维多利亚州政府将延长针对在维州郊区购买或建造新房的居民所提供得2万澳币 “首次购房补贴“这一优惠政策，延迟期限12个月。这是维州政府为了支持维州居民应对冠状病毒大流行的另一项优惠措施。 维州财政部长蒂姆·帕拉斯（Tim Pallas）今天宣布，原定于今年6月结束的这一郊区优惠政策将延长至2021年年中。 维州财政部(Department of Treasury and Finance)的模型预测，到今年底，房地产价格可能下跌至9%，而失业率在9月当季将增长超过一倍，至11%。2017年，维州工党政府将郊区首次购房补贴从1万澳币提高到2万澳币，以解决住房负担问题，并帮助维州人民实现他们拥有房产得梦想。从那时起，政府发放了超过8800个郊区首次购房补助金名额，为维州家庭一共节省了1.76亿澳币。 维州财政部(Department of Treasury and Finance)的模型预测，到今年底，房地产价格可能下跌至9%，而失业率在9月当季将增长超过一倍，至11%。2017年，维州工党政府将郊区首次购房补贴从1万澳币提高到2万澳币，以解决住房负担问题，并帮助维州人民实现他们拥有房产得梦想。从那时起，政府发放了超过8800个郊区首次购房补助金名额，为维州家庭一共节省了1.76亿澳币。 维州州长媒体发布原文，请点击以下网页链接查阅： https://www.premier.vic.gov.au/supporting-first-home-buyers-in-regional-victoria/Read More

律师解读：碰到种族歧视暴力如何捍卫自己的权益   图采自：9news 根据9news在4月17日的报道，4月15日的下午5点半左右，两名亚裔留学生在墨尔本市中心街上的一个临时建筑通道行走时，遭到两名种族主义者的袭击，幸好在路人的制止下，结束了这场让人痛心的事情。事情发生后，墨尔本市长在Twitter上发文痛斥了这一袭击事件，称 “这种暴力行为完全不可接受，这不是墨尔本人代表的价值观，也不是我们的城市所期望行为。” 同时，警方认定这属于种族主义攻击事件，呼吁任何目击者都可通过热线电话 1800 333 000 提供线索。 虽然大部分澳洲人民都是友好善良的，但仍不可避免地有少部分种族主义存在。但近期多宗亚裔被歧视及袭击的负面新闻难免让澳大利亚华人心寒。本所呼吁大家: 请对种族歧视坚决说不！ 为了让大家更了解如果遇到种族主义者的辱骂或者袭击时，什么样的做法才是合理合法的？下面我们就用问答的形式来为大家详细讲解: 问 问 什么样的行为算是暴力行为？ 答：任何引起他人人身伤害或引起他人恐惧的行为都算是暴力行为。即使再轻微的人身伤害（如疼痛或淤青）也照样构成暴力行为。此外，即使没有触碰他人，只是用语言或行为使他人遭受恐惧情绪，也同样构成暴力行为。 常见的暴力行为有：殴打、骚扰、恐吓、辱骂等等。 问 别人骂我或者用手势侮辱我也是违法的吗？ 答：如果是种族主义者的恶意辱骂，或是使用肢体语言（如竖中指、挥拳等）让人感到恐惧或精神不适的行为都是属于违法行为。 问 别人骂我的时候我该怎么办？ 答：面对种族主义者的恶意辱骂或手势侮辱，首先应该保持冷静，大声告诉他/她这是违法行为，如果他/她不立即停止，你将马上报警。 具体用英文可以这样表达： You are assaulting me. This is illegal. Please stop or I will call the police.  同时你要拿出手机准备随时报警，可能的话用手机照片、录音、录像等作为证据，或者请求周围的路人做证人，事后向警方报告。报警电话为000(不是 999)。  注意请尽量避免正面冲突，千万不要先动手打人。因为如果你先动手打人，很可能你也因构成了暴力行为而犯了法。新南威尔士州的法律规定他人的挑衅可以作为打人的辩护理由，而维多利亚州的法律并没有这一项规定。 问 别人推搡我也是违法的吗？ 答：未经允许有意触碰他人身体的行为都属于违法行为，并非只有大力触碰才是违法，即使是最轻微的触碰也已经触犯法律。(在拥挤的场合路人无意的碰撞不属于违法) 如果被触碰的部位是胸部或者下体，将属于性骚扰行为，是非常严重的违法行为，施暴者将受到非常严厉的惩罚。 遇到这种情况时还是应该保持冷静，在第一时间拨打报警电话000，或者大声呼救，求助路人帮忙拨打报警电话000。  问 别人打我的话该怎么办？ 答：当受到种族主义者的武力袭击时，应该在第一时间拨打报警电话 000，或者大声呼救，求助路人帮忙拨打报警电话000。  如果无法报警或者警察还未到来，而种族主义者仍在不断进行武力袭击，这种情况下的正当防卫是完全合法的。 正当防卫不仅仅包括自我防卫，同样也包括为保护他人而对施暴者进行的防卫。比如，你的朋友遭到了种族主义者的武力袭击，你为保护朋友而殴打种族主义者的行为也是合法的。要善于利用所处环境和身边器物进行自卫，如自己的衣服，鞋子，皮带，身上的笔，或者旁边的石块和沙土，为自己争得逃脱的机会。 值得注意的是，自我防卫不要过度，过度防卫可能会构成非法行为。比如种族主义者只是推搡了你一下或者准备离开，你却手持木棍将其打成重伤，你可能很难用正当防卫来为自己辩护。 问...Read More

实锤：商业租户租金减缓法规有望于下周落实！  为缓解疫情期间商业租约双方的经济压力，澳大利亚总理Scott Morrison在2020年4月3日宣布了专为商业租户度身定制的联邦内阁强制性行为法规（National Cabinet Mandatory Code of Conduct）。对于此行为法规适用的租赁关系，政府强加了一套强制性原则，要求房东和租户重新协商其租约的条款和条件 – 符合条件的商业租户可根据营业额损失比例向房东要求减缓同等比例的租金。 何为“联邦内阁强制性行为法规”？ 该法规的明确目的是强加一套在原有租约之外的租赁原则，旨在根据COVID-19的影响，按比例帮助和按比例管理租户和房东的现金流，同时力求适当平衡租户和房东双方的利益。 此法规的意图是让房东考虑租户自身的财务具体情况，为每个租户量身定制适当的临时租赁安排。 此行为法规的实施时间从2020年4月3日起将陆续通过相关的州或领地法律或法规生效，终止时间将于JobKeeper补贴计划一致，即至2020年9月27日。今天维州的州长正式宣布将于下周4月23日通过相关的法令落实此联邦内阁强制性行为法规。    “联邦内阁强制性行为法规” 适用于哪些租客： 所有商业租户（零售，办公室和厂房等等）； 租户年营业额不超过5千万澳币； 租户的生意属于JobKeeper补贴计划对象，也就是租户营业额下跌30%以上（相比前一年的同一时间点）。 在2020年4月3日之前已经和房东定下租金减免计划的租客也可以按照此准则重新商讨（前提是如果之前商议的租金减免计划并没有比此法规所产生的的结果更为优良）。 法规中指出此准则的实施是按照每个租约事实情况的不同而相对变化的，对于在疫情前已经欠下房租的租户，此法规需做出相应的调整。 值得注意的是：维多利亚州政府已经在3月21日宣布了一项租金减免计划，该计划适用于租赁政府财产的租户。目前我们尚不清楚这个4月3日宣布的联邦内阁强制性行为法规是否适用于政府是房东的情况，这仍需要等待政府进一步澄清。 下面我们就以回答形式解释一下大家最关心的问题： 政府到底给商业租户什么帮助呢？ 房东现在将需要强制性考虑及采用以下主要原则：  符合条件的商业租户将得到部分租金的直接减免以及延缓支付； 房东对于延缓支付的租金部分不得收取利息； 如果租约中有关于晚交租金的处罚条款，该处罚条款不得生效； 如果政府给与房东减免了土地税、市政费、水电费等费用，房东需要按比例返还租户； 在疫情期与恢复期，房东不得增加租金； 房东不能在疫情期间使用租客的押金来支付拖欠的租金. 租户有权要求延长租期； 在6个月内房东不得以租户无法支付租金为由驱逐租户； 租户必须遵守其他租约的义务。 租金具体可以减多少？ 首先租户需要计算生意额下降的比例，如果租户的生意营业额下降80%，则房东至少可以为租户减免+延缓80%的租金； 80%租金中的一半（也就是40%的租金）可以直接减免； 80%租金中的另一半（也就是40%的租金）的租金租户可以向房东申请延缓支付；  余下20%的租金租户需要正常支付。 举例说明 举例来说，如果您的租金是$5000/周，而您的生意营业额下降了80%，那其中至少$2000可以直接减免，$2000可以延缓支付，目前您只需支付$1000/周的租金。 注意事项 这里值得注意的关键问题是如何判断租户的营业额实际减少了多少。由于保密和隐私条款的规定，租户可能不准备向房东提供其生意的财务信息。虽然行为法规里面指出要求租户提供“足够准确的财务信息”，但财务信息的内容以及如何提供这些信息很可能是各方之间讨论和争端的问题。我们认为可能需要有独立审计师或其他独立程序的机制来提供年度营业额的核实和该营业额的减少幅度。 延缓支付租金是怎么个延缓法？  延缓的租金您有至少2年时间分期支付; 如果您剩余的租约长于2年，你可以有更多的时间在剩余租期内分期支付。 我的剩余租期不足2年怎么办？ 即使您的剩余租约不足2年，您也可以在将来的2年时间内分期支付延缓的租金； 如果您希望租约到期后多做一段时间生意弥补经济损失，您现在也有权要求续租； 如果您在租约到期后不想续租，您可以正常终止租约，但之前所欠租金仍需补足。 我跟房东谈不拢怎么办？ 如果您与房东无法达成一致，您或者房东中的任何一方可以向维多利亚州的中立调解机构申请调解，调解结果具有强制执行的效力。中立调解机构包括维多利亚州小企业委员会(VSBC)或舞弊监察(Ombudsman)。同时您也可以寻求本所的协助，本所在疫情开始之后代表了许多房东和租户进行谈判，达成了显著的效果。 不符合条件的商业租户怎么办？ 虽然联邦政府的行为准测是针对年营业额不超过5千万澳币的中小企业，但此计划主要目的是为所有商业租户缓解租赁经济压力。根据澳大利亚总理Scott...Read More

疫情禁令，警察执法权力和您的权利!  图片来源：ABC News 一张维州警察在近日开出的罚单引起了社会各界，尤其是自由论者们的广泛关注。2020年4月5日，持L牌的17岁的高中生Hunter由于外出练习驾驶被警察开出了巨额罚单，原因是外出练习驾驶被定义为 “非必要性出行”，违反了最近由于新冠疫情出台的 “宅家令” 。经过一番争议后，警察决定撤回该罚单，但自由论者们还是认为警察被赋予的权力可能会被不正当地使用。维州自由党副主席Sam Norton表示： ” 执法人员在执行极端措施时， 必须要掌握好尺度； 行使权力的方式一定要与 赋予该权力的目的相符！” 内容采自 ABC News 为了避免Hunter类似案件的发生，本文将详细解释在这疫情下各种禁令的权力来源与具体内容： 2020年3月16日，维州政府发布了 紧急情况宣言 (State of Emergency Declaration) 以应对 COVID-19 新冠病毒疫情。紧急情况宣言赋予了国家健康部长权力颁布法令指导民众的行为以抑制病毒的传播和保护大众的安全。 随后国家健康部长颁布了一系列法令包括医院探视令、确诊病人隔离令、养老院管理令、邮轮下船令、机场入境令、限制活动令和宅家令等。随着疫情的发展, 国家健康部长还会不断颁布新的法令或在原有基础上加入新的条款以取代原先的法令，比如之后的强制隔离令取代了原先的邮轮下船令和机场入境。宅家令和限制活动令也在不断调整升级。 2020年4月7日，维州政府宣布第二学期的学生 (Term 2)开学后需要在家学习 (除非特殊情况), 同时VCE考试也会延期。考虑到众多学生需要待在家中，国家健康部长在同一天颁布了 宅家令(3) 和 限制活动令(2)，新的法令加入了有关照顾儿童的条款，以应对实际的需要。宅家令和限制活动令是与我们普通大众最息息相关的法令，下面我们就来解释与回顾一下两个指令的原有重要条款，以及新加入的条款。 Stay at Home Direction (No 3) 宅家令 (3） 宅家令(3)延续了原先的宅家要求，在期限 2020年4月7日 – 2020年4月13日 内，大家不得离开常住的居住地。除非出门的原因在以下规定情况中：   a) 条款6 – 获取必要的必用物品或服务；   b)...Read More

疫情下房东是否可以驱逐租客？ 随着新冠疫情肆虐，新南威尔士州率先在 2020年3月25日通过了一项法案，法案名为 COVID‐19 Legislation  Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (NSW)。以下简称 “COVID‐19 法案“ COVID-19法案 图采自：Parliament of New South Wales COVID‐19 法案中的其中一条法令为赋予部长权力制定法规（Regulations）使住宅和零售及相似租赁的房东不能在特定情况下终止租约，驱逐租客，也不能行使房东的其他权利（例如通过银行保函或是追溯担保人的方式来支付租金），制定的法规会在6 个月后失效。 从这一天开始，无数的租客感觉拿到了护身符，也让无数的房东愁眉不展。那么到底是否房东就真的不能驱逐租客了呢？本文将会为此话题深度解析。 我们可以从中看出新南威尔士州出台的法案主要保护了租客的利益。然而，值得注意的是： 虽然新法案赋予了部长权力制定法规，截至 2020年4月2日，新南威尔士州部长还未行使权力，颁布与法案相关的法规。也就是说至今还未有强制性的法规限制房东行使其在租约下的合法权利。 仔细阅读新的法案后，发现最遗憾的是此法案并没有对 “特定情况” 做出定义。在 3月29日，议会内阁与财政部长亦达成共识同意对商业租赁的帮助拟定以下几个原则： 对于受疫情影响而无力支付租金的租客，房东不可随意驱逐； 房东应与租客协商对于租金的适当减免以及租约条款的适当更改； 限制房东及租客终止租约的权利以及在必要时刻寻求第三方的调解； 房东需保证其从政府和银行获得的补助也要同样的帮助受疫情影响的租客； 而没有过多被疫情影响的租客和房东则还是需要正常履行双方在租约下的义务； 房东，租客，政府及金融机构应共同分担疫情所带来的影响。 从以上几个原则来看，新州的法案与议会内阁所制定的大原则方向是一致的，都是要求房东与租客共渡难关。 对于维多利亚州，澳洲总理 Scott Morrison 和维州州长Daniel Andrews 亦宣布对于住宅和商业租赁将有六个月的期限房东不可以因租客不付租金或有财务上的困难导致无法履行租约义务而终止租约并驱逐租客。 虽然维州政府目前暂未推出相关的法案，但我们不难预计维州将会按照新州法案和议会内阁的大原则这两个蓝图制定相似的法案，估计法案内容将包括： 房东不可在六个月内驱逐无法支付租金的租客； 房东不可在六个月内终止租约； 限制房东在六个月内行使其在租约下的一些权利，比如说用租客的保证金或者拿租客的银行担保函兑换租金以及不能因为租客延期交租而收取罚息； 除了上述 3点，我们认为根据上述遵循的原则，法案还应包括及明确房东与租客之间的义务，清楚的定义何为“特殊情况”，不能一刀切，否者将引起无数的房东和租客之间的纠纷。 比如没有过多被疫情影响的租客还应按时支付租金，或者在疫情之前已经违约的情况都该被排除在外，而受到疫情影响的租客应及时与房东沟通并提供相关支持文件证明疫情对于其生意的影响，房东从政府和银行获得的补助也需同样的帮助到受疫情影响的租客，等等。而且，相关法案出台后政府还应制定更明确的执行细则。 最近政府新鲜出台的补助政策之一，受到冲击的企业，员工工资可以由政府买单，每个员工每人每两周可以获得 $1500.00, 能享受此政策的企业需要满足该资格，也就是在 2020年3月份营业额下降超过 30% 的企业。我们认为政府颁布的禁止房东驱逐租客的法案也应该有类似的分界线，否者将造成无数的争端。 另外，需要注意的是，政府只是宣布房东在六个月内不可以因租客不付租金或有财务上的困难而驱逐租客，但是目前为止并没有宣布租客所欠的租金在疫情之后也无需支付。 如果议会没有制定更详细的法规，只是要求房东不能驱逐租客的规定，那么我们认为房东和租客应及时沟通，说明各自的困难，尝试取得一个折衷的办法。...Read More