租个商铺，被房东要求需要额外付钱 才能租店是怎么回事？ 大家看到文章的题目可能会纳闷，我作为租客租个店面，和房东谈好租约条款并且按时支付租金就好了啊，为什么需要额外支付费用给房东呢？其实在现实的商业社会，一些好的商铺一位难求，房东通常同一时间面临着多个潜在租客都想租这个店面，在这个时候，房东有可能会要求租客额外的支付自己一大笔的费用，从而来确保租客能拿到这个心水铺位。根据维州的法律规定，在商业房产租赁中房东是不允许要求租客或接受租客支付的额外费用 (Key-Money) 的。今天我们就来讨论下在商业租赁中，哪些租客支付的费用可能会被认定为 Key-Money？ 法律规定 维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第23条明确禁止在商业租赁中房东向租客要求或接受租客任何额外费用 Key-Money。这项规定不仅仅是针对房东，也针对潜在的房东和任何房东的代理人。但凡在商业租赁合同中出现任何与  Key-Money 相关的条款，都将是无效的。房东没有权利要求租客履行这样的条款。如果租客已经支付了某些 Key-Money，房东不仅要退还而且还会受到罚款。 哪些钱会被认为是 Key-Money？ 维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第3条给出了 Key-Money 的定义，Key-Money 一般是指租客支付给房东的额外费用或额外好处（正常的租金和押金除外），为了： – 让房东将物业租给自己，或者 – 让房东同意更改租约，或者 – 让房东同意延续租约，或者 – 让房东同意租客转租约(Assignment)或分租(Sub-Lease)等情况。 例1 房东要求租客支付额外的$100,000澳币才同意给租客钥匙让他在租赁开始后进入到租赁商铺中，房东在收取这笔钱的时候，开了一张发票给租客，写明这笔$100,000的钱是购买设备的款项，但是其实店里根本就没有这些设备又或者是这些设备根本就不值$100,000，同时房东明确的要求租客一定要购买这些设备才能租这个店面，那么这笔付款很可能被认定为法律禁止的  Key-Money。 例2 如果现租客欠缴房东一个月的租金，而他想把租约转给一个新的租客。房东提出要求，只要新租客愿意支付原租客欠缴的一个月租金，房东就同意租约的转让。这笔付款同样很可能被认定为法律禁止的 Key-Money。不过如果房东答应转租约的条件是原租客支付欠缴的一个月租金，那就不违反法律规定了。 例3 如果现有租客主动向房东支付$20,000，为了让房东同意将租约转让给新租客。除了房东同意转让外，现有租客没有得到任何的回报。那这笔$20,000的款项可能是 Key-Money，是法律禁止收取的。 例4 一个房东把物业“租”给了房东的一个附属公司（和房东有关联的公司），然后由其附属公司（作为现有租客）以生意买卖的形式把“生意”以$150,000的价格卖给了新的租客，在这种情况下，如果这个附属公司的确有在做生意，把生意和设备以市场价格卖给了新的租客，那么这笔15万的款项就没有问题。如果这个附属公司根本没有在实际经营这个生意，同时卖给租客的设备根本不值15万，那么这笔款项将很有可能触犯 Key-Money 条例。 小贴士 另外一点关于 Key-Money 需要注意的是，就算租客愿意支付这部分违法的额外费用房东也不能接受，因为法律规定了房东有责任要避免 Key-Money 的产生，如果房东接受了非法的额外费用，即使在租客同意的情况下，房东也有可能会受到处罚。 哪些钱不是Key-Money？ 维州商业租赁法...Read More

稳定的政治和经济政策，开放透明的投资市场和环境，丰富的自然资源，高质量的雇员，这些都是让澳大利亚成为投资创业者趋之若鹜的原因。机遇永远和风险与挑战同在。在澳洲创业，我们建议投资者们，尤其是不熟悉澳洲投资环境的海外投资者们注意以下这些潜在的法律问题和情况。 01 成立公司和个人资产保护 一谈到创业，做生意，人们首先会想到成立公司，当然您也可以用个人的名字来做生意，但是这样风险比较大。公司是具有独立于其所有者(也就是股东)的合法存在的实体。公司与普通个人拥有相同的权利，这意味着公司可以产生债务，起诉第三方和被起诉。 当然成立公司也是有以下两大好处的： 有限的责任 公司是个独立的法人实体 (Legal Entity)，因此股东的责任是有限的，通常他们将不对公司的债务承担个人责任。但是，股东在某些情况下仍可能对公司的债务承担责任，例如当他们提供个人担保时。 稳定的税率 公司产生的收入按公司税率征收。当然这也可能是一个劣势，因为公司税率适用于产生的任何收入，哪怕是只有$1澳币的收入。 02 注册生意名字或者商标 很多创业者都会在成立公司的时候注册一个生意名字，但是要提醒大家的是，注册生意名字不代表其他人不可以用一样的生意名字。如果您想别人无法用您的生意名字，您需要注册商标，只有成功的注册商标，别人才不能用您的这个商标，但是也是仅仅是您注册商标的这个指定的产品和服务类别不可以使用。如果您的生意名字和一些知名的品牌比较相似，我们建议您咨询律师之后再启用，避免陷入之后被说侵犯了其他商家的知识产权的纠纷。 03 股东协议 股份制公司不仅在澳洲，在世界各地都是比较流行的成立公司的方式。可是，我们发现有一些创业者，并不重视股东协议(Shareholder Agreement)。简单来说，股东协议其实是一种股东之间的合约，它是用来规范股东(Shareholders) 或者成员(Members)在公司拥有股份时的权利和义务的。与公司替代规则(replaceable rules) 和公司宪法(constitution)(PART 2B.4  Corporations Act 2001) 不同，股东协议不是强制的。正是因为股东协议不是强制的，有很多创业者并没有对股东协议予以足够的重视。 04 相关牌照批文和地区法规 创业者们要注意，不同的生意投资，需要不同的牌照和批文。比如说，如果您开一个餐馆您可能需要先申请卫生证，或酒牌，而这些牌照都分为好几个类别。如果您想知道某一个生意是不是需要牌照，需要哪些牌照？最直接有效的方法有：联系当地政府和相关部门，或者找一个有经验的律师进行查询。在开展从事任何生意之前，您一定要先获得相关的牌照和批文。 05 租约 当您租赁店铺，仓库，办公室等等物业作为您生意的场所，不可避免的会涉及到租约的问题。从我们的经验来看，创业的老板们经常会碰到以下问题： 租约条款 由于各种原因创业者们在不了解租约条款的情况下，就草率的签署了新租约或者转租约文件。签署之后才发现，要么租约条款约束的和之前协商的不一致，要么租约中出现很多附加条款，你一点也不清楚。即便租客可以提供相关的文件来证明租约中的条款和之前的协商有出入，这时候就会出现纠纷。 租约文件 在我们处理的许多转租约案件中，我们发现很多时候租客并不能提供完整的租约文件，尤其是如果原始租约被转让过好几次。缺失的文件对新租客来说会产生很大的问题。 违反租约条款 我们在处理租约纠纷案子还经常碰到的问题是，违反租约条款。租客有责任遵守租约条款，任何违反租约条款的行为都可能会导致房东出具违约通知。违反租约不仅仅是迟交或者没有交租金。其它诸如，没有尽到维修和维护物业的责任；在没有获得房东的同意的情况下，私自分租给别人；没有按照租约规定的用途，使用该物业，都属于违约行为。 提醒 如果您是签的新租约，请务必保存好租约的原始文件，并扫描该文件留底。如果是从别人那里接手租约，请保证在签署任何转租约文件之前，获取所有的租约和转租约文件。 06 健康和安全法 在澳洲创业，老板们必须承担一些重要的健康和安全责任。其中包括确保员工在安全、健康的环境中工作。比如，您是否按照相关法律要求，向您的员工提供了个人防护用品和安全设备，您是否给予您的员工足够的职业安全培训。如果您计划在澳洲从事诸如建筑，工业生产，仓储货运等等生意，健康和安全法是您必须仔细了解的法律。 07 商业保险和职业保险 商业保险 如果您运作生意时需要的设备和机器有需要更换或者损坏时，有些商业保险公司是会支付相关的费用的。此外，如果你的生意因突发事件(如火灾或自然灾害)而无法运营，那么您无法营业的损失保险公司也是可能承担的。 WorkCover 保险  (也成为WorkSafe 保险） WorkCover保险是针对您雇佣的员工的。如果您的生意符合以下两个条件中的任何一个，您必须购买WorkCover保险： 您有雇佣学徒或者实习生； 在下一个财政年度，您计划支付超过$7,500澳币的工资和福利。 专业赔偿保险 简称PI保险（Professional...Read More

政府出手了！维州COVID-19商业租赁减免法规正式出台！   – 维多利亚州政府在刚刚5月1日推出了COVID-19综合(紧急措施)(商业租约与许可)法规 (略称”法规”)。虽然该法规与联邦内阁在4月公布的原则大方向是一致的，但两者还是存在着一定程度的差异，值得大家留意。另外，法规也更详细的提供了在疫情期间商业租赁的纠纷该如何处理。虽然法规在5月1日推出，但是为了对照澳洲总理在3月29日的媒体声明（和之后联邦内阁强制的疫情之间的租赁行为守则），法规的有效期实际从3月29日开始直至9月29日，为期6个月。 租金减免：程序和方式 1.资格 在2020年3月29日或之前生效的租赁，并且租客必须符合中小企业(SME Entity)和参与Jobkeeper。 2.书面通知房东 所有合资格的租约租客需要向房东提供书面通知列出以下几点： • 要求租金的缓解； • 确认租约符合资格；和 • 提供证据确认租客符合Jobkeeper的条件，并已经申请和参加了Jobkeeper。 3.房东责任 收到租客的通知以后，房东必须在14天内为租客提供一个租金缓解的方案，方案必须基于租赁双方自身所有的情况，并且： 1. 涉及到不多于100%的应付租金； 2. 在租金减免方面，有不少于50%的减免必须是免除（不需要支付）； 3. 有效期限至少到2020年9月29日； 4. 考虑到： • 从3月29日开始的租客营业额下降幅度； • 任何免去租客支付租金和杂费的可能性； • 如果不提供足够的租金缓解方案会否导致租客无法继续履行租赁的责任（包括支付租金）； • 房东自身的经济能力；和任何杂费支出的减免。 4.商讨租金减免方案 在收到房东的回应以后，双方必须善意的商讨租金减免方案，值得注意的是房东给出的方案是必须 “基于符合条件的租约的所有情况” 。这个 “所有情况” 的范围很广，给与房东在商讨租金缓减方案的时候留出很大的余地。 举例1：房东如果是退休人员或者是借贷很多的房东，依赖租金来维持生活或者贷款的支付，那么这些因素都是可以考虑的。 举例2：如果一些租客是可以选择不关店，继续售卖商品的，比如外卖(TAKEAWAY) 的生意，这些租客的情况也会是考量的因素之一。 5.延后支付租金协议 如果双方能够达成延后支付租金的协议，那： • 房东只能在租赁结束时 或 2020年9月29日两个日期较早的那个到达以后才能开始要求租客支付延后的租金； • 延后支付的租金必须以至少24个月摊销的方式支付； • 实际摊销方式由双方决定； • 双方需要用修改租赁的方式来反映安排； • 如果租赁将在24个月以内过期，那房东亦必须向租客提供延长租赁这一选项，让租赁与租金的摊销同时完成。 – 维州法规与联邦内阁所颁布的行为守则不同之处：...Read More

实锤：商业租户租金减缓法规有望于下周落实！  为缓解疫情期间商业租约双方的经济压力，澳大利亚总理Scott Morrison在2020年4月3日宣布了专为商业租户度身定制的联邦内阁强制性行为法规（National Cabinet Mandatory Code of Conduct）。对于此行为法规适用的租赁关系，政府强加了一套强制性原则，要求房东和租户重新协商其租约的条款和条件 – 符合条件的商业租户可根据营业额损失比例向房东要求减缓同等比例的租金。 何为“联邦内阁强制性行为法规”？ 该法规的明确目的是强加一套在原有租约之外的租赁原则，旨在根据COVID-19的影响，按比例帮助和按比例管理租户和房东的现金流，同时力求适当平衡租户和房东双方的利益。 此法规的意图是让房东考虑租户自身的财务具体情况，为每个租户量身定制适当的临时租赁安排。 此行为法规的实施时间从2020年4月3日起将陆续通过相关的州或领地法律或法规生效，终止时间将于JobKeeper补贴计划一致，即至2020年9月27日。今天维州的州长正式宣布将于下周4月23日通过相关的法令落实此联邦内阁强制性行为法规。    “联邦内阁强制性行为法规” 适用于哪些租客： 所有商业租户（零售，办公室和厂房等等）； 租户年营业额不超过5千万澳币； 租户的生意属于JobKeeper补贴计划对象，也就是租户营业额下跌30%以上（相比前一年的同一时间点）。 在2020年4月3日之前已经和房东定下租金减免计划的租客也可以按照此准则重新商讨（前提是如果之前商议的租金减免计划并没有比此法规所产生的的结果更为优良）。 法规中指出此准则的实施是按照每个租约事实情况的不同而相对变化的，对于在疫情前已经欠下房租的租户，此法规需做出相应的调整。 值得注意的是：维多利亚州政府已经在3月21日宣布了一项租金减免计划，该计划适用于租赁政府财产的租户。目前我们尚不清楚这个4月3日宣布的联邦内阁强制性行为法规是否适用于政府是房东的情况，这仍需要等待政府进一步澄清。 下面我们就以回答形式解释一下大家最关心的问题： 政府到底给商业租户什么帮助呢？ 房东现在将需要强制性考虑及采用以下主要原则：  符合条件的商业租户将得到部分租金的直接减免以及延缓支付； 房东对于延缓支付的租金部分不得收取利息； 如果租约中有关于晚交租金的处罚条款，该处罚条款不得生效； 如果政府给与房东减免了土地税、市政费、水电费等费用，房东需要按比例返还租户； 在疫情期与恢复期，房东不得增加租金； 房东不能在疫情期间使用租客的押金来支付拖欠的租金. 租户有权要求延长租期； 在6个月内房东不得以租户无法支付租金为由驱逐租户； 租户必须遵守其他租约的义务。 租金具体可以减多少？ 首先租户需要计算生意额下降的比例，如果租户的生意营业额下降80%，则房东至少可以为租户减免+延缓80%的租金； 80%租金中的一半（也就是40%的租金）可以直接减免； 80%租金中的另一半（也就是40%的租金）的租金租户可以向房东申请延缓支付；  余下20%的租金租户需要正常支付。 举例说明 举例来说，如果您的租金是$5000/周，而您的生意营业额下降了80%，那其中至少$2000可以直接减免，$2000可以延缓支付，目前您只需支付$1000/周的租金。 注意事项 这里值得注意的关键问题是如何判断租户的营业额实际减少了多少。由于保密和隐私条款的规定，租户可能不准备向房东提供其生意的财务信息。虽然行为法规里面指出要求租户提供“足够准确的财务信息”，但财务信息的内容以及如何提供这些信息很可能是各方之间讨论和争端的问题。我们认为可能需要有独立审计师或其他独立程序的机制来提供年度营业额的核实和该营业额的减少幅度。 延缓支付租金是怎么个延缓法？  延缓的租金您有至少2年时间分期支付; 如果您剩余的租约长于2年，你可以有更多的时间在剩余租期内分期支付。 我的剩余租期不足2年怎么办？ 即使您的剩余租约不足2年，您也可以在将来的2年时间内分期支付延缓的租金； 如果您希望租约到期后多做一段时间生意弥补经济损失，您现在也有权要求续租； 如果您在租约到期后不想续租，您可以正常终止租约，但之前所欠租金仍需补足。 我跟房东谈不拢怎么办？ 如果您与房东无法达成一致，您或者房东中的任何一方可以向维多利亚州的中立调解机构申请调解，调解结果具有强制执行的效力。中立调解机构包括维多利亚州小企业委员会(VSBC)或舞弊监察(Ombudsman)。同时您也可以寻求本所的协助，本所在疫情开始之后代表了许多房东和租户进行谈判，达成了显著的效果。 不符合条件的商业租户怎么办？ 虽然联邦政府的行为准测是针对年营业额不超过5千万澳币的中小企业，但此计划主要目的是为所有商业租户缓解租赁经济压力。根据澳大利亚总理Scott...Read More