在过去的一段时间里，全球经济受到了疫情的严重冲击每况愈下，很多债务人由于各种原因导致其个人财务状况濒临破产。在澳洲，如果债务人出现无法还债的情况，那么债务人可以向澳大利亚金融安全局(AFSA)提出自愿申请破产。然而，破产并不完全是债务人的避风港，虽然破产可以让债务人短暂地躲避来自债权人的压力，但是同时也会为债务人带来一些不可逆的后果。今天我们就来讨论下在澳洲申请个人破产后可能带来的严重后果。 01 ＋ 破产记录永久保留在全国个人破产案索引(NPII) 首先，只有在澳大利亚居住或者经商的人在可以向AFSA申请破产，其他人无法在澳洲申请破产。破产的期限通常是三年零一天，在特殊情况下可以延长。破产人的名字会永久地被列入全国个人破产案索引(NPII)。这是一个公共电子记录系统，任何人包括银行、房东和雇主都可以上网查看这个索引的记录。所以破产的记录往往会跟随破产人一辈子，即使破产人偿还了所有的债务，解除了破产的状态，但这个破产记录还是会被 永久保留 。 另外，申请破产还会影响你的个人信用记录(Credit Report)。个人破产在信用记录上保留的时间是下面两个时间点最晚的那一个： 从破产那天起的五年；或者 从破产结束那天起的两年。 这可能意味着破产人在申请破产之后的很长一段时间里，其个人信用都会受到影响，这也会非常不利于破产人寻找工作或者进行其他的商业活动。 ＋ 02 破产受托人 Bankruptcy Trustee 在申请自愿破产之后，该破产案将会由指定的受托人管理。受托人可以由债务人指定或者由AFSA安排。在某些情况下，你的受托人可以将三年破产期限延长至五年或八年。为了向债权人还债，受托人在处理破产案件时会变卖债务人的部分资产，收取债务人超过法定限额的那部分收入，调查债务人的财务情况并收取债务人在破产前因考虑不周而转移到他人名下的财产或债务人在破产期间收受的财产。这意味着债务人的大部分资产在申请破产之后将会被受到控制。受托人通常也会从其收回的资产或收入中收取破产管理费。 03 申请破产者仅能保留部分资产 正如上文中提到的，受托人为了向债权人还债，需要变卖债务人的大部分资产，而债务人仅可以保留那些法律允许的小部分资产。一般情况下，破产人仅可以保留其普通的家庭生活用品、用于谋生的工具和车辆等，但这些物品都不能超过法律规定的一定价值。除了债务人可以保留的资产外, 受托人将变卖任何资产包括房屋、土地、股票投资、继承所得的遗产等, 即使这些资产是在海外或在他人手里也要变卖。破产人不得隐瞒、转移或处置在澳大利亚境内外的任何财产，否则可能会受到刑事起诉。 这里需要说明的是，个人破产从法律上来讲就只是破产人一个人的事，并不会牵扯到家中其他人。如果破产人拥有属于与配偶的联名账户，那其中一半的资金会自动被认为是配偶的资产，破产托管人无权动用。如果债务人与他人共同拥有某宗资产比如共有房屋, 受托人则可以变卖债务人所拥有的份额。 另外，债务人的受托人将调查债务人破产前五年所拥有的资产。如果受托人发现债务人已把资产赠与他人或者以低于市价的价格出售了资产, 那么受托人可以收回这宗资产, 或收取该宗资产的实际价值与债务人出售资产所得金额之间的差额。受托人还可以收回那些为了故意躲避债权人而被转让的资产。 04 收入及工作受到影响 破产人的收入、就业或生意也可能会受到影响。如果你的收入超过规定的限额，受托人会将超出的部分收入用来还债。破产人有义务在找到新工作、换工作、涨或者降工资的情况下通知破产受托人。 同时，你也不得担任公司董事或公司管理的相关职位。在某些特定的行业（如建筑商、房地产商、会计师、律师和税务代理等），相关的管制机构会限制或禁止您继续从事该专业或行业的活动。你更不能担任某些公共职务（例如参议院或者国会议员）。 除此之外，如果你利用其它生意名称从事商贸活动, 那么你必须把自己已经破产的事实告诉与其交易的所有人, 否则可能会受到刑事起诉。 05 信贷服务及个人行动被限制 破产之后，您会很难借钱和赊购。一些银行可能限制甚至不允许您操作账户。同时您将会被要求在以下情况发生时告知涉及方您已经破产： 获得的信贷额达到或超过AU$3,000  进入了任何分期付款购买协议或任何租用或出租合同高达或超过AU$3,000的物品 通过汇票、支票或本票来获取价值达到或超过AU$3,000的商品或服务 允诺支付AU$3,000及以上金额以获取同值的商品和服务 允诺提供商品或服务以获得AU$3,000及以上金额的付款 如果在这些情况下你没有透露自己破产的事实，你甚至可能会受到刑事起诉。 小提醒 除此之外，在生活中你可能会需要支付更多的押金来用于租房、接通水电煤及电话服务。在你购买保险时也可能会因为你的破产或信用问题而遇到困难。而且在没有受托人书面许可的情况下，破产人将无法赴海外旅行，同时破产人还可能被要求将护照上交给受托人管理。 这些条条框框将会对破产人的生活和工作带来巨大的不便。 06 债务仅部分免除  申请破产之后,一部分的无担保债务(如信用卡、个人贷款、商店购物卡等) 可以免除。然而，对于有些债务 (如诈骗所产生的债务、罚款、事故赔偿、助学贷款和子女抚养债务等)，破产人必须继续偿还。如果某宗债务有资产作为抵押 (如用房屋或汽车等抵押贷款) 而债务人不继续还款，那么该债权人可以收回和变卖该资产。 结语 个人破产是一件非常严重的事件，会给破产人带来许多严重的后果，虽然在破产期限结束之后可以解除破产的状态，但是这个破产的记录会被永久保存在NPII。同时，破产的条件有法律约束力，如不遵守，可能要承担更严重的后果例如刑事起诉。所以，在申请破产之前，你需要完全知晓处理失控债务的可选办法以及破产将带来的义务和后果。与你的债权人进行磋商往往是更可取的选择，破产更应当是一种别无他法时候的选择。我们强烈建议濒临破产的债务人在申请破产之前咨询专业律师的意见，以免在破产之后给你带来不必要的困扰。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。...Read More

随着维州四级封城，大部分的“维民”都被强制规定在家办公。由于很多公司都没有在家办公的经历，因此 问题接踵而来。身为老板的，觉得团队工作效率降低，又担心上班时间找不到人；然而员工们都在抱怨上下班没了界限，比平常在办公室上班更累。但不可否认，在家办公或任何远程工作的办公模式多少都给雇主增加了一些法律风险。 在家工作 Work From Home 的 Work Health & Safety（WHS）风险 因每位员工“在家办公场所”的环境不一样，所以会导致员工健康或安全的不可控风险相比在办公室里来的高。所以雇主也应采取一些措施把该风险减低，但是建议各位雇主在实施某项措施之前，请先与员工商议。同时，雇主有义务监督现有的措施，以确保该措施不会造成其他方面的风险。  ➡ 雇主的义务 员工在家/远程办公时，雇主在WHS上需考虑的事项如： 身上有旧伤的员工需要特别注意； 雇主与员工之间的沟通频率和方式； 员工的工作计划，工作量，活动和工作时间管理； 员工的工作环境如：桌子，椅子，电脑等摆放是否正确； 员工的工作习惯和体育锻炼； 员工的心理健康和福祉，以及； 员工的其他责任，如: 员工是否需要督促孩子们的在线学习或其他顾家的责任。 雇主必须尽一切合理的努力来协助与管理员工在家/远程办公面临的风险。 ➡ 员工的义务 除了雇主有义务之外，员工也应自己注意在家办公的环境，尽量减少在家办公的健康与安全风险，如员工应该： 遵守公司的相关规定与了解如何安全与正确的完成工作； 根据雇主提供的指示，正确地使用工作设备； 保持安全的工作环境，如在指定的工作区域内，员工可能需要移动家具以确保可以舒适的出入，确保有充足的光线，通风的空间，与避免有任何锋利的表面或减少绊倒的危险； 管理好家中安全系统，如维护电气设备，安装和维护烟雾报警器 ； 如果有任何的有关风险或潜在风险和有危害的可能，请及时通知雇主； 在有任何会影响在家工作的健康和安全性的变化，及时汇报于雇主。 如何降低在家办公的风险 雇主与员工应及时沟通，致力完成以下几点： 员工足够了解如何设立一个安全的家庭办公环境。 例子：从健康的方面考虑，员工也应该避免长时间坐在工作的地方 (长时间维持坐姿)； 任何必要的工作设备,雇主都应允许员工借带回家； 员工除了需遵守平常常规的工作场所政策和程序外，也应遵守雇主在这期间制定在家办公的规定，并自我评估，提交报告； 雇主与员工应定期沟通； 雇主应该给员工提供有关心理健康和福祉服务的信息和支持； 雇主应该安排一名专员负责与员工就在家工作的相关问题进行交流和理解。如果员工有任何疑问或顾虑的话也应该及早跟雇主沟通； 为了确保员工有一个符合健康和安全要求的工作环境下，雇主可以要求检查员工的家庭工作环境。这可以通过虚拟方式（例如照片或视频）来实现，从而无需进行实地检查。同时对于一些特殊行业，雇主如有必要可以聘请工作场所健康和安全专业人士来协助评估员工在家办公的风险。 员工在家办公的心理健康  Mental Health 在这段被新冠疫情影响的期间，由于很多公司都没经历过在家办公，可能有些员工身心健康也因此受影响。 雇主在WHS的职责不仅仅是针对员工的身体健康，同时，也需照顾员工的心理健康。这意味着雇主必须在合理可行的范围内，尽量减少会导致员工心理问题的风险。 在家办公可能会给员工带来与在平常工作的环境里更多的心理问题。 社会心理危害是指因工作上的安排或公司管理中，给员工心理带来的压力或感觉。 员工在心理健康上的社会心理危害包括： 员工之间容易感觉到隔阂； 与在办公室工作相比，员工可能更容易有疏离感，因为从上级所得到的的支持可能比较少或较为困难； 工作需求的变化，如受新冠疫情的影响多少都会给某些员工增加了一些工作量；...Read More

什么是转楼花？ 转楼花其实就是 NOMINATION 提名转让 的通俗语。换句话说，一个物业买卖合同原来的买家因自身的任何原因，如资金紧张，改变注意或者想增加/减少/更换一个买家时，在物业交割前通过提名转让 NOMINATION 的形式把自己的合约义务转给了另外一个买家或者增加/减少/更换另一位买家。 虽然买家义务转了，但是合约的内容是不改变的，比如合约签订日期，价钱，交割日期等等，所有的条款都是与原合同是一样的。 转楼花 · 优势 1. 合同的签订日期不变 如果您通过提名转让接手了一份2016年签署的合约，那么大部分情况来说，您可以享受的任何跟房产有关的福利都是按照2016年的合约签订日期来计算的。 关于维州楼花印花税减免的时间点是2017年的7月1日，在这个日期前签署的楼花合约（在签署的时候没有开始动工的楼花项目），不管房产的用途是自住房还是投资房，都是能享有印花税减免的。但是在2017年7月1日和之后签署的楼花合约，就只有自住房的买家才能享受印花税的减免了。 这里提一下，印花税减免不是完全的不需要支付印花税，印花税是按照这个楼花物业的地价来计算的。 举个例子 如果一个二手房合同价是60万，那么印花税是按照60万来计算的，但是对于楼花的项目，如果您的资质是符合楼花印花税减免政策的话，那么您的印花税是按照楼花合同价里面的土地价值来计算的。同时，这个计算也需看原买家签署合同的时候，楼盘的施工进度来定，如果在签署合约的时候建筑已经基本完成，那么印花税减免的部分是很少的。如果是房地套餐的楼花，也就是先买地，然后再盖房，那您需要支付的印花税是按照存土地价格来计算的。 2. 物业合同价格不变 如果原买家是在2016年签署的购房合同，当时的价格是 $600,000 但是如果同样的房产放到2019年来卖，价钱上可能会比2016来的要贵。这种例子通常会发生在买空地的时候，购买空地的合约也可以进行提名转让的。 举个例子 一个楼盘里的同一块空地在2016年卖的是30万澳币，但是2019年，这块空地的售价可能比2016年的合同贵了5万澳币。但是由于您是以提名方式接手 2016 年原买家签署的 30 万合同，那么您就能以同价接手这块空地。 3. 比较临近物业交割时间 其实有很多楼花买家在前期签署购房合同的时候，心里可能都会害怕楼盘是否能顺利盖起来，但是如果接楼花的话您，可以选择在楼盘开始施工之后再寻找有要转让的原合同买家，这样子您就可以少等几年入住时间。 转楼花· 劣势/风险 转楼花其实对新买家来说风险比直接签署一个合约来的要高，但是只要您的律师能把关好，其实转楼花的好处还是挺多的。 1. 10% 的首付定金的安全性 转楼花原买家支付的10%的定金的安全性是我们的首要考虑，到底原买家支付的是现金CASH的定金，还是银行担保BANK GUARANTEE呢? 举个例子 如果转楼花的时候，您以为原买家肯定是支付了CASH的定金，但是其实原买家是给的银行担保，那么就有可能遇到一个状况，就是您退了10%的定金给原买家，然后交割的时候发现原买家其实是给的银行担保，开发商这个时候就会要求您支付全款的，因为银行担保是不能当现金使用的。 2. 新买家有可能错失楼盘关键信息 做为新买家，您有可能不知道从原合同买家签合同开始到转名给您的那天，中间发生了什么。因为转楼花，您做为新买家如果原合同的买家不披露，那么您通常可以审核的就只有原合同，如果当中开发商在签订合约之后跟原买家的律师过沟通过一些物业的更改，那么您做为新买家是很难第一时间知道。 举个例子 一个楼花，合约上写的面积是60平方，在您签署提名文件之前，开发商曾经通知原买家律师公寓变小了，新买家在不知道的情况下还是接了原合同，那么在验房之时才发现面积小了，那就太晚了。 提醒 所以我们在这里提醒大家，在签署提名文件之前，必须确认原买家签署合同日期后至签署提名文件之间，这个物业是否有其他的改动。 3. 比较容易出现纠纷 新买家应该先确认原买家之前支付了多少定金，是5%还是10%。新买家最好拿到开发商的律师确认后再支付定金。如果原买家之前只支付了5%的定金，但是新买家在没核实之下把10%的定金给了原买家，那么很容易出现纠纷。 或者如果原买家在原始合约已经违约了，那么有可能定金已经被开发商没收同时已经产生了违约金，如果新的买家在没谈清楚就接手后，是需要支付原合同买家违约所导致的罚款利息和其它费用，如律师费等等。 额外知识 新买家的10%要什么时候付，付给谁？ 我们通常觉得最安全的当然是定金到交割的时候再退给原买家的，但是大部分原买家都不会同意这个条件的。 所以我们建议是在开发商正式同意了这个转楼花和确认定金安全了之后，才可以把10%退给原买家，如果中介要求10%退给中介，那最好是有原买家的律师书面确认可以退给中介，方可退给中介。 另外，我们非常不建议新买家私自把定金退还给原买家，这样可能会产生不必要的纠纷。我们建议定金的退款，还是通过律师或者中介。 新买家是否需要合同原件进行交割？...Read More

维 州 政 策 2020年7月24日，维多利亚财政局终于颁布了HomeBuilder 补贴的细则，所以今天我们就与大家分享一些我们律所对细则的解读。 1. HomeBuilder 的申请标准是什么？ 申请人的要求: 您是年满18岁的自然人(不能是公司或信托); 申请人的名字必须在产权证上； 必须是用于自住房的业主; HomeBuilder 自住房 的定义是： ●  房子不是用于投资用途； ●  必须自住至少6个月，而自住的开始日期是从以下其中一个时间点开始计算： 建筑完工以后; 或 装修完成以后; 或 交割后 ●   如果申请人是澳大利亚国防军永久部队的成员，并且在符合条件的房屋建筑合同签订之日就被登记为维多利亚州选民名册，则该申请人可免除居住要求，但是需要递交申请。 – 点击查看：自住房定义 在申请HomeBuilder的时候，每一位申请人必须是澳大利亚公民 Australian Citizen; 如果您是新建房，推倒重建或进行重大装修,您必须在签署合约的时候已经拥有这块土地； 您符合收入上限; 如何评估收入？ 收入上限将根据您的应税收入以及 2018-19 或是 2019-20 的纳税申报单, HomeBuilder补贴受限于以下两个收入上限： 个人 夫妇 个人申请人每年不超过$125,000 一对夫妇每年不超过 $200,000 – 点击查看：收入评估方式 申请人不能在其它州或者用其它房子获得过HomeBuilder补贴。 2. 建筑/购买物业合约的标准 建筑/购买物业合约签署日期 您在 2020年6月4日 至 2020年12月31日 之间签订一份建筑/购买物业合同 。...Read More