当你遇到黑心房东或房客时，这四大法律知识点让你不吃亏。

墨尔本的住宅租赁市场一直很火热，一方面由于墨市常年被评为世界最宜居城市，吸引了众多投资客购买住宅投放到租赁市场，另一方面由于众多的跨国、本土企业、以及高水平学府坐落于此，白领、学生的租赁需求旺盛。因此，大家免不了听说周围的朋友遇到了住宅租赁纠纷的糟心事。作为房东或是房客，有一些住宅租赁纠纷的基础知识是很有必要了解的，了解后可以更好地维护自身权益、少走弯路减少损失。

绝大部分住宅租赁纠纷都是通过VCAT解决的。在平时，当事人可以直接向VCAT申请处理纠纷。目前疫情期间，多了一道程序 —- 当事人需要先在Consumer Affairs Victoria (CAV) 获得认证，才能在VCAT进行申请。

获取CAV的认证其实很容易，当事人需要在CAV的网页上填写纠纷类别、本方联系信息、住宅房产地址、房产中介信息（选填)、以及对方联系联系等。提交后CAV会自动生成一个认证码发送到当事人所提供的电子邮箱，然后当事人用这个认证码就可以向VCAT进行申请了。

住宅租赁法案Residential Tenancies Act 1997 (RTA) 第61条规定，房客不得损害房屋以及公共区域。

房客仍在居住

如果房东发现房屋损坏时房客仍旧居住在房屋中，一般情况下，房东需要先向房客发出维修通知（适用表格为CAV的Notice to tenant/s of rented premises）。根据RTA第78条，维修通知必须以书面形式包括以下内容：

• 房屋损坏的性质

• 房屋损坏是由于房客的原因导致的

• 以下内容选其一

  • 房东要求房客自费在14天内修复损坏处，如果没有在规定时间内修复到专业维修的标准(tradesman-like manner)，那么房东可能会维修并让房客承担费用。

  • 房东会进行维修，但是房客要承担合理费用。

如果最终是房东进行了维修，那么房东还需要用同一个表格再次向房客发出维修费用通知，根据RTA第79条，通知中须写明维修费用的明细，附上收据和其他证明。如果房客拒付维修费用，那么房东即可以向VCAT提出纠纷申请。

房客已搬离

如果在房屋损坏发现时房客已经搬离了房屋，那么房东不再需要发出以上两张通知，其可以直接向VCAT提出纠纷申请。

众所周知，租约的押金不是直接付到房东手中，而是由住宅租赁押金管理局(RTBA) 代为托管。当租约到期时，如果房客没有欠付租金、损坏房屋或其他违约事项，那么押金将全额退还给房客；如果房客有欠付租金、损坏房屋等违约事项，根据RTA的第5部分(Part 5)，押金是可以用来偿还欠款或支付维修费用的。对于后一种情况，房东和房客对于押金的分配有可能达成一致，也有可能产生纠纷，这两种结果的处理方式是不同的。

租约结束或房客搬离后，如果房客有物品遗留在房屋中，应尽快与房东联系，安排领取物品事宜。

在此期间，法律对房东的行为约束很严格：

• RTA第355条规定，房东即使拥有占有(warrant of possession)，也不能从房屋中移除房客的物品。

• RTA第49条规定，即使房客欠付租金，房东也不能拒绝归还房客其物品。

然而，如果房客不领取其个人物品，房东可以按照法律规定对这些物品进行处理。

为了更好地遵守法律，房东可以填写CAV的申请表 (Request for inspection of goods left behind) 让CAV 的工作人员上门核实情况以出具报告并提供具体的建议。

获得CAV的报告后，房东移除、储存、拍卖物品的花费是可以在VCAT向房客索赔的。

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