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HomeBuilder 新政和建筑合约的法律解析和隐患

HomeBuilder 新政和建筑合约的法律解析和隐患
为了刺激民宅建筑市场,澳洲联邦政府于2020年6月4日颁布了Home Builder资助政策。由于此政策的具体实施是由澳洲各州政府来执行,而目前大家都还在等待各州政府颁布该政策的细则。以下是我所为大家准备的HomeBuilder资助政策的概要:
  • 资助金额是$25,000

  • 期限是从2020年6月4日至2020年12月31日期间签署的合约,建造新住宅或者对现有住宅进行翻新

  • 申请人资格:

    • 申请人必须是年满18岁的澳洲公民,

    • 申请人的收入上限是个人为$125,000,夫妻为$200,000

  • 申请人签署的建筑合约的条件是:

    • 兴建的土地加建筑价值不超过$750,000的新住宅以及其用途为自住房;

    • 将现有的自住房大幅翻新,翻新的合约的金额在$150,000$750,000之间,而且现有的房产的价值不超过$1,500,000

注意

· 施工必须在合同签订之日起的三个月内开始;· 建筑商的开发项目和投资房并不符合HomeBuilder的资格。
该联邦政府政策里不明确的地方:

问:澳大利亚永久居民和新西兰公民是不是符合申请人资格?

答:这一点需要等待各州政府细则出台以后,才会有一个更明确的指向;

问:楼花合约(比如楼花公寓,楼花联排别墅等)是否符合HomeBuilder的条件?

答:

  • 虽然在联邦政府的模拟案列和问答文件中都有提及,但是联邦政府并没有给出一个明确的答复。但是考虑到HomeBuilder其中的一个条件是 “施工必须在合约签订之日起的三个月内开始”,很多新的楼花项目是不是能够符合这一要求,也存在疑问,因为楼花项目的开工日期往往存在很大的不确定性。所以这个问题要等到各州政府公布细则才能获得更进一步的解答;

  • 如果您打算在这段期间签署楼花公寓合约,并希望此合约能够符合HomeBuilder的资格,我们建议您向开发商提出增加额外条款

如:增加特殊条款写明如果您或者此合约不符合HomeBuilder的条件或者3个月内无法开工,那么您做为买家可以书面通知开发商退出此合约,并拿回所有的定金。

建筑合约

说到HomeBuilder,我们就不得不说一下建筑合约的签署,和一些我们经常被问到的建筑合约问题:

1.建筑商进场施工

如果您购买的是土地加建筑,那么建筑商要等到您完成土地的交割(您成为土地的业主)以后,才能开始施工。当然在此之前建筑商也可以开始进行诸如出施工图或者申请批文等的工作。

2.支付方式

如果您购买过现房或者楼花房产,您会发现建筑合约的支付方式和这些房产购买合约完全不同:

A) 简单而言,所有土地建筑配套(House and Land Package)以外的房产买家,在签署合约的时候需支付10% 的定金,而将会在交割的时候再支付剩余的90% 和其他诸如印花税,登记费等等的费用。

B) 而土地建筑配套(House and Land Package)里的建筑合约,一般都是以阶段性的支付方式。最普遍的建筑合约支付方式如下:

1. 签建筑合约时付5% (定金)

 注意:如果建筑合约超过$20,000,买家只需要支付5%的定金。如果建筑            商要求您支付超过5%的定金,您可以拒绝。 

2. 完成地基后7天内或完成建筑工程的20%时,再支付20% 

3. 完成框架后7天内或完成建筑工程的45%时,再支付20% 

4. 平顶后7天内或完成建筑工程的65%时,再支付30% 

5. 基本装修后7天内或完成建筑工程的85%时,再支付15% 

6. 所有工作完成后7天内再支付10%

    提醒:如果您延误支付其中任何一笔费用的话,建筑商都可以收取相应的利息。所以在签署建筑合约之前您需要看清楚相关的条款。

3.完工日期

现房合约会有一个规定的交割日期,买卖双方都应该在合约规定的交割日期完成交割。建筑合约也会规定一个时间要求建筑商在此日期内完成房产的建造,但是建筑商可以因为诸如天气,周末,公共假期等等原因推迟这一日期。您在签署建筑合约的时候一定要看清楚相关的条款。

另外您在签署建筑合约的时候

也需要注意以下几点:

4. 您一定要看清楚图纸和装修标准是否是您接受的。请确保您在图纸和装修标准文件上签字。

5. 如果在签订建筑合约以后,您需要增加建筑或者装修工作的话,会有额外费用产生。(建筑合约中也会有相应的约束)。

6. 一般建筑商都会提供一个defect period(大概是房产移交以后的3个月内),在这期间如果买家发现任何建筑缺陷defects,都可以要求建筑商整修好。

7. 建筑合约版本很多,所以我们建议您在签署建筑合约前需要寻求法律意见。

建筑合约的法律隐患

合同一旦签署,买家和建筑商都不能轻易退出。这在大多数情况下是公平的。可是,如果买家签署的是土地加建筑合同(Off the plan land contract and building contract),也就是说您和土地的开发商签署了土地合同,再和建筑商签署建筑的合同。而两份合同是独立的情况下,常见的问题如下:

问:如果因为任何原因土地没有完成交割,土地合约虽被退出或取消,那么建筑合同怎么办,是否也一样可以退出?

答:

  • 如果您签署的是土地加建筑合约,您需要看清楚建筑合约在什么情况下可以取消和定金什么时候可以退回,退回多少的相关条款。比如说如果土地没有交割,建筑合约是否可以取消。

  • 我们之前也提到过,尽管建筑商没有办法在土地完成分割交割之前进入土地施工,但是建筑商可能已经开始并完成了一些前期工作。如果建筑合约需要退出,建筑商可能会要求您支付相关的前期费用。所以我们建议在建筑合约中写明一个前期费用的限额,这样定金的大部分可以退还给您。
  • 很多时候建筑合约中并没有相关条款,所以我们建议您加入相关条款,以确保您的利益和权利得到保护。

●额外小知识●

最近我们收到一些客户的咨询,关于有一些房产中介要求买家签署土地和建筑合约的同时还要签署一份类似于“服务协议”的文件,而且往往客户不知道自己其实签署了“服务协议”。这类协议可能会有以下条款:
  • 要求买家支付超过5%的建筑定金。(这一点我们在前面已经解释过,如果建筑合约价格超过$20,000,您可以拒绝支付超过5%的建筑定金);

  • 如果因为任何原因(土地开发商的原因,买家自身的原因等等)建筑合约被退出,买家支付的定金(往往是大于5%的定金)要么被建筑商全额没收,要么被当做中介的服务费全额收取。也就是说就算不是买家的原因,土地没有完成交割,买家支付的建筑定金一分也拿不回来

  • 虽然说此类“服务协议”并不一定在法律上站的住脚,但是由于诉讼的成本很高,除非是采取集体诉讼的方式,否者单打独斗的方式是很难维权的。

我们建议在签署任何法律文件之前都要让您的律师仔细审阅并为您做出解释,务必要了解清楚文件的内容和风险之后方可签署。

如果您有任何问题或想了解本文所述内容的更多信息,请与以下富文律师行的律师联系:

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