。澳洲有关做生意的法律法规和国内的法律法规也是相距甚远,下面我们就来分享一下持有188A签证的新移民在维州购买生意的时候所需要注意的一些事项。

理清头绪   选择合适的生意

很多客户来委托本所的时候,基本上已经定下来要买的生意,所以想让我们律师介入去看买生意的相关法律文件,但是很多时候,在我们仔细审阅过所有的文件并给出我们的建议之后,客户会发现一些比较致命的问题,所以决定不再继续购买之前看好的生意。这样既花费了自己的时间又花费了律师费。如何才能更好地理清头绪,选择适合自己的生意呢?

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第一步 选择移民代理、会计和律师

对持有188A签证的新移民来说,最重要的是顺利获得888永久签证。所以第一步应该要先选择好接下来2 年对我们生意监控的移民代理和会计师(律师的重要性这里先忽略不提),因为这两个方面是我们188A新移民能顺利拿到永居的关键。

移民代理会帮助我们确定我们选择的生意是否能符合移民局的规定,而会计师则是要协助您把与您生意相关的财务报表按照移民局的规定准备好。

律师的作用在以下文章里会提到,大家可以根据自己的需要选择合适的律师为您把关。

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第二步  选择购买生意的法律个体

购买生意的法律个体可以是公司也可以是个人。一般我们是不建议以个人身份购买生意,因为做生意比较有风险,我们不想个人的资产因为公司的债务而被牵连到。如果用公司的话,我们建议先成立好公司,然后所有买生意从一开始的会计费和律师费都是从公司账户走账,因为这些费用在财务上都是可以用来抵消生意的利润,是正常的公司费用。

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第三步  做好净值调查和税务调查

有些新移民可能对某个生意很感兴趣,但又没有办法购买整个生意,只能购买该生意的部分股份。购买某个生意的部分股份,在符合条件的情况下,也是可以用于申请888永久签证的。

不过值得注意的是,如果您购买了某生意的部分股份,那么您同样也有义务承担这个公司的债务。所以如果是购买现有公司部分股份的买家,一定要事先做好现有公司的净值调查和税务调查。这部分需要会计师和律师一起配合来完成,费用相对来说也比较高。

净值调查包括让律师查看该公司的相关文件、公司的董事和股东架构以及公司章程和股东协议。如果没有股东协议,需要让律师起草这个文件。税务调查的目的是查明该公司是否欠税务局的钱,比如说GST 服务税、员工工资的预扣税等等。在实际案例中,我们曾见过一些公司欠了几十万甚至上百万澳币的税钱,如果在不知道的情况下购买了这样公司的股份,将会给您带来巨大的麻烦和损失。

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第四步  准备签署完善的书面合同

新移民在寻找生意时,经常会接触到移民中介或生意买卖中介的生意推荐。在推荐生意时,移民中介或生意买卖中介肯定会提供一些有关生意的基本介绍、营业状况或者是卖家承诺的内容。值得提醒的是,对于推荐的内容,如果不放入合同,一般是不具备法律约束力的。

当有商业纠纷发生时,客户往往会问我们,我的这个案子有希望吗?我们的答案是:有证据就有希望,没有证据再好的律师也帮不上忙。所以在与中介或卖家沟通的过程中,不要怕麻烦,一定要多写邮件,留下书面证据。如果是用微信的话,请尽量打字,不要用语音,那么如果将来出现纠纷的时候,这些微信的信息也是可以做为证据的。

与其在出现了问题之后再找律师解决,不如在签署生意买卖的合同之前,就让律师起草正规的合同,将所有重要内容写入合同,从源头上把风险把控好,避免之后产生意想不到的麻烦和损失。

除了购买生意的合同之外,在做生意的过程中,也是会牵涉到不同类型的商业合同。在澳洲法律层面上,商业合同可以是口头的或者是书面的。但是我们一直和我们的客户强调书面合同的重要性,尤其是让律师起草正规合同是非常重要的。为什么呢?

第一     口头的合同不容易找到相关的证人作证而且容易被遗忘,在合同双方出现纠纷的时候,就很难提供相关证据证明你的立场;

第二     一份正规的合同不仅写明了双方的责任和权益,也第一时间避免了一些不必要的纠纷,然后在写合同的过程中,一些原来不清晰的地方,律师也会提醒双方把这些不清晰的点厘清;

第三     也是最重要的。正规的合同才是维护双方生意关系长久的最重要的因素之一。

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第五步  如何正确地考察生意

当您接触到一个生意的时候,中介或者生意的卖家会给您进行一些口头介绍,您也可能会与卖家进行一些商讨。一般对于买卖双方口头商讨过并且已经达成一致的内容,如果在进入法律阶段之后再更改,可能会比较难谈成,对方会说您提出了新的要求,他们很难接受。所以对于一些特别重要的方面,一定要事先就进行充分的了解已经和律师尽早沟通,并要求在合同中加入相关法律条款,以保障自己的利益。

注意事项

我们建议,考察一个生意可以注意以下几点:

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生意的营业额

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生意的设备

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生意是否做过移民

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相关课程

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商业租约

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公司雇员

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生意的营业额

如何确定生意的营业额究竟是否像中介或卖家介绍的一样呢?有两种方法可以对生意的营业额有一个比较真实全面的了解。

1)52号卖家披露性文件

52号卖家披露性文件是法律规定的 45 万以下的生意卖家在签署生意买卖合约前必须提供给买家的,否则买家有权利在交割前取消合同。这个文件里包含了很多关于这个生意的重要信息,比如说卖家是以什么法律个体持有生意的, 已经做了这个生意多少年,生意的营业时间等等。当然这个文件最重要的部分就是卖家会披露过去两个财年的财务信息。其中包括营业额的信息,以及生意开销的信息。我们一般都会建议客户让会计师查看这个 52号文件的信息,看看是否真实和合理。

值得提醒的是,您拿到这个52号文件时,一定要查看这个 52 号文件是否可以在法律意义上作为评判生意的依据。因为如果这个52 号文件上没有卖家会计师的签字和卖家自己的签字,就不能从法律意义上作为我们评判生意的依据。

2)试店的营业额

如果您想对生意的经营状况做更深入的了解,可以要求对生意进行试店。一般试店的时长是两周,试店常规的开始时间是签约后的两周,只有在起草买卖合同时就把试店的要求和后果包括在内,才能合法地保障您的权益。举例来说,合同中可以对试店要求这样描述:如果试店的两周平均每周的营业额不到$5000,那么买家将有权取消合同并且卖家要退回所有的定金。

对于每周的营业额,一定要问清 楚这个金额是否包含 GST,也就是商品及服务税, 澳洲的 GST 是营业额的 10%。如果这个$5000块的营业额包含了 GST,那营业额的10%就需要上交给税务局,实际到手的营业额就没有$5000了。

为了避免卖家制造一些营业额出来,我们可以在合同中加入一个特殊条款,要求大于一定金额的销售不算入计算试店的营业额,具体的金额需要根据生意的性质来决定。比如您购买的生意是一个奶吧, 一般来说奶吧生意的销售金额都比较小,单笔金额超过$100的销售就会显得有些可疑,所以我们可能会规定单笔金额超过$100的销售是不能归入计算试店的营业额的,如果买卖合同中加入了这样一个条款,卖家往往就不会想要打制造营业额的主意了。

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生意的设备

在考虑生意的报价时,您需要特别注意生意所使用的设备是否包含在卖家提供的设备清单上。因为有些时候,您在考察店铺时所看到的设备其实并不属于卖家,所以有时在接手生意以后,您有可能就无法继续使用原有的设备了。比如每个咖啡店里都会有咖啡机,咖啡机有可能是卖家自己的,也有可能是某个品牌的咖啡豆公司提供的,如果您不再继续订购该品牌的咖啡豆,您就无法继续使用原先在店铺内的咖啡机了。很多生意的冰柜也是这样的模式来让商家使用的。

还有一个需要注意的就是,澳洲的商业厨房设备一般都比较贵,有些商家并不会一次性付款。所以在购买像餐馆和咖啡店等带有厨房设备的生意时,需要查清这些厨房设备是否已经全款付清了,这些厨房设备是否包含在生意的购买价格里面。

我们建议大家在考察生意的时候,对店铺内所有重要的设备进行拍照并保存好,然后在收到卖家的设备清单后跟之前自己保存的照片进行对比,确保生意运营的所有设备都包含在清单里面。否则,对于不在清单上面的设备,卖家是有权在交割前要求您额外加钱购买这些设备的。

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生意是否做过移民

根据移民局的最新要求,如果一个生意曾经被用于申请888永久签证,就不能再次用来申请888永久签证。所以,新移民在接手生意时,一定要注意这个生意以前是否被用来做过移民。

那如何可以得知某个生意是否做过移民呢?

我们的答案是没有绝对的方法是可以确认这一点,但是我们可以尽量多做些事情来减少这方面的风险。

比如说我们可以在买卖生意合同里面加入条款要求卖家必须做出法律声明,说卖家没有用过这个生意来做移民,那么如果卖家给了假的法律声明,是要负法律责任的。还有我们也可以看看52号卖家披露性文件,看看卖家这个生意做了多长的时间,如果只有短短的2-3 年,我们就需要提高警惕。

举个例子,一个生意做完了第一次移民,有些卖家为了继续卖给需要移民的买家,会先转给自己的亲戚经营一段时间,然后再转给 188A 的新买家。我们建议这一类的生意都不要购买。因为我们做生意的时间最少需要两年,如果两年后发现这个生意其实不符合移民局的规定,那么一般情况下您是没有足够的时间去再做一个生意的。

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相关课程

在澳洲,很多生意是需要具备相关证书才有资格经营的。比如,如果您对餐馆、咖啡店的生意比较感兴趣,我们建议您在考察生意的同时,可以去上一些相关的课程,比如处理食品的卫生课程和售卖酒精类产品的课程。这些课程是接手需要卫生牌和酒牌的生意前需要具备的,没有完成这些课程的证书,是无法接手生意的。所以如果有买这种生意的打算,大家可以考虑先把课程上了,那么在交割前就不会那么紧张,同时这些课程也是会能帮助大家了解在澳洲做生意的一些关于食品处理和酒牌方面的基本知识。

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商业租约

生意的经营场所对生意来说非常重要,所以我们在接手生意时需要对经营场所的租约做一个详细的了解。

首先我们是看看这个租约是会现有的租约转给我们,还是卖家这边告诉您房东比较倾向于签一个新的租约。如果是新租约的话,那可能所有的条件都需要重新谈判,这样的话风险是比较大的。大部分买生意的案子,都是现有的租约转到新买家,所以考察生意时也需要对原有租约仔细考察,考察时需要注意以下几个方面:

租金

中介或卖家可能会告诉您一个租金的数字,但首先您要问清该租金是否包含GST,如果不包含GST,就意味着您实际支付的租金还比听到的数字多10%。其次,您要问清该租金是否包含物业费用。这边的租约,一般来说除了租金之外,租客是还需要支付所有物业的相关费用,比如说市政府的费用,水公司的固定费用和店铺本身的建筑保险等等。要了解这方面的信息,我们建议您向卖家索要房东提供的账单。但有时候,很多物业费是租客直接支付,不在房东提供的账单里,您是没有办法看到的。

在这种情况下,买家如何能得知需要支付多少物业费用呢?维州的法律规定,对于零售业租约,房东在签署租约之前,必须给租客一个房东披露性文件, 这个文件会包含了租约的总结,是否带有车位,是否能续租约,最重要的是租客需要承担的物业费用的类别和大概的金额。我们建议大家不妨先看看这个披露性文件,先了解下租约的所有开销再考虑是否要购买这个生意,毕竟租金是经营店铺的一个大费用。

租约的期限

移民局规定,持有188A的投资者必须经营生意至少两年才可以申请888永久签证。在永久签证申请递交之后到绿卡获批前,移民局随时有可能需要申请人提交关于生意的补充材料,所以我们建议在永久签证获批之前,不要停止经营原有的生意。目前来说从递交申请到绿卡获批大约需要两年的时间,所以生意的租约最好需要剩下四年以上的时间。

如果租约不到四年,您的风险就是有可能房东在租约到期之后不再继续租给您,如果没有办法在原场地经营,更换经营场所可能会造成生意的中断,那样就有可能给您的签证申请带来影响。有些时候,客户会和我们说的这个租约是有 OPTIONS, 也就是有续租权的。当然续租可以保证您继续在原有的场地经营生意,不过一般续租约的时候,租金会按照市场租金来调整,所以有可能这个时候租金的上涨幅度就会比较大(不是像平常的每年增长 3-4 百分点)。如果租金涨幅大的话,那将直接影响生意的利润,而且如果这个时候移民局要求补充材料,您的移民中介和会计师可能还要做一些额外的工作以符合移民局的要求。

续租

我们建议,如果您在看生意时发现租约马上要到期并可以续租约的话,最好让卖家先去问清楚续租约的起始租金是多少,以免在续租时遇到意想不到的情况。万一事先没有了解续租的租金,而续租的时候发现房东对租金要求太高了怎么办?我们的建议是,一般常规的租约都会有关于续租约时市场租金调整的流程,如果房东和租客无法对新的租金达成协议,那么租客有权利要求第三方机构来评估这个租金。如果评估的结果是租金过高,房东则需要根据评估的结果来调整租金。

还有值得注意的地方是,有些租约是有一些特殊条款的。比如说如果房东要对物业进行开发的话,即使是卖家转给您时租约还有很长的时间, 房东是有权利随时终止这个租约的。而您的生意就没有办法继续了。因此,我们一定要对租约进行认真解读。

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公司雇员

澳洲有一个非常完善的法律系统为雇员的利益提供保护,188A的投资者需要事先对相关法律作一定的了解,以免发生法律纠纷,影响永久签证888的申请。

员工工资在生意开销中占很大的比例,所以我们在接手生意时需要对员工的工资做一个详细的了解。一般来说,生意卖家在您看店的时候都不会让您接触员工。因为卖家不想让他们的员工知道他们要卖店,以免员工产生不必要的担心而影响工作。我们建议大家可以从以下两个途径了解员工的工资:

52号文件

从卖家的52号披露性文件中,我们可以看到这个生意在过去的2个财政年度里面发了多少工资,计算一下员工的工资是否与生意的营业额匹配。如果说工资很少,那么有可能这个生意支付给员工的工资是现金形式,或者是老板本身在这个生意里面扮演很重要的角色,做了大量的工作但并没有领取工资。

对于188A投资者来说,用来移民的生意必须有清晰的账目。基本上所有的营业额都需要进账,员工工资也需要有十分明确的记录。如果说卖家现在的员工领取的是现金工资的话,您接店以后就需要改成银行转账的方式,这样可能会造成一些麻烦。

举个实际的例子

我们经常有客户跟我们反馈,员工说要现金工资,或者部分工资要拿现金,否则就不干了。遇到这种情况时,我们的188A投资者就比较被动了,一方面生意的账目上必须有十分清晰可查的工资记录,另一方面又不希望因为工资的发放形式而失去这个员工。遇到这样的冲突时往往很难两全其美,因此一定要在事先了解清楚,避免产生不必要的麻烦。

员工工资单

我们也建议您向卖家要求提供每个员工的工资单。您不但需要查看卖家是否按照法律规定的最低工资来支付员工的工资,也需要查看该员工积累了多少的养老金和年假。

同时,我们也建议您事先要求卖家将所有员工的工资和福利在交割日这天全部结算清楚,并在起草买卖生意的合同时加入一个条款要求卖家就此做一个法律声明,以免出现生意交割后跟新老板讨要工资的欠款。

买家在接手生意以后不要忘了帮员工买工伤保险。

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第六步  注意规避担保风险

新移民在接手生意以后,作为公司的董事或者大股东,很多时候不可避免地要为公司提供个人担保。比如说您跟供货商拿货的时候,供货商可能会要求您提供个人担保,我们一般建议客户尽量不提供个人担保,因为您不会希望您的个人资产会因为公司的债务受到任何的影响。

举个例子,如果您为银行贷款提供了个人担保,一旦借款人就是您的公司拖欠还款,银行是可以在没有追索借款人的情况下直接追究担保人的法律责任。因此,在提供担保之前,您需要对担保的内容做详细的了解,如担保人的责任、担保金额的上限以及相关的债务内容等等。另外,购买相关的保险(比如董事责任保险)也是一种非常好的保护自己的方法。

最后,当您拿到绿卡,想要转让生意的时候,如果您之前提供过个人担保,您需要确保之前的个人担保已经被取消了。因此在您提供个人担保的时候,您需要对自己担保记录详细记录在案并妥善保存。当您跟生意脱离的时候,比如说卖生意和卖股份,您需要委托律师或自己联系之前所有的相关公司取消个人担保,以免出现不必要的麻烦和损失。

END

关于188A投资移民买卖生意中的一些注意事项就分享到这里。如果您在实际操作过程中,有可能还会遇到很多意想不到的情况,如果您有任何问题,欢迎打电话或添加我们的微信客服号对我们提问,也可来我们的律师行进行面对面咨询。

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