律师解读：借贷注意事项   相信大家都知道，澳大利亚储备银行为了支持及带动经济，多次下调基准利率 (Cash Rate)，也就是银行间互相借钱的隔夜利率，这也致使了其他利率也一并下降的因素。虽然利率下降，但是银行资格审批视乎和之前一样那么的严格，很多海外人士依然无法申请。 因为前几年的贷款政策收紧，导致很多稍微不符合资格的人都无法贷款，但因市场的需求，市面上也开始出现各种基金借贷公司，甚至私人放贷，而这些后来都被称为 “民间借贷” 。   那么，如果您正在考虑给亲戚朋友还是外人借钱，您作为民间借贷的出借方(Lender)应如何保护您的权益，简单来说就是如何能确保借出去的钱与约定的利息按时收回来。所以我们今天就来解释一下 出借方Lender  需注意事项   01  调查与搜索 首先要做的是一系列的搜索，尽可能的查出借款方名下是否有什么房产或资产，甚至范围可以延伸到借款方的直系亲属，公司或信托。 按上面对话的例子，借款人 (Borrower) 声称自己公司有一个开发项目。当然一个正常的人听到借款人有项目，应该他是有能力还钱的，于是就没调查好就把钱借出去了，当然只要对方不食言，什么事情都没，一旦对方出了些状况，本金利息拿不回之余，甚至友情亲情都没法继续了。所以我所建议大家在确保借款方有足够的资产抵押的情况下，您再考虑借出多少金额给借款方。  02  房产市场的浮动 除了以上提到的资产抵押的价值外，出借方也需考虑到房产市场的浮动，如果借款金额太靠近抵押物的价值，那么如果房产市场下跌，这个时候借款人违约，出借人即使出售物业也不一定能收回所有的本金和利息。 市场的浮动会是您该考虑利率，罚息的重要因素. 03  抵押物业与动产担保MORTGAGE 注册抵押 一般来说，能够在借款方的物业上注册抵押文件(Mortgage)是最为保险的，因为出借方作为抵押权人在借款方违约时可以行使的权利是相对而言非常大的，包含占有， 出售，转让，出租，装修，分割该抵押物业，在抵押物业上经营生意，获取租金或其他方式能让出借方收回该约定金额为止。 CAVEAT 注册禁止令 如果遇到借款方不同意出借方在物业上注册抵押文件时，那么您可以考虑是否想要在物业上注册禁止令(Caveat)。但是禁止令与抵押文件相比，是没有抵押所带来的权利那么大，禁止令只能使借款方无法随意出售该物业。并且禁止令是排在所有抵押文件后面的。 注意：违约时物业会用来优先偿还抵押的那些贷款，如果没有余额，那么仅注册禁卖令的出借方就可能什么都拿不到了。 PPSR 动产权益注册 （Security interest) 除了在不动产上注册抵押文件和禁止令，您还可以考虑在借款方的动产上注册担保权益。 04 选择担保人 选择合适的人选作为担保人也是一大技巧。担保人的数量并不是越多越好，而是要选有足够资产的担保人，能够在借款方无法偿还的情况下完成借款方的还款义务。为了以防担保人否认担保义务，我们会让担保人去寻求独立法律意见，并让担保人的律师签署一份文件证明担保人是在完全明白其担保的法律风险并下签署担保文件的。 小贴士 – 有抵押的情况下，海外出借方需申请FIRB 如果您 (出借方 Lender) 是海外人士并且借款人是用房产抵押作为筹码，那么您是需要得到海外投资审查委员会(FIRB) 的批准才能够借钱给第三方的。 要获得此批准，您必须完成一份申请表以及支付相应的申请费。FIRB申请费是按贷款金额来决定的。FIRB批准也有可能会根据情况的不同而附有额外的条件，比如当出借人占有抵押物业时必须通知FIRB等等。 借款方Borrower   需注意事项呢 首先，在银行同意您的贷款申请后，银行会给您一系列的文件让您签署。这些文件一般大同小异，其中的条款无疑是保护银行的，那么您主要应该注意的内容有哪些呢，请看以下： 本金 – 这里指的是借款的金额； 利率，是浮动还是固定的，如果是固定利率的话，一般有固定的借款期限，如果提前取消贷款，可能有罚息和其他额外的费用； 本金和利息的支付方式和期限； 罚息 – 这里一般指的是如果没有按照还款/利息的话银行将会按照罚息利率收取利息...Read More

解禁在即：购买商业地产需注意的事项 导读 近期受到新冠病毒蔓延的影响，澳洲住宅房产和商业地产的交易价格和澳洲汇率都呈下降趋势，首当其冲的包括购物中心、酒店、写字楼等商业物业，疫情引发的客流锐减使行业感到深深的寒意。但是从投资的角度，现在倒不失为一个不错的投资机遇。今天，我们就从地产交易流程的角度讲一讲在澳洲投资商业地产需要注意的事项。 住宅和商业物业两者除了都可作为投资房产之外，几乎没有其他相似之处。从平均租约期限到风险水平，都大有不同。 差异的关键点都是围绕着物业的租赁。商业租赁的期限更长，与住宅租赁不同，商业租赁在确定商业地产价值方面起着重要的作用。这是因为替换商业租客比住宅的租客要难得多。 今天我们要讨论的是当您确定准备购买某一商业物业后，从签署合约到完成交割的大致流程和注意事项。我们就以维多利亚州的商业物业购买为例向您进行解释。 合约和卖家申明  (Contract & Vendor Statement) 很多买家往往出于费用和时间的考虑而忽略了让律师介入的这一步，就直接签署合约。但是，您购买此商业物业的风险就已经从您的这个决定开始了。合约一旦完成交换绝大多数情况下买家不能退出合约，如后期律师发现有问题，都已经晚了，要知道维州的商业地产合约是没有三天的冷静期一说，也就是合约一旦双方签署，除非合约里面有约定的特殊条款赋予买家在某情况没达标的情况下能取消合约，否者合约很难被取消。 富文律师行的做法 当我们收到一份合约以后，我们会对合约进行仔细的审阅并出具书面的建议信告知客户合约需要注意的事项。我们的建议一般会告知： 哪些合约条款需要修改或删除； 卖家需要提供对哪一些信息做进一步披露以便我们做进一步的调查； 针对您关注的地方做出详细解释； 任何房产出售合约 (商业和住宅) 都是由卖家的代表律师/过户师准备的，因此合约会偏向于卖家的利益。 因为商业物业本身的不同情况和问题，合约的条款和卖家申明中的信息也不尽相同。以下是在我们审阅商业物业合约时经常碰到的，需要提醒买家的事项。 1. 10% 消费税 (GST) 注意1：购买空置的商业物业，买家是需要在交割的时候支付消费税 (GST)。 澳洲的消费税是10%，换句话说，买家除了支付合约价格，您还需要额外准备合约价格的10% GST, 而同时缴付的印花税也会因此有10%的增加。但是如果此商业物业有租客，而且租客在物业交割的时候仍然是持续经营的(Going Concern)，那么买家在物业交割的时候不需要支付消费税。这也是为什么商业物业的租约对于购买商业物业来说比较重要的原因之一。 注意2：如果签署合约的时候有租客，但是交割的时候租客已经搬离商铺，那么买家还是需要支付消费税的。 2. 合约条款 通用条款 General Conditions & 特殊条款 Special Conditions 一般上通用条款都大同小异，所以要更加注意的是合约的特殊条款。卖家律师几乎都是通过特殊条款的制定来最大限度的保护卖家的利益。 所以当我们在审阅合约的时候，特殊条款是我们的关注点。当然，回到一个比较现实的的说法，卖家还是占着主动权，很多时候我们的客户会担心如果提出太多的合约修改要求，卖家不同意就拒绝交易。 我们的建议是： 在合约没有签署之前，您都可以尝试提出所有的要求。如果卖家拒绝，那么您可以再根据卖家能够接受的程度，做出自己的判断和决定该物业是否值得购买。根据我们的经验，往往是这些把 “丑话” 说在前面的物业买卖，在之后的交割过程中越是相对比较顺利。原因可能是因为买卖双方通过合约条款都把自己的要求说开了；相反的，草率签署了合约的客户，就会出现各种各样的状况。 一个好的合约，是以“公平”为准则 例子： 一个建好的物业在出售时都会 “Sale As Is 按现状出售”，也就是说如果在签署合约的时候物业是什么状态，那么在交割的时候此物业就应该是相似的状态(正常的磨损除外)。而卖家都会通过特殊条款写明：  ...Read More

政府出手了！维州COVID-19商业租赁减免法规正式出台！   – 维多利亚州政府在刚刚5月1日推出了COVID-19综合(紧急措施)(商业租约与许可)法规 (略称”法规”)。虽然该法规与联邦内阁在4月公布的原则大方向是一致的，但两者还是存在着一定程度的差异，值得大家留意。另外，法规也更详细的提供了在疫情期间商业租赁的纠纷该如何处理。虽然法规在5月1日推出，但是为了对照澳洲总理在3月29日的媒体声明（和之后联邦内阁强制的疫情之间的租赁行为守则），法规的有效期实际从3月29日开始直至9月29日，为期6个月。 租金减免：程序和方式 1.资格 在2020年3月29日或之前生效的租赁，并且租客必须符合中小企业(SME Entity)和参与Jobkeeper。 2.书面通知房东 所有合资格的租约租客需要向房东提供书面通知列出以下几点： • 要求租金的缓解； • 确认租约符合资格；和 • 提供证据确认租客符合Jobkeeper的条件，并已经申请和参加了Jobkeeper。 3.房东责任 收到租客的通知以后，房东必须在14天内为租客提供一个租金缓解的方案，方案必须基于租赁双方自身所有的情况，并且： 1. 涉及到不多于100%的应付租金； 2. 在租金减免方面，有不少于50%的减免必须是免除（不需要支付）； 3. 有效期限至少到2020年9月29日； 4. 考虑到： • 从3月29日开始的租客营业额下降幅度； • 任何免去租客支付租金和杂费的可能性； • 如果不提供足够的租金缓解方案会否导致租客无法继续履行租赁的责任（包括支付租金）； • 房东自身的经济能力；和任何杂费支出的减免。 4.商讨租金减免方案 在收到房东的回应以后，双方必须善意的商讨租金减免方案，值得注意的是房东给出的方案是必须 “基于符合条件的租约的所有情况” 。这个 “所有情况” 的范围很广，给与房东在商讨租金缓减方案的时候留出很大的余地。 举例1：房东如果是退休人员或者是借贷很多的房东，依赖租金来维持生活或者贷款的支付，那么这些因素都是可以考虑的。 举例2：如果一些租客是可以选择不关店，继续售卖商品的，比如外卖(TAKEAWAY) 的生意，这些租客的情况也会是考量的因素之一。 5.延后支付租金协议 如果双方能够达成延后支付租金的协议，那： • 房东只能在租赁结束时 或 2020年9月29日两个日期较早的那个到达以后才能开始要求租客支付延后的租金； • 延后支付的租金必须以至少24个月摊销的方式支付； • 实际摊销方式由双方决定； • 双方需要用修改租赁的方式来反映安排； • 如果租赁将在24个月以内过期，那房东亦必须向租客提供延长租赁这一选项，让租赁与租金的摊销同时完成。 – 维州法规与联邦内阁所颁布的行为守则不同之处：...Read More