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注意,你在澳洲的房子也有可能面临强制拆迁

注意,你在澳洲的房子也有可能面临强制拆迁

相信近期一些住在墨尔本东南区的小伙伴有收到一份政府的来信,内容是关于维州政府的交通基建计划,自2022年起一条贯穿墨尔本近郊地区的地铁环线将开始修建,第一阶段修建的站点包括Box Hill、Burwood、Glen Waverley、Monash、Clayton以及Cheltenham。火车线的建成将对东南区的住户带来极大的便利,然而,由于建设工程浩大,为了完成第一阶段的环线建设,可能会有大约300户的居民或商户的物业会面临拆迁。而谈到拆迁,总是避免不了纠纷和争议,这周我们就来讨论一下澳洲关于拆迁的法律问题,以及大家最关心的在澳洲政府可不可以强制拆迁。

澳洲有没有强制拆迁

答案是,根据维州Land Acquisition and Compensation Act 1986土地征收与补偿法中的规定,政府部门可以以公共利益为目的,收回私人的土地。拆迁不仅仅可以通过协商的方式完成,也可以进行强制性拆迁。

当然,拆迁也是需要理由的,并不是政府想拆迁就拆迁,一般来说拆迁适用的理由仅仅是公共利益目的,比如说建造公路、铁路等基建设施,而这次墨尔本建造地铁环线无疑是属于公共利益目的。而在实务中,常见的涉及拆迁的政府部门有维州道路局VicRoads、当地的市政府Local Council、水公司Water corporation等等。

在维州,强制拆迁通常源于政府的Public Acquisition Overlay (PAO)计划,在这个规划计划中的土地都是被保留的,可能在未来由于公共用途目的而被征收使用。如果政府有任何基建的计划,相关区域的房子就会被列入到当地政府的PAO计划之中,换句话说,只要您的房子在PAO计划之中,就可能会被政府强制拆迁。

对于这种为了公共利益的拆迁,物业所有者通常处于一个非常被动的状态,一般来说物业所有者是很难反对拆迁的,但是可以在补偿问题上寻求自己最大的权利。

拆迁程序

—政府可以先获取再给钱

首先,如果你的物业被政府“看中”,你将会收到一份Notice of Intention to Acquire拆迁意向通知,其中会告知你拆迁的理由以及拆迁的大致时间。在你收到这份通知了之后,你就不能再将这个物业出售或进入一个新的租约了。

在送达意向通知书之后的六个月内,政府会通过向你发出一份物业获取通知Notice of acquisition来获取你的物业,同时政府会将这份获取通知公告在政府公报上,也就是在发布公告的这一天开始,物业的所有权将不再属于你,即使在这个时间点上你可能还没有收到政府的补偿。

不过,在政府获取你物业的所有权之后,并不意味着你要马上离开该物业,一般来说如果该物业是你的主要住所地Principal place of residence,在政府获取你的物业后的三个月内,你有权在该时期内继续居住。

之后,在公告发布之后的14天内,你会收到一份关于你物业拆迁的补偿要约。

一般来说,政府在提出拆迁补偿时要考虑以下这些要素:

    – 被拆迁物业的市场价值

    – 被拆迁物业对于被拆迁人的特殊价值

    – 物业的任何增值或折旧

    – 被拆迁人由于拆迁而造成的损失

    – 合理的律师费、物业评估费及其他专业费用

    – 其他因素包括您在物业居住的时间长、搬家的不便

    – 被拆迁人购买代替物业的印花税和过户费用

你可以选择接受政府的补偿要约,也可以选择不同意并给政府提出一个反要约。由于政府也会补偿您在咨询律师、其他专业人士过程中产生的合理的律师费、评估费,所以我们强烈建议您获取有关物业的价值评估报告以及专业的律师建议以支持你的反要约。

如果你与政府没有办法在补偿问题上达成一致,你的案子会被送入VCAT或者维州最高院做最终决定。

结语

如果您正在面临潜在的政府拆迁,为了保护好您的利益,我们建议您尽快咨询我们经验丰富的律师。

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此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明,参考此文章的阅读者并不构成委托人关系,所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。

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本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行

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