房子要被银行出售了，抵押权人是否有义务卖个高价？

房子要被银行出售了，

抵押权人是否有义务卖个高价？

因疫情影响许多产业都或多或少的受到了一些冲击，其中房地产行业也是在疫情初期受到的影响最大，边境关闭、收入减少等因素严重影响了疫情期间的房产价格。而最近昆士兰发生的一则知名案例引发了大家的思考，如果在疫情期间借款人无力偿还贷款，那么拥有抵押权的银行(mortgagee)在出售抵押房产时需要保护抵押人(mortgagor)的利益从而等待房地产市场回暖后再高价出售吗？这周我们就来和大家分享一下抵押权人行使出售权利中的责任和义务。

抵押权人在出售抵押物过程中的责任

首先，我们先带大家了解一下抵押权人在出售抵押房产时应尽的责任。

虽然立法赋予了抵押权人在借款人违约或无力偿还时出售抵押房产的权利，但抵押权人应如何或以何种方式进行出售，以及抵押权人在出售时的职责并没有明确的立法规定。不过大量案例法提供了抵押权人在出售抵押房产时应尽的责任和义务。

根据澳洲的案例法，简单来说抵押权人在出售抵押房产时不得有欺诈行为或以明显低于市场价的价格出售房产。通常情况下抵押权人必须：

诚信行事；
获取合理的估价；
采取合理的广告与推广；
进行必要的修缮与维护；
以合理的价格出售房产。

虽然抵押权人在出售抵押房产时会把他们自身的利益放在第一位，但澳大利亚最高法院首席法官Griffiths在Pendlebury v Colonial Mutual Life Assurance Society Ltd [1912]案件中指出，抵押权人不得鲁莽行事或故意牺牲抵押人的利益，抵押权人不得对出售价格毫不关心且必须通过合理的方式获得抵押房产的合理估价并出售。

那如果抵押权人在出售抵押房产时因疫情影响出售价格严重低于抵押人的心理价位，是否会被认定为是故意牺牲抵押人的利益呢？接下来我们就来看一下最近在昆士兰州发生的一起案件。

HSBC Bank Australia Ltd

v Wang & Ors [2021]

近日，在昆士兰最高法院（Supreme Court of Queensland）受理的抵押权人出售抵押财产的案件中，首席法官Holmes考虑了抵押权人在经济受疫情影响时期出售担保财产时应尽的责任。

在该案件中抵押人在2009以900万的价格购买了昆士兰黄金海岸的一处房产，并在购房时以该房产为抵押从抵押权人处获得了450万的贷款。在2019年12月，因违约抵押权人向法院申请获得了该房产的占有权并开始出售。当时因疫情影响昆士兰的国际与州边界都已关闭，房产市场也受到极大冲击，最终抵押权人只以551万的价格出售了该房产。

根据估价师在2020年1月的评估，该房产的价值为550万至720万之间。虽然估价师指出因疫情原因该房产的销售与推广期应延长6至12个月，如果在短期内出售价格将会受到重大影响。但是最终法官还是在庭审时认为，抵押权人虽然有义务不做出任何鲁莽或故意牺牲抵押人利益的行为，但是因本案中的抵押权人已经有采取合理的措施与宣传并有努力尝试获得一个更高的价格。法官强调因疫情对房产市场的冲击任何人都无法推断市场的走向，同时法官认为该房产的出价和成交最终接受的价格要比各方获得的估价更能证明该房产的市场价值。因此，出售价格偏低并不能证明抵押权人故意牺牲了抵押人的利益。

结语

如果您有遇到关于抵押权的纠纷，欢迎咨询我们经验丰富的律师，我们专业的律师团队将最大程度地保护您的利益。