航空公司破产了，订的机票怎么办？ 法律变更快报 2020年5月27日   图采自：10 daily 最近澳大利亚的维珍航空Virgin Australia Airlines (以下简称“维珍”) 于4月21日在官网上宣布正式进入自愿接管程序Voluntary Administration。同时，维珍董事会已经委任了国际四大会计公司之一 德勤 (Deloitte) 作为此次自愿接管的执行管理员 Administrator。 相信大家对“破产”的字面含义都不陌生，而顾名思义那就是 “流动资产” 不足以覆盖 “流动负债” 一个公司破产的原因与个人破产的原理类似，而无法及时偿还债务，就会被视为“资不抵债”。 小知识： Voluntary Administration 自愿接管程序与Dissolution公司解散不一样，因为 Dissolution 是完成公司成立的目的后， 自愿的把他注销。 公司清算的方式 01 自愿接管程序 (Voluntary Administration) 02 接管程序 (Receivership) 03 清盘程序 (Liquidation) 01 自愿接管程序  Voluntary Administration 像维珍这类大型公司虽然选择了自愿被接管的一种破产形式，但当中可能会牵扯到一些法律纠纷和涉及到各利益相关者如股东、供应商、员工、投资人、政府部门等等的复杂关系，在这一时间是无法马上结业的。 当一家公司的董事部发现公司无力偿还债务的时候，董事部会聘任外部独立的第三方进行公司接管，以示公正。而被委任的执行管理员在此时扮演者重要的角色，在接管后，展开各种调查并向债权人提出报告，同时向债权人提议解决方案如： 终止接管公司程序把控制权交还董事部处置； 公司与债权人进入还债计划协议； 进入清盘并委任清算师介入； 换句话说“自愿接管”实际上是一种自我保护的机制。因为它能够让一个公司在面对难题时，有一个喘息的空间，看是否尽可能的在正式破产之前寻求一条让公司重新回到正轨的路。所以后来业内人也将其称为 “伤害最小的” 破产程序。 02 接管程序  Receivership “接管程序” 通常指的是一间公司的“担保型” 债务人(Secured Creditor)指定一名专业的接管员接管公司的一部分，托管该公司抵押于债务人的资产。该接管员主要责任是： 确保资产是以市场价合理出售； 在执行工作的时候几乎只需要考虑委托债主的利益； 其实这三种公司清算方式是能同时进行的，但一般这类接管员的工作在完成该债务委托人的任命后，便可以“卸甲归田”了。 选择这种或第一种清算方式的一些公司是还能继续交易的，但有些是会立即开始清盘。但是如果公司一旦进入以下会提到的第三种清盘状态...Read More

律师解读：借贷注意事项   相信大家都知道，澳大利亚储备银行为了支持及带动经济，多次下调基准利率 (Cash Rate)，也就是银行间互相借钱的隔夜利率，这也致使了其他利率也一并下降的因素。虽然利率下降，但是银行资格审批视乎和之前一样那么的严格，很多海外人士依然无法申请。 因为前几年的贷款政策收紧，导致很多稍微不符合资格的人都无法贷款，但因市场的需求，市面上也开始出现各种基金借贷公司，甚至私人放贷，而这些后来都被称为 “民间借贷” 。  Read More

解禁在即：购买商业地产需注意的事项 导读 近期受到新冠病毒蔓延的影响，澳洲住宅房产和商业地产的交易价格和澳洲汇率都呈下降趋势，首当其冲的包括购物中心、酒店、写字楼等商业物业，疫情引发的客流锐减使行业感到深深的寒意。但是从投资的角度，现在倒不失为一个不错的投资机遇。今天，我们就从地产交易流程的角度讲一讲在澳洲投资商业地产需要注意的事项。 住宅和商业物业两者除了都可作为投资房产之外，几乎没有其他相似之处。从平均租约期限到风险水平，都大有不同。 差异的关键点都是围绕着物业的租赁。商业租赁的期限更长，与住宅租赁不同，商业租赁在确定商业地产价值方面起着重要的作用。这是因为替换商业租客比住宅的租客要难得多。 今天我们要讨论的是当您确定准备购买某一商业物业后，从签署合约到完成交割的大致流程和注意事项。我们就以维多利亚州的商业物业购买为例向您进行解释。 合约和卖家申明  (Contract & Vendor Statement) 很多买家往往出于费用和时间的考虑而忽略了让律师介入的这一步，就直接签署合约。但是，您购买此商业物业的风险就已经从您的这个决定开始了。合约一旦完成交换绝大多数情况下买家不能退出合约，如后期律师发现有问题，都已经晚了，要知道维州的商业地产合约是没有三天的冷静期一说，也就是合约一旦双方签署，除非合约里面有约定的特殊条款赋予买家在某情况没达标的情况下能取消合约，否者合约很难被取消。 富文律师行的做法 当我们收到一份合约以后，我们会对合约进行仔细的审阅并出具书面的建议信告知客户合约需要注意的事项。我们的建议一般会告知： 哪些合约条款需要修改或删除； 卖家需要提供对哪一些信息做进一步披露以便我们做进一步的调查； 针对您关注的地方做出详细解释； 任何房产出售合约 (商业和住宅) 都是由卖家的代表律师/过户师准备的，因此合约会偏向于卖家的利益。 因为商业物业本身的不同情况和问题，合约的条款和卖家申明中的信息也不尽相同。以下是在我们审阅商业物业合约时经常碰到的，需要提醒买家的事项。 1. 10% 消费税 (GST) 注意1：购买空置的商业物业，买家是需要在交割的时候支付消费税 (GST)。 澳洲的消费税是10%，换句话说，买家除了支付合约价格，您还需要额外准备合约价格的10% GST, 而同时缴付的印花税也会因此有10%的增加。但是如果此商业物业有租客，而且租客在物业交割的时候仍然是持续经营的(Going Concern)，那么买家在物业交割的时候不需要支付消费税。这也是为什么商业物业的租约对于购买商业物业来说比较重要的原因之一。 注意2：如果签署合约的时候有租客，但是交割的时候租客已经搬离商铺，那么买家还是需要支付消费税的。 2. 合约条款 通用条款 General Conditions & 特殊条款 Special Conditions 一般上通用条款都大同小异，所以要更加注意的是合约的特殊条款。卖家律师几乎都是通过特殊条款的制定来最大限度的保护卖家的利益。 所以当我们在审阅合约的时候，特殊条款是我们的关注点。当然，回到一个比较现实的的说法，卖家还是占着主动权，很多时候我们的客户会担心如果提出太多的合约修改要求，卖家不同意就拒绝交易。 我们的建议是： 在合约没有签署之前，您都可以尝试提出所有的要求。如果卖家拒绝，那么您可以再根据卖家能够接受的程度，做出自己的判断和决定该物业是否值得购买。根据我们的经验，往往是这些把 “丑话” 说在前面的物业买卖，在之后的交割过程中越是相对比较顺利。原因可能是因为买卖双方通过合约条款都把自己的要求说开了；相反的，草率签署了合约的客户，就会出现各种各样的状况。 一个好的合约，是以“公平”为准则 例子： 一个建好的物业在出售时都会 “Sale As Is 按现状出售”，也就是说如果在签署合约的时候物业是什么状态，那么在交割的时候此物业就应该是相似的状态(正常的磨损除外)。而卖家都会通过特殊条款写明：  ...Read More

政府出手了！维州COVID-19商业租赁减免法规正式出台！ – 维多利亚州政府在刚刚5月1日推出了COVID-19综合(紧急措施)(商业租约与许可)法规 (略称”法规”)。虽然该法规与联邦内阁在4月公布的原则大方向是一致的，但两者还是存在着一定程度的差异，值得大家留意。另外，法规也更详细的提供了在疫情期间商业租赁的纠纷该如何处理。虽然法规在5月1日推出，但是为了对照澳洲总理在3月29日的媒体声明（和之后联邦内阁强制的疫情之间的租赁行为守则），法规的有效期实际从3月29日开始直至9月29日，为期6个月。 租金减免：程序和方式 1.资格 在2020年3月29日或之前生效的租赁，并且租客必须符合中小企业(SME Entity)和参与Jobkeeper。 2.书面通知房东 所有合资格的租约租客需要向房东提供书面通知列出以下几点： • 要求租金的缓解； • 确认租约符合资格；和 • 提供证据确认租客符合Jobkeeper的条件，并已经申请和参加了Jobkeeper。 3.房东责任 收到租客的通知以后，房东必须在14天内为租客提供一个租金缓解的方案，方案必须基于租赁双方自身所有的情况，并且： 1. 涉及到不多于100%的应付租金； 2. 在租金减免方面，有不少于50%的减免必须是免除（不需要支付）； 3. 有效期限至少到2020年9月29日； 4. 考虑到： • 从3月29日开始的租客营业额下降幅度； • 任何免去租客支付租金和杂费的可能性； • 如果不提供足够的租金缓解方案会否导致租客无法继续履行租赁的责任（包括支付租金）； • 房东自身的经济能力；和任何杂费支出的减免。 4.商讨租金减免方案 在收到房东的回应以后，双方必须善意的商讨租金减免方案，值得注意的是房东给出的方案是必须 “基于符合条件的租约的所有情况” 。这个 “所有情况” 的范围很广，给与房东在商讨租金缓减方案的时候留出很大的余地。 举例1：房东如果是退休人员或者是借贷很多的房东，依赖租金来维持生活或者贷款的支付，那么这些因素都是可以考虑的。 举例2：如果一些租客是可以选择不关店，继续售卖商品的，比如外卖(TAKEAWAY) 的生意，这些租客的情况也会是考量的因素之一。 5.延后支付租金协议 如果双方能够达成延后支付租金的协议，那： • 房东只能在租赁结束时 或 2020年9月29日两个日期较早的那个到达以后才能开始要求租客支付延后的租金； • 延后支付的租金必须以至少24个月摊销的方式支付； • 实际摊销方式由双方决定； • 双方需要用修改租赁的方式来反映安排； • 如果租赁将在24个月以内过期，那房东亦必须向租客提供延长租赁这一选项，让租赁与租金的摊销同时完成。 – 维州法规与联邦内阁所颁布的行为守则不同之处： •...Read More