很多朋友在墨尔本买房时都会认为：自住房不用交土地税（Land Tax），只有投资房才交。 这个认知大方向没错，自住房一般可以拿到 PPR（Principal Place of Residence）豁免。但在实际交易里最容易出事的，不是你住不住，而是：土地税是按固定日期算的，以及合同 / 结算里有没有把这笔税算给买家。 在维州，土地税是按年度算的——以每年 12 月 31 日午夜那一刻，谁是业主为准。 并且 SRO（维州税务局） 不会因为你在年中买卖、交割，就帮你按天数拆分或调整： 也就是说，12 月 31 日那天在谁名下，来年整年的土地税原则上就算谁的。 这也是为什么有些人明明买来自己住，最后却在“土地税”上吃了闷亏。 举个例子：最常见的“年底买房”场景 你在接近年底签了合同，买的是自住房；但这套房子在卖家手里一直是投资房。 如果交割时间落在来年 1 月–2 月，那在 12 月 31 日 那天： 房子仍然在卖家名下 在土地税系统里，它仍然是卖家的投资房 于是，SRO 会把来年整年的土地税账单先开在卖家名下。而且 SRO 不会因为后来房子卖掉、变成自住房，就自动把税“改算”或“退回”。 重点来了：过去很多纠纷都发生在卖家（或对方律师）在交割时，试图把这笔土地税通过 settlement adjustment 转给买家，买家一不留神就“替对方买单了”。 一个很关键的新规定（2024 起） 从 2024 年 1 月 1 日起，在维州，大多数“价格低于政府设定门槛”的房产交易中：👉 卖家不能把土地税转嫁给买家。 换句话说：卖家不能在合同条款或交割结算（settlement adjustment）里，把本来该他承担的土地税“算到买家头上”。...Read More

在澳洲，很多房产最初只登记在夫妻其中一方名下，随着家庭安排或理财规划的改变，另一方希望“加名”成为房产共同持有人。这种产权结构的变更，虽然在感情上象征“共享”，但在法律上却属于产权转让，可能触发印花税（Stamp Duty）与银行审批。 本文将详细介绍配偶之间加名字的条件、印花税豁免规则、银行贷款注意事项，并通过真实案例分析，帮助您评估自身情况是否符合豁免资格。 一、加名字 = 法律上的产权转让 在澳洲，只要房子从一个人名下变成两个人名下（无论是夫妻还是事实婚姻伴侣），就会被视为一次“产权转让”（Transfer of Land）。 这意味着： 1.有可能触发印花税（Stamp Duty） 2.如果房子有贷款，必须得到银行书面同意 3.不是所有关系都能豁免税费，必须满足特定条件 二、案例分析：配偶加名能否豁免印花税？ 案例背景： 林先生和太太居住在墨尔本西区，购买房产时房子登记在林先生个人名下。夫妻共同还贷多年，最近决定将太太的名字也加到房产产权中，以便在家庭财务、遗产规划中更加合理。 林先生希望加名时能豁免印花税，但在进一步咨询后发现： 房产为投资物业，不满足印花税豁免的“自住”条件； 加名过程中，因房产有贷款，银行要求重新评估贷款，且需双方重新签署借款合同； 因为加名行为属产权转让，太太需缴纳按房产市值50%计算的印花税。 最终，他们决定暂缓加名，并计划将房产转为自住一年后再申请豁免条件。 案例启示： 即使是夫妻之间的加名，也需谨慎评估是否满足“无偿、自住、配偶关系”三项豁免标准。特别是在贷款和房产用途方面，往往成为豁免与否的关键因素。 三、印花税豁免条件（适用于维州） 如果以下条件全部满足，可以申请印花税豁免： 双方为婚姻或事实婚姻关系（包括同性伴侣） 房产必须是夫妻的主要自住房（Principal Place of Residence）而且转名后要满足居住满一年的条件。 此次转让是无偿的（即没有涉及金钱交易） ⚠️ 投资房产、短期出租型房产不满足豁免条件，即使是夫妻之间的转让，也必须缴税。 四、房产有贷款？银行同意是必要前提 在澳洲，房产若尚有贷款，加名行为意味着原贷款人结构变化，银行需重新审核借贷能力与担保人身份。 只要房子还有贷款在还，银行可能需要重新评估贷款， 也就是说并不是所有银行都会同意配偶间的转名。 建议，在正式办理加名或转名前，先与贷款银行沟通确认可行性与条件，有些银行可能会要求重新办理贷款。 五、分居或离婚时的转让：也可免税 在伴侣关系破裂或离婚过程中，为了财产分割而进行的房产转让，也可申请免除印花税，但需符合以下条件： 提供有效的法院财产分割命令或调解协议； 双方能证明已经正式终止婚姻或事实婚姻关系； 房产转让行为符合家庭法律财产安排（Family Law Property Arrangement）。 六、维州房产加名所需资料（概览） Transfer of Land Form（土地转让表格） Digital Duties Form（数字印花税申报表）...Read More

在澳洲买房，尤其是在维州（例如墨尔本）地区，看中房子后不要急着签合同——因为土地上可能隐藏着你意想不到的限制条款，严重时甚至会影响你是否还要继续购买这块物业！ 很多买家在挑选/准备建房时，已经自我脑补如何巧妙的设计了。但现实是，澳洲的土地是有法律限制的，不是什么都能建，也不是想怎么用就怎么用。 所以，fumens 富文律师行提醒大家，在签约前，请中介提供完整合同和“Section 32 文件”（维州的土地披露声明），再请专业律师协助审查，避免日后带来不必要的纠纷和损失。 今天就带大家认识在澳洲常见的5种土地限制👇 1️⃣ Covenant（契约限制） Covenant 是注册在土地产权上的一项永久限制，常见限制有： 不能开采岩石； 只能建造一栋住宅； 建筑面积必须超过某一标准； 外墙必须使用特定材料（如砖或混凝土）； 禁止前院搭建围栏或车棚等。 如果违背 covenant 条款，邻居或市政当局可以提出异议，要求整改或甚至法律诉讼。虽然理论上可以申请撤销 covenant，但过程复杂且成本高昂。 ✅ 购房前一定要查看土地契约内容，确保你的房屋规划不会被约束！ 2️⃣ Easement（地役权） Easement 是一种允许第三方使用你土地一部分的权利，最常见的包括： 排水/污水管道； 电缆或煤气线路； 通行权（例如邻居车辆可从你家地面经过）。 ⚠️注意： 地役权范围内不能随便建造建筑物（如车棚、房屋、泳池）； 如果未经批准在 easement 上建造，引发损坏（如管道破裂），业主可能要承担维修费用； 建议购房前咨询市政府是否能施工，以及保险是否涵盖地役权区域风险。 3️⃣ Section 173 Agreement（市政协议） 这是开发商在初期开发土地时，与市政府（Council）签署的一份具有法律效力的协议，并会注册在土地权属上。 它可能包括： 限制建筑高度或外观风格； 要求保留某些自然特征（如湿地、开放空间）； 指定某些区域不可开发或只能做特定用途； 要求后续业主继续承担某些公共责任或费用。 📌 不看173协议内容，可能买下后才发现无法重建或扩建！ 4️⃣ Caveat（禁卖令） Caveat 是指第三方对某土地或房产提出的“禁售警告”或“利益声明”，通常登记在产权上，表明其对该物业拥有某种法律利益，例如： 债权人登记 caveat 防止房产转让； 过去的买家或合伙人因财产纠纷设立...Read More

在维州，夫妻之间转让房产或加名字到底哪些情况可以免印花税呢？很多华人朋友都想知道，毕竟在合法的前提下能白撸的羊毛谁不想撸呢？ 能省下的钱谁不愿意呢？ 第一种情况是夫妻之间叫LOVE AND AFFECTION TRANSFER, 也就是俗称“爱的转移”，房子和感情一起转给你！ 如果要申请此类的印花税减免，基本上你需要符合以下四个条件： 1. 已婚或同居伴侣：你们必须是已婚，或者是事实上的伴侣（同居关系）。维州要求同居关系是长期稳定的。 2. 房子是你们的主要住处：房子必须是你们的主要居所（Principal Place of Residence，简称 PPR），就是说你们两个人都住在这里，并把它当作日常的家，而且房产在转名后作为主要居所使用并连续居住至少满一年以上。 3. 转让的比例：你可以把房产的一部分或全部产权转给你的配偶。如果房子是你一个人的名字，想加上配偶的名字，或者转让部分产权给对方，只要房产是你们的主要住处，就可以申请免税。 4. 没有其他利益交换：房产转让不能涉及金钱，必须是送给你的配偶的才行。 这里要非常注意，如果房产是投资房、度假房，或者不是你们的主要居所，那即使是夫妻之间的无偿的爱的转让，也不能免印花税。 另一种夫妻间免印花税的情况是婚姻关系破裂。如果房屋是因为婚姻关系破裂而进行转名，这种转名类型无论是自住房还是投资房，都可以申请印花税豁免。 需要提供的文件可能包括财产分割协议BFA、离婚协议或者其他法律文件等等。 这里提醒一下，无论是哪种转名，如果房产上有抵押贷款，转名前必须解决任何现有的贷款问题。这意味着需要还清现有贷款或者要重新做贷款才行。 如果有疑问，欢迎联系富文律师行咨询，我们有专业的过户律师团队，帮忙解决您在澳洲生活的法律问题。Read More

在澳洲购买房产，全程托付给当地朋友，真的安全吗？ 找房，贷款，租客统统交给别人，关键人物都掌控在他人手中，你是否意识到这些环节藏着很多风险？ 甚至可能在你不知情的情况下，房产被非法出售？甚至目前还出现同名卖房的骗局！ 教你一招：如何通过在自己的房产上面注册Caveat禁卖令来保护您的房产权益，特别是经常在海外的华人朋友一定要知道，不要错过！ Caveat禁卖令是一个简单有效的法律工具，特别适合那些委托自己的朋友全权处理所有事务的海外买家。 一旦注册了Caveat，除非得到您本人的同意，或者禁卖令被解除，房产将无法出售、转让或抵押。这不仅可以防止不法交易，还能确保您的资产在您不知情的情况下不会被擅自处置。 那么，Caveat到底有什么具体作用呢？当您为房产注册了Caveat后，您的信息会显示在房产的产权记录中，起到法律警告的作用, 您注册Caveat的理由是为了防止欺诈行为。 更重要的是，一旦Caveat被注册，如果这个物业有任何的交易，土地局会给帮您放CAVEAT的律师发出一个通知说这个物业要被卖了或者要被抵押了等等，要求您在30天里面回复，如果在30天内没有收到进一步通知，Caveat就会被自动解除。 因此，帮助您注册Caveat的律师这会一定要及时回复土地局的通知，才能保障到您的权利。 为什么我要特别提醒大家呢？ 因为我们富文律师事务所真的接过几例的这样的咨询，由于业主本人在海外，所有事情都委托一个人处理，许多重要的步骤都在一个人的控制之下，房产就在不知不觉中卖掉了。 如果你注册过一个Caveat禁卖令，这种事情就不会这么容易发生了！ 如果有任何问题或者需要在自家房产上上禁卖令Caveat，联系富文过户律师。我们会让你的澳洲生活更顺利，更无忧！Read More

在澳洲很多华人在考虑把自己的房产转给子女的时候，会想说用低于市场价格把房产转让给子女，以为这样能少交印花税，其实这么做是有风险的。 在澳洲家人之间转让财产是很普遍的，但是并不是我们想象那样简单，如果你把房产转让给子女的想法，你要提前心里有数。 在维州，将房产低于市场价转给子女并不能减少应缴的印花税。即使房产是以低于市场价格的方式转让甚至是送给子女，印花税仍然是根据房产的市场价值来计算的，而不是转让价格。 维州财务局SRO要求房产在转让时提供专业评估，确保税费是根据房产的现有市场价值来计算的。 其次，如果房产上存在未还清的贷款，贷款必须在转名之前还清，需要考虑是否由父母出资还款还是由子女重新申请贷款进行还款，这一点在计划房产过户的时候需要特别注意。 另外，关于增值税问题，可能根据每个业主的具体情况有所不同。建议在进行房产转名前咨询专业的会计，帮助规避潜在的税务风险。 至于所需的文件，通常包括物业的市政费单、房产评估信以及土地的地契。这些文件是转名过程中必须的材料。 最近维州财务局SRO查的可是特别严，明显他们审计亲属之间房产过户的交易的力度是大大增加了，建议大家打醒12分精神。 如果有房产过户的疑问或者需求，可以咨询富文律师事务所，我们有专业的过户律师为您服务。Read More

买商业物业必看！如何在CIPT改革下10年内卖掉省大笔税款 从2024年7月1日起，维州对于商业物业印花税进行了重大改革，原有的印花税机制将被新的工商房产税（CIPT：Commercial and Industrial Property Tax）所取代。 那么，什么是CIPT？ 简单来说，CIPT取代了传统的印花税制度。过去，买家在购买商业或工业物业时，需要一次性支付印花税。但从2024年7月1日起，很多商业和工业物业购买将进入CIPT系统。 在2024年7月1日之后的首次交易的时候，买家仍需支付印花税，但这将是最后一次。此后的买卖，买家将无需支付印花税。 CIPT什么时候开始缴纳呢？ 虽然物业买卖无需再缴纳印花税，但是CIPT将在物业转手之后的第十一年开始，每年按物业土地的市场价值1%征收。 举个例子，如果是一个价值300万的CIPT类型的商业或者工业物业： . 在传统印花税模式下（2024年7月1日之前） 在传统印花税制度下，购买商业物业时需一次性支付印花税。维州的印花税税率大约是5.5%，那么： • 印花税 = 300万澳元 x 5.5% = 165,000澳元 这笔印花税是一次性支付的。 2. 在CIPT模式下（2024年7月1日之后的买卖） 根据CIPT模式，虽然在购买时你仍需缴纳印花税，但这将是最后一次印花税。但是从第十一年开始，你需要每年支付CIPT，按土地的市场价值1%计算。 假设土地的市场价值仍为300万澳元： • 印花税 = 300万澳元 x 5.5% = 165,000澳元 • 从第十一年起，你需要每年支付CIPT： o CIPT = 300万澳元 x 1% = 30,000澳元/年 如果第十年卖掉呢？ 一旦进入CIPT系统，如果你在第十年之前卖掉物业，你不需要支付CIPT，新买家也不需要支付印花税，但是新买家在第11年开始就需要支付CIPT税费了。 所以，CIPT和传统印花税相比有什么不同？ • 过去，你只需一次性支付印花税。 • 2024年7月1日之后，只要是买卖过一次的，之后的买卖都无需支付印花税 • 但在CIPT模式下，你会在2024年7月1日之后的第一次买卖的交割日开始算的第十一年后每年按土地价值缴纳税款。...Read More

近期澳洲华裔母亲在家杀害10岁女儿的事让人心碎，如果这个房屋要卖，作为华人的你，会想买吗？ The RED HEART Campaign 提供的数据，这些红心触目惊心，这些红心房屋都是有过死亡案例的。在购买房屋前，如果你介意房屋有过不好的历史，一定要在上面查一下你准备购买或者租赁的房子是否有过凶杀案。在维州买过房子华人应该都知道，在房产交易中卖家需要签署一份S32披露文件，向买家披露关于这套物业的任何土地限制、任何影响土地的通知或法院判决等等，但 S32 规定的披露义务并没有明确指出需要披露房屋是否发生过凶杀案。所以在一般情况下，卖家可能并没有义务需要主动的去披露在房屋内出现过任何死亡的情况。 但是，根据维州出售物业法（Sale of Land Act）以及澳大利亚消费者法的相关规定，卖家及房产销售中介不得有任何误导或欺骗买家的行为。也就是说，如果卖家或者是中介知道房屋内出现过死亡的情况对买家购买房屋的选择来说起到决定性作用，或者说买家已经向卖家或中介询问了房屋是否之前是凶宅，那么卖家及房产中介就有义务如实告知买家相关情况。 而在住宅租赁的情况下，维州最新的法律已经有明确规定在租客签署租约前，房东必须向租客披露该物业在过去 的5 年内是否有发生过凶杀案。R16 (2) (a) 所以富文过户律师建议业主不管是想出售还是出租您的物业，都先行披露房屋之前是凶宅的情况，以免出现不必要的纠纷和麻烦。 好消息是我们华人聚集的东南区的案子不是很多，比如Glen Waverley 只有一例。 当你点进红心，会有整个案情介绍。 在澳大利亚买房，了解房产所在区域的安全情况非常重要。还有一些其他实用的网站和资源，可以帮助你更好地了解特定区域的犯罪和死亡事件背景。 1. NSW犯罪统计与研究局（BOCSAR） 👉 新南威尔士州居民必看。这个网站提供详细的犯罪数据，包括犯罪类型、发生地点和趋势分析。虽然它不直接记录凶宅，但可以帮助你了解某个区域的整体犯罪情况。 2. 澳大利亚犯罪学研究所（AIC） 👉 全国性资源。这里有关于澳大利亚犯罪和司法系统的广泛数据和研究报告，涵盖家庭暴力、谋杀等严重犯罪的统计数据，是了解某个区域犯罪情况的权威来源。 3. Crime Stoppers Australia 👉 举报犯罪和预防犯罪的平台。虽然主要用于举报犯罪，但你也可以在这里找到一些关于犯罪预防和社区安全的资源，特别适合想要了解社区治安情况的朋友。 4. 当地议会网站 👉 本地社区安全报告。有些地方议会网站会提供特定区域的社区安全报告，涵盖犯罪率和其他安全问题。这些信息非常实用，尤其是对某个特定区域感兴趣的时候。 5. Neighbourhood Watch Australia 👉 社区参与防范犯罪。通过这个组织，你可以参与社区活动，了解当地社区的安全状况。想要了解周围邻里是否安全，可以试试这个。 如果你有任何房产过户相关的问题，欢迎咨询留言讨论。Read More

离婚前另一半却想偷偷卖掉房产转移资产？借的钱总要不回来，对方还想把抵押的房卖掉？在澳洲，“房屋封锁令”Caveat可能能帮你大忙，可以快速锁住对方的房产！特别适合需要追债或离婚的朋友们！主要有4类人需要： 第一类人是房屋买家。如果你作为买家和卖家签订了购房协议，那么你就拥有这个房子的caveatable interest。在房屋正式交割之前，你可以向土地局注册Caveat，它能确保交割期间没有其他人能够处理这各物业，你注册的这个CAVEAT会在房子过户给你的时候自动拿掉。 第二类是隐名贡献者。通俗地讲，这类人群常常在买房中有一定贡献，但房产证没有他们的名字。比如给家人支付部分首付款，或者帮助支付了房屋的部分贷款。那么在这种情况下，他们也享有caveatable interest。 第三类就是“债主”。如果你借钱给某人，而借款人同意以自己名下的某个房产作为抵押物或担保物，那么你就能在这块房产上注册Caveat。这样就能确保借款在没还清前，土地不会被卖掉或转让。 第四类是潜在继承人。通常情况下，当房屋的拥有人去世后，如果你对这个房屋享有继承权，你也可以注册Caveat来保护你的利益。 最后一类是其他总类合同的权利人。如果你跟房屋业主签订了某种合同，而且合同明确赋予你对这个房屋的caveatable interest，那么你可以在该房屋上注册Caveat。 除此之外还有很多情况，比如夫妻分居但没进行财产分割前，也会寻求律师的帮助来注册”房屋封锁令”Caveat”。注册Caveat需要满足一定的法律条件，而且你需要确保你的主张是合法、有根据的。通常律师都会建议大家提前准备好书面文件来证明caveatable interest，比如你和房屋业主的书面协议等等。 如果你对Caveat有任何问题，可以联系富文律师事务所，我们会根据大家的每一种情况给出最专业的建议！Read More

最近一位墨尔本的客户找到我们，说明明是自己的房子，在准备卖掉的时候却收到维州土地局的特别来信说自己的房子被放了CAVEAT, 封锁令，房子不能卖了！其实这样的事情在澳洲经常发生，有人冒充业主把房子拿去抵押贷款了！直接给房子上了封锁令！ 在维州， 一个被注册封锁令的房子是不能过户和交易的，简单来说就是你既不能出售房子，也不能拿房子抵押贷款了, 因为封锁令拦截下了所有和土地相关的过户和交易！ 如果你以前从来没抵押过房子或者签署过什么奇怪的文件，但是你的房子莫名其妙的被别人注册了封锁令， 你可以找律师向维州土地局递交一个“89A”的申请，土地局在收到你的申请后会立即通知封锁令的登记人，要是登记人没有在30天内回复土地局，又或者没有向法院提起保持封锁令有效性的诉讼，那这个封锁令就会在30天后过期，也就对你卖房没有任何影响了！ 89A申请要递交的材料和文件都不复杂，但是敲个小黑板，要注意一件事！大多数封锁令登记人在收到土地局通知有人要撤掉自己的封锁令，都可能会马上提起诉讼，这种操作很可能让你的89A申请直接失败，白等30天，所以为了预防这种情况，我强烈建议你在递交89A申请前和专业律师详细咨询一下这个封锁令登记人他到底是不是有法律依据去放这个封锁令的，以及到底89A申请是否对你来说是正确的维权方式，因为除了走土地局89A申请这条路之外，你也可以主动向维州高院提出移除封锁令的申请，通常着急要结果的，都需要走法院申请这条路。 我们的法律团队处理过很多这种案子，在确认业主是被冒充身份后，可以在不涉及土地局和法院程序的情况下直接为客户移除封锁令， 着急交割房子的朋友们不妨找一下我们，绝对比走其它途径快得多！Read More