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律师解读:疫情下租赁合约的履行与终止

律师解读:疫情下租赁合约的履行与终止

随着新型冠状病毒在全世界的肆虐,澳洲总理近期正式发布了有关 “非必要活动” 的禁令。新州和维州更是直接叫停了所有非必要的活动。目前两个州都没有具体界定何为 “非必要” 活动。不过,根据联邦政府此前的建议“非必要室内聚集” 包括餐馆、酒吧、咖啡馆、电影院、婚礼和葬礼。而此禁令让许多商业租户陷入了极度困难的境地。

热议话题:

减租  

对于商业租户来说,租金是最沉重的经营成本,疫情防控期间的禁令导致客流量大幅度下降甚至生意无法经营,租户支付租金能力直线下降,中小企业面临生死。但当问题转化为该不该减租时,租赁双方往往各执一词。

租赁合约的履行义务无疑成为了疫情当下热议的法律问题。租户们纷纷寻求法律依据来暂缓其租赁合约里的义务甚至希望通过法律途径终止合约。

所以今天本文将从 “不可抗力原则 – Force Majeure” “合约受挫原则 – Frustration of Contract” 这两个法律角度来对此话题做一个分析和探讨。同时希望能够为租赁争议的解决方案提供参考价值, 从而最大程度降低租赁双方损失以及诉讼风险。

01. 不可抗力原则 – Force Majeure

在案例法里并没有明确说明该原则的定义,所以运用此法律原则的前提是双方必须有一个有效的合约。一个正规起草的商业合约,通常会在文件上描述何为 “不可抗力事件” 以及发生后的应对措施和其义务。

所以我们首先需要看合约里面是否有 “不可抗力” 条款,此类条款可以免除一些在合理控制范围外的情况而导致其中一方无法履行合约上的义务与责任。条款通常也会明确规定当事方在 “不可抗力事件” 发生后被允许暂停或者延缓履行的合约义务。如果该 “不可抗力事件” 是长期或永久性的,该条款有可能允许任何一方终止该合约。 

解读

可抗力条款一般会以字面上的意思与个别不可抗力事件的事实情况来做一个综合考量, 通常会有以下三个特点:

  • 合约双方的任何一方都没有过错;

  • 完全无法靠合约双方的努力解决;

  • 不可抗拒的自然事件导致。

不可抗力事件的定义一般常规定义如下:

  • 发生的事件超出当事人可控范围,使该当事人无法履行合约;

  • 发生的事件是当事人无法事先预见的,事件的发生也无法避免或解决;

  • 可能包括自然事件 (如地震、洪涝、火灾、爆炸、山体滑坡、雷电、暴风雨雪等),人为事件 (如罢工、封锁、工作禁令等) 或恐怖活动(如恐怖袭击、骚乱、暴动、恶意破坏等)。

注意:“不可抗力事件”一般不包括

  • 由货币汇率变动而带来的财务困境;

  • 由市场变化而引起的市场价格变动。

当然每个合约里对 “不可抗力事件” 的定义会有所不同,此类条款不可能包罗万有,也是常常纠纷与诉讼的导火线。在新冠肺炎疫情肆虐前签署的合约,绝少将新冠肺炎疫情列明为 “不可抗力事件” 。而此次政府发布的 “非必要活动禁令” 是否归合约的 “不可抗力定义” 也则需要好好的审阅合约里对该原则的定义。 

在此也提醒大家,当 “不可抗力事件” 发生时,当事方必须及时通知合约另一方该事件的情况,并采取合理的措施减轻 “不可抗力事件” 对其合约造成的影响。

02. 合约受挫原则 – Frustration of contract

如果您的合约没有 “不可抗力事件”  的条款,也许另一个法律原则 – “合约受挫原则” 可以使您合法地暂停或中止合约。

注意: 如您的合约里面里面已经有了 “不可抗力” 条款,那么基本上您就无法运用此条款,因为您在签署合约的时候已经考虑了所谓的合约受挫事件,并且在合约里面加入了相关的条款制定了如有类似事件的发生,风险是如何分配的。

 同样的,澳洲法律并没有给予 合约受挫原则” 一个明确的定义, 而按照律师的解说,该原则是针对合约双方都无犯错的情况下而发生的一些意外事故,因此导致双方或其中一方不能合法地履行合约规定的责任与义务,或该合约履行的义务性质已变得不同,所以合约会被视为自动解除。

原则理论

该理论最为经典的是源自于一个英国的案例 Davis Contractors Ltd v Fareham Urban District Council , 并将其运用在澳洲首案例 Codelfa Construction Pty Ltd Limited v SRA of New South Wales (1982) 149 CLR 337. 

Codelfa 建筑公司与铁路管理局签约,主要内容是在期限内建好通往悉尼东边的铁路,而施工必须在时间限定内完成。

为此,该建筑公司一周的每一天都全天施工。而管理局和法律顾问曾向建筑公司Codelfa表示,它将不受任何限制其开展此类工作的禁令与限制 但是在施工的期间,施工引起的噪音和振动影响了附近的居民,于是市政府向他们发出了禁制令。因此该公司只能在限定时间施工,而为了在期限内完成施工并更改了施工的方式,而导致额外的费用产生。所以该公司启动了官司,要求索偿施工额外的费用,并且称这个合约已出现受挫。

高等法院判决:高等法院裁定该合约受挫原则成立。决定的关键在于该公司授予禁令后所导致的情况与合同根据其周围情况的真实构造所设想的情况根本不同。在此,强制令造成了其工作方式不能以合同设想的方式执行,导致一方无法按照原先合同履行该义务。

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从过去的经验来看,使用 “合约受挫原则” 并非易事。但从目前由疫情产生的新情况来看,如果 “非必要活动禁令“ 需要持续很长一段时间,那租户有可能使用 “合约受挫原则” 而要求暂停或中止合约。但在使用之前,我们需要衡量以下几点:

  • 合约中允许的商业活动有哪些;

  • 哪些商业活动被禁止了;

  • 禁令的期限可能有多久;

  • 租约上的其他条款。

海外例子

由于在澳洲未有因新冠肺炎而裁决合约受挫的案例,我们可参考非典肺炎(SARS)的类似案例。在 Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong  [2003] HKDC 54(澳洲法庭不一定会参照这个香港案例,但是此案法官的推理我们可以作为参考),被告人要求引用合约受挫原则裁定合约失效。原告人是淘大花园E座一个单位的业主,与被告人于2002年7月签订两年租约。2003年非典型肺炎导致多名淘大花园E座住户感染,被告人于是在2003年2月29日离开该租住单位至2003年4月,而政府则决定2003年3月3 0日起将淘大花园E座住户撤离,并把该大厦隔离10天。被告人指隔离令使租约因合约受挫原则而失效。法庭指出,租约有效期2年,而隔离令只实施了十天。

法官判决: 虽然非典型肺炎是一件不可预测的事件,但这不足以严重地改变合约双方当事人根据合约应履行的责任,故裁定被告人不能成功引用合约受挫原则而认为合约失效。

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目前 非必要活动禁令” 刚刚发布,现在就使用 “合约受挫原则” 来强行中止商业合约可能还为时过早,但是随着疫情发展,如果禁令时间持续延长,且您的合约中并无对您不利的条款,那您是有可能使用这一原则来中止合约的。

目前我们尚不确定疫情对许多商业合约的确切影响。不可抗力条款 的特地措辞是至关重要的,我所建议

 

  1. 审查您现有的合约,以确定任何潜在的商业风险和疫情对商业的影响;

  2. 查看合同中的 “不可抗力” 条款,并考虑是否适用;

  3. 考虑把 “不可抗力” 条款以纳入未来的商业合同;

  4. 确定与现有 “不可抗力” 条款有关的任何通知要求,并考虑发布通知所需的时间;

  5. 考虑遵守 “不可抗力” 条款规定的义务以减轻疫情的任何潜在后果措施;

  6. 查看合同中的争议解决条款,并考虑制定商业策略以尝试解决 “不可抗力” 事件可能引起的争议;和

  7. 如果您的合同不包含 “不可抗力” 条款,请考虑是否可能适用 “合约受挫原则”

面对疫情,租客和房东既是博弈双方,也是利益共同体。若无力承担房租的租客选择退租或集体罢市,长远来看,房东也将蒙受损失。对于政府而言,若放任不管,矛盾持续激化,将引起不少社会问题,迟滞复工复产进度,酿成“多输局面”。在目前这种艰难时刻,房东和租户只有互相理解、积极协商、合理让步,才能共克时艰,达成双赢!

免责声明

由于政策变更频繁,在此强调大家不要单独依赖本文来做决定。此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明,参考此文章的阅读者并不构成委托人关系,所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。

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