租个商铺，被房东要求需要额外付钱才能租店是怎么回事？

租个商铺，被房东要求需要额外付钱

才能租店是怎么回事？

大家看到文章的题目可能会纳闷，我作为租客租个店面，和房东谈好租约条款并且按时支付租金就好了啊，为什么需要额外支付费用给房东呢？其实在现实的商业社会，一些好的商铺一位难求，房东通常同一时间面临着多个潜在租客都想租这个店面，在这个时候，房东有可能会要求租客额外的支付自己一大笔的费用，从而来确保租客能拿到这个心水铺位。根据维州的法律规定，在商业房产租赁中房东是不允许要求租客或接受租客支付的额外费用 (Key-Money) 的。今天我们就来讨论下在商业租赁中，哪些租客支付的费用可能会被认定为 Key-Money？

法律规定

维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第23条明确禁止在商业租赁中房东向租客要求或接受租客任何额外费用 Key-Money。这项规定不仅仅是针对房东，也针对潜在的房东和任何房东的代理人。但凡在商业租赁合同中出现任何与 Key-Money 相关的条款，都将是无效的。房东没有权利要求租客履行这样的条款。如果租客已经支付了某些 Key-Money，房东不仅要退还而且还会受到罚款。

哪些钱会被认为是 Key-Money？

维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第3条给出了 Key-Money 的定义，Key-Money 一般是指租客支付给房东的额外费用或额外好处（正常的租金和押金除外），为了：

– 让房东将物业租给自己，或者

– 让房东同意更改租约，或者

– 让房东同意延续租约，或者

– 让房东同意租客转租约(Assignment)或分租(Sub-Lease)等情况。

例1

房东要求租客支付额外的$100,000澳币才同意给租客钥匙让他在租赁开始后进入到租赁商铺中，房东在收取这笔钱的时候，开了一张发票给租客，写明这笔$100,000的钱是购买设备的款项，但是其实店里根本就没有这些设备又或者是这些设备根本就不值$100,000，同时房东明确的要求租客一定要购买这些设备才能租这个店面，那么这笔付款很可能被认定为法律禁止的 Key-Money。

例2

如果现租客欠缴房东一个月的租金，而他想把租约转给一个新的租客。房东提出要求，只要新租客愿意支付原租客欠缴的一个月租金，房东就同意租约的转让。这笔付款同样很可能被认定为法律禁止的 Key-Money。不过如果房东答应转租约的条件是原租客支付欠缴的一个月租金，那就不违反法律规定了。

例3

如果现有租客主动向房东支付$20,000，为了让房东同意将租约转让给新租客。除了房东同意转让外，现有租客没有得到任何的回报。那这笔$20,000的款项可能是 Key-Money，是法律禁止收取的。

例4

一个房东把物业“租”给了房东的一个附属公司（和房东有关联的公司），然后由其附属公司（作为现有租客）以生意买卖的形式把“生意”以$150,000的价格卖给了新的租客，在这种情况下，如果这个附属公司的确有在做生意，把生意和设备以市场价格卖给了新的租客，那么这笔15万的款项就没有问题。如果这个附属公司根本没有在实际经营这个生意，同时卖给租客的设备根本不值15万，那么这笔款项将很有可能触犯 Key-Money 条例。

小贴士

另外一点关于 Key-Money 需要注意的是，就算租客愿意支付这部分违法的额外费用房东也不能接受，因为法律规定了房东有责任要避免 Key-Money 的产生，如果房东接受了非法的额外费用，即使在租客同意的情况下，房东也有可能会受到处罚。

哪些钱不是Key-Money？

维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第23条也提供了一些例外情况，在下面这些例外情况下，房东向租客收取费用可能不会被认定为 Key-Money：

– 房东向租客要求合理的支出费用，用于合理的调查其转租或分租对象的基本情况；

– 房东向租客要求合理的支出费用，用于转租或分租所需手续；

– 如果租约是建立在商业买卖 Sale of business 基础上的，房东可以就生意的出售要求租客就生意的商誉支付合理的费用（要求在出售生意前房东本人在经营该生意）；

– 提前向租客收取租金；

– 要求租客支付一定的保证金、定金，或者要求租客提供担保人或银行担保；

– 就商业租赁附带出售给租客房屋中的设备、工具及其他动产；

– 要求租客支付特许经营权的相关费用。

律师或中介费用

根据维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第51条规定，房东不得要求任何人包括租客补偿房东的律师费支出或其他费用，不管是在签订租约前谈判、准备的时候，还是在需要获得抵押权人同意租约的时候。

然而第51条也提供了例外情况，如果律师费或其他费用的支出是因为租客要转租或分租，那么房东则可以在租客同意的情况下要求租客补偿其转租、分租过程中的律师费和其他费用的支出，只要这些费用支出是合理的。

例5

房东聘请律师和房产中介来做商业租赁租客转租约的工作。房东和租客同意租客向房东支付租约转让的合理费用。之后房东要求租客补偿其支付的律师和房产中介按小时费率计算的支出费用。在这种情况下，只要所收取的费用合理，这些费用就不太可能违反Key-Money的规定。但是，如果房东要求租客支付租约转让的费用是根据原租金的固定比例计算的，那么就很有可能违反了Key-Money的规定。

争议解决

如果遇到关于额外费用 Key-Money 的纠纷，租客或房东都可以向Victorian Small Business Commissioner (VSBC)申请调解，调解员会尝试帮助双方在争议问题上达成一致。如果双方的纠纷无法通过调解的方式解决，则可以向Victorian Civil and Administrative Tribunal (VCAT)维州民事和行政仲裁庭申请仲裁。

结语

维州关于商业租赁中的额外费用 Key-Money 的规定非常细致，对于房东来说，需要确保自己不要违反法律规定遭受处罚，而对于租客来说，也应当充分了解 Key-Money 的规定以免不必要的支出和麻烦。如果您有任何商业租赁纠纷却不确定涉及的费用是否违反了维州法律关于额外费用Key-Money 的规定，欢迎来咨询我们经验丰富的律师。