法律见解

最近澳洲房地產市場回暖，有不少父母都在考慮幫助孩子在澳洲買下他們的安居，或者借款給朋友以解燃眉之急。 如果您正在考虑借钱给别人，您作为澳洲私人借贷的出借方(Lender)应如何保护您的权益，简单来说就是如何能确保借出去的钱与约定的利息按时收回来。我们今天就来分析一下。 借款人的信用风险评估 在提供借款之前，出借方需要进行借款人信用评估，以评估借款人的信用风险和偿还能力。这包括审核借款人的信用记录、财务状况、债务负担和收入来源等信息。如果借款方是公司的話，可以利用公司的信用报告、财务报表和其他相关文件来进行评估，并根据评估结果确定贷款条件和利率。 调查与搜索 進行一系列的搜索尽可能的查出借款方名下是否有什么房产或资产，甚至范围可以延伸到借款方的直系亲属，公司或信托。 舉個例子如果借款人 (Borrower) 声称自己公司有一个开发项目並擁有土地。当然一般正常的人听到借款人有项目有土地，应该他是有能力还钱的，于是就没调查好就把钱借出去了，当然只要对方不食言，什么事情都没有，一旦对方出了些状况，本金利息拿不回之余，甚至友情亲情都没法继续了。所以我所建议大家在查清资产是注册在借款人名下并确保借款方有足够的资产抵押的情况下，您再考虑借出多少金额给借款方。 抵押物评估和房产市场的浮动 出借方在提供贷款之前需要对抵押物进行全面的评估，以确定其价值和稳定性。这包括房地产和項目土地等各种形式的抵押物。出借方需要考虑抵押物的市场价值、流动性、抵押率和风险因素，以制定合适的借款政策和风险管理策略。 除了以上提到的资产抵押的价值外，出借方也需考虑到房产市场的浮动，如果借款金额太靠近抵押物的价值，那么如果房产市场下跌，这个时候借款人违约，出借人即使出售物业也不一定能收回所有的本金和利息。市场的浮动会是您该考虑利率，罚息的重要因素。 抵押物业与动产担保MORTGAGE 注册抵押 一般来说，能够在借款方的物业上注册抵押(Mortgage)是最为保险的，因为出借方作为抵押权人在借款方违约时可以行使的权利是相对而言非常大的，包含占有， 出售，转让，出租，装修，分割该抵押物业，在抵押物业上经营生意，获取租金或其他方式能让出借方收回借款金额为止。   CAVEAT 注册禁卖令 如果不注册抵押（Mortgage），那么您可以考虑是否在物业上注册禁卖令(Caveat)。但是禁卖令与抵押相比，是没有抵押所带来的权利那么大，禁卖令只能使借款方无法随意出售该物业。并且禁卖令是排在所有抵押后面的。 注意：违约时物业会用来优先偿还抵押的那些贷款，如果没有余额，那么仅注册禁卖令的出借方就可能什么都拿不到了。 小贴士 – 海外出借方需申请FIRB 如果您 (出借方 Lender)...Read More

贷款协议是借贷双方之间的法律文件，详细记录了贷款的条款和条件。无论是个人之间（包括家人之间的借贷），还是公司之间的私人贷款，一份清晰全面的贷款协议都是确保双方利益得到保护的关键。本文章将探讨澳洲私人借贷中贷款协议的核心要素和签署前应注意的事项。   贷款协议的核心要素 借款人和贷款人信息 协议中应明确记录双方的基本信息，包括但不限于姓名或公司名称，联系方式和地址。这有助于确认双方的身份并在必要时方便联系。 贷款金额，时间和背景情况 贷款的具体金额应该清楚地写明，包括货币单位。以及贷款金额是何时借出给借款方的，借款的背景情况。 还款条件 还款条件是贷款协议中最为重要的部分之一，其中包括还款期限，还款方式（例如，一次性还清或分期还款），每期还款金额等等。此外，如果存在提前或延期还款的选项，相关条款也应详细说明。 利率和费用 协议应详细说明贷款的利率（固定利率或浮动利率）以及任何可能产生的费用（如律师费，罚息等等）。清晰的利率和费用条款可以减少未来因费用不明确而产生的争议。 担保和抵押 贷款一般会需要提供担保人和/或抵押物去保障出借方的权益。如果贷款需要担保人，相关的条款和信息应该清楚地写在协议中。担保物（如房产，车辆等）的详细信息，估值和如何处置担保物的条款都应明确列出。 违约条款 违约条款规定了借款人未能遵守协议条款（如逾期还款）时的后果，包括可能的罚款，利息调整和贷款提前到期等情况。   签署贷款协议前的注意事项 仔细审阅所有条款 在签署前，借款方和出借方都应仔细审阅协议的每一条款，确保理解其含义和后果。 考虑法律咨询 在涉及大额贷款或复杂条款时，寻求法律咨询是明智的选择。专业律师可以提供关于条款的解释和调整的建议。 确认还款能力 借款方在签署协议前应确保自己有足够的还款能力。无法按时还款不仅会产生额外费用，还可能损害信用记录。出借方也应该在签署协议之前确认借款方的还款能力，以及担保人的情况和抵押物的价值。 留意早还款条款 如果借款方计划提前还款，应留意协议中是否有提前还款的限制。   结论...Read More

购买房产作为一项长期投资，选择合适的物业尤为关键。在维州，大家可以通过Real Estate、Domain等著名网站搜寻理想的房产。 发现心仪房产后，您可联系销售中介查看物业，并索取销售合约（Contract of Sale）与32号文件（Vendor’s Statement）。为什么叫32号文件？是因为维州的Sale of Land Act 1962里第32条规定，卖方必须向买方提供一份包含特定信息的声明文件，简称为 ‘32号文件’。   收到文件后就可以联系中介签署文件，但在正式签署文件之前，强烈建议由律师进行审阅合约和32号文件。律师将详细检查文件内容和条款，并提供专业的建议，以保护买家的利益。 这里给提醒两点在购房过程中的重要注意事项： 您购买的房屋以签约当天的状况为准，请仔细检查房屋并记录房屋的现状，除非合约另有说明，否则现存的任何瑕疵均不会由卖方维修，换句话就是，您买的房屋看到是什么样子就是什么样子的。 许多买家误认为‘subject to inspection’条款指的是房屋检查发现问题后可以要求卖家进行维修或者撤销合约。实际上，此条款通常仅在验房报告上显示房屋存在重大结构问题时，才允许买家在约定时间内撤销合约。 签约时，您将支付定金，并约定具体的交割日期。   一旦卖家同意并签署了合约，中介会将交换后的签字合约发送给您的代表律师或过户师，随后，由律师进行准备过户所需的文件，如完成身份验证（VOI）、准备土地转让文件（Transfer of Land）和税务表格（Duties Form），同时计算印花税、注册费和尾款等。如果您将贷款购买，会由律师联系您的贷款银行提供银行要求的所需文件并安排交割事宜。 交割日当天，在指定的交割时间，代表律师将通过PEXA平台完成资金支付和文件注册，整个过程大约持续半个小时，过户程序完成后，律师会通知您交割已经结束，您可以联系中介领取钥匙。此外，律师还将负责通知当地市政府和水公司完成物业转名。 买家需要做的就是在交割后联系零售商开通电力、煤气和网络等服务。  ...Read More