最近澳洲房地產市場回暖，有不少父母都在考慮幫助孩子在澳洲買下他們的安居，或者借款給朋友以解燃眉之急。 如果您正在考虑借钱给别人，您作为澳洲私人借贷的出借方(Lender)应如何保护您的权益，简单来说就是如何能确保借出去的钱与约定的利息按时收回来。我们今天就来分析一下。 借款人的信用风险评估 在提供借款之前，出借方需要进行借款人信用评估，以评估借款人的信用风险和偿还能力。这包括审核借款人的信用记录、财务状况、债务负担和收入来源等信息。如果借款方是公司的話，可以利用公司的信用报告、财务报表和其他相关文件来进行评估，并根据评估结果确定贷款条件和利率。 调查与搜索 進行一系列的搜索尽可能的查出借款方名下是否有什么房产或资产，甚至范围可以延伸到借款方的直系亲属，公司或信托。 舉個例子如果借款人 (Borrower) 声称自己公司有一个开发项目並擁有土地。当然一般正常的人听到借款人有项目有土地，应该他是有能力还钱的，于是就没调查好就把钱借出去了，当然只要对方不食言，什么事情都没有，一旦对方出了些状况，本金利息拿不回之余，甚至友情亲情都没法继续了。所以我所建议大家在查清资产是注册在借款人名下并确保借款方有足够的资产抵押的情况下，您再考虑借出多少金额给借款方。 抵押物评估和房产市场的浮动 出借方在提供贷款之前需要对抵押物进行全面的评估，以确定其价值和稳定性。这包括房地产和項目土地等各种形式的抵押物。出借方需要考虑抵押物的市场价值、流动性、抵押率和风险因素，以制定合适的借款政策和风险管理策略。 除了以上提到的资产抵押的价值外，出借方也需考虑到房产市场的浮动，如果借款金额太靠近抵押物的价值，那么如果房产市场下跌，这个时候借款人违约，出借人即使出售物业也不一定能收回所有的本金和利息。市场的浮动会是您该考虑利率，罚息的重要因素。 抵押物业与动产担保MORTGAGE 注册抵押 一般来说，能够在借款方的物业上注册抵押(Mortgage)是最为保险的，因为出借方作为抵押权人在借款方违约时可以行使的权利是相对而言非常大的，包含占有， 出售，转让，出租，装修，分割该抵押物业，在抵押物业上经营生意，获取租金或其他方式能让出借方收回借款金额为止。   CAVEAT 注册禁卖令 如果不注册抵押（Mortgage），那么您可以考虑是否在物业上注册禁卖令(Caveat)。但是禁卖令与抵押相比，是没有抵押所带来的权利那么大，禁卖令只能使借款方无法随意出售该物业。并且禁卖令是排在所有抵押后面的。 注意：违约时物业会用来优先偿还抵押的那些贷款，如果没有余额，那么仅注册禁卖令的出借方就可能什么都拿不到了。 小贴士 – 海外出借方需申请FIRB 如果您 (出借方 Lender) 是海外人士并且借款人是用房产作为抵押（包括注册禁卖令），那么您是需要得到海外投资审查委员会(FIRB) 的批准。 要获得此批准，您必须完成一份申请表以及支付相应的申请费。FIRB申请费是按贷款金额来决定的。FIRB批准也有可能会根据情况的不同而附有额外的条件，比如当出借人占有抵押物业时必须通知FIRB等等。   PPSR 动产权益注册 （Security interest) 除了在不动产上注册抵押和禁卖令，您还可以考虑在借款方的动产上注册担保权益。 选择担保人 选择合适的人选作为担保人也是一大技巧。担保人的数量并不是越多越好，而是要选有足够资产的担保人，能够在借款方无法偿还的情况下完成借款方的还款义务。为了以防担保人否认担保义务，我们会让担保人去寻求独立法律意见，并让担保人的律师签署一份文件证明担保人是在完全明白其担保的法律风险并下签署担保文件的。 借款合同和法律文件 在提供借款之前，借款方需要起草和审核借款合同和其他法律文件，以明确双方的权利和义务，并规定借款的条款和条件。这包括利率、偿还期限、违约行為和责任、提前偿还条款等内容。借款方应当确保合同和法律文件符合澳大利亚法律的要求，并保护借款方的权益。 借款风险 最后，借款方需要认识到提供借款存在一定的风险。这包括借款人违约、抵押物贬值、法律诉讼等可能影响借款回收的风险因素。借款人需要采取适当的风险管理措施，以降低风险并保护自身利益。   如果您需要更多关于在澳大利亚提供私人借款的法律咨询或法律服务，包括专门以客户的角度考虑为借款人和出借方提供量身定制的贷款和抵押协议。我们提供的贷款与抵押服务包括起草贷款、抵押协议、解释贷款、抵押协议、注册抵押、注册禁卖令、协议商讨和交割、还款纠纷等等。请随时联系我们的律师团队。我们将竭诚为您提供专业的法律建议和支持，帮助您解决各种金融法律问题和挑战。Read More

最近有越来越多的一些家庭手作的食物生意，比如说我们在小红书上发现了很多手作低卡糕点，家庭制作的广东点心，还有家庭生产的宠物食品等等，家庭食物生意买卖有很多优势，不仅让您能够自由地安排工作时间，而且所需的启动资金和运营成本较低，您还可以在家中利用厨房和设备开始生产，也不需要支付高昂的租金。   但是您有没有想过，经营这样的生意是否合乎法律上要求的食品安全和卫生标准呢？   首先，您是需要从当地市政府那边拿到食物生意的注册牌照的，市政府会视乎您将会经营的食物类别，还有您家里的厨房是否符合标准。您可能需要跟多个市政府部门讨论，包括planning department，building department等等。市政府的planning department会考虑到您房子产权上的限制，停车位，对邻居的影响，广告牌摆放等因素；而building department会针对您将要经营的食物生意类别，考虑您是否需要对您的房子进行结构性的改造；也要考虑是否需要安装隔油池，以及联系环境健康部门等等。   其次，处理食物的人是需要有相关的技能和知识的，通常而言，一般的家庭食物生意都是低风险的食物处理，所以food safety program和food supervisor有可能是不需要的，但是最低限度上，您也是需要完成一些记录的，并且保存好这些记录以供市政府官员抽查。   根据市政府官员的指示，您家里的生产食物的存储食物也是有讲究的，比如说，您应该使用食物等级的储存盒并且使用可以密封的盖子去存放食物原材料和做好的食物，在厨房里面备有急救箱，以及使用适合的温度计以便储存和准备食物，厨房里是严禁吸烟和禁止宠物和孩子进入的，个人的物品也不应该存放在准备食物和储存食物的空间里，并且对食物的运输也是有严格的设备要求的。再者，对于食物的标签也是有严格的要求的，您需要以英语标出食物名称、原料的名称及比例、过敏原信息、到期日等等。   如果您有任何关于设立小生意的疑问，您可以联系专业商业律师更详细地给您提供生意买卖上的建议。Read More

贷款协议是借贷双方之间的法律文件，详细记录了贷款的条款和条件。无论是个人之间（包括家人之间的借贷），还是公司之间的私人贷款，一份清晰全面的贷款协议都是确保双方利益得到保护的关键。本文章将探讨澳洲私人借贷中贷款协议的核心要素和签署前应注意的事项。   贷款协议的核心要素 借款人和贷款人信息 协议中应明确记录双方的基本信息，包括但不限于姓名或公司名称，联系方式和地址。这有助于确认双方的身份并在必要时方便联系。 贷款金额，时间和背景情况 贷款的具体金额应该清楚地写明，包括货币单位。以及贷款金额是何时借出给借款方的，借款的背景情况。 还款条件 还款条件是贷款协议中最为重要的部分之一，其中包括还款期限，还款方式（例如，一次性还清或分期还款），每期还款金额等等。此外，如果存在提前或延期还款的选项，相关条款也应详细说明。 利率和费用 协议应详细说明贷款的利率（固定利率或浮动利率）以及任何可能产生的费用（如律师费，罚息等等）。清晰的利率和费用条款可以减少未来因费用不明确而产生的争议。 担保和抵押 贷款一般会需要提供担保人和/或抵押物去保障出借方的权益。如果贷款需要担保人，相关的条款和信息应该清楚地写在协议中。担保物（如房产，车辆等）的详细信息，估值和如何处置担保物的条款都应明确列出。 违约条款 违约条款规定了借款人未能遵守协议条款（如逾期还款）时的后果，包括可能的罚款，利息调整和贷款提前到期等情况。   签署贷款协议前的注意事项 仔细审阅所有条款 在签署前，借款方和出借方都应仔细审阅协议的每一条款，确保理解其含义和后果。 考虑法律咨询 在涉及大额贷款或复杂条款时，寻求法律咨询是明智的选择。专业律师可以提供关于条款的解释和调整的建议。 确认还款能力 借款方在签署协议前应确保自己有足够的还款能力。无法按时还款不仅会产生额外费用，还可能损害信用记录。出借方也应该在签署协议之前确认借款方的还款能力，以及担保人的情况和抵押物的价值。 留意早还款条款 如果借款方计划提前还款，应留意协议中是否有提前还款的限制。   结论 贷款协议是一项重要的法律文件，关系到借贷双方的重大利益。通过确保协议中包含了所有核心要素，并在签署前进行仔细审阅和必要的法律咨询，双方可以在确保自身权益的同时，促进贷款过程的顺利进行。如果您对于澳洲私人借贷有任何疑问，欢迎联系我们。Read More

我们听说过有这样一个事情，卖家和买家已经签好了合同，买家却在签好合同后反悔了，理由是卖家没有及时提供52号会计文件。那么52号文件是什么呢？为什么未及时提供这份文件会有这么严重的后果呢？今天富文带大家来探究一下。   52号文件的英文全称是 “Section 52 – statement by a vendor of a small business”，指是卖家在买卖小生意时需要向买家提供的声明，这份文件要求的出处是Estate Agents (General, Accounts and Audit) Regulations 2018的第52条。首先我们需要明确的是，哪些人需要提供这份文件？如果您的生意总价值是在$450,000.00以下，则通常来说，您需要提供这份文件。除非您的生意有有效的酒牌，您可能可以获得豁免。   然后您可能会问，这份文件通常由谁准备呢？文件里一般有哪些内容呢？ 第 52 条必须包括《the Estate Agents (General, Accounts and Audit) Regulations 2018》附表 1 中列出的表格 2 文件中的所有内容，比如生意信息（Business information Section）和卖家生意运营报告（Vendor’s Business Operating Report）。其中，卖家生意运营报告特别重要，因为它必须包含该生意在当前及前两年的财务信息。因此通常这份52号文件是由卖家会计准备的，卖家审阅无误后才会提交给买家。   那如果卖家不提交这份文件或者提供了错误的信息给买家，会有什么后果呢？ 像上面说的那样，如果您的生意总价值是在$450,000.00，并且也不满足有酒牌的豁免情况，作为卖家您需要提供这份文件给买家的。如果卖家未提供这份文件，或者提供的信息不实，并且此时买家还未接手生意、生意买卖也还未完成，则买方有权在签署后三个月内主张合同无效。买方在此前给卖家付过的款项和定金将都会被要求退还并终止合同。买家还有可能走法庭诉讼程序，向法院提出申请要求卖家退款。如果买家已经接手生意完成生意买卖交割，那么取决于具体情况，买家还有可能会主张卖家的行为构成误导或欺诈行为来要求卖家赔偿。   因此这份52号文件是非常重要的。如果您对于生意买卖有任何疑问，建议您咨询律师。富文商业律师将为您提供专业的律师建议及法律服务。Read More

购买房产作为一项长期投资，选择合适的物业尤为关键。在维州，大家可以通过Real Estate、Domain等著名网站搜寻理想的房产。 发现心仪房产后，您可联系销售中介查看物业，并索取销售合约（Contract of Sale）与32号文件（Vendor’s Statement）。为什么叫32号文件？是因为维州的Sale of Land Act 1962里第32条规定，卖方必须向买方提供一份包含特定信息的声明文件，简称为 ‘32号文件’。   收到文件后就可以联系中介签署文件，但在正式签署文件之前，强烈建议由律师进行审阅合约和32号文件。律师将详细检查文件内容和条款，并提供专业的建议，以保护买家的利益。 这里给提醒两点在购房过程中的重要注意事项： 您购买的房屋以签约当天的状况为准，请仔细检查房屋并记录房屋的现状，除非合约另有说明，否则现存的任何瑕疵均不会由卖方维修，换句话就是，您买的房屋看到是什么样子就是什么样子的。 许多买家误认为‘subject to inspection’条款指的是房屋检查发现问题后可以要求卖家进行维修或者撤销合约。实际上，此条款通常仅在验房报告上显示房屋存在重大结构问题时，才允许买家在约定时间内撤销合约。 签约时，您将支付定金，并约定具体的交割日期。   一旦卖家同意并签署了合约，中介会将交换后的签字合约发送给您的代表律师或过户师，随后，由律师进行准备过户所需的文件，如完成身份验证（VOI）、准备土地转让文件（Transfer of Land）和税务表格（Duties Form），同时计算印花税、注册费和尾款等。如果您将贷款购买，会由律师联系您的贷款银行提供银行要求的所需文件并安排交割事宜。 交割日当天，在指定的交割时间，代表律师将通过PEXA平台完成资金支付和文件注册，整个过程大约持续半个小时，过户程序完成后，律师会通知您交割已经结束，您可以联系中介领取钥匙。此外，律师还将负责通知当地市政府和水公司完成物业转名。 买家需要做的就是在交割后联系零售商开通电力、煤气和网络等服务。   我们富文律所拥有专业和经验丰富的律师团队，致力于为您提供高效、专业且优质的房产过户服务。 如需要了解更多关于澳洲买房流程的信息或寻求帮助，欢迎致电我们的办公室或通过微信联系我们。Read More

许多人可能已经知道，去年年底FIRB提出了对在现有住宅的申请费用提高三倍的提案。现在，这一法律修正案正式通过，涉及现有住宅的FIRB申请费用调整从2024年4月9日开始实施，具体的费用变化如下： 对于购买空地、新建或近新住宅等其他类型住宅的FIRB申请费用，则维持现状不变： 对于计划购买二手住房的海外买家来说，这无疑大幅增加了购房成本。 此外，对于已经完成购房的海外买家来说，另一项从4月9日起生效的费用调整是Vacancy Fee（空置费）。对于从2024年4月9日之后开始的空置年度，如果您的物业在过去的一年中空置时间超过6个月，那么需要缴纳的空置费将翻倍。空置费的具体数额将在提交空置费申报的时候进行计算，依据的是最初的购房FIRB申请费用。 例如，如果您之前的FIRB申请费是$13,200，那么2024年4月9日至2025年4月8日这一年度的空置费将增至 $26,400（而在这之前的空置费是$13,200）。 请注意，如未按时申报空置费，FIRB可能会假定房屋未满足居住时间要求，直接征收空置费。因此，请确保是提交空置费申报。 如果您对于FIRB申请费或空置费等房屋买卖有任何疑问，欢迎联系我们。 最后，想要吐槽一句，FIRB升级后的系统实在是太难用了。Read More