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实锤:商业租户租金减缓法规有望于下周落实!

实锤:商业租户租金减缓法规有望于下周落实! 
为缓解疫情期间商业租约双方的经济压力,澳大利亚总理Scott Morrison在2020年4月3日宣布了专为商业租户度身定制的联邦内阁强制性行为法规National Cabinet Mandatory Code of Conduct)。对于此行为法规适用的租赁关系,政府强加了一套强制性原则,要求房东和租户重新协商其租约的条款和条件

符合条件的商业租户可根据营业额损失比例向房东要求减缓同等比例的租金。

何为“联邦内阁强制性行为法规”?

该法规的明确目的是强加一套在原有租约之外的租赁原则,旨在根据COVID-19的影响,按比例帮助和按比例管理租户和房东的现金流,同时力求适当平衡租户和房东双方的利益。

此法规的意图是让房东考虑租户自身的财务具体情况,为每个租户量身定制适当的临时租赁安排。

此行为法规的实施时间从2020年4月3日起将陆续通过相关的州或领地法律或法规生效,终止时间将于JobKeeper补贴计划一致,即至2020年9月27日。今天维州的州长正式宣布将于下周4月23日通过相关的法令落实此联邦内阁强制性行为法规。

   “联邦内阁强制性行为法规” 适用于哪些租客:

  1. 所有商业租户(零售,办公室和厂房等等);

  2. 租户年营业额不超过5千万澳币;

  3. 租户的生意属于JobKeeper补贴计划对象,也就是租户营业额下跌30%以上(相比前一年的同一时间点)。

  4. 在2020年4月3日之前已经和房东定下租金减免计划的租客也可以按照此准则重新商讨(前提是如果之前商议的租金减免计划并没有比此法规所产生的的结果更为优良)。

  5. 法规中指出此准则的实施是按照每个租约事实情况的不同而相对变化的,对于在疫情前已经欠下房租的租户,此法规需做出相应的调整。

值得注意的是:维多利亚州政府已经在3月21日宣布了一项租金减免计划,该计划适用于租赁政府财产的租户。目前我们尚不清楚这个4月3日宣布的联邦内阁强制性行为法规是否适用于政府是房东的情况,这仍需要等待政府进一步澄清。

下面我们就以回答形式解释一下大家最关心的问题:

政府到底给商业租户什么帮助

房东现在将需要强制性考虑及采用以下主要原则:

  1.  符合条件的商业租户将得到部分租金的直接减免以及延缓支付;

  2. 房东对于延缓支付的租金部分不得收取利息;

  3. 如果租约中有关于晚交租金的处罚条款,该处罚条款不得生效;

  4. 如果政府给与房东减免了土地税、市政费、水电费等费用,房东需要按比例返还租户;

  5. 在疫情期与恢复期,房东不得增加租金;

  6. 房东不能在疫情期间使用租客的押金来支付拖欠的租金.

  7. 租户有权要求延长租期;

  8. 在6个月内房东不得以租户无法支付租金为由驱逐租户;

  9. 租户必须遵守其他租约的义务。

租金具体可以减多少?

  1. 首先租户需要计算生意额下降的比例,如果租户的生意营业额下降80%,则房东至少可以为租户减免+延缓80%的租金;

  2. 80%租金中的一半(也就是40%的租金)可以直接减免;

  3. 80%租金中的另一半(也就是40%的租金)的租金租户可以向房东申请延缓支付;

  4.  余下20%的租金租户需要正常支付。

举例说明

举例来说,如果您的租金是$5000/周,而您的生意营业额下降了80%,那其中至少$2000可以直接减免,$2000可以延缓支付,目前您只需支付$1000/周的租金。

注意事项

这里值得注意的关键问题是如何判断租户的营业额实际减少了多少。由于保密和隐私条款的规定,租户可能不准备向房东提供其生意的财务信息。虽然行为法规里面指出要求租户提供“足够准确的财务信息”,但财务信息的内容以及如何提供这些信息很可能是各方之间讨论和争端的问题。我们认为可能需要有独立审计师或其他独立程序的机制来提供年度营业额的核实和该营业额的减少幅度。

延缓支付租金是怎么个延缓法?

  1.  延缓的租金您有至少2年时间分期支付;

  2. 如果您剩余的租约长于2年,你可以有更多的时间在剩余租期内分期支付。

我的剩余租期不足2年怎么办?

  1. 即使您的剩余租约不足2年,您也可以在将来的2年时间内分期支付延缓的租金;

  2. 如果您希望租约到期后多做一段时间生意弥补经济损失,您现在也有权要求续租;

  3. 如果您在租约到期后不想续租,您可以正常终止租约,但之前所欠租金仍需补足。

我跟房东谈不拢怎么办?

如果您与房东无法达成一致,您或者房东中的任何一方可以向维多利亚州的中立调解机构申请调解,调解结果具有强制执行的效力。中立调解机构包括维多利亚州小企业委员会(VSBC)或舞弊监察(Ombudsman)。同时您也可以寻求本所的协助,本所在疫情开始之后代表了许多房东和租户进行谈判,达成了显著的效果。

不符合条件的商业租户怎么办?

虽然联邦政府的行为准测是针对年营业额不超过5千万澳币的中小企业,但此计划主要目的是为所有商业租户缓解租赁经济压力。根据澳大利亚总理Scott Morrison的讲话,“中小商业租户需要有保障才能得以与房东谈判”,而“大型零售商和大型商业房东需要自行谈判解决”。  

租户现在可以做什么?

商业物业的房东一般都有指定的律师代表,特别是大型商场,通常都由大型律师事务所代表,所以租约往往对房东有利。而在疫情期间,政府出台的很多政策都对租户有利,于是危机也带来了契机。鉴于澳洲抗疫的前景乐观,有希望可以在不久的将来逐步恢复,而政府对租户的保护政策还将持续一段时间。所以,接下来租户的主要任务就是:

  1. 与房东协商租金的减免比例;

  2. 与房东协商延缓支付租金的具体期限和支付方式;

  3. 符合条件的租户可向州政府申请现金补助;

  4. 如有需要,与房东协商延长租约事宜;

  5.  如有需要,与房东协商签订新的租约;

  6. 如有需要,向中立机构申请调解。

结语

联邦内阁强制性行为法规所实行的变更是广泛的,对房东和租户强加加了重要的义务和限制,并极大地改变了原本在其租约中适用的法律原则。如果您需要我们帮您了解您租约的义务或其他更多信息,请与我们联系。

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