疫情下如何解决法律文件的线上签署和有效的召开董事/股东大会 2020年，由于新型冠状病毒的肆掠，一场没有硝烟的战役席卷全球，大家也纷纷响应号召，避免出行和聚集。在这种状况下，法律文件的签署不可避免的受到一定的阻碍，尤其是需要进行面签的重要法律文件，如果彼此签署后相互邮寄，又恐引发道德风险，怕将来对簿公堂才发现根本不是真实签名。 这场毫无先例的情况，到底有没有什么办法既能较为方便的进行法律文件的签署，又能在一定程度上保证签署的真实有效呢？ 同时，企业股东、董事之间如何保持顺畅沟通、作出有效决策，对现阶段的企业经营尤其重要。 而就在近日联邦财政部长发布了 Corporations (Coronavirus Economic Response) Determination (No 1) 2020 （以下称 “裁定”）。此裁定的有效期是从2020年5月6日到2020年11月6日。 公司法律文件的签署 想必大家都知道，一家公司要签署法律文件是需要通过其董事和/或秘书来签署文件。 注意：如果公司有两位或以上的董事，则是需要其中的任何两位董事代表公司签署法律文件。 那么当董事无法在同一个房间内同时当面签署文件，此裁定允许以下几种签署方式： 分开签署：一位董事笔墨签署在一份副本上，另一位董事或是秘书笔墨签署在另一份副本上，所有签署完毕后的原件加起来是一份完整签署的文件； 综合签署：一位董事笔墨签署在一份副本上，然后扫描给另一位董事或是秘书让他／她打印再笔墨签署； 电子签名：复制签名在文件上，或是使用电子签名软件，这类方式需要能够可靠地识别电子通信中的签署人员和表明该人员与这份文件的关联及用意。最好还能有董事会会议记录授权签署人员代表公司签署。 提醒：由于电子签名操作特别方便，有电脑及相关软件即可操作，所以公司有必要做好保护措施，以防被第三方在无授权的情况下以公司董事或秘书的名字签署文件。特别是签署的另一方是可以假定签署方是有权力签署文件的，公司更应该确保及审查公司是否有足够的内部管理控制，以及实时更新ASIC上的公司记录以确保记录上的董事是现在任职的董事。 具有法律效应的公司线上董事/股东会议 同样的，对于公司会议，此裁定也有相关的改动： 1. 会议可以使用远程技术进行，而无需所有有资格出席的人员亲自出席在同一个地方。此远程技术要给所有有资格出席的人员都有个参与的机会（包括发言权）； 2. 会议上的投票必须使用能够实时投票的技术，而非举手表决的方式进行投票，裁定也鼓励所有有资格出席的人员在会议之前记录他们的投票； 3. 会议通知及相关信息可以使用一种或多种技术提供给有资格出席的人员，可以通过电子方式提供，或者是在网页上查询或下载； 4. 会议通知必须说明出席人员如何进行投票和提出问题，还需包括使用这些技术参加会议所要知道的其他信息。 此外，维州政府也通过了相关法规COVID-19 Omnibus (Emergency Measures) (Electronic Signing and Witnessing) Regulations 2020，此法规的有效期是从2020年5月12日生效到2020年10月24日。         契约 / 抵押文件 / 委托书 / 法律声明 / 遗嘱 此法规允许以电子签名的方式来签署 契约Deed 和抵押文件Mortgage，并通过视听链接（比如Zoom，Skype）的方式见证文件的签署（见证人必须在其签名后写上陈述，以表明该见证人是按照此法规通过视听链接的方式进行的见证）。该法规也取消了契约的任何一方有拒绝接受电子签字的权利，也就是说，如果其他条件都符合，契约的任何一方不能以他不希望电子签文件的理由来拒绝接受电子签署方式。...Read More

律师解读：疫情下租赁合约的履行与终止 随着新型冠状病毒在全世界的肆虐，澳洲总理近期正式发布了有关 “非必要活动” 的禁令。新州和维州更是直接叫停了所有非必要的活动。目前两个州都没有具体界定何为 “非必要” 活动。不过，根据联邦政府此前的建议，“非必要室内聚集” 包括餐馆、酒吧、咖啡馆、电影院、婚礼和葬礼。而此禁令让许多商业租户陷入了极度困难的境地。 热议话题： 减租   对于商业租户来说，租金是最沉重的经营成本，疫情防控期间的禁令导致客流量大幅度下降甚至生意无法经营，租户支付租金能力直线下降，中小企业面临生死。但当问题转化为该不该减租时，租赁双方往往各执一词。 租赁合约的履行义务无疑成为了疫情当下热议的法律问题。租户们纷纷寻求法律依据来暂缓其租赁合约里的义务甚至希望通过法律途径终止合约。 所以今天本文将从 “不可抗力原则 – Force Majeure” 和 “合约受挫原则 – Frustration of Contract” 这两个法律角度来对此话题做一个分析和探讨。同时希望能够为租赁争议的解决方案提供参考价值， 从而最大程度降低租赁双方损失以及诉讼风险。 01. 不可抗力原则 – Force Majeure 在案例法里并没有明确说明该原则的定义，所以运用此法律原则的前提是双方必须有一个有效的合约。一个正规起草的商业合约，通常会在文件上描述何为 “不可抗力事件” 以及发生后的应对措施和其义务。 所以我们首先需要看合约里面是否有 “不可抗力” 条款，此类条款可以免除一些在合理控制范围外的情况而导致其中一方无法履行合约上的义务与责任。条款通常也会明确规定当事方在 “不可抗力事件” 发生后被允许暂停或者延缓履行的合约义务。如果该 “不可抗力事件” 是长期或永久性的，该条款有可能允许任何一方终止该合约。  解读 不可抗力条款一般会以字面上的意思与个别不可抗力事件的事实情况来做一个综合考量， 通常会有以下三个特点： 合约双方的任何一方都没有过错； 完全无法靠合约双方的努力解决； 不可抗拒的自然事件导致。 不可抗力事件的定义一般常规定义如下： 发生的事件超出当事人可控范围，使该当事人无法履行合约； 发生的事件是当事人无法事先预见的，事件的发生也无法避免或解决； 可能包括自然事件 (如地震、洪涝、火灾、爆炸、山体滑坡、雷电、暴风雨雪等)，人为事件 (如罢工、封锁、工作禁令等) 或恐怖活动（如恐怖袭击、骚乱、暴动、恶意破坏等)。 注意：“不可抗力事件”一般不包括： 由货币汇率变动而带来的财务困境； 由市场变化而引起的市场价格变动。 当然每个合约里对 “不可抗力事件” 的定义会有所不同，此类条款不可能包罗万有，也是常常纠纷与诉讼的导火线。在新冠肺炎疫情肆虐前签署的合约，绝少将新冠肺炎疫情列明为 “不可抗力事件” 。而此次政府发布的 “非必要活动禁令” 是否归合约的 “不可抗力定义” 也则需要好好的审阅合约里对该原则的定义。  在此也提醒大家，当 “不可抗力事件” 发生时，当事方必须及时通知合约另一方该事件的情况，并采取合理的措施减轻...Read More

疫情下房东是否可以驱逐租客？ 随着新冠疫情肆虐，新南威尔士州率先在 2020年3月25日通过了一项法案，法案名为 COVID‐19 Legislation  Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (NSW)。以下简称 “COVID‐19 法案“ COVID-19法案 图采自：Parliament of New South Wales COVID‐19 法案中的其中一条法令为赋予部长权力制定法规（Regulations）使住宅和零售及相似租赁的房东不能在特定情况下终止租约，驱逐租客，也不能行使房东的其他权利（例如通过银行保函或是追溯担保人的方式来支付租金），制定的法规会在6 个月后失效。 从这一天开始，无数的租客感觉拿到了护身符，也让无数的房东愁眉不展。那么到底是否房东就真的不能驱逐租客了呢？本文将会为此话题深度解析。 我们可以从中看出新南威尔士州出台的法案主要保护了租客的利益。然而，值得注意的是： 虽然新法案赋予了部长权力制定法规，截至 2020年4月2日，新南威尔士州部长还未行使权力，颁布与法案相关的法规。也就是说至今还未有强制性的法规限制房东行使其在租约下的合法权利。 仔细阅读新的法案后，发现最遗憾的是此法案并没有对 “特定情况” 做出定义。在 3月29日，议会内阁与财政部长亦达成共识同意对商业租赁的帮助拟定以下几个原则： 对于受疫情影响而无力支付租金的租客，房东不可随意驱逐； 房东应与租客协商对于租金的适当减免以及租约条款的适当更改； 限制房东及租客终止租约的权利以及在必要时刻寻求第三方的调解； 房东需保证其从政府和银行获得的补助也要同样的帮助受疫情影响的租客； 而没有过多被疫情影响的租客和房东则还是需要正常履行双方在租约下的义务； 房东，租客，政府及金融机构应共同分担疫情所带来的影响。 从以上几个原则来看，新州的法案与议会内阁所制定的大原则方向是一致的，都是要求房东与租客共渡难关。 对于维多利亚州，澳洲总理 Scott Morrison 和维州州长Daniel Andrews 亦宣布对于住宅和商业租赁将有六个月的期限房东不可以因租客不付租金或有财务上的困难导致无法履行租约义务而终止租约并驱逐租客。 虽然维州政府目前暂未推出相关的法案，但我们不难预计维州将会按照新州法案和议会内阁的大原则这两个蓝图制定相似的法案，估计法案内容将包括： 房东不可在六个月内驱逐无法支付租金的租客； 房东不可在六个月内终止租约； 限制房东在六个月内行使其在租约下的一些权利，比如说用租客的保证金或者拿租客的银行担保函兑换租金以及不能因为租客延期交租而收取罚息； 除了上述 3点，我们认为根据上述遵循的原则，法案还应包括及明确房东与租客之间的义务，清楚的定义何为“特殊情况”，不能一刀切，否者将引起无数的房东和租客之间的纠纷。 比如没有过多被疫情影响的租客还应按时支付租金，或者在疫情之前已经违约的情况都该被排除在外，而受到疫情影响的租客应及时与房东沟通并提供相关支持文件证明疫情对于其生意的影响，房东从政府和银行获得的补助也需同样的帮助到受疫情影响的租客，等等。而且，相关法案出台后政府还应制定更明确的执行细则。 最近政府新鲜出台的补助政策之一，受到冲击的企业，员工工资可以由政府买单，每个员工每人每两周可以获得 $1500.00, 能享受此政策的企业需要满足该资格，也就是在 2020年3月份营业额下降超过 30% 的企业。我们认为政府颁布的禁止房东驱逐租客的法案也应该有类似的分界线，否者将造成无数的争端。 另外，需要注意的是，政府只是宣布房东在六个月内不可以因租客不付租金或有财务上的困难而驱逐租客，但是目前为止并没有宣布租客所欠的租金在疫情之后也无需支付。 如果议会没有制定更详细的法规，只是要求房东不能驱逐租客的规定，那么我们认为房东和租客应及时沟通，说明各自的困难，尝试取得一个折衷的办法。...Read More

疫情禁令，警察执法权力和您的权利! 图片来源：ABC News 一张维州警察在近日开出的罚单引起了社会各界，尤其是自由论者们的广泛关注。2020年4月5日，持L牌的17岁的高中生Hunter由于外出练习驾驶被警察开出了巨额罚单，原因是外出练习驾驶被定义为 “非必要性出行”，违反了最近由于新冠疫情出台的 “宅家令” 。经过一番争议后，警察决定撤回该罚单，但自由论者们还是认为警察被赋予的权力可能会被不正当地使用。维州自由党副主席Sam Norton表示： ” 执法人员在执行极端措施时， 必须要掌握好尺度； 行使权力的方式一定要与 赋予该权力的目的相符！” 内容采自 ABC News 为了避免Hunter类似案件的发生，本文将详细解释在这疫情下各种禁令的权力来源与具体内容： 2020年3月16日，维州政府发布了 紧急情况宣言 (State of Emergency Declaration) 以应对 COVID-19 新冠病毒疫情。紧急情况宣言赋予了国家健康部长权力颁布法令指导民众的行为以抑制病毒的传播和保护大众的安全。 随后国家健康部长颁布了一系列法令包括医院探视令、确诊病人隔离令、养老院管理令、邮轮下船令、机场入境令、限制活动令和宅家令等。随着疫情的发展, 国家健康部长还会不断颁布新的法令或在原有基础上加入新的条款以取代原先的法令，比如之后的强制隔离令取代了原先的邮轮下船令和机场入境。宅家令和限制活动令也在不断调整升级。 2020年4月7日，维州政府宣布第二学期的学生 (Term 2)开学后需要在家学习 (除非特殊情况), 同时VCE考试也会延期。考虑到众多学生需要待在家中，国家健康部长在同一天颁布了 宅家令(3) 和 限制活动令(2)，新的法令加入了有关照顾儿童的条款，以应对实际的需要。宅家令和限制活动令是与我们普通大众最息息相关的法令，下面我们就来解释与回顾一下两个指令的原有重要条款，以及新加入的条款。 Stay at Home Direction (No 3) 宅家令 (3） 宅家令(3)延续了原先的宅家要求，在期限 2020年4月7日 – 2020年4月13日 内，大家不得离开常住的居住地。除非出门的原因在以下规定情况中：   a) 条款6 – 获取必要的必用物品或服务；   b)...Read More

实锤：商业租户租金减缓法规有望于下周落实！  为缓解疫情期间商业租约双方的经济压力，澳大利亚总理Scott Morrison在2020年4月3日宣布了专为商业租户度身定制的联邦内阁强制性行为法规（National Cabinet Mandatory Code of Conduct）。对于此行为法规适用的租赁关系，政府强加了一套强制性原则，要求房东和租户重新协商其租约的条款和条件 – 符合条件的商业租户可根据营业额损失比例向房东要求减缓同等比例的租金。 何为“联邦内阁强制性行为法规”？ 该法规的明确目的是强加一套在原有租约之外的租赁原则，旨在根据COVID-19的影响，按比例帮助和按比例管理租户和房东的现金流，同时力求适当平衡租户和房东双方的利益。 此法规的意图是让房东考虑租户自身的财务具体情况，为每个租户量身定制适当的临时租赁安排。 此行为法规的实施时间从2020年4月3日起将陆续通过相关的州或领地法律或法规生效，终止时间将于JobKeeper补贴计划一致，即至2020年9月27日。今天维州的州长正式宣布将于下周4月23日通过相关的法令落实此联邦内阁强制性行为法规。    “联邦内阁强制性行为法规” 适用于哪些租客： 所有商业租户（零售，办公室和厂房等等）； 租户年营业额不超过5千万澳币； 租户的生意属于JobKeeper补贴计划对象，也就是租户营业额下跌30%以上（相比前一年的同一时间点）。 在2020年4月3日之前已经和房东定下租金减免计划的租客也可以按照此准则重新商讨（前提是如果之前商议的租金减免计划并没有比此法规所产生的的结果更为优良）。 法规中指出此准则的实施是按照每个租约事实情况的不同而相对变化的，对于在疫情前已经欠下房租的租户，此法规需做出相应的调整。 值得注意的是：维多利亚州政府已经在3月21日宣布了一项租金减免计划，该计划适用于租赁政府财产的租户。目前我们尚不清楚这个4月3日宣布的联邦内阁强制性行为法规是否适用于政府是房东的情况，这仍需要等待政府进一步澄清。 下面我们就以回答形式解释一下大家最关心的问题： 政府到底给商业租户什么帮助呢？ 房东现在将需要强制性考虑及采用以下主要原则：  符合条件的商业租户将得到部分租金的直接减免以及延缓支付； 房东对于延缓支付的租金部分不得收取利息； 如果租约中有关于晚交租金的处罚条款，该处罚条款不得生效； 如果政府给与房东减免了土地税、市政费、水电费等费用，房东需要按比例返还租户； 在疫情期与恢复期，房东不得增加租金； 房东不能在疫情期间使用租客的押金来支付拖欠的租金. 租户有权要求延长租期； 在6个月内房东不得以租户无法支付租金为由驱逐租户； 租户必须遵守其他租约的义务。 租金具体可以减多少？ 首先租户需要计算生意额下降的比例，如果租户的生意营业额下降80%，则房东至少可以为租户减免+延缓80%的租金； 80%租金中的一半（也就是40%的租金）可以直接减免； 80%租金中的另一半（也就是40%的租金）的租金租户可以向房东申请延缓支付；  余下20%的租金租户需要正常支付。 举例说明 举例来说，如果您的租金是$5000/周，而您的生意营业额下降了80%，那其中至少$2000可以直接减免，$2000可以延缓支付，目前您只需支付$1000/周的租金。 注意事项 这里值得注意的关键问题是如何判断租户的营业额实际减少了多少。由于保密和隐私条款的规定，租户可能不准备向房东提供其生意的财务信息。虽然行为法规里面指出要求租户提供“足够准确的财务信息”，但财务信息的内容以及如何提供这些信息很可能是各方之间讨论和争端的问题。我们认为可能需要有独立审计师或其他独立程序的机制来提供年度营业额的核实和该营业额的减少幅度。 延缓支付租金是怎么个延缓法？  延缓的租金您有至少2年时间分期支付; 如果您剩余的租约长于2年，你可以有更多的时间在剩余租期内分期支付。 我的剩余租期不足2年怎么办？ 即使您的剩余租约不足2年，您也可以在将来的2年时间内分期支付延缓的租金； 如果您希望租约到期后多做一段时间生意弥补经济损失，您现在也有权要求续租； 如果您在租约到期后不想续租，您可以正常终止租约，但之前所欠租金仍需补足。 我跟房东谈不拢怎么办？ 如果您与房东无法达成一致，您或者房东中的任何一方可以向维多利亚州的中立调解机构申请调解，调解结果具有强制执行的效力。中立调解机构包括维多利亚州小企业委员会(VSBC)或舞弊监察(Ombudsman)。同时您也可以寻求本所的协助，本所在疫情开始之后代表了许多房东和租户进行谈判，达成了显著的效果。 不符合条件的商业租户怎么办？ 虽然联邦政府的行为准测是针对年营业额不超过5千万澳币的中小企业，但此计划主要目的是为所有商业租户缓解租赁经济压力。根据澳大利亚总理Scott...Read More

律师解读：碰到种族歧视暴力如何捍卫自己的权益 图采自：9news 根据9news在4月17日的报道，4月15日的下午5点半左右，两名亚裔留学生在墨尔本市中心街上的一个临时建筑通道行走时，遭到两名种族主义者的袭击，幸好在路人的制止下，结束了这场让人痛心的事情。事情发生后，墨尔本市长在Twitter上发文痛斥了这一袭击事件，称 “这种暴力行为完全不可接受，这不是墨尔本人代表的价值观，也不是我们的城市所期望行为。” 同时，警方认定这属于种族主义攻击事件，呼吁任何目击者都可通过热线电话 1800 333 000 提供线索。 虽然大部分澳洲人民都是友好善良的，但仍不可避免地有少部分种族主义存在。但近期多宗亚裔被歧视及袭击的负面新闻难免让澳大利亚华人心寒。本所呼吁大家: 请对种族歧视坚决说不！ 为了让大家更了解如果遇到种族主义者的辱骂或者袭击时，什么样的做法才是合理合法的？下面我们就用问答的形式来为大家详细讲解: 问 问 什么样的行为算是暴力行为？ 答：任何引起他人人身伤害或引起他人恐惧的行为都算是暴力行为。即使再轻微的人身伤害（如疼痛或淤青）也照样构成暴力行为。此外，即使没有触碰他人，只是用语言或行为使他人遭受恐惧情绪，也同样构成暴力行为。 常见的暴力行为有：殴打、骚扰、恐吓、辱骂等等。 问 别人骂我或者用手势侮辱我也是违法的吗？ 答：如果是种族主义者的恶意辱骂，或是使用肢体语言（如竖中指、挥拳等）让人感到恐惧或精神不适的行为都是属于违法行为。 问 别人骂我的时候我该怎么办？ 答：面对种族主义者的恶意辱骂或手势侮辱，首先应该保持冷静，大声告诉他/她这是违法行为，如果他/她不立即停止，你将马上报警。 具体用英文可以这样表达： You are assaulting me. This is illegal. Please stop or I will call the police.  同时你要拿出手机准备随时报警，可能的话用手机照片、录音、录像等作为证据，或者请求周围的路人做证人，事后向警方报告。报警电话为000(不是 999)。  注意请尽量避免正面冲突，千万不要先动手打人。因为如果你先动手打人，很可能你也因构成了暴力行为而犯了法。新南威尔士州的法律规定他人的挑衅可以作为打人的辩护理由，而维多利亚州的法律并没有这一项规定。 问 别人推搡我也是违法的吗？ 答：未经允许有意触碰他人身体的行为都属于违法行为，并非只有大力触碰才是违法，即使是最轻微的触碰也已经触犯法律。(在拥挤的场合路人无意的碰撞不属于违法) 如果被触碰的部位是胸部或者下体，将属于性骚扰行为，是非常严重的违法行为，施暴者将受到非常严厉的惩罚。 遇到这种情况时还是应该保持冷静，在第一时间拨打报警电话000，或者大声呼救，求助路人帮忙拨打报警电话000。  问 别人打我的话该怎么办？ 答：当受到种族主义者的武力袭击时，应该在第一时间拨打报警电话 000，或者大声呼救，求助路人帮忙拨打报警电话000。  如果无法报警或者警察还未到来，而种族主义者仍在不断进行武力袭击，这种情况下的正当防卫是完全合法的。 正当防卫不仅仅包括自我防卫，同样也包括为保护他人而对施暴者进行的防卫。比如，你的朋友遭到了种族主义者的武力袭击，你为保护朋友而殴打种族主义者的行为也是合法的。要善于利用所处环境和身边器物进行自卫，如自己的衣服，鞋子，皮带，身上的笔，或者旁边的石块和沙土，为自己争得逃脱的机会。 值得注意的是，自我防卫不要过度，过度防卫可能会构成非法行为。比如种族主义者只是推搡了你一下或者准备离开，你却手持木棍将其打成重伤，你可能很难用正当防卫来为自己辩护。 问 何为正当防卫？...Read More

解禁在即：购买商业地产需注意的事项 导读 近期受到新冠病毒蔓延的影响，澳洲住宅房产和商业地产的交易价格和澳洲汇率都呈下降趋势，首当其冲的包括购物中心、酒店、写字楼等商业物业，疫情引发的客流锐减使行业感到深深的寒意。但是从投资的角度，现在倒不失为一个不错的投资机遇。今天，我们就从地产交易流程的角度讲一讲在澳洲投资商业地产需要注意的事项。 住宅和商业物业两者除了都可作为投资房产之外，几乎没有其他相似之处。从平均租约期限到风险水平，都大有不同。 差异的关键点都是围绕着物业的租赁。商业租赁的期限更长，与住宅租赁不同，商业租赁在确定商业地产价值方面起着重要的作用。这是因为替换商业租客比住宅的租客要难得多。 今天我们要讨论的是当您确定准备购买某一商业物业后，从签署合约到完成交割的大致流程和注意事项。我们就以维多利亚州的商业物业购买为例向您进行解释。 合约和卖家申明  (Contract & Vendor Statement) 很多买家往往出于费用和时间的考虑而忽略了让律师介入的这一步，就直接签署合约。但是，您购买此商业物业的风险就已经从您的这个决定开始了。合约一旦完成交换绝大多数情况下买家不能退出合约，如后期律师发现有问题，都已经晚了，要知道维州的商业地产合约是没有三天的冷静期一说，也就是合约一旦双方签署，除非合约里面有约定的特殊条款赋予买家在某情况没达标的情况下能取消合约，否者合约很难被取消。 富文律师行的做法 当我们收到一份合约以后，我们会对合约进行仔细的审阅并出具书面的建议信告知客户合约需要注意的事项。我们的建议一般会告知： 哪些合约条款需要修改或删除； 卖家需要提供对哪一些信息做进一步披露以便我们做进一步的调查； 针对您关注的地方做出详细解释； 任何房产出售合约 (商业和住宅) 都是由卖家的代表律师/过户师准备的，因此合约会偏向于卖家的利益。 因为商业物业本身的不同情况和问题，合约的条款和卖家申明中的信息也不尽相同。以下是在我们审阅商业物业合约时经常碰到的，需要提醒买家的事项。 1. 10% 消费税 (GST) 注意1：购买空置的商业物业，买家是需要在交割的时候支付消费税 (GST)。 澳洲的消费税是10%，换句话说，买家除了支付合约价格，您还需要额外准备合约价格的10% GST, 而同时缴付的印花税也会因此有10%的增加。但是如果此商业物业有租客，而且租客在物业交割的时候仍然是持续经营的(Going Concern)，那么买家在物业交割的时候不需要支付消费税。这也是为什么商业物业的租约对于购买商业物业来说比较重要的原因之一。 注意2：如果签署合约的时候有租客，但是交割的时候租客已经搬离商铺，那么买家还是需要支付消费税的。 2. 合约条款 通用条款 General Conditions & 特殊条款 Special Conditions 一般上通用条款都大同小异，所以要更加注意的是合约的特殊条款。卖家律师几乎都是通过特殊条款的制定来最大限度的保护卖家的利益。 所以当我们在审阅合约的时候，特殊条款是我们的关注点。当然，回到一个比较现实的的说法，卖家还是占着主动权，很多时候我们的客户会担心如果提出太多的合约修改要求，卖家不同意就拒绝交易。 我们的建议是： 在合约没有签署之前，您都可以尝试提出所有的要求。如果卖家拒绝，那么您可以再根据卖家能够接受的程度，做出自己的判断和决定该物业是否值得购买。根据我们的经验，往往是这些把 “丑话” 说在前面的物业买卖，在之后的交割过程中越是相对比较顺利。原因可能是因为买卖双方通过合约条款都把自己的要求说开了；相反的，草率签署了合约的客户，就会出现各种各样的状况。 一个好的合约，是以“公平”为准则 例子： 一个建好的物业在出售时都会 “Sale As Is 按现状出售”，也就是说如果在签署合约的时候物业是什么状态，那么在交割的时候此物业就应该是相似的状态(正常的磨损除外)。而卖家都会通过特殊条款写明：  ...Read More

律师解读：借贷注意事项   相信大家都知道，澳大利亚储备银行为了支持及带动经济，多次下调基准利率 (Cash Rate)，也就是银行间互相借钱的隔夜利率，这也致使了其他利率也一并下降的因素。虽然利率下降，但是银行资格审批视乎和之前一样那么的严格，很多海外人士依然无法申请。 因为前几年的贷款政策收紧，导致很多稍微不符合资格的人都无法贷款，但因市场的需求，市面上也开始出现各种基金借贷公司，甚至私人放贷，而这些后来都被称为 “民间借贷” 。  Read More

航空公司破产了，订的机票怎么办？ 法律变更快报 2020年5月27日   图采自：10 daily 最近澳大利亚的维珍航空Virgin Australia Airlines (以下简称“维珍”) 于4月21日在官网上宣布正式进入自愿接管程序Voluntary Administration。同时，维珍董事会已经委任了国际四大会计公司之一 德勤 (Deloitte) 作为此次自愿接管的执行管理员 Administrator。 相信大家对“破产”的字面含义都不陌生，而顾名思义那就是 “流动资产” 不足以覆盖 “流动负债” 一个公司破产的原因与个人破产的原理类似，而无法及时偿还债务，就会被视为“资不抵债”。 小知识： Voluntary Administration 自愿接管程序与Dissolution公司解散不一样，因为 Dissolution 是完成公司成立的目的后， 自愿的把他注销。 公司清算的方式 01 自愿接管程序 (Voluntary Administration) 02 接管程序 (Receivership) 03 清盘程序 (Liquidation) 01 自愿接管程序  Voluntary Administration 像维珍这类大型公司虽然选择了自愿被接管的一种破产形式，但当中可能会牵扯到一些法律纠纷和涉及到各利益相关者如股东、供应商、员工、投资人、政府部门等等的复杂关系，在这一时间是无法马上结业的。 当一家公司的董事部发现公司无力偿还债务的时候，董事部会聘任外部独立的第三方进行公司接管，以示公正。而被委任的执行管理员在此时扮演者重要的角色，在接管后，展开各种调查并向债权人提出报告，同时向债权人提议解决方案如： 终止接管公司程序把控制权交还董事部处置； 公司与债权人进入还债计划协议； 进入清盘并委任清算师介入； 换句话说“自愿接管”实际上是一种自我保护的机制。因为它能够让一个公司在面对难题时，有一个喘息的空间，看是否尽可能的在正式破产之前寻求一条让公司重新回到正轨的路。所以后来业内人也将其称为 “伤害最小的” 破产程序。 02 接管程序  Receivership “接管程序” 通常指的是一间公司的“担保型” 债务人(Secured Creditor)指定一名专业的接管员接管公司的一部分，托管该公司抵押于债务人的资产。该接管员主要责任是： 确保资产是以市场价合理出售； 在执行工作的时候几乎只需要考虑委托债主的利益； 其实这三种公司清算方式是能同时进行的，但一般这类接管员的工作在完成该债务委托人的任命后，便可以“卸甲归田”了。 选择这种或第一种清算方式的一些公司是还能继续交易的，但有些是会立即开始清盘。但是如果公司一旦进入以下会提到的第三种清盘状态...Read More

HomeBuilder 新政和建筑合约的法律解析和隐患 – 为了刺激民宅建筑市场，澳洲联邦政府于2020年6月4日颁布了Home Builder资助政策。由于此政策的具体实施是由澳洲各州政府来执行，而目前大家都还在等待各州政府颁布该政策的细则。以下是我所为大家准备的HomeBuilder资助政策的概要： 资助金额是$25,000 期限是从2020年6月4日至2020年12月31日期间签署的合约，建造新住宅或者对现有住宅进行翻新 申请人资格： 申请人必须是年满18岁的澳洲公民， 申请人的收入上限是个人为$125,000，夫妻为$200,000。 申请人签署的建筑合约的条件是： 兴建的土地加建筑价值不超过$750,000的新住宅以及其用途为自住房； 或将现有的自住房大幅翻新，翻新的合约的金额在$150,000至$750,000之间，而且现有的房产的价值不超过$1,500,000。 注意 · 施工必须在合同签订之日起的三个月内开始；· 建筑商的开发项目和投资房并不符合HomeBuilder的资格。 该联邦政府政策里不明确的地方： 问：澳大利亚永久居民和新西兰公民是不是符合申请人资格？ 答：这一点需要等待各州政府细则出台以后，才会有一个更明确的指向； 问：楼花合约（比如楼花公寓，楼花联排别墅等）是否符合HomeBuilder的条件？ 答： 虽然在联邦政府的模拟案列和问答文件中都有提及，但是联邦政府并没有给出一个明确的答复。但是考虑到HomeBuilder其中的一个条件是 “施工必须在合约签订之日起的三个月内开始”，很多新的楼花项目是不是能够符合这一要求，也存在疑问，因为楼花项目的开工日期往往存在很大的不确定性。所以这个问题要等到各州政府公布细则才能获得更进一步的解答； 如果您打算在这段期间签署楼花公寓合约，并希望此合约能够符合HomeBuilder的资格，我们建议您向开发商提出增加额外条款。 如：增加特殊条款写明如果您或者此合约不符合HomeBuilder的条件或者3个月内无法开工，那么您做为买家可以书面通知开发商退出此合约，并拿回所有的定金。 建筑合约 说到HomeBuilder，我们就不得不说一下建筑合约的签署，和一些我们经常被问到的建筑合约问题： 1.建筑商进场施工 如果您购买的是土地加建筑，那么建筑商要等到您完成土地的交割（您成为土地的业主）以后，才能开始施工。当然在此之前建筑商也可以开始进行诸如出施工图或者申请批文等的工作。 2.支付方式 如果您购买过现房或者楼花房产，您会发现建筑合约的支付方式和这些房产购买合约完全不同： A) 简单而言，所有土地建筑配套(House and Land Package)以外的房产买家，在签署合约的时候需支付10% 的定金，而将会在交割的时候再支付剩余的90% 和其他诸如印花税，登记费等等的费用。 B) 而土地建筑配套(House and Land Package)里的建筑合约，一般都是以阶段性的支付方式。最普遍的建筑合约支付方式如下： 1. 签建筑合约时付5% （定金）  注意：如果建筑合约超过$20,000，买家只需要支付5%的定金。如果建筑            商要求您支付超过5%的定金，您可以拒绝。  2....Read More