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当你遇到黑心房东或房客时,这四大法律知识点让你不吃亏。

墨尔本的住宅租赁市场一直很火热,一方面由于墨市常年被评为世界最宜居城市,吸引了众多投资客购买住宅投放到租赁市场,另一方面由于众多的跨国、本土企业、以及高水平学府坐落于此,白领、学生的租赁需求旺盛。因此,大家免不了听说周围的朋友遇到了住宅租赁纠纷的糟心事。作为房东或是房客,有一些住宅租赁纠纷的基础知识是很有必要了解的,了解后可以更好地维护自身权益、少走弯路减少损失。

疫情期间VCAT的程序要求

绝大部分住宅租赁纠纷都是通过VCAT解决的。在平时,当事人可以直接向VCAT申请处理纠纷。目前疫情期间,多了一道程序 —- 当事人需要先在Consumer Affairs Victoria (CAV) 获得认证,才能在VCAT进行申请。

获取CAV的认证其实很容易,当事人需要在CAV的网页上填写纠纷类别、本方联系信息、住宅房产地址、房产中介信息(选填)、以及对方联系联系等。提交后CAV会自动生成一个认证码发送到当事人所提供的电子邮箱,然后当事人用这个认证码就可以向VCAT进行申请了。

房屋损坏

住宅租赁法案Residential Tenancies Act 1997 (RTA) 第61条规定,房客不得损害房屋以及公共区域。

房客仍在居住

如果房东发现房屋损坏时房客仍旧居住在房屋中,一般情况下,房东需要先向房客发出维修通知(适用表格为CAV的Notice to tenant/s of rented premises)。根据RTA第78条,维修通知必须以书面形式包括以下内容:

  • 房屋损坏的性质

  • 房屋损坏是由于房客的原因导致的

  • 以下内容选其一

    • 房东要求房客自费在14天内修复损坏处,如果没有在规定时间内修复到专业维修的标准(tradesman-like manner),那么房东可能会维修并让房客承担费用。

    • 房东会进行维修,但是房客要承担合理费用。

如果最终是房东进行了维修,那么房东还需要用同一个表格再次向房客发出维修费用通知,根据RTA第79条,通知中须写明维修费用的明细,附上收据和其他证明。如果房客拒付维修费用,那么房东即可以向VCAT提出纠纷申请。

房客已搬离

如果在房屋损坏发现时房客已经搬离了房屋,那么房东不再需要发出以上两张通知,其可以直接向VCAT提出纠纷申请。

押金(Bond)分配

众所周知,租约的押金不是直接付到房东手中,而是由住宅租赁押金管理局(RTBA) 代为托管。当租约到期时,如果房客没有欠付租金、损坏房屋或其他违约事项,那么押金将全额退还给房客;如果房客有欠付租金、损坏房屋等违约事项,根据RTA的第5部分(Part 5),押金是可以用来偿还欠款或支付维修费用的。对于后一种情况,房东和房客对于押金的分配有可能达成一致,也有可能产生纠纷,这两种结果的处理方式是不同的。

房东房客达成一致

如果房东和房客对于押金的分配能够达成一致,那么押金将会由RTBA直接处理。一般情况下,由房屋中介通过网络向RTBA提交押金分配申请(bond claim),写明双方同意的分配数额,然后由RTBA实行分配转款。

为了保证房东的利益,押金分配申请应该在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后,房客将有权利向VCAT申请退回押金。

房东房客产生纠纷

如果房东和房客对于押金的分配产生纠纷,又无法通过其他渠道达成和解,那么当事人需要向VCAT提起申请来解决纠纷,VCAT最终会决定押金该如何分配。

通过VCAT,房东向房客的索赔额是不受到押金额限制的,比如房东因为房屋损坏受到$10,000的损失,而房客的押金只有$3,000,房东是可以在VCAT申请向房客索赔$10,000的,而不是只能索赔$3,000。

同样需要注意的是,向VCAT的申请需要在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后,房客将有权利向VCAT申请退回押金。

取得VCAT的判决令(order)后,当事人还需要将以下材料邮寄给RTBA以获得押金分配转款:

  • 在RTBA Online网站上获取纸质版的押金分配申请

  • 提供银行账户信息

  •  附上以下材料

    • 所有房客带有照片、签名的身份证件复印件(签名用来比对押金分配申请上的签名)

    • VCAT的判决令

房客遗留物品

租约结束或房客搬离后,如果房客有物品遗留在房屋中,应尽快与房东联系,安排领取物品事宜。

在此期间,法律对房东的行为约束很严格:

  • RTA第355条规定,房东即使拥有占有(warrant of possession),也不能从房屋中移除房客的物品。

  • RTA第49条规定,即使房客欠付租金,房东也不能拒绝归还房客其物品。

然而,如果房客不领取其个人物品,房东可以按照法律规定对这些物品进行处理。

个人文件

个人文件包括官方文件、照片、信件、照相机及摄影机中的图像、电脑硬盘中的材料、以及常被保存的其他类型文件。当个人文件遗留在房屋时,房东必须:

  • 妥善保管至少90天

  • 在房客支付合理的移除、储存费用后允许其领取

如果房客表示愿意支付移除、保管费用而房东不允许其领走文件,那么房东会面临罚款。

如果房东遵循了法律规定而房客对其文件弃之不理,那么文件是可以被处理掉的。处理之后房东可以在VCAT申请向房客索赔保管、移除文件的费用。

可以被处理的物品

RTA第384条规定,房东可以直接处理以下物品:

  • 易腐食品

  • 危险物品

  • 没有货币价值的物品

其他所有物品都必须被保存,除非移除、通知、储存、拍卖物品的花费超过所有物品的货币价值总和。

必须被保存的物品

RTA第386条规定,对于不能被处理的物品,房东必须:

  • 储存物品至少28天

  • 在开始储存物品的7天内通知房客安排领取事宜

  • 在房客支付合理的移除、储存费用后允许其领取

要求相关机构对物品进行检查

为了更好地遵守法律,房东可以填写CAV的申请表 (Request for inspection of goods left behind) 让CAV 的工作人员上门核实情况以出具报告并提供具体的建议。

获得CAV的报告后,房东移除、储存、拍卖物品的花费是可以在VCAT向房客索赔的。

房客索赔

对于房客的遗留物品受到的损失,房客可以在VCAT申请向房东索赔,条件如下:

  • 物品损失是由于房东没有遵循法律,比如擅自出售或销毁物品;和

  • 房客能够证明物品的价值高于房东移除、储存、出售这些物品的花费。

结语

民用住宅的租赁纠纷让很多房东和房客都非常头疼,通常来说由于纠纷金额较小,请律师介入有些小题大做 —- 律师费有可能会超过纠纷金额。我们建议双方尽量把前期的租赁文件正规化、沟通书面化(无论是信息还是邮件),保存好租赁中介在房屋出租前出具的房屋状况评估报告(CONDITION REPORT), 定期检查房屋状况,这样做的好处是在后面有纠纷的时候有足够的证据进行维权。

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