富文律师说 澳洲的土地其实是有不同的限制的。这些限制有可能会有很大的一个影响，甚至会左右你是否买这个物业的决定。如果大家自己本身对这个土地的限制不是太了解的话，可以在签约之前让您的律师帮您查看，这样可以避免很多后续的麻烦。  相信不少的朋友心目中都有一个梦想小屋的雏形希望有一天能够实现。小编也常常在看到自己喜欢的地方后，遐想某天有了钱在这里买块地盖上自己喜欢的房子。就在我满怀欢喜的跟富文律师聊起自己的设想时，律师们告诉我在澳洲构建梦想小屋可不是那么简单，还需要注意很多的土地限制！尤其看到喜欢的房子，请大家在签约之前一定要跟中介拿一个合同，还有 32 号文件哦！这个文件里面，你可以看到这个土地有没有一定的限制。今天主要给大家科普一下在维州比较常见的几种土地限制，快来跟我一起详细了解一下吧！     1 Covenant Covenant ，这是一个注册在土地上面永久的一个土地限制，也是一种比较常见的土地限制。比如说这个土地上面只能盖一个房子或者是这个土地的房子只能够是在多少面积以上的，或者是外墙一定要用什么样的材质的建材来建造。     Covenant限制了业主对土地的开发和建筑的建造。比如，如果有covenant说土地上只能有一桩建筑，那么业主就没有办法分割土地来建造两幢或者多幢建筑。业主可以申请移除Covenant，但是业主需要考虑相关的费用和投入的时间和精力。   2 Easement “Easement”我们通常叫做地役权。地役权通常有好几种，比如说水公司的Easement，就证明这个土地下面有那个排污管道或者是有一个 Carriageway的Easement，意思是你的邻居或者某个第三方是有权从你的土地上经过的。     业主不能在地役权范围的土地上建造任何建筑物，如果一定要造的话，要获得相关部门的批文。另外一个比较常见的风险是，如果因为地役权上的建筑物坍塌造成下面的水管被破坏的话，业主也可能要承担相关责任。另外，买房产保险的时候，最好也问一下，保险会不会保。   3 173文件   173文件指的是当时的开发商和市政府（council）之间签署的一个协议；也是注册在土地地契上面的。   一般来说，173协议主要是市政府对当时开发商的一些协议和约束，但是不排除里面的某些条款也会影响之后的业主。同时，173协议中也可能要求现在的业主承担一些council的相关费用。具体要看173协议是怎么约束的。   4 Caveat   Caveat其实是一种比较常听到的禁制令，也可以叫禁卖令。一般是第三方人士登记在土地产权上，限制业主出售此房产（土地）的。   有些客户可能会担心如果有个Caveat 在上面了，是不是代表着这个卖家有很多的债务纠纷等等，也担心是否会应到后期的交割。   其实，这个要看Caveat的种类是什么。交割之前，卖家有责任把禁卖令撤销的，否则买家不需要支付尾款。但是，风险是这种禁卖令有可能会影响到买家购买房产的。     5 文物/植被保护区   文物保护区，也就是“heritage overlay”。值得注意的是，文物保护区范围内的房子不一定就是登记了的heritage房产，而是周围有可能是有文物价值的房产，所以在heritage overlay范围内的房产（没有登记heritage)，如果要推倒重建的话，council可能会提出一些额外的要求。   除了文物保护区外，还有一个植被保护区 “vegetation overlay“。在植被保护区域范围内的房产，如果你想移除任何植被的话，我们建议您联系council或者专业的树木砍伐公司，确认这些植被的移除是不需要批文的。 那么今天的内容到这里就结束了，大家看完之后有没有对土地限制多了些许了解呢～ 如果大家对澳洲买房有任何疑问，可以随时咨询我们富文律师行的专业律师为您解答困惑。Read More

了解维州买房流程，买房子跟买包包一样简单！首次购房救星！！ 买房子不像我们日常购物，看中哪个，直接选中，直接支付即可。买过房子的朋友们都知道，这个买房过程涉及到了找律师、找银行、找中介等一系列的繁琐的工作。这就导致了很多没有经验的、首次购房的朋友们面对买房，不知所措，做完一步，不知道下一步该怎么做。这期的文章我们就来给大家全方面地讲解买房子的流程，看完这期文章，相信您一定能将整个买房流程整个拿捏住，让买房子就跟买包包一样简单！ 1 购房合约签约前 首先，在看房之前，您需要联系您的贷款经理人，了解您能够贷到多少钱。这样您才能在自己能够承受的价格范围内寻找自己心仪的房产。当您看上一个房子，在签购房合同之前您需要让中介给您一份购房合同，一份完整的购房合约应该包含合同文件和卖家声明两个部分，一般这份合约都是由卖家的律师或者过户师提前准备好的。我们强烈建议您在签署合约之前让您的律师审阅购房合约，一般来说律师会给您提供以下这些建议： 房产的合约条款是不是对于买家过于苛刻； 房产的市政费、水费、物业公司费用、土地税等等的基本费用情况； 房产产权上是不是有任何限制（比如，限制契约），对于您未来重建房产或者开发会产生怎样的影响等. 小贴士：如果您买了一个房子，本来是要想在未来进行开发，结果买完发现，这个房子上有限制，不能按照您的计划进行开发，那岂不是血亏！ 2 购房合约签约后 很多买家在签署合约之后，进入尽职调查阶段，这是确认房产信息无误、并了解建筑质量、产权状态和任何可能的法律问题的关键步骤。这一步骤，您可能需要房屋检测师、建筑师以及律师的专业服务。但是建议在签署文件之前进行尽职调差，因为一旦合约完成签署，卖方一般不会同意进行修改任何条款，所以务必仔细审阅所有条款，必要时可求助于专业人士。 买卖双方签完合同后，您一定要按照合约规定的时间完成相关的工作。例如，合约规定您3天之内要交所有的定金，那您一定要按时支付定金。又比如，合约受限于您在2周内获得贷款，那么如果您不能按时获得贷款，就一定要尽早通知您律师，来做后续的安排。 收到交换的合约以后，您还需要马上把合约和您的律师信息交给您的贷款经理人，让他们尽快催促银行准备贷款文件。贷款越早准备好，对您越有利。 与此同时，您的律师在收到交换的合约之后，也会为您完成身份认证等基本工作。现在的交割过户一般都是通过PEXA系统在网上进行，所以绝大多数的文件都是由您的律师代替您完成。一般来说只有客户授权文件以及印花税评估文件（Duties Online）需要您完成签署或网上签署。如果您有权利享受某些印花税减免，您也要在签署印花税评估文件之前告知您的律师，让他们在做印花税文件的同时，申请相关减免。 3 临近交割 在临近交割前，您的律师还会为您完成诸如房产的费用调整、PEXA交割平台文件准备、向您提供交割尾款预估数字等等一系列的工作。您只需要按照您律师的要求，把交割尾款转到指定的银行账户就可以了。   最后，在交割日期前的7天内，您一定要再到您购买的房产做最后一次检查，确保这个房产没有任何重大的损坏。接下来，您就等着律师通知您房产顺利交割，去房产中介拿钥匙了。 结语 以上就是在维州买房子您所要知道的一般流程与注意事项，强烈建议需要在维州购买物业的朋友们收藏。如果您有任何关于物业买卖的法律需求，欢迎来咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Nick Zheng 精英律师 Toma Yu 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱：[email protected] 官网：www.fumens.com.au 往期回顾 Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产 –...Read More

Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产  – 天上真的会掉馅饼么？ 在房产拍卖如火如荼的今天，你是否有注意过市场上有这样一些特殊的拍卖：没有房屋图片，没有房屋介绍，没有看房时间，甚至没有法律规定的32号披露文件，整个广告简单到只有下面这张图： 这就是传说中的法庭强制拍卖Sheriff’s Auction。你或许听说过2010年曾经发生过的一场离奇的法庭拍卖，位于Braybrook的一处价值63万的房产被人以1000澳币的价格拍下，这场拍卖曾经引起了公众很大的关注，尤其是在关于法庭拍卖是否应该设置合理底价这件事情上。而这场拍卖的结果也由于价格极其不合理被前房主诉之法庭，最终被法庭宣布价格无效。尽管之后的法庭强制拍卖都被要求设置一个合理的底价，但比起普通拍卖的房产而言，法庭拍卖的房产价格还是要比市场正常价格低出许多，究其原因，是因为购买这类房产所伴随的风险非常大。本期文章我们将主要讨论法庭强制拍卖房产的法律风险。 1. 法庭强制拍卖是什么？ Sheriff’s Auction，顾名思义，是由治安官（Sheriff Officer）所负责进行的拍卖。在维州，治安官的主要职能就是对不遵守与债务相关的法庭命令的人采取行动。他们负责执行维州法院针对刑事和民事债务相关的搜查令和法庭判决。通常来说，如果当事人没有支付罚款或者没有支付民事纠纷判决中债务，治安官可以采取多种方式寻找当事人要求当事人执行判决，这些方式包括： 直接前往当事人的住宅或工作场所； 联合其他部门比如路局或警局对道路进行封锁并检查来往车辆； 使用车牌自动识别技术对当事人车辆进行定位； 如果当事人拒绝执行或者故意拖延，治安官就可以采取一系列行动来强制执行，这些权力包括： 锁定汽车车轮 移除车牌，注销车辆登记 扣押和出售资产 逮捕 我们文章中所涉及的就是治安官在某人未能支付法庭判决的债务时强制出售他的个人资产的权力。与普通的拍卖不同，法庭的强制拍卖由于其特殊性质导致房产本身可能存在各种不确定性。首先，你不可以对房产进行售前检查，这是因为治安官没有提前获得房产的所有权，也无法带领他人检查房屋。其次，你无法通过治安官获得32号披露文件，因为目前的土地转让法律Sale of Land Act 1962并不适用于法庭的强制拍卖，因此，该法律所规定的一些卖家的义务也不需要得到满足，但是，治安官会在拍卖前提供该房产贷款抵押或者政府欠费的基本信息。 2. 法庭强制拍卖中你买到的是什么？ 如果你在一场法庭强制拍卖中买到了一处房产，你究竟买到了什么呢？首先，在你支付了房款以后，你将获得一份由治安官提供的土地转移文件（Transfer of Land form），有了这份文件，你就可以进一步寻求注册为土地的所有人，但是这并不意味着拍卖成功你就自动获得了该房产的所有权。这种拍卖在某种程度上只是将该债务人在此处房产上的利益转移给了你，而其他人在该房产上的利益将不会随着你的拍卖成功而受影响。比如银行作为房屋抵押人的利益。 举个例子：某处房产被强制拍卖，目前房产因为有贷款而被抵押给银行，贷款欠款40万。当你以10万的价格购得了该房产，银行作为抵押人在该处房产中的利益仍然存在。 尽管在拍卖结束后原房主仍然有还贷款的义务，而且他的义务也不会因为你的拍卖成功而转移给你，但是，由于该房产中仍然存在银行的相关利益，一旦原房主停止还款，除非你愿意主动把前房主的贷款还清， 否则银行有权利对该房产进行抵押人的再次强制出售（Mortgagee Sale）。 除了抵押人的利益，房屋还可能有其他的相关利益方。比如，如果原房主有Council Rate的欠款，那Council也将成为利益方之一，有的相关利益方甚至无法在房契注册上被体现出来（unregistered interest），治安官通常会告知可能存在的利益方。但是，治安官不保证是否还有其他未被调查出来的利益方的存在。一旦你买到房产，就有可能面临更多未知的相关利益方对该房产的追索。比如原房主的前妻如果在该房产上有一定的利益关系，她是可以通过家庭法对该房产的部分利益进行要求，或者原房主曾经私下与其他人签订过债务协议而使用了该房产作为担保，债权人也可以通过合同法来对索取自己在该房产上的利益。 3. 法庭强制拍卖信息在哪里？ 想要参加法庭强制拍卖的朋友可以在下面的网址进行查询，网站信息会随时更新： 房产拍卖：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffrealestate 其他物品：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffauctions 结语 现在所有的法庭强制拍卖都改为在线进行，有兴趣参加拍卖的人需要提前注册。其次，请务必向律师寻求独立的法律建议，这一警示也在政府网站上有明确的提示，这是因为法庭拍卖前你没有办法检查房屋的内部情况，也不能获得相关的32号披露文件，因此，在拍卖前通过律师对该房产进行详细的调查尤其重要。尽管律师也不能保证会把该房产的所有相关利益方都调查清楚，但是至少可以调查出已经注册的相关利益方或者曾经与该房主有过债务方面法庭纠纷的利益方，这些都可以最大程度上帮你避免之后可能产生的问题。如果您有相关的法律咨询，欢迎随时联系富文律师，我们将为您提供专业的服务和建议。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师...Read More

  现实生活中的鸠占鹊巢 ——房屋侵占者的反客为主 前言 最近，某社交软件上的一个帖子火爆华人圈。帖子在内容中提到，墨尔本的一个华人房主因为疫情滞留中国，而他在澳洲房屋因为没人居住和管理被人非法入侵。更离谱的是，非法入侵者不仅变卖了屋内所有值钱的物品，还对房屋私自进行了装修改造，甚者携家带口住在了里面。更为奇葩的是，非法入侵者还在房屋的窗户上贴出了告示，声称根据澳洲法律，他们有权占有该房产，还将依法追究闯入者的法律责任。此贴一出，澳洲华人群体中掀起了轩然大波。大家都很好奇，澳洲真的有如此奇葩的法律允许私自霸占他人的房屋么？ 事实上，澳洲还真的有相关的法律，就是所谓的Adverse Possession逆向侵占。但是，该法律的适用条件极为严苛，所以发帖中侵占者的情形可能也完全不适用于该法律。这周我们就来讨论一下Adverse Possession逆向侵占这一特别的法律规定。 Q1 什么叫逆向侵占？ 首先，逆向侵占是一个起源于普通法的概念，指的是非土地所有者如果持续侵占土地超过法定时限后，可以不经原业主同意而成为该土地的合法新业主。这条法律的背后逻辑很简单，就是鼓励不要浪费资源，即人们不能永远占有着一个权利而从来不去行驶它，这也符合衡平法的基本原则之一：即公平佐助警醒者，而非怠惰者 （Equity aids the vigilant, not the indolent）。目前澳洲各州的法律对于逆向侵占时限的要求各不相同，比如维多利亚州和南澳州要求必须至少15年，新州，昆州，塔州，西澳只需要12年，而北领地和首都地区则是完全禁止的。 Q2 逆向侵占如何实现？ 首先逆向侵占要求土地占有人对该土地的使用是真实，公开并且排他的；而且，法律还规定了这种侵占必须是持续进行的，不能是秘密占有或者通过强制手段实现。除此之外，法律上还额外的要求占有人必须真实地利用该土地并且进行必要的维护，包括修建围墙，维护花园，支付土地的相关费用等等。一旦以上条件满足并且持续超过法定时间，土地占有人就可以通过法庭摇身一变变成土地的合法主人 Q3 原业主如何避免房产被逆向侵占？ 对于原房主而言，他们可以在占有者逆向侵占的时间内随时通过驱逐，诉讼等方式结束占有者的逆向侵占。即使逆向侵占达到了法律规定的时间，原房主也可以通过法庭向占有者提起挑战，比如指出土地没有围栏，不能确定占有人试图将其他人排除在土地之外的必要意图；或者找到证据证明这种侵占曾出现过中断。 成功案例 尽管逆向侵占在法律上存在可能性，但是因为条件苛刻以及要求的时间很长，实际操作起来难度很大，因此成功的案例并不多。 最近比较出名的一个案子是2020年悉尼的一个房产开发商Mr Gertos通过逆向侵占成功获得了Ashbury一套房屋的所有权。该房产是Mr Gertos 1998年在拜访附近一个客人时偶然发现的。发现时，该房产的大门已经被拆下并放在了一边，室内又黑又臭，到处都在漏水，房间里面全是垃圾。据了解，该处房产在当年最后一任租客去世以后就完全空置，无人管理。 在发现该房产的第二天，Mr Gertos就聘请了工人对该房产进行了维护并更换了门锁，之后更是花了大笔资金对该房产进行了重新装修，然后成功将该房产出租。在之后的十多年里，Mr Gertos支付了所有的相关费用，包括市政费，土地税等等，并积极的对该房产进行了管理。2017年，Mr Gertos向法庭提出以逆向侵占的方式成为该土地的合法主人。尽管之后有业主的亲属试图向新州最高法院提起诉讼阻止Mr Gertos取得所有权，但诉讼最后终被法庭驳回，Mr Gertos也如愿成为了该房产的合法主人，并在2020年成功将该房产出售，获利超过百万澳币。 结语 逆向侵占是否公正的问题一直充满争议。在房产投资全球化的今天，这一问题变得更加常见。很多空置房产由于个人疏忽或者缺乏良好的管理，给了一些人有机可乘的机会。如果您在现实生活中遇到了房产被逆向侵占等相关问题或需要协助，请联系我们。我们专业的律师团队将为您排忧解难。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Casey Chow 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens...Read More

本期热点 符合条件的小型商业房东可以通过以下链接申请获得最高6000澳币的补助。如果房东面临严重经济困境，可以申请获得最高10,000澳币的补助。 https://business.vic.gov.au/grants-and-programs/commercial-landlord-hardship-fund-3 该补助的申请于2021年9月13日开始，将于2022年1月15日晚上11:59结束，或直至该补助基金的资金被用尽。 01 小型房东需要满足以下条件才可以申请该补助： 1 是该申请中商业物业的房东； 2 已与租客达成协议在2021年7月28日至2022年1月15期间给予租客相应的租金减免； 3 所拥有的物业总价值低于300万澳元 (包括商业物业和住宅投资房）,该价值的计算不包括主要居住地。如果物业是以信托方式持有，信托所持有的物业总价值需低于300万澳元； 4 是澳大利亚公民、居民（不需要持有澳洲永居PR签证)或是于澳大利亚注册的实体； 5 租金占其2019年7月1日至2020年6月30日总收入的50%以上； 6 获得租客的书面确认，同意房东把租客生意的信息和联系方式提供给政府部门。 02 申请严重困难补助的房东除了需要满足上述条件还需要提供更多的证据: 1 证明该物业地点以及价值的相关政府账单，例如土地税缴费通知单； 2 租约文件； 3 与租客达成的租金减免协议； 4 证明身份的文件，例如护照； 5 需要提交一份由会计师根据官网给出的模板所写的确认信。证明其在2019年7月1日至2020年6月30日租金收入占至少70%，以及证明房东不是自用业主（owner occupier）或和租客有任何关联。 注意 补助的金额将等于房东与租客达成的租金减免协议中被免除部分的金额。但是房东最高只能获得6,000澳币的补助，除非房东面临严重经济困境，那么房东最高可以获得10,000澳币的补助。 例如 在2021年7月28日至2022年1月15日期间，房东根据与租客达成的租金减免协议，给予了租客$4,125的租金免除，那么该房东就可以申请获得$4,125的补助。但是如果房东一共给予了租客$7,000的租金免除，该房东只能获得最高$6,000的补助，除非该房东申请严重经济困境补助。 该补助只可以被用于抵消给予租客的相应租金免除，并只能支付给澳大利亚的银行账户。 请注意，房东在递交申请时提供的信息将被其他政府机构（例如税务局）进行核实。在获批后的七年内，维多利亚州政府或其代表可能会对房东进行审计，并要求房东提供其面临经济困难的相应证明。如果发现房东在申请时提供任何虚假或有误导性的资料将会被要求偿还所有已获得的补助金。 结语 如果您对上述补助基金或租金减免有任何问题或需要协助，请联系我们。我们专业的律师团队将为您排忧解难。   *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian...Read More

房子要被银行出售了， 抵押权人是否有义务卖个高价？ 因疫情影响许多产业都或多或少的受到了一些冲击，其中房地产行业也是在疫情初期受到的影响最大，边境关闭、收入减少等因素严重影响了疫情期间的房产价格。而最近昆士兰发生的一则知名案例引发了大家的思考，如果在疫情期间借款人无力偿还贷款，那么拥有抵押权的银行(mortgagee)在出售抵押房产时需要保护抵押人(mortgagor)的利益从而等待房地产市场回暖后再高价出售吗？这周我们就来和大家分享一下抵押权人行使出售权利中的责任和义务。 01 抵押权人在出售抵押物过程中的责任 首先，我们先带大家了解一下抵押权人在出售抵押房产时应尽的责任。 虽然立法赋予了抵押权人在借款人违约或无力偿还时出售抵押房产的权利，但抵押权人应如何或以何种方式进行出售，以及抵押权人在出售时的职责并没有明确的立法规定。不过大量案例法提供了抵押权人在出售抵押房产时应尽的责任和义务。 根据澳洲的案例法，简单来说抵押权人在出售抵押房产时不得有欺诈行为或以明显低于市场价的价格出售房产。通常情况下抵押权人必须： 诚信行事； 获取合理的估价； 采取合理的广告与推广； 进行必要的修缮与维护； 以合理的价格出售房产。 虽然抵押权人在出售抵押房产时会把他们自身的利益放在第一位，但澳大利亚最高法院首席法官Griffiths在Pendlebury v Colonial Mutual Life Assurance Society Ltd [1912]案件中指出，抵押权人不得鲁莽行事或故意牺牲抵押人的利益，抵押权人不得对出售价格毫不关心且必须通过合理的方式获得抵押房产的合理估价并出售。 那如果抵押权人在出售抵押房产时因疫情影响出售价格严重低于抵押人的心理价位，是否会被认定为是故意牺牲抵押人的利益呢？接下来我们就来看一下最近在昆士兰州发生的一起案件。 02 HSBC Bank Australia Ltd  v Wang & Ors [2021] 近日，在昆士兰最高法院（Supreme Court of Queensland）受理的抵押权人出售抵押财产的案件中，首席法官Holmes考虑了抵押权人在经济受疫情影响时期出售担保财产时应尽的责任。 在该案件中抵押人在2009以900万的价格购买了昆士兰黄金海岸的一处房产，并在购房时以该房产为抵押从抵押权人处获得了450万的贷款。在2019年12月，因违约抵押权人向法院申请获得了该房产的占有权并开始出售。当时因疫情影响昆士兰的国际与州边界都已关闭，房产市场也受到极大冲击，最终抵押权人只以551万的价格出售了该房产。 根据估价师在2020年1月的评估，该房产的价值为550万至720万之间。虽然估价师指出因疫情原因该房产的销售与推广期应延长6至12个月，如果在短期内出售价格将会受到重大影响。但是最终法官还是在庭审时认为，抵押权人虽然有义务不做出任何鲁莽或故意牺牲抵押人利益的行为，但是因本案中的抵押权人已经有采取合理的措施与宣传并有努力尝试获得一个更高的价格。法官强调因疫情对房产市场的冲击任何人都无法推断市场的走向，同时法官认为该房产的出价和成交最终接受的价格要比各方获得的估价更能证明该房产的市场价值。因此，出售价格偏低并不能证明抵押权人故意牺牲了抵押人的利益。 结语 如果您有遇到关于抵押权的纠纷，欢迎咨询我们经验丰富的律师，我们专业的律师团队将最大程度地保护您的利益。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师...Read More

新房屋租赁法新房屋租赁法出台，在租房前你必须知道的新变化 悄无声息中，维州房屋租赁法的修正案已于2021年3月29日生效，新法律带来了新变化，更加明确了租客与房东的权利和义务。我们这周就来列举一些维州新房屋租赁法带来的变化，供您在进入租约时参考。 01 租约开始前需要注意的新变化 # 新法规规定房产中介在租赁广告上刊登的租赁价格只能为固定价格，禁止房产中介鼓励租客间的互相竞价，以抬高房租的行为。 # 新法规严禁在租赁过程中的歧视行为，房东不能拒绝租客因为身体残疾而提出对房屋改造的要求。 # 除非房租超过一定的金额（每周$900以上），不然押金（bond）数额最高不能超过一个月的租金。 # 对于租期超过5年，且已经租住5年以上的长期租客，房产中介可以要求额外的押金，但需要提前120天通知。 # 如果租客已经签署了租赁合同，而房东或房产中介并未签署但已接受了租金，此租赁合同在法律上视为有效。 # 在租客进入租约之前，房东必须披露有关物业的相关信息包括该物业是不是有放在市场上出售、房东是否是物业的合法拥有者等等。 02  租约期间需要注意的新变化 # 饲养宠物的租客需要得到房东的书面同意，但是房东没有合理的理由也不能拒绝。 # 迟付租金的新规定——如果房东因为租客迟付租金而下发了驱逐通知，而租客在租金逾期14天内补交了租金，则驱逐通知视为无效。租客在12个月内最多只能有4次逾期补交租金的行为。在租客第5次逾期未交租金时，房东可以下发驱逐通知，并向VCAT申请收回房屋的法令。 # 对于固定租期的租约，如房东希望提高租金，则必须在租约中写明租金的增加金额或计算方法。 # 如果租客有违反租约的行为，房东可向租客下发违约告知书。如果租客没有7天内遵守要求，房东可以向VCAT申请赔偿或整改法令。 # 如果房东不能保证给到租客一个安静的居住环境，租客可向房东下发违约告知书。如果房东没有7天内遵守要求，租客可以向VCAT申请赔偿或整改法令。 # 如果租客因为设施故障（如水管破裂）而收到了超出日常费用的水电煤账单，房东需要支付该超出费用。 03 关于终止租约的新变化 # 房东不得无故解除租约，要解除租约房东必须提供明确有效的解释，比如卖房、改变用途、拆房或需要搬回住处等等。如果房东的理由是改变用途，房东必须出示相关文件，例如建房许可。 # 驱逐通知的新理由——如果租客对房东、房产中介或相关人员有严重的恐吓行为，房东有权向租客下发驱逐通知，要求租客在14天内离开。 # 申请退回押金的新选择——租客可以不需要房东的许可，直接向押金管理局（RTBA）申请退回部分或全部押金。 # 租客搬走后，对于租客留下的物品，房东在通知租客之后仍需将物品安全地保留14天。 # 如果租客在租约到期前搬走，房东可以向VCAT申请赔偿，赔偿金额将根据房东的损失来计算。 # 如果租客有某些特定的理由例如需要接受特殊的个人医疗等等，需在租约到期前搬走，租客可提前14天通知房东，而无需进行赔偿。 # 如果银行或抵押放贷公司需要收回房屋，必须给租客提前60天的通知。 04 关于房屋状况的新规定 # 新法规提供了租赁房屋需要满足的最低规定，包括门锁、通风、垃圾桶、厕所、浴室、厨房、洗衣房、房屋结构安全、防霉防潮、电路安全、门窗、灯光、供暖等等。具体规定细节可点击下方链接查看。 https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/changes-to-renting-laws/resources-for-practitioners/fact-sheet-26-rental-minimum-standards # 紧急维修的范围延伸至空调、安保设施、或影响居住安全的情况（比如虫害、霉菌或潮湿）。 # 紧急维修的金额增加至2500澳币。...Read More

购房者拒绝履行(Repudiation)购房合同有什么样的法律后果 在房屋买卖交易中，购房者（买家）拒绝履行合同也就是我们常听到的 “不SETTLE” 的事情时有发生。出售者（卖家）若遇此麻烦，很可能会蒙受不小的经济损失。那么这个时候卖家是很有必要了解基本的法律知识来维护自身的合法权益。 什么样的行为算作拒绝履行合同？  简单来说，买家的以下行为可能会被视为拒绝履行合同： 不愿意履行合同 （比如买家反悔，不愿意再付钱 settle）；或  没有能力履行合同 （比如购房者资金不足，无法支付房屋尾款）  买家的拒绝履行合同行为在法律上意义重大，卖家必须能够证明买家拒绝履行合同行为的确定性,这个在特定的情况下不是那么容易判定。换句话说，买家需明确展示出没能力或不愿意履行合同。在法律上，这个判断标准是客观的 —- 也就是一个理性的普通人在卖家的位置上是否觉得买家的行为是拒绝履行合同。  例一 （明确的声明）  买家通过电话、邮件等方式明确表示自己不愿意履行或者没有能力履行合同，那么该行为可以被认定为拒绝履行合同。 例二 （根据语言、行为推测）  买家在经济能力只够负担一套住房的情况下，在交割前购买了另外一套房产，那么该行为有可能被卖家推测为拒绝履行合同。 根据买家的行为推测其拒绝履行合同是有风险的，如果卖家判断错误进而采取法律措施，有可能使自己的行为被当作拒绝履行合同而承担相应的后果。 出售者遇此情况该如何解决？  遇到买家拒绝履行合同，卖家有两种方式应对。 01 终止合同 卖家可以接受买家拒绝履行合同的行为，继而终止合同。终止合同后，除了在此之前积累的权利和义务会继续，双方不再受合同约束、不再用履行其他义务；与此同时，卖家可以向买家以违约为由索赔。 例三  买家反悔，表示自己不愿意支付购房款后，卖家可以终止合同。终止合同后，卖家可以把房屋重新出售给其他买家，如果售价低于此前的价格，那么卖家就可以向反悔的买家索赔差价。 02 继续合同  如果卖家没有选择终止合同，那么合同继续约束双方，卖家仍需履行自己的义务。在卖家选择终止合同前或交割前，买家有机会撤回自己拒绝履行合同的行为并且不产生任何不良后果。如果买家在规定的交割日期仍旧无法交割，那么卖家即可以向购房者以违约为由索赔。 例四 在买家表示没有能力支付购房款后，卖家没有选择终止合同，那么合同继续，卖家不能把房屋重新出售给其他人。如果买家筹到房款完成交割，双方皆大欢喜。如果买家仍然无法交割，卖家即可以向其索赔。 结语Merry Christmas 拒绝履行合同是具有严重后果的行为，房屋买家在买房前一定要做好计划、思考周全，以避免被认定为拒绝履行合同，对自己和出售者造成损失。卖家如果面对合同无法履行的困境，需要了解自己的应对方式以及如何向违约的买家索赔，那么到底卖家可以向买家追究什么赔偿呢，想要获得免费的有关房屋买卖中卖家的索赔指南，请添加我们微信或者发邮件至[email protected]，我们将发送给您。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 精彩回顾 当你遇到黑心房东或房客时，这四大法律知识点让你不吃亏。 维州印花税Stamp Duty最新减免政策！仅7个多月！！ 员工能力不足可以被辞退吗？...Read More

维州政府最近宣布了新的印花税减免政策，任何从2020年11月25日开始至2021年7月1日之前签订的购房合同，房屋可税价值 (Dutiable Value) 在100万澳元或之内的民用住宅 (Residential Property)，购房人均能够享受到印花税的减免。新房或者楼花 (期房) 的购买者将会获得50%的印花税减免，而二手房或空地的购买者则可以获得25%的印花税减免。此次大力度的印花税减免政策无疑是为了刺激房市、鼓励人们购置新住宅并帮助维州经济复苏。 基本条件 1 合同签订日期从 2020年11月25日开始至2021年7月01日之前 2 房屋的可税价值 (Dutiable Value) 在100万澳币之内 (包括100万整) 3 仅适用于居民住宅 (Residential Property)，无论自住或者投资，但不适用于商业物业 4 购买新房或者楼花 (期房) 将会获得50%的印花税减免 5 购买二手房或空地将会获得25%的印花税减免 例一 小A准备购买已经建造完成并完成登记的全新Townhouse，根据最新政策他可以享受50%的印花税减免。如果这套Townhouse的合同价为100万澳币，那么原本小A需要付的印花税约为$55,000澳元，然而在新政策下小A仅需要支付原印花税的一半，可以为他节省约$27,500澳币。而且，小A购买的这套Townhouse可以用作自住，也可以出租。 好处 1. 印花税减免可多次适用 这次的印花税减免政策并不是一次性的，可以多次购买多次享受。如果你准备在2020年11月25日开始至2021年7月1日之前购买多个民用住宅，那么你每一次都买的物业都会根据新政策得到相应的印花税减免。同时，这次的减免政策的适用非常广泛，不仅限于自住的房屋，同样适用于投资物业。 2. 海外买家同样适用  更值得注意的是，这次的印花税减免政策不仅适用于澳洲公民或澳洲永久居民（PR）持有者，同样也适用于海外买家。在往常，大部分的减免优惠政策都是优先考虑澳洲本地公民或者PR持有者，而这一次的印花税减免是海外买家也可以享受到的福利。海外买家购买民用住宅需要交的印花税分两部分（大约是物业价格的 13.5%），其中约5.5%为本地印花税部分，8%为海外买家额外印花税部分。在新政策实行期间，对于5.5%的本地印花税部分，海外买家则可以拿到跟澳洲本地居民一样的印花税减免。 3. 新旧减免政策可以同时适用 只要符合条件，新的印花税减免政策和其他过往已发布的印花税减免政策可以同时享用（就是我们通常说的，折上折）。例如，您准备在维州购买您在澳洲的首套住房，那么您可以在享受首次购房印花税减免政策（First home buyer duty exemption, concession or reduction）的同时还可以额外享受新政策的减免。请注意，“首次购房印花税减免”政策只适用于澳洲公民或者永久居民在2017年7月1日或者之后签署的合约。 小贴士 首次购房印花税减免是指： 该房屋是你首次在澳洲购买物业，并用于个人居住使用； 如果你首次购房的房屋可税价值在60万澳元之内，你将获得100%的印花税减免； 如果你首次购房的房屋可税价值在60万到75万澳元之间，您将获得一定程度的印花税减免； 你必须是澳洲公民或者永久居民。 例二 小B首次购买房产，购置的是一套价值70万澳元的二手房用于自住，根据最新政策他可以同时享受首次购房减免和25%的印花税减免。原本一套价值70万澳元的二手房的印花税约为$37,070澳元，经过首次购房减免后印花税被降低到约$24,713澳元。然后根据新政可以再减免25%，最终小B购买这套房只需要交约 $18,534.75澳元的印花税，可以节省约 $18,535.25澳币。...Read More

经常会有客户问我们，在墨尔本买房到底要注意什么，具体的程序又是怎么样的呢？我们今天就用我们的一位客户的买房经历来向大家介绍一下在墨尔本买房的具体流程和需要注意的事项。 例子 首先我们先来介绍一下我们的客户，小张夫妇（化名）。小张夫妇最近刚获得澳大利亚永久居民的签证，而且他们都有稳定的工作。小张和妻子商量了一下，决定在墨尔本购买一套房产用作自住。 钱够吗？ 是否需要贷款？ 我们会建议小张先联系贷款银行或者贷款经纪人(BROKER)，搞清楚自己大概能够获得多少贷款。一般银行会提供一份叫做 pre-approval 的文件，告诉小张能够获得贷款的大致金额，这样加上小张自己的存款，他们就应该知道自己可以购买的房产的价格范围是多少了。 了解了自己能够购买的房产的价格范围以后，小张就可以去网上找房了。如果说是用现金买房子的话，而您的现金又在海外的话，您要算好您需要多长时间才能把钱从海外转到澳洲，从而推算您至少需要多少时间来交割房产。 签约前务必让律师查看合约和32号文件 ONE 找到心仪的房产后，建议小张和妻子亲自到房产去看一看，感受一下是不是喜欢这套房产。同时，我们会建议小张向中介索取房产合约和卖家申明 (也称为32号文件)，并交给律师审阅以及查清楚合约的条款和房产产权问题。 为什么要让律师审阅房产合约？ 不同的卖家律师制作的合约 (尤其特殊条款) 都不一样。几乎所有的房产合约都是由卖家律师起草的，合约的条款也肯定倾向于卖家。 我们律师主要看的是合约特殊条款是不是对买家和卖家相对公平。 对买家不公平的特殊条款例子 按理说房产交割日期之前该房产还是卖家的，房产交割以后才会是小张的。那么这个房产相应的费用，政府通知等，按照公平的原则，交割之前就应该由卖家负责，交割之后则由小张负责。 但是，有一些合约的特殊条款会说从合约日期 (不是交割日期) 开始，小张 (作为买家) 就要承担这些通知等的相关费用。 为什么要让律师审阅卖家申明文件？ 律师主要看的是房产的一些相关信息，比如，卖家的产权是不是有任何纠纷？这个房产是不是有任何欠费(市政费，水费，或者物业费等)？产权上是不是对土地上重新建新房有什么限制等等。 让您的律师审阅合约和卖家申明可以在您签署合约之前，更好的了解这个房产并且提出修改意见。 注意 任何对于合约条款的修改，都必须在您签署合约之前。任何您和卖家，或者中介的口头协议，如果没有在合约里面写明，就很难有约束力。如果您没有让您的律师审阅合约和卖家申明，就直接签署了合约，那么如果之后发现任何问题，您几乎不可能要求卖家再次对合约进行修改，您也很难退出合约。 私卖还是拍卖呢？ TWO 在维州买房主要有两种形式，拍卖或者私人竞价。这两者主要的区别是： 私卖 买家可以提出购房合约受限于一些条件，比如说贷款条款，FIRB批文条款等等。 VS 拍卖 房产合约都是无条件合约，也就是说小张没有任何理由退出合约。 假如小张看中的房产是私人竞价的形式出售。小张就可以向卖家要求此合约受限于贷款，完成建筑检验报告和虫害报告等。也就是说在一定的期限内（比如2周），如果小张的贷款被银行拒绝了，或这些报告表明房产有结构性的重大的缺陷的话，小张可以书面通知卖家退出合约。 房产交割准备 THREE 小张和卖家签署了合约以后，接下来就是贷款和房产交割的准备了。小张的贷款经纪人要在合约规定的时间内获得银行的“无条件贷款批文”，如果在合约规定的期限内不能获得贷款的话，小张要及时通知自己的律师并联系卖家律师申请把贷款期限延长。如果卖家拒绝延长贷款期限，而小张的贷款银行也无法保证小张的贷款一定会获批，那么小张要在合约规定的贷款期限内，书面通知卖家律师或者中介退出合约。 在合约规定的贷款期限内，小张顺利的获得了贷款银行的无条件贷款批文。接下来，我们律师就要为小张准备以下这些工作：  1. 完成小张夫妇的身份认证，要求小张夫妇签署授权协议  2. 帮助小张夫妇完成印花税评估（包括可能的减免）的相关工作  3. 向小张夫妇提供房产交割尾款的预估数额  4. 联系贷款银行准备交割事宜等。 交割所需尾款 FOUR 接下来重要的问题是：在交割的时候小张夫妇到底要支付多少钱？交割尾款主要有以下部分组成： 01...Read More