在澳洲买二手房时，很多人都会有一个很现实的犹豫：房子看起来还很新，建成也没几年，真的有必要再花一笔钱去做验房吗？不少买家在签合同前，都会觉得这一步“可有可无”，甚至认为验房更适合那些房龄较老的房产。但在实际处理房产纠纷的过程中，我们看到的情况，往往恰恰相反。一些问题，并不是一眼就能看出来的，而是在入住之后，甚至几年后，才逐渐暴露出来。也正是这些被忽视的细节，最终让买家陷入不必要的麻烦之中。 案例分析 我们的客户在 2023 年购买了一套澳洲二手房，该房产建于 2020 年，也就是说，在成交时房龄仅约 3 年，属于不少人眼中的“近新房”。然而在入住一段时间后，问题出现了，窗户位置开始渗水。由于木质窗框长期受潮，出现明显变形、发胀。于是客户第一时间联系保险公司理赔，却被明确拒绝，理由是：该问题不属于保险承保范围。在无法通过保险解决的情况下，客户只能将目光转向建筑商，并最终将案件提交至 VCAT 处理。 建筑商常见的抗辩理由： 在涉及二手房施工缺陷的纠纷中，建筑商的第一反应，往往是否认责任。 •施工合同是和最初的业主签的，只对原业主负责•房屋在交付时通过了验房，不存在施工问题•后手买家并非合同当事人，因此无权向建筑商追责 正是这些说法，使不少二手房买家在纠纷初期对自身权利产生误判。但在本案中，VCAT 的裁决非常关键，也非常明确。 关键法律点：建筑商的法定担保“跟着房子走” 根据维州相关法律规定，建筑商对住宅工程负有法定担保责任（statutory warranty），包括但不限于： •施工必须符合法规和建筑标准•使用合适的材料与施工方法•工程应具备合理的防水与结构安全性 这一类法定担保，并不是只对最初签合同的业主有效，而是“跟随房产本身存在”。换句话说，即使你是二手房买家，只要房屋存在重大施工缺陷，依然有权向建筑商追责。 验房与证据：为什么验房报告如此重要？ 在本案中，经过专业检查，最终确认问题的根源在于： •窗户位置未正确安装防水板（flashing）•现有防水结构本身存在施工缺陷•漏水并非日常磨损，而是原始施工问题 也正是因为技术证据清晰、责任明确，客户最终在 VCAT 成功维权。虽然结果是胜诉，但整个过程耗费了大量时间、精力和法律成本。所以，在澳洲买二手房要不要做验房报告？答案其实很明确——是有必要的。 结合实际处理过的案例，我们通常会给客户这样的建议： 1.房子新，不等于没有隐患2.二手房的隐藏缺陷，往往是在入住后才逐步暴露3.验房报告可以在交易前，帮助买家提前识别风险，并在必要时作为重要证据 正因为如此，与其在问题出现后，被动卷入房产纠纷和后续的诉讼与纠纷处理，不如在购房阶段通过一份验房报告，把风险控制在可预期的范围内。 给二手房买家的实务建议 从实际经验来看，二手房买家最容易犯的一个错误，就是因为房子看起来新，就低估了潜在风险。房龄较新的房产，确实在外观上更让人安心，但这并不等于内部施工就完全没有问题。很多结构性或防水方面的隐患，往往是在入住一段时间后，才逐渐显现出来。 验房报告的意义，也不仅仅是“当下有没有问题”。在后续发生争议时，它往往是判断责任归属、厘清事实的重要证据基础。一旦发现涉及结构或施工质量的问题，越早咨询专业人士，越有可能把问题控制在可处理的范围内，而不是被动拖入纠纷。 此外，需要特别提醒的是，建筑商在纠纷初期给出的“我们不负责”“这不关我们的事”之类说法，并不一定具有法律依据。如果你已经遇到类似情况，不要急着认栽，很多问题在法律上仍然存在解决空间。 我们可以如何协助你？ 如果你在澳洲购买二手房后，已经遇到漏水、结构缺陷等问题，或者建筑商明确拒绝承担责任，又不确定自己是否还有维权空间，那么尽早厘清法律立场就尤为重要。不同案件在事实、证据和时间节点上差异很大，是否需要通过 VCAT 或其他法律程序处理，也需要结合具体情况判断。 在这种情况下，及早与经验丰富的澳洲房产律师、墨尔本律师沟通，往往能帮助你明确可行方案，避免在错误的方向上耗费时间和成本。很多纠纷，并不是“没有办法解决”，而是错过了最合适的处理时机。如你正面临类似问题，欢迎 联系我们，获取针对你具体情况的专业法律建议。 如需进一步了解 澳洲二手房、验房报告、澳洲房产纠纷处理或相关诉讼与纠纷问题，欢迎随时联系我们。Read More

一、为什么“自家院子”也可能不能随便砍树？ 在澳洲，尤其在墨尔本及维州，各地方政府（Council）对私人土地上的树木保护十分严格。即便是自己院子里的树，如果属于“保护树木”范畴、或树木砍伐需要许可，却未经许可砍伐，就可能遭遇罚款、赔偿、补种等法律风险。很多华人新移民可能觉得：“是我自己院子，想砍就砍”—— 但事实并非如此。理解“树的地位”与“许可流程”是非常必要的法律和合规环节。 二、2025年开始，维州关于树木保护的主要法律及政策更新 1. 新增 Clause 52.37 —— Canopy Trees 自 2025 年 9 月 15 日，维州引入了 Amendment VC289，在所有住宅地块的规划方案中加入了 Clause 52.37 (Canopy Trees)。该条款要求在特定情况下，移除、破坏或大幅修剪“冠盖树（Canopy tree）”必须获得规划许可（planning permit）。 “冠盖树”定义包括：高度超过 5 米、树干在 1.4 米以上处周长超过 0.5 米，且树冠直径至少 4 米。 2. 本地政府 Local Law 许可及处罚机制更严 不少 Council 已在本地法规中强化对“重大树木（significant trees）”和“冠盖树”的保护。例如 City of Boroondara 2024 年通过其 Tree Protection Local Law，明确提升非法移除树木的罚款上限至近 A$4070.20[1] （按...Read More

很多人买房时都会以为： “我买的是自住房，当然不用交土地税！” 但现实情况在澳洲，即使你买的是自住房，在某些情况下仍可能需要缴纳土地税（Land Tax）。不少业主因为不了解规则，一不小心就被补税几千刀。 本文将带你了解： 哪些情况自住房也要缴土地税； 如何在买房合同时预防； 以及 3 个实用避坑技巧，帮你合法节税。 一、自住房为何也可能被征收土地税？ 在维多利亚州，土地税是根据土地持有者及其名下房产的总价值计算的。一般来说，每人可享有一套主要居所（Principal Place of Residence, PPR）免征土地税的权益。 这个规则听起来很简单，但在实际操作中，很多自住房买家因为交割时间或产权状态问题而被算成“投资房”。 换句话说—— 你以为买的是自住房，但税务局眼里，它仍然是前房主的投资房。 二、常见情境：年底买房最容易“踩坑” 举个真实案例： 你在 2024 年 12 月 买了一套自住房，交割时间定在 2025 年 2 月。卖家这套房是投资房。 根据维州法律，土地税是按自然年（1 月 1 日）计算的。所以，在 2024 年 12 月 31 日 这天，这套房仍登记在卖家名下、性质为投资房。 结果就是——在 2025 整个财年，这套房的土地税仍被视为投资房应缴纳，你作为买家在接手后仍需承担那一整年的土地税。 也就是说， 哪怕你买来自住，仍可能要为卖家的投资房身份“补税”。 三、土地税一旦缴纳，不能退！ 很多人以为： “我接手后变成自住房了，那是不是可以申请退税？” 答案是不行的。 土地税一旦计算完毕并缴纳，即使之后更换业主或房屋用途变更，也不会自动退还。 这也是为什么 购房合同阶段的条款设计非常关键。 四、避免缴冤枉税的...Read More

如果你的店铺经营几年，好不容易积累了稳定客源，装修花了几十万，生意逐步走上正轨。突然有一天，房东通知你，大楼要“重建”，请你几个月内搬走。你可能会想：这合法吗？房东真的能说让搬就搬吗？遗憾的是，在某些情况下，确实可以。 这不是诈骗，而是租约里一个非常常见、却容易被忽视的条款：“重建条款（Redevelopment Clause / Demolition Clause）”。在澳洲商业租约，特别是墨尔本、维州的零售租约中，这类条款对租户影响很大，涉及澳洲拆迁、澳洲房产纠纷等问题，建议在签约前务必了解清楚。 一、什么是“重建条款”？ 所谓“重建条款”，是指房东在打算拆除、重建或大幅翻新建筑物时，可以依据租约条款，提前通知租户并提前终止租约。 例如，租约可能写道： “若房东意图重建或拆除物业，可提前六个月书面通知租户，本租约即终止。” 房东若要以拆除或重建为理由提前终止租约，通常必须至少提前六个月书面通知租户，且必须具备真实意图（genuine proposal），一般需提供足够的细节说明： 工程的性质和范围； 为什么施工必须在租户搬离后才能进行； 预定的施工时间和计划。 如果房东无法证明这些要素，即使发出通知，也可能被认定无效（并可能引发澳洲房产纠纷或VCAT/法院争议）。 二、租户的权利与房东的限制 1. 通知期 在维多利亚州，若租约受《Retail Leases Act 2003》约束，房东通常需要给至少六个月的书面通知。若不受该法约束（即属一般商业租约），则通知期限依租约条款而定。 2. 房东必须有真实、可行的重建计划 法院或VCAT不会仅凭一句“我要重建”就允许房东终止租约，需证明工程确实存在且计划明确，且租户的搬离是工程所必须的。实践中，如果房东不能提供工程批文、时间表或施工方案，租户有较大机会质疑通知的有效性。 3. 租户可能享有合理赔偿权 房东一般需补偿租户自行承担且未由房东提供的店铺内部装修（fit-out）部分的损失。如果房东发出拆除通知后最终未真正实施拆除，租户也可能主张对提前终止造成的损失予以赔偿。以上都属于常见的澳洲房产纠纷范畴，遇到时建议寻求澳洲律师协助。 三、签约前务必要核查的重点 是否存在“重建/拆除条款”？明确房东在何种情况下可提前终止租约。 是否写明通知期？（例如是否至少6个月） 是否写明赔偿机制？包括装修补偿、搬迁补偿、停业损失等。 是否有替代店面安排？一些大型商业中心会为租户提供“重新安置（relocation）”条款。 “重建”定义是否过于宽泛？有的合同甚至把“内部装修”也算“重建”，这种模糊条款需特别谨慎。 房东装修或维修期间的租户权利（营业中断、减租安排等）。 四、实用建议｜收到拆迁/重建通知时怎么做 先别慌，先保存证据： 保留通知书、邮件、短信和租约原件。 查看租约条款： 找出关于 redevelopment / demolition / relocation / compensation 的条款。 确认法律适用： 判断租约是否受《Retail Leases Act 2003》保护（若受保护，租户享有更明确的法定权利）。 要求房东提供重建细节：...Read More

在澳洲，特别是近年来维州不断爆出的建房烂尾案件中，许多业主在施工期间遇到建筑商中途停工、严重拖延甚至“人间蒸发”的情况。 面对这种突发状况，很多人第一反应是去 VCAT 起诉。但实际上，单靠诉讼程序往往耗时耗力，等待周期可能长达一年甚至更久。 那么，遇到建筑商违约、项目停摆的情况，业主应该如何尽快维权、止损？本文将从法律实务角度出发，为您梳理维州建房纠纷的应对路径，并提供实用建议。 一、先判断责任归属：谁该为“烂尾”负责？ 在采取法律行动之前，必须先明确责任归属： 是建筑商施工不当？ 设计师设计有误？ 还是材料供应商交付延误？ 👉 建议：请尽快与经验丰富的澳洲房产律师联系，由律师协助审查合同条款、收集证据，并界定对方的违约行为。 二、了解你的法律途径：调解、VCAT或法院？ 1. 强制性第一步：DBDRV 调解 在维州，处理住宅建筑纠纷前，几乎所有案件都必须首先通过 DBDRV（Domestic Building Dispute Resolution Victoria） 进行调解。这是一项强制性程序，也就是说，若未经调解失败，不能直接向 VCAT 申请。 但很多业主误以为只能“等安排”，错失主动权。实际上： 你有权主动敦促对方提交必要材料； 如对方明显拖延或恶意应对，可请求尽快安排会议； 若调解未达成一致，DBDRV 将出具“调解失败证明”，你才能进入 VCAT 或法院程序。 📌 相关法规：《Domestic Building Contracts Act 1995 (Vic)》第 47 条规定了调解机制的设立与适用。 2. 向 VCAT 提起申诉（Victorian Civil and Administrative Tribunal） 一旦调解失败，大多数建筑纠纷将进入 VCAT 审理。 ⚠️ 但需注意：由于案件积压严重，部分案件排期时间可能超过一年。 适用于：...Read More

澳大利亚政府宣布了一项重要政策：从2025年4月1日至2027年3月31日，外国投资者和临时居民将被禁止购买二手房。这一政策引发了广泛关注和讨论。本文将为您详细解读该政策的具体内容、适用范围及其对市场的影响。 一、政策适用范围：谁将受到影响？ 根据新政策，所有非澳洲公民的外国投资者，无论其身处何地，均不得购买二手房。其次，持有临时签证的居民（具体为以下三类人群）： 留学生（学生签证持有者） 工作签证持有者（如482签证） 打工度假签证（WHV）持有者 不受影响的群体包括： 澳洲公民（Citizens） 澳洲永久居民（PR持有者） 新西兰公民（持444签证者） 二、哪些房产类型受限？ 根据新政策，以下房产类型将受到限制： 二手房（已建房产）：完全禁止购买。 FIRB审批（外国投资审查委员会）：此前外国投资者可通过FIRB申请购买二手房，但新政策下，此类申请将不再获批。 仍可购买的房产类型包括： 全新房（New Builds）：包括新建的公寓、别墅等。 期房（Off-the-plan）：尚未建成或交付的房产。 空地（Vacant Land）：可用于自建房屋的土地。 政府此举旨在鼓励外国投资者支持新房建设，而非与本地居民竞争二手房资源。 三、政策对市场的影响 二手房市场： 海外买家的减少可能导致部分地区的二手房价格降温。 本地买家（公民和PR持有者）将面临更少的竞争。 新房市场： 开发商将受益，更多海外买家可能转向新房和期房市场。 新房和期房的需求可能进一步增加。 临时居民和留学生： 购买房产的选择将大幅减少，仅限于新房、期房和空地。 二手房市场将完全不对其开放。 四、总结与建议 澳洲公民或永久居民：不受政策影响，可自由购买二手房或新房。 临时签证持有者或海外投资者： 2025年4月1日后，二手房市场将完全禁止购买。 仅可考虑购买新房、期房或空地。 旨在鼓励外国投资者支持新房建设，而非与本地居民竞争二手房资源。 如果您有这方面的问题，欢迎咨询富文律师事务所。Read More

购房是人生中的一项重大决策，而在澳大利亚购房，更是涉及到多个法律程序和规定。作为专业律师行，我们将从法律角度出发，为您详细解析2025年最新的澳洲买房流程及其法律要点，帮助您避免潜在法律风险，确保购房顺利进行。 第一步：选区（Choosing a Location） 购房前，首先要选择合适的区域。不同州和地区的房产法律、税费政策及政府补贴可能有所不同。法律方面，您需注意： •该区域是否有特殊的土地使用规定（Zoning Laws）和任何的土地限制（Covenant） • 未来开发规划是否会影响房价或居住环境。 • 海外买家是否受限于外国投资审查委员会（FIRB）的规定。 第二步：看房（Inspecting Properties） 在澳洲，看房通常包括开放日（Open House）和私人预约（Private Inspection）。从法律角度，建议您： •确保房产是否符合建筑法规（Building Code）。 •是否存在未获批准的改建或扩建。 •是否有物业管理费（Strata Fees）或隐藏费用。 第三步：贷款（确定预算 & 贷款法律要点） 买房前需明确预算，并与银行或贷款机构商讨贷款选项。在法律方面，需关注： •贷款合同（Loan Agreement）：包括利率、还款方式、提前还款条款等。 •贷款条件（Loan Conditions）：是否需要额外担保或贷款保险（LMI）。 •政府补贴（First Home Owner Grant）：首次购房者可能享有政府补贴，具体金额因州而异。 第四步：出OFFER和签合同（私售/拍卖/期房） 1.私售（Private Sale） 在私售交易中，买卖双方通过谈判确定价格，买家表明购买意向并签署合约与32号文件，卖家接受后签署并交换合同（Contract of Sale）。 •冷静期（Cooling-off Period）：大多数州允许买家在签约后3-5天内反悔（但可能有违约金）。 •定金（Deposit）：一般为5%-10%，通常存入中介或律师的信托账户（Trust Account）。 2. 拍卖（Auction） 拍卖日当天，出价最高者需立即签订合同，且无冷静期。 • 法律风险：拍卖房产前，务必请律师审核合同，确保无隐藏条款或任何法律风险。 • 房贷批准：如果需要通过贷款购买房屋，建议提前获得贷款预批，因为拍卖房产签署的合约通常是无限制条款合约，买家必须按时完成交割。 3. 期房（Off-the-plan Purchase） 购买期房（楼花）时，买家需要格外注意： • 合同条款：涉及建设完成日期、日落条款日期、开发商责任等。 • 潜在风险：工期延误、市场波动可能影响房产最终价值。 第五步：聘请律师（Engaging a Property Lawyer） 无论通过哪种方式购房，律师在整个过程中至关重要。律师可以： •审查购房合同，确保您的权益不受损害。 •处理资金托管（Trust Account）和法律文书。 •代表您与卖方或代理人谈判条款。 第六步：房屋检查（Building Inspection & Pest Inspection） 买房前，建议进行专业房屋检查，以避免未来潜在的维修成本。常见法律问题包括： •结构性缺陷（Structural...Read More

在澳洲，砍自家院子里的树可不是闹着玩的！乱砍树分分钟钱包里的钱就得“上交”给当地的市政厅（City Council）！大家在砍树钱一定了解澳洲树木的“地位”和砍树流程，特别是刚移民来澳洲的华人。 咱们澳洲的树木“牛”得很，墨尔本为了保护生态系统，每个Council都特别制定了关于植物保护的规定和政策，尤其是一些特定品种或者比较大的树都被纳入到政策保护范围里。举个例子，Kate家的树受政策保护，那么在砍树前她就要向Council提交书面申请表格，同时附上相应的文件。如果申请被批准，Kate才可以砍树。 乍一看这砍树流程好像挺简单，但“书面申请”这一环节真的是80%的人的吃亏点！但只要掌握好这三点，就能轻松避开： 第一，写清楚砍伐原因，比如是为了房屋改造还是防止树木对房屋造成破坏。 第二，附上树木的鉴定报告，这可以让你所在地的Council，或者植物专家也能为你提供证明。 第三，一定要等拿到Permit再砍树！如果没有Permit就动手，Council 可能就会向法院提出检控，到那时“高额罚款、补种树木、其他树的受损检查费等等这些惩罚”简直能压垮我们的钱包和心情！而且有的Council还特别挑剔，规定必须雇佣专业人员砍树才算合规，所以一定要看清当地规定再提前准备。 总而言之，砍之前要看看树是不是保护名单里，这一般能联系Council来帮忙鉴定。如果还是不能确定树的“身价”，专业律师的建议和植物专家的指导能让你不被Council诉讼赔钱气昏头！ 如果有建房和砍树的相关疑问，随时联系我们富文律师事务所给你建议，如有需要欢迎咨询。Read More

离婚前另一半却想偷偷卖掉房产转移资产？借的钱总要不回来，对方还想把抵押的房卖掉？在澳洲，“房屋封锁令”Caveat可能能帮你大忙，可以快速锁住对方的房产！特别适合需要追债或离婚的朋友们！主要有4类人需要： 第一类人是房屋买家。如果你作为买家和卖家签订了购房协议，那么你就拥有这个房子的caveatable interest。在房屋正式交割之前，你可以向土地局注册Caveat，它能确保交割期间没有其他人能够处理这各物业，你注册的这个CAVEAT会在房子过户给你的时候自动拿掉。 第二类是隐名贡献者。通俗地讲，这类人群常常在买房中有一定贡献，但房产证没有他们的名字。比如给家人支付部分首付款，或者帮助支付了房屋的部分贷款。那么在这种情况下，他们也享有caveatable interest。 第三类就是“债主”。如果你借钱给某人，而借款人同意以自己名下的某个房产作为抵押物或担保物，那么你就能在这块房产上注册Caveat。这样就能确保借款在没还清前，土地不会被卖掉或转让。 第四类是潜在继承人。通常情况下，当房屋的拥有人去世后，如果你对这个房屋享有继承权，你也可以注册Caveat来保护你的利益。 最后一类是其他总类合同的权利人。如果你跟房屋业主签订了某种合同，而且合同明确赋予你对这个房屋的caveatable interest，那么你可以在该房屋上注册Caveat。 除此之外还有很多情况，比如夫妻分居但没进行财产分割前，也会寻求律师的帮助来注册”房屋封锁令”Caveat”。注册Caveat需要满足一定的法律条件，而且你需要确保你的主张是合法、有根据的。通常律师都会建议大家提前准备好书面文件来证明caveatable interest，比如你和房屋业主的书面协议等等。 如果你对Caveat有任何问题，可以联系富文律师事务所，我们会根据大家的每一种情况给出最专业的建议！Read More

在澳洲买房子的小伙伴，如果要自己省钱审阅合同，重点看哪里，强调一下：自己审查合同肯定是有风险的，因为你不是专业人士，但是如果你愿意承担这些风险，这些地方你还是一定要注意： 首先就是PARTICULARS OF SALE这部分，这部分是填写了买卖双方的名字，各自律师的信息，物业地址和价格等等，这部分可以说是整份合同最重要的部分之一，比如说交割期限是多久，做为买家，如果你还等着卖家接受你的OFFER, 交割期限建议不要写固定的日期，最好写卖家接受OFFER之后的几个月内交割比较安全。 还有就是定金支付时间，如果是拍卖，一般是售价的10%。如果是私卖，你也可以按照自己的情况写比如签约的时候支付一部分，剩余部分定金是在几月几日前支付。一个常见的错误，就是比如你其实是需要1周的时间去支付定金，但是合约写的确是签约当天就需要支付定金了，这种情况，你如果没有当天支付定金，就算违约了。 如果需要subject to finance，需要在Loan的部分打上勾，并填写贷款机构和你所需要的贷款金额，最重要是贷款截止日。这个部分写清楚了你是需要在银行至少批给你多少钱的贷款的情况下才会买这个房子，如果银行批不出你需要的贷款金额或者拒绝了你的贷款申请，这里打了勾，你才能毫无损失的全身而退。 关于房屋检查和虫害检查，你也需要在对应的框框里面打勾，这样在签约后的14天内检查若发现重大结构或虫害问题，你才有有权取消合约。Read More