现实生活中的鸠占鹊巢——房屋侵占者的反客为主

 

现实生活中的鸠占鹊巢

——房屋侵占者的反客为主

前言

最近,某社交软件上的一个帖子火爆华人圈。帖子在内容中提到,墨尔本的一个华人房主因为疫情滞留中国,而他在澳洲房屋因为没人居住和管理被人非法入侵。更离谱的是,非法入侵者不仅变卖了屋内所有值钱的物品,还对房屋私自进行了装修改造,甚者携家带口住在了里面。更为奇葩的是,非法入侵者还在房屋的窗户上贴出了告示,声称根据澳洲法律,他们有权占有该房产,还将依法追究闯入者的法律责任。此贴一出,澳洲华人群体中掀起了轩然大波。大家都很好奇,澳洲真的有如此奇葩的法律允许私自霸占他人的房屋么?

事实上,澳洲还真的有相关的法律,就是所谓的Adverse Possession逆向侵占但是,该法律的适用条件极为严苛,所以发帖中侵占者的情形可能也完全不适用于该法律。这周我们就来讨论一下Adverse Possession逆向侵占这一特别的法律规定。

Q1

什么叫逆向侵占?

首先,逆向侵占是一个起源于普通法的概念,指的是非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后,可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。这条法律的背后逻辑很简单,就是鼓励不要浪费资源,即人们不能永远占有着一个权利而从来不去行驶它,这也符合衡平法的基本原则之一:即公平佐助警醒者,而非怠惰者 (Equity aids the vigilant, not the indolent)。目前澳洲各州的法律对于逆向侵占时限的要求各不相同,比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年,新州,昆州,塔州,西澳只需要12年,而北领地和首都地区则是完全禁止的。

Q2

逆向侵占如何实现?

首先逆向侵占要求土地占有人对该土地的使用是真实,公开并且排他的;而且,法律还规定了这种侵占必须是持续进行的,不能是秘密占有或者通过强制手段实现。除此之外,法律上还额外的要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要的维护,包括修建围墙,维护花园,支付土地的相关费用等等。一旦以上条件满足并且持续超过法定时间,土地占有人就可以通过法庭摇身一变变成土地的合法主人。

Q3

原业主如何避免房产被逆向侵占?

对于原房主而言,他们可以在占有者逆向侵占的时间内随时通过驱逐,诉讼等方式结束占有者的逆向侵占。即使逆向侵占达到了法律规定的时间,原房主也可以通过法庭向占有者提起挑战,比如指出土地没有围栏,不能确定占有人试图将其他人排除在土地之外的必要意图;或者找到证据证明这种侵占曾出现过中断。

成功案例

尽管逆向侵占在法律上存在可能性,但是因为条件苛刻以及要求的时间很长,实际操作起来难度很大,因此成功的案例并不多。

最近比较出名的一个案子是2020年悉尼的一个房产开发商Mr Gertos通过逆向侵占成功获得了Ashbury一套房屋的所有权。该房产是Mr Gertos 1998年在拜访附近一个客人时偶然发现的。发现时,该房产的大门已经被拆下并放在了一边,室内又黑又臭,到处都在漏水,房间里面全是垃圾。据了解,该处房产在当年最后一任租客去世以后就完全空置,无人管理。

在发现该房产的第二天,Mr Gertos就聘请了工人对该房产进行了维护并更换了门锁,之后更是花了大笔资金对该房产进行了重新装修,然后成功将该房产出租。在之后的十多年里,Mr Gertos支付了所有的相关费用,包括市政费,土地税等等,并积极的对该房产进行了管理。2017年,Mr Gertos向法庭提出以逆向侵占的方式成为该土地的合法主人。尽管之后有业主的亲属试图向新州最高法院提起诉讼阻止Mr Gertos取得所有权,但诉讼最后终被法庭驳回,Mr Gertos也如愿成为了该房产的合法主人,并在2020年成功将该房产出售,获利超过百万澳币。

(照片为Ashbury房产的google街景图)

结语

逆向侵占是否公正的问题一直充满争议。在房产投资全球化的今天,这一问题变得更加常见。很多空置房产由于个人疏忽或者缺乏良好的管理,给了一些人有机可乘的机会。如果您在现实生活中遇到了房产被逆向侵占等相关问题或需要协助,请联系我们。我们专业的律师团队将为您排忧解难。

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