在社交媒体普及的时代，越来越多的人在街上、商场或咖啡厅等公共场合看到冲突事件，都会下意识地拿起手机拍照或录像。 但问题来了：在澳洲，偷偷录音或录像合法吗？ 特别是在维多利亚州（Victoria），很多人关心录音是否会构成侵犯隐私，或拍摄他人是否违法。本文将从法律实务角度，为您梳理维州有关录音与公共拍摄的法律边界，帮助您判断哪些行为是合法的，哪些可能惹上麻烦。 一、维州属于“One Party Consent”州：你是对话人，就可以录音 在澳洲，不同州对录音的规定不尽相同。维多利亚州是典型的“单方同意州”（One Party Consent State），意思是： 只要通话或谈话中有一方当事人同意录音，录音行为即为合法。 你是对话一方：可以录音 举例说明： 如果你正在和他人争吵，对方情绪激动、语言攻击性强，你在未通知对方的情况下开启手机录音或使用录音笔，这种情况下是合法的。 即使对方没有意识到正在被录音，只要你是对话参与人之一，并且你“同意”这次录音，就不违反《Surveillance Devices Act 1999 (Vic)》的规定。 你不是对话人：偷录他人谈话违法 但如果你不是对话中的任何一方，比如： 在餐厅偷偷在隔壁桌放一台录音设备，录下陌生人的谈话； 在办公室厕所安装监听设备，监听同事私下聊天； 此类行为将构成非法监听，涉嫌严重侵犯他人隐私权，可能面临刑事处罚。 二、在公共场所拍摄视频是否违法？ 另一个常见问题是：在公共场合拍别人视频违法吗？ 公共场所一般可以拍摄 在澳洲，街道、购物中心、广场、公园等属于“公众可进入的区域”。在这些场所拍摄视频，尤其是拍摄公开行为（如冲突、争执、交通事故等），通常不会被认为违法。 例如： 拍摄公共场合发生的打架或骚扰行为； 记录商场内店员或保安的不当行为； 用手机拍摄公共事件以备提交警方； 这些都是被澳洲法律广泛接受的“合法用途”。 警告：拍摄后随意传播，可能构成侵权 拍摄合法 ≠ 可以随意发布或传播 如果将拍摄内容未经处理发布到社交平台，并对他人造成羞辱、骚扰、舆论攻击等后果，可能涉嫌以下违法行为： 侵犯隐私权 名誉侵权（Defamation） 网络骚扰（Cyberbullying） 恶意传播他人图像（Image-based abuse） 特别是在未遮脸或未模糊处理的情况下传播视频、文字中附有真实姓名或其他识别信息，行为人有可能被起诉侵权。 三、合法录音录像的使用范围：仅限自我保护或司法用途 即便你录音或录像行为合法，用途也受到限制： 合法用途包括： 作为证据提交给警方 提供给律师或法院，在案件中使用 用于保护自己在冲突中的权益 不当用途包括： 上传到社交媒体进行“曝光” 对当事人进行“人肉搜索”或网络暴力 公开传播未授权的隐私内容 四、小结：合法录音录像的四个判断要点...Read More

近日，一起华人女性在悉尼遭到多名青少年围殴的事件在社交媒体上引发广泛关注，也引发了公众对于“在澳洲能否动手自卫”的讨论。不少人认为，只要是出于自我防卫，就不应该承担法律责任。然而，现实往往比法律条文更复杂。 结合维多利亚州（Victoria）刑事案件中的实际执法经验，介绍在澳洲“合理防卫”（reasonable self-defence）在实践中的运作方式，特别是维州警察通常如何处理此类案件，帮助公众更清楚地认识自卫行为可能面临的法律风险。 一、法律与现实的差距：不是你说“自卫”就算数 虽然澳洲刑法承认个人在特定情况下有权自我防卫，但是否构成合法的“合理防卫”，并非由涉事人自行判断，也不完全取决于谁先动手。 在实务中，维州警察在到场处理冲突时，往往更关注“结果”而非“过程”。例如： 如果双方互相殴打，不论谁先动手，警方通常会判断谁的伤势更重。 一方如果伤痕明显，例如脸部肿胀、牙齿脱落、流血等，容易被视为“受害者”。 另一方即使声称是出于自卫，也可能被认定为“施暴者”。 这一点在家庭暴力事件中表现尤为明显。即使冲突由女方先动手，最终被警方逮捕并起诉的往往还是男方，除非能提供充分证据（如视频、目击证人）证明反击是合理防卫。 二、“防卫过当”与“蓄意报复”的模糊界线 在现实中，“反击过度”常被警方认定为不合理防卫。例如： 如果对方打掉你两颗牙，而你还手打掉对方三颗牙，警方可能会认为你已经超出防卫必要限度。 在警方看来，防卫的底线是“只为了保护自己而不是报复他人”。 这类案件中，即使对方确实先动手，过度反击也可能构成刑事犯罪，如故意伤害罪（Intentionally Cause Injury）或袭击罪（Assault）。 三、实务建议：如何在合法防卫范围内保护自己？ 面对冲突或潜在的暴力行为时，应尽量冷静应对，并采取以下做法以降低被错误定罪的风险： 尽量避免冲突升级 避免挑衅、辱骂等行为，尽量撤离现场。 保留证据 若可以安全操作，用手机录像或寻找目击者，为日后证明自卫行为提供支持。 避免过度反击 使用的防卫手段必须“合理且必要”，否则容易被认定为故意施暴。 事件发生后尽快寻求法律援助 即使认为自己没有错，也不要轻易接受警方陈述或自行解释，应第一时间联系专业律师协助处理警方问话或出庭程序。 结语：自卫不是无法可依，但现实不容轻忽 在澳洲主张自我防卫并非没有法律依据，但维州警方处理案件时的倾向性、案件现场的主观判断、证据的不完整性，都可能导致“明明是受害者，却被起诉”的尴尬局面。 因此，了解“合理防卫”的法律边界，以及警方处理逻辑，是避免不必要法律风险的关键。 如您或家人正面临相关指控，建议尽早联系我们Fumens律师行的刑事辩护律师进行咨询。Read More

近期，澳洲税务局（ATO）正在集中发出大量DPN（Director Penalty Notice）董事罚款通知，我们律所已接到多起相关紧急咨询。有公司董事在毫不知情的情况下，突然面临巨额税务责任，甚至可能危及个人资产。 作为澳洲公司董事，若收到DPN而不及时应对，你个人将可能为公司债务承担责任，甚至面临破产风险。本文将全面解析DPN的法律含义、解除责任的方式，以及个人破产的严重后果，帮助你冷静应对、避免最坏局面。 什么是 DPN（董事罚款通知）？ DPN，全称为 Director Penalty Notice，是澳洲税务局发出的正式法律通知，用于追究公司董事对未缴税款的个人法律责任。 DPN通常针对公司以下两类未缴税款： PAYG（工资预扣税） Superannuation（雇主应缴养老金） 一旦收到 DPN，董事只有 21天 的时间作出应对，逾期未行动，将自动对该税务债务承担个人责任。这意味着即使公司没有资金清偿债务，税局也可以直接向董事个人追讨。 如何解除董事的个人责任？ 收到 DPN 后，董事有两种方式可以解除个人责任，必须在21天内完成任一方式： 1.公司偿还税款 确保公司在规定期限内将所欠税款（包括工资税、养老金）全部清偿 2.进入正式破产程序 公司进入破产管理，包括： 任命清算人（Liquidator），或 任命自愿管理员（Voluntary Administrator） ❌ 如果未采取任何行动，后果非常严重： 董事个人将对税务债务承担无限责任 如果个人资产和收入无法偿还这笔债务，最终可能被迫申请个人破产 个人破产的法律后果 一旦进入破产程序，董事将面临以下限制和法律义务： 由破产管理人（Trustee）接管个人财务 所有非生活必需的资产将被清算 部分资产将被变卖偿债 包括第二套房产、投资资产、高价值车辆等 收入门槛控制 破产期间若收入超过规定额度（2025财年为 $72,117.30），超出部分需交由信托人管理 出境受限 所有海外旅行需取得信托人书面许可，否则不得离境 禁止用他人名义经营公司 不能担任董事或注册企业 破产信息永久公开记录 破产记录将进入国家个人破产登记系统（NPII），影响今后贷款、购房、申请信用卡等信用行为 不要等到破产边缘才求助律师 许多董事直到资产被冻结、收到法院文件，才寻求法律帮助，此时选择空间已经非常有限。事实上，只要在 DPN 发出后的21天内及时处理，许多风险都是可以有效控制的。 结语｜及时应对DPN，保护个人资产不容拖延 富文律师行提供中英双语法律服务，帮助公司董事及时应对DPN及税务风险。 如果您是澳洲公司的董事，近期收到了ATO发出的DPN（董事罚款通知），请务必引起重视。拖延不处理可能导致严重的法律后果，甚至波及个人财产与信用记录。 富文律师行提供中英双语法律服务，可协助您全面分析风险、制定合法可行的应对方案，无论是还款协商、公司清算、还是个人资产保护，我们都具备丰富实务经验。...Read More

在澳洲刑法体系中，涉及致人死亡的案件往往引发公众广泛关注。但很多人不了解的是，并不是所有导致死亡的行为都属于“谋杀罪”（Murder）。还有一种常见的指控叫“过失杀人罪”（Manslaughter），两者在法律上的定义、构成要件和量刑差异非常显著。 什么是谋杀罪（Murder）？ 根据《维多利亚州刑法》（Crimes Act 1958），谋杀罪的成立通常需要满足以下几个核心要素： 1.被告的行为导致了他人死亡； 2. 行为具有故意或间接故意（如明知后果仍执意为之）； 3. 被告有杀意（malice aforethought），即存在明确或推定的杀人意图。 谋杀罪属于最严重的刑事罪行之一，一旦被定罪，通常面临终身监禁，并且最低刑期也非常高。若您或亲属被控谋杀罪，建议尽快联系经验丰富的澳洲刑事辩护律师介入处理。 什么是过失杀人罪（Manslaughter）？ 相比之下，过失杀人罪指的是：行为人无意杀人，但由于严重疏忽、过度使用武力、或在非法行为中意外导致他人死亡。 例如： – 在酒吧打斗中失手致人死亡； – 医疗人员严重违反操作规范导致病人死亡； – 驾驶员不顾交通规则，导致致命事故。 过失杀人的量刑通常低于谋杀罪，但仍可能面临多年监禁，依据情节轻重决定。对这类案件的处理，墨尔本本地的刑事律师能帮助您判断案件性质与辩护策略。 二者的关键区别： 谋杀罪（Murder） vs 过失杀人罪（Manslaughter） – 是否有杀意：谋杀罪有（明知且蓄意），过失杀人无（未打算杀人） – 是否蓄意：谋杀罪是，过失杀人是否 – 是否可判无期徒刑：谋杀罪是，过失杀人通常有上限 – 举证标准：谋杀罪更高，需要证明杀意存在；过失杀人相对较低，重点在于行为后果和疏忽 为什么这一区分很重要？ 在法律制度中，“罪责”必须与“意图”相匹配。不能因为一个人造成了严重后果，就自动推定其有杀人之意。程序正义要求每一项指控都必须有充分证据支持。即使社会情绪激烈，也不能跳过法律的判断标准。 小结：法律不是为坏人开脱，而是保障公正审判 澳洲刑法明确区分谋杀与过失杀人，目的正是为了实现“罪责相当、证据为先”的法律原则。对于受害者家属、被告本人乃至整个社会而言，程序正义与准确定罪才是最重要的保障。 如果你或家人正面临此类严重指控，建议尽早寻求具备刑事辩护经验的律师协助，以确保案件依法处理，权益得到合理维护。欢迎联系墨尔本刑事律师团队 Fumens Lawyers，为您提供专业支持与案件评估。Read More

在澳洲，很多人一听到“谋杀案可以保释”时会感到震惊，甚至认为是对法律的不尊重。然而，在刑事法律体系中，保释制度的核心并不是纵容犯罪，而是为了保障程序正义和无罪推定。 什么是保释（Bail）？ 保释是指被控犯罪的人在等待审判期间，被法院允许以一定条件获得临时自由的制度。保释通常会附带一系列条件，例如： – 定期到警局报到 – 禁止接触证人 – 居住地址不可更换 – 交出护照 – 提供金钱或人身担保 澳洲法律强调：人在被法院正式定罪前，应被视为无罪。因此，在合理条件下，法院可以考虑是否批准保释。 谋杀案可以申请保释吗？</strong 可以。但由于谋杀属于最高等级的刑事罪名，申请保释的门槛相当高。 谋杀案属于《保释法》（Bail Act 1977, VIC）中需“反证责任”（Reverse Onus）适用的情形，意思是： 由申请人主动证明，自己获得保释是合理且不会带来风险，而非由检方证明不能保释。 在谋杀案件中，被告需证明： – 不会逃跑 – 不会妨碍司法程序 – 不会危害公众安全 – 不会再次犯罪 法院对这类保释申请的审查会格外严格。 法院会考虑哪些具体因素？ 在衡量是否批准谋杀案被告的保释申请时，法院通常会评估以下几个方面： 1.案件本身的严重性与控方证据的强度 2. 被告的背景和行为记录 3. 是否有可靠的保释条件可设定 4. 是否存在精神健康或弱势状况 5. 对证人的威胁或报复风险 保释申请流程一览： 1.法律咨询与初步评估 2. 准备保释材料 3. 向法院提交保释申请 4. 法庭听证（Bail Hearing） 5. 法院作出裁决 6....Read More

在商业往来中，合同纠纷时有发生。有些人签了合同后反悔不履行，有些货款迟迟不支付，甚至直接“消失”。面对违约行为，作为受害方，如何使用法律手段维护自身权益？ 本文将结合澳洲合同法实务，解析如何判断违约成立、收集证据、发出律师函、甚至启动法律诉讼，帮助您有效维权、降低损失。 一、如何判断对方是否构成“法律上的违约”？ 在澳洲法律体系下，构成合同违约通常需要满足以下几个条件： 合同是否有效成立 是否具备明确条款？ 双方是否有真实同意（书面或口头皆可）？ 对方是否未履行核心义务 如：未付款、未发货、未提供承诺服务等。 对方行为是否缺乏正当理由 比如不是因不可抗力（如自然灾害）、或对方自身未先遭遇违约。 自身是否履行了合同义务 如果自己先违约或未按时履行合同，也可能影响索赔资格。 只有在以上几点均成立时，才能认定对方构成法律意义上的违约，进而启动维权程序。 二、没有签纸质合同，只靠聊天记录和转账记录能维权吗？ 答案是：可以！ 澳洲法律承认口头合同的法律效力。只要能提供以下证据，就有可能立案： 有明确的约定内容（通过聊天记录、短信、邮件等） 对方已经收取了款项或部分款项 你方已经履行了合同义务（如付款、交付等） 以上材料可以作为证据提交法院，用以证明合同关系及违约事实。 三、对方恶意拖欠、不回复怎么办？律师函的作用 如果对方持续回避沟通、拒不付款或交付，建议尽早委托律师发送一封正式律师函（Letter of Demand）。 律师函具备以下功能： 明确列出合同依据与对方违约事实 正式要求付款或履行义务 提出法律后果与最后期限（通常为7-14天） 表明如不回应将采取法律行动 律师函的作用远不止于“吓唬”，它在法律上可被视为维权意图和证据记录，在日后法院诉讼中能够有效证明你曾给予对方合理补救机会。 四、如无回应，如何启动法律程序？ 如果律师函发出后，对方仍无动作，你可以： 通过澳洲地方法院（Magistrates’ Court）或民事法庭提起诉讼 启动简易追债程序（小额索赔 Small Claims，如金额较小） 针对公司违约，可配合申请清盘、发出法定付款通知（Statutory Demand） 这类程序通常需要律师协助准备材料与递交流程，操作成本可控、成功率较高。 结语：合同维权应主动、规范 在澳洲处理合同违约，最关键的是：证据明确、程序合规、行动及时。无论是追讨货款、应对违约行为，还是通过律师函推动解决，专业法律介入往往能起到关键作用。 富文律师行提供中英双语法律服务，沟通无障碍，专业高效。 我们熟悉澳洲各类合同法律实务，擅长处理民商事合同纠纷、欠款追回、违约索赔、律师函发出与诉讼流程，能够为您量身制定维权方案，降低风险、提升效率。 欢迎预约咨询，让我们为您的合法权益保驾护航。  Read More

自2024年5月28日起，维多利亚州政府正式实施一项新的法律，禁止销售任何形式的砍刀（machete）。从2024年9月1日起，该法案更将扩大至全面禁止个人持有此类刀具，除非获得警方特别豁免。这项政策反映出政府对近年来频繁发生的砍刀暴力事件的强烈反应，并旨在降低街头暴力风险。 一、为何禁止砍刀？ 2024年上半年，墨尔本及其周边地区多次发生涉及砍刀的暴力案件，尤其以Northland购物中心事件最为严重：多名青少年手持长刀当街斗殴，一人重伤送医，数人当场被捕。此类事件视频在社交平台广泛传播，引发公众恐慌。 维州政府迅速回应，制定新规并启动全澳首个全面禁刀法案，目标明确——压缩犯罪工具的获取与携带空间，增强社区安全。 二、禁令的主要内容 🔒 自2024年5月28日起： 禁止销售砍刀：适用于所有零售形式，包括网店、实体店，甚至邮寄渠道。 所有销售行为均违法，商家须立刻下架相关产品。 🔒 自2024年9月1日起： 禁止个人持有砍刀，包括家用、收藏、表演或农业用途，除非持有警方签发的豁免许可。 所有非法持有行为将构成刑事犯罪，可能面临罚款或监禁。 三、赦免期安排：如何合法处理现有砍刀？ 政府设置了一个为期三个月的“刀具赦免期”，以鼓励居民主动处理已有的非法刀具： 赦免时间：2024年9月1日 至 11月30日 上缴方式：持刀人可将砍刀安全地送至最近的维州警察局 法律豁免：在赦免期间主动上缴者，不会被处罚 一旦赦免期结束，任何未获许可持有machete的行为都将被严格追责。 四、砍刀（Machete）法律定义 根据维州当前的法案修订内容： Machete定义为：任何刀刃长度超过20厘米，且设计用途为砍击或劈砍的刀具。 无论其原始设计用途为何（如厨具、农业工具、收藏品等），只要外形和结构符合上述定义，皆被视为machete。 这意味着，许多长刀形态的“工具刀”“表演刀”“仿真武士刀”都有可能被归入监管范围。 五、案例分析：家庭收藏刀具是否受限？ 案例背景： 陈先生是墨尔本一名日本文化爱好者，家中收藏了数把日本刀（katana），用于日式剑道表演及装饰使用。近期他注意到新法案中关于“machete”的定义，担心这些收藏品是否属于禁刀范围。 法律解析： Katana作为传统武士刀，长度远超20厘米，但其结构和用途属于“sword”（剑类），并非本次法案定义下的machete； 不过，sword类武器本身已在维州《禁止武器条例》中列入受限武器； 合法收藏者需通过特别许可申请（如持有合法收藏目的、参与表演或文化活动等）才能保留； 结论：陈先生如已持有相应许可，并将刀具妥善储存，不会被该法案直接影响。但若不具备许可，需在赦免期内主动处理或申请合法豁免。 六、农业用途、表演道具是否豁免？ 对于使用砍刀进行农业作业（如砍甘蔗、修剪灌木）的用户，维州政府表示：可向警方申请豁免许可，但详细审批机制尚未完全公开。 目前尚不清楚哪些情况将被视为“合理用途”，建议有相关需求者尽早联系警方或寻求法律意见，确保合法合规。 七、违反禁令的法律后果 一旦赦免期结束，未经许可持有machete者将面临以下处罚： 高额罚款； 刑事记录； 情节严重者可能面临监禁； 若携带至公共场所，被捕概率将大幅提升。 八、维州居民应如何应对？ 为避免不必要的法律风险，建议符合以下任一情况的个人立刻采取行动： 家中拥有20厘米以上的长刀、表演刀或仿真刀具； 商业销售渠道中仍有相关刀具上架； 有农业或文化用途的刀具尚未获得许可； 不确定现有刀具是否符合“machete”定义。 九、结语 维州新出台的machete禁令是近年来刀具法律最严的一次调整。其目标不仅是打击暴力犯罪，更是为社区提供更高层次的安全保障。公众应及时了解相关法律更新，并积极配合赦免期政策，以免因不了解法律而承担严重后果。 如您对非法刀具定义、合法收藏途径、豁免申请或上缴流程有疑问，欢迎联系Fumens律师事务所，我们提供： 法律合规分析 上缴流程指导 刀具持有合法化申请协助...Read More

在墨尔本及维多利亚州，邻里间的噪音纠纷是居民常见的投诉类型。许多人在面对噪音困扰时感到无从下手，其实只要掌握正确方法，就能依法维权，重获安宁生活。 根据《环境保护法 2017》与《环境保护条例 2021》*，住宅噪音若构成“不合理噪音”，将被视为违法行为，政府与警方均有权介入处理。 ⚖️什么是“不合理噪音”？法律标准已更新！ “不合理噪音”不仅仅是“太吵”，还包括设备在不当时间段使用，或者噪音的音量、频率、持续时间超出常规的情况。以下是最常被投诉的住宅噪音类型及相关限制时间： 噪音来源 工作日禁止时间 周末及公共假日禁止时间 电动工具（如链锯、电钻、电锤、角磨机等） 晚上8点 至 早上7点 晚上8点 至 早上9点 加热设备（包括中央供暖系统、热水系统、游泳池加热/循环设备、冷凝系统） 早上7点前 和 晚上10点后 早上9点前 和 晚上10点后 冷却设备（如空调冷凝机组、蒸发冷气机、风扇系统） 早上7点前 和 晚上11点后 早上9点前 和 晚上11点后 娱乐设备（如音响、乐器、电视、广播、扩音设备） 周一至周四：早上7点前 和 晚上10点后 周六/公假：早上9点前 和 晚上11点后 周五：早上7点前 和 晚上11点后 周日：早上9点前 和 晚上10点后 ✅ 如果在禁止时间段内，邻居房间内仍能听到这些设备的声音，即可能构成违法行为。 特别说明：即使在允许时间段内，如果噪音的强度、频率、持续时间被认为“过度”，也可能属于“非法噪音”。 🚨警察会不会管噪音？你可以这样做！ 遇到严重噪音干扰时，你可以按以下步骤处理： 先和邻居沟通 直接沟通往往最有效，很多人并不知道自己发出的声音已经影响到别人。 联系市政厅或警察 对于长期、反复的噪音（例如：宠物、设备、机器）建议联系Council（市政厅）； 对于突发性、深夜噪音（如：派对、大声喧哗），可直接报警，警方有权发出Direction Notice，禁止噪音72小时。 正式投诉与跟进...Read More

在澳洲，很多房产最初只登记在夫妻其中一方名下，随着家庭安排或理财规划的改变，另一方希望“加名”成为房产共同持有人。这种产权结构的变更，虽然在感情上象征“共享”，但在法律上却属于产权转让，可能触发印花税（Stamp Duty）与银行审批。 本文将详细介绍配偶之间加名字的条件、印花税豁免规则、银行贷款注意事项，并通过真实案例分析，帮助您评估自身情况是否符合豁免资格。 一、加名字 = 法律上的产权转让 在澳洲，只要房子从一个人名下变成两个人名下（无论是夫妻还是事实婚姻伴侣），就会被视为一次“产权转让”（Transfer of Land）。 这意味着： 1.有可能触发印花税（Stamp Duty） 2.如果房子有贷款，必须得到银行书面同意 3.不是所有关系都能豁免税费，必须满足特定条件 二、案例分析：配偶加名能否豁免印花税？ 案例背景： 林先生和太太居住在墨尔本西区，购买房产时房子登记在林先生个人名下。夫妻共同还贷多年，最近决定将太太的名字也加到房产产权中，以便在家庭财务、遗产规划中更加合理。 林先生希望加名时能豁免印花税，但在进一步咨询后发现： 房产为投资物业，不满足印花税豁免的“自住”条件； 加名过程中，因房产有贷款，银行要求重新评估贷款，且需双方重新签署借款合同； 因为加名行为属产权转让，太太需缴纳按房产市值50%计算的印花税。 最终，他们决定暂缓加名，并计划将房产转为自住一年后再申请豁免条件。 案例启示： 即使是夫妻之间的加名，也需谨慎评估是否满足“无偿、自住、配偶关系”三项豁免标准。特别是在贷款和房产用途方面，往往成为豁免与否的关键因素。 三、印花税豁免条件（适用于维州） 如果以下条件全部满足，可以申请印花税豁免： 双方为婚姻或事实婚姻关系（包括同性伴侣） 房产必须是夫妻的主要自住房（Principal Place of Residence）而且转名后要满足居住满一年的条件。 此次转让是无偿的（即没有涉及金钱交易） ⚠️ 投资房产、短期出租型房产不满足豁免条件，即使是夫妻之间的转让，也必须缴税。 四、房产有贷款？银行同意是必要前提 在澳洲，房产若尚有贷款，加名行为意味着原贷款人结构变化，银行需重新审核借贷能力与担保人身份。 只要房子还有贷款在还，银行可能需要重新评估贷款， 也就是说并不是所有银行都会同意配偶间的转名。 建议，在正式办理加名或转名前，先与贷款银行沟通确认可行性与条件，有些银行可能会要求重新办理贷款。 五、分居或离婚时的转让：也可免税 在伴侣关系破裂或离婚过程中，为了财产分割而进行的房产转让，也可申请免除印花税，但需符合以下条件： 提供有效的法院财产分割命令或调解协议； 双方能证明已经正式终止婚姻或事实婚姻关系； 房产转让行为符合家庭法律财产安排（Family Law Property Arrangement）。 六、维州房产加名所需资料（概览） Transfer of Land Form（土地转让表格） Digital Duties Form（数字印花税申报表）...Read More

在澳洲买房，尤其是在维州（例如墨尔本）地区，看中房子后不要急着签合同——因为土地上可能隐藏着你意想不到的限制条款，严重时甚至会影响你是否还要继续购买这块物业！ 很多买家在挑选/准备建房时，已经自我脑补如何巧妙的设计了。但现实是，澳洲的土地是有法律限制的，不是什么都能建，也不是想怎么用就怎么用。 所以，fumens 富文律师行提醒大家，在签约前，请中介提供完整合同和“Section 32 文件”（维州的土地披露声明），再请专业律师协助审查，避免日后带来不必要的纠纷和损失。 今天就带大家认识在澳洲常见的5种土地限制👇 1️⃣ Covenant（契约限制） Covenant 是注册在土地产权上的一项永久限制，常见限制有： 不能开采岩石； 只能建造一栋住宅； 建筑面积必须超过某一标准； 外墙必须使用特定材料（如砖或混凝土）； 禁止前院搭建围栏或车棚等。 如果违背 covenant 条款，邻居或市政当局可以提出异议，要求整改或甚至法律诉讼。虽然理论上可以申请撤销 covenant，但过程复杂且成本高昂。 ✅ 购房前一定要查看土地契约内容，确保你的房屋规划不会被约束！ 2️⃣ Easement（地役权） Easement 是一种允许第三方使用你土地一部分的权利，最常见的包括： 排水/污水管道； 电缆或煤气线路； 通行权（例如邻居车辆可从你家地面经过）。 ⚠️注意： 地役权范围内不能随便建造建筑物（如车棚、房屋、泳池）； 如果未经批准在 easement 上建造，引发损坏（如管道破裂），业主可能要承担维修费用； 建议购房前咨询市政府是否能施工，以及保险是否涵盖地役权区域风险。 3️⃣ Section 173 Agreement（市政协议） 这是开发商在初期开发土地时，与市政府（Council）签署的一份具有法律效力的协议，并会注册在土地权属上。 它可能包括： 限制建筑高度或外观风格； 要求保留某些自然特征（如湿地、开放空间）； 指定某些区域不可开发或只能做特定用途； 要求后续业主继续承担某些公共责任或费用。 📌 不看173协议内容，可能买下后才发现无法重建或扩建！ 4️⃣ Caveat（禁卖令） Caveat 是指第三方对某土地或房产提出的“禁售警告”或“利益声明”，通常登记在产权上，表明其对该物业拥有某种法律利益，例如： 债权人登记 caveat 防止房产转让； 过去的买家或合伙人因财产纠纷设立...Read More