了解维州买房流程，买房子跟买包包一样简单！首次购房救星！！ 买房子不像我们日常购物，看中哪个，直接选中，直接支付即可。买过房子的朋友们都知道，这个买房过程涉及到了找律师、找银行、找中介等一系列的繁琐的工作。这就导致了很多没有经验的、首次购房的朋友们面对买房，不知所措，做完一步，不知道下一步该怎么做。这期的文章我们就来给大家全方面地讲解买房子的流程，看完这期文章，相信您一定能将整个买房流程整个拿捏住，让买房子就跟买包包一样简单！ 1 购房合约签约前 首先，在看房之前，您需要联系您的贷款经理人，了解您能够贷到多少钱。这样您才能在自己能够承受的价格范围内寻找自己心仪的房产。当您看上一个房子，在签购房合同之前您需要让中介给您一份购房合同，一份完整的购房合约应该包含合同文件和卖家声明两个部分，一般这份合约都是由卖家的律师或者过户师提前准备好的。我们强烈建议您在签署合约之前让您的律师审阅购房合约，一般来说律师会给您提供以下这些建议： 房产的合约条款是不是对于买家过于苛刻； 房产的市政费、水费、物业公司费用、土地税等等的基本费用情况； 房产产权上是不是有任何限制（比如，限制契约），对于您未来重建房产或者开发会产生怎样的影响等. 小贴士：如果您买了一个房子，本来是要想在未来进行开发，结果买完发现，这个房子上有限制，不能按照您的计划进行开发，那岂不是血亏！ 2 购房合约签约后 很多买家在签署合约之后，进入尽职调查阶段，这是确认房产信息无误、并了解建筑质量、产权状态和任何可能的法律问题的关键步骤。这一步骤，您可能需要房屋检测师、建筑师以及律师的专业服务。但是建议在签署文件之前进行尽职调差，因为一旦合约完成签署，卖方一般不会同意进行修改任何条款，所以务必仔细审阅所有条款，必要时可求助于专业人士。 买卖双方签完合同后，您一定要按照合约规定的时间完成相关的工作。例如，合约规定您3天之内要交所有的定金，那您一定要按时支付定金。又比如，合约受限于您在2周内获得贷款，那么如果您不能按时获得贷款，就一定要尽早通知您律师，来做后续的安排。 收到交换的合约以后，您还需要马上把合约和您的律师信息交给您的贷款经理人，让他们尽快催促银行准备贷款文件。贷款越早准备好，对您越有利。 与此同时，您的律师在收到交换的合约之后，也会为您完成身份认证等基本工作。现在的交割过户一般都是通过PEXA系统在网上进行，所以绝大多数的文件都是由您的律师代替您完成。一般来说只有客户授权文件以及印花税评估文件（Duties Online）需要您完成签署或网上签署。如果您有权利享受某些印花税减免，您也要在签署印花税评估文件之前告知您的律师，让他们在做印花税文件的同时，申请相关减免。 3 临近交割 在临近交割前，您的律师还会为您完成诸如房产的费用调整、PEXA交割平台文件准备、向您提供交割尾款预估数字等等一系列的工作。您只需要按照您律师的要求，把交割尾款转到指定的银行账户就可以了。   最后，在交割日期前的7天内，您一定要再到您购买的房产做最后一次检查，确保这个房产没有任何重大的损坏。接下来，您就等着律师通知您房产顺利交割，去房产中介拿钥匙了。 结语 以上就是在维州买房子您所要知道的一般流程与注意事项，强烈建议需要在维州购买物业的朋友们收藏。如果您有任何关于物业买卖的法律需求，欢迎来咨询我们经验丰富的律师。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Nick Zheng 精英律师 Toma Yu 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080 3247 邮箱：[email protected] 官网：www.fumens.com.au 往期回顾 Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产 –...Read More

Sheriff’s Auction法庭强制拍卖房产  – 天上真的会掉馅饼么？ 在房产拍卖如火如荼的今天，你是否有注意过市场上有这样一些特殊的拍卖：没有房屋图片，没有房屋介绍，没有看房时间，甚至没有法律规定的32号披露文件，整个广告简单到只有下面这张图： 这就是传说中的法庭强制拍卖Sheriff’s Auction。你或许听说过2010年曾经发生过的一场离奇的法庭拍卖，位于Braybrook的一处价值63万的房产被人以1000澳币的价格拍下，这场拍卖曾经引起了公众很大的关注，尤其是在关于法庭拍卖是否应该设置合理底价这件事情上。而这场拍卖的结果也由于价格极其不合理被前房主诉之法庭，最终被法庭宣布价格无效。尽管之后的法庭强制拍卖都被要求设置一个合理的底价，但比起普通拍卖的房产而言，法庭拍卖的房产价格还是要比市场正常价格低出许多，究其原因，是因为购买这类房产所伴随的风险非常大。本期文章我们将主要讨论法庭强制拍卖房产的法律风险。 1. 法庭强制拍卖是什么？ Sheriff’s Auction，顾名思义，是由治安官（Sheriff Officer）所负责进行的拍卖。在维州，治安官的主要职能就是对不遵守与债务相关的法庭命令的人采取行动。他们负责执行维州法院针对刑事和民事债务相关的搜查令和法庭判决。通常来说，如果当事人没有支付罚款或者没有支付民事纠纷判决中债务，治安官可以采取多种方式寻找当事人要求当事人执行判决，这些方式包括： 直接前往当事人的住宅或工作场所； 联合其他部门比如路局或警局对道路进行封锁并检查来往车辆； 使用车牌自动识别技术对当事人车辆进行定位； 如果当事人拒绝执行或者故意拖延，治安官就可以采取一系列行动来强制执行，这些权力包括： 锁定汽车车轮 移除车牌，注销车辆登记 扣押和出售资产 逮捕 我们文章中所涉及的就是治安官在某人未能支付法庭判决的债务时强制出售他的个人资产的权力。与普通的拍卖不同，法庭的强制拍卖由于其特殊性质导致房产本身可能存在各种不确定性。首先，你不可以对房产进行售前检查，这是因为治安官没有提前获得房产的所有权，也无法带领他人检查房屋。其次，你无法通过治安官获得32号披露文件，因为目前的土地转让法律Sale of Land Act 1962并不适用于法庭的强制拍卖，因此，该法律所规定的一些卖家的义务也不需要得到满足，但是，治安官会在拍卖前提供该房产贷款抵押或者政府欠费的基本信息。 2. 法庭强制拍卖中你买到的是什么？ 如果你在一场法庭强制拍卖中买到了一处房产，你究竟买到了什么呢？首先，在你支付了房款以后，你将获得一份由治安官提供的土地转移文件（Transfer of Land form），有了这份文件，你就可以进一步寻求注册为土地的所有人，但是这并不意味着拍卖成功你就自动获得了该房产的所有权。这种拍卖在某种程度上只是将该债务人在此处房产上的利益转移给了你，而其他人在该房产上的利益将不会随着你的拍卖成功而受影响。比如银行作为房屋抵押人的利益。 举个例子：某处房产被强制拍卖，目前房产因为有贷款而被抵押给银行，贷款欠款40万。当你以10万的价格购得了该房产，银行作为抵押人在该处房产中的利益仍然存在。 尽管在拍卖结束后原房主仍然有还贷款的义务，而且他的义务也不会因为你的拍卖成功而转移给你，但是，由于该房产中仍然存在银行的相关利益，一旦原房主停止还款，除非你愿意主动把前房主的贷款还清， 否则银行有权利对该房产进行抵押人的再次强制出售（Mortgagee Sale）。 除了抵押人的利益，房屋还可能有其他的相关利益方。比如，如果原房主有Council Rate的欠款，那Council也将成为利益方之一，有的相关利益方甚至无法在房契注册上被体现出来（unregistered interest），治安官通常会告知可能存在的利益方。但是，治安官不保证是否还有其他未被调查出来的利益方的存在。一旦你买到房产，就有可能面临更多未知的相关利益方对该房产的追索。比如原房主的前妻如果在该房产上有一定的利益关系，她是可以通过家庭法对该房产的部分利益进行要求，或者原房主曾经私下与其他人签订过债务协议而使用了该房产作为担保，债权人也可以通过合同法来对索取自己在该房产上的利益。 3. 法庭强制拍卖信息在哪里？ 想要参加法庭强制拍卖的朋友可以在下面的网址进行查询，网站信息会随时更新： 房产拍卖：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffrealestate 其他物品：https://www.justice.vic.gov.au/sheriffauctions 结语 现在所有的法庭强制拍卖都改为在线进行，有兴趣参加拍卖的人需要提前注册。其次，请务必向律师寻求独立的法律建议，这一警示也在政府网站上有明确的提示，这是因为法庭拍卖前你没有办法检查房屋的内部情况，也不能获得相关的32号披露文件，因此，在拍卖前通过律师对该房产进行详细的调查尤其重要。尽管律师也不能保证会把该房产的所有相关利益方都调查清楚，但是至少可以调查出已经注册的相关利益方或者曾经与该房主有过债务方面法庭纠纷的利益方，这些都可以最大程度上帮你避免之后可能产生的问题。如果您有相关的法律咨询，欢迎随时联系富文律师，我们将为您提供专业的服务和建议。 *以上内容为富文律师行Fumens Lawyers原创内容，版权归原作者所有，未经授权，严禁转载。* 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师...Read More

澳洲刑法知识小课堂 – 绑架罪 在过去三个月里，澳大利亚发生了两起耸人听闻的儿童被绑架事件。令人欣慰的是，这两件案件中的被绑架儿童后来都被找到了。根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，2020年共有402名绑架受害者，其中142起发生在维多利亚州，占全国绑架案的30%以上。绑架犯罪的危害相信大家都有所了解，本周我们就来讨论一下在澳洲绑架罪的法律概念。 01 什么是绑架？ 绑架的英文单词 “kidnapping“最初是在1673年被提出的。这个词来自”kid”，意思是孩子，”nap”（来自”nab”）意思是抢夺。这是一个用来描述在美国殖民地偷孩子作为仆人和劳工的做法的单词。然而，随着时间的推移，它已被用于所有年龄的受害者。而且，它还意味着以武力、欺骗或威胁以及违背他人意愿的方式限制他人自由的罪行。 我们先来看看绑架罪的法律定义。 在维多利亚州，绑架既是普通法规定的罪行，也是违反维州《刑法典》第63A条的法定罪行。普通法下的绑架与第63A条定义的绑架的主要区别在于，普通法绑架指的是非法带走或者以任何目的隐匿某人，而第63A条则要求控方需要证明被告带走、诱拐或限制一个人的自由存在某种特定的目的，例如意图勒索金钱或获得利益。 02 普通法下的绑架罪 我们先来看下普通法下绑架罪的成立需要满足哪些条件: 1.     被告带走了这个人； 2.     被告剥夺了这个人的自由； 3.     被告使用了武力，威胁或欺诈手段； 4.     被带走的人不同意这种行为；以及 5.     被告的行为没有合法的理由或借口。 可以看出，在某些情况下，即使被告没有使用武力将一个人带走，但如果被告的行为存在欺诈或是诱导，绑架罪仍然可能成立。 例如，在R v Cort [2004]QB 388这个案子中，一名男子将车停在公共汽车站前，跟在那里的一位在等公车的女士谎称公共汽车抛锚了，并主动提出将该女子带到目的地，该女士也同意了。然而该男子后来被判犯有绑架罪。法院的理由是，即使该男子将受害人带到了她的目的地，也并没有任何对她进行猥亵的行为，但只要欺诈行为存在，绑架罪即可以成立。 另外，对于涉及儿童的案件，澳洲的案例法也有说明，如果儿童没有给予同意的能力，则应推断儿童没有同意，而对于那些有一定判断能力的年纪稍大些的未成年人，他们的同意可能可以作为被告的辩护理由。对于那些没有能力给予同意的儿童，没有得到监护人的同意也会是法庭考虑的一个相关因素。 03 《刑法典》 1958 （Vic） 第63A条下的绑架罪 第63A条规定的绑架罪需要满足以下要素： 1） 被告带走、引诱或限制某人自由； 2） 被告这样做的目的是：     a)  要求受害人或任何其他人支付赎金，以归还或释放受害人;或     b)  从拘留受害人中为自己或任何其他人谋取任何好处。 需要注意的是，控方没有必要指证被告提出了任何具体的要求或威胁，只要被告有提出这样的要求或威胁的打算，绑架罪的要素就有可能成立。 此外，绑架罪也并不一定需要被告存在从带走或拘留他人中获得经济利益。正如该法案中所提到的，”好处” 不限于经济利益，其他方面得到满足也可以认为是“好处”之一，这可能包括在受害者的陪伴下度过一段时间的心理满足或性满足，又比如说被告防止受害人做出不利于自己行为的意图（例如防止受害者逃跑，否则受害人可以通知警察罪犯的位置）也可被视为获得某种好处。 小贴士 –...Read More

近日，一起涉案金额高达6200万的洗钱案件被维州警方侦破。该犯罪团伙位于墨尔本华人区，利用中国留学生的“休眠账户”进行洗钱。他们利用微信和朋友圈寻找留学生作为“钱骡（Money Mule）”，通过这些已经离澳的留学生的银行账户来转账洗钱。 该案件涉案金额之高，是澳大利亚最大的洗钱案件之一，其造成的影响也把洗钱这项犯罪活动重新带回了大众的视野。 大家可能认为洗钱这样的事情和我有什么关系？其实大家在生活中可能都有遇到过，例如，低价出售或转让演唱会门票；代交学费；替他人去银行存钱；微信私人换汇（在一些微信群中时不时能碰见群友想以实时汇率用澳币换人民币）等等。 大家有没有想过，其实你并不知道对方的钱是从何而来。如果这些钱是非法所得，一不小心你就有可能会被莫名的牵扯到洗钱活动中！ 01 // 什么是洗钱？// 洗钱是指将犯罪所得或非法收益，通过各种手段隐藏、掩饰其来源和性质，使其在形式上合法化。比较常见的洗钱方法包括多次转移资金，使其难以追踪原始来源，或者将大量非法所得的现金以较小的金额分多次存入不同的银行账户，使其不容易引起怀疑。 根据Crimes Act 1958 (Vic)以及Criminal Code Act 1995 (Cth)，任何人不得处理犯罪所得，处理有理由怀疑是犯罪收益的财产，或处理用于犯罪的财产。根据被告人是否有犯罪意图，即是否知道或有理由怀疑该财产是犯罪所得，以及涉案金额，被告人将面临最高终身监禁的处罚。 不难发现，上述法条中的关键字为犯罪所得，犯罪所得通常也被称为“脏钱”，本质上是指来自非法途径或通过犯罪所获得的收益，常见的例子包括诈骗、贿赂、腐败、逃税、贩毒等其他犯罪活动。 02 // 犯罪所得 // 既然上述法条的关键是犯罪所得，那检方在起诉时是否需要证明该财产或收益是通过什么非法活动所获得的呢？ 根据适用法条的不同，虽然检方在起诉时需证明一些特定的要素，但是并不需要证明该收益或财产是通过具体哪些非法行为所获得的。例如，根据Criminal Code Act 1995 (Cth)的第400.9条，任何人都不得处理有理由怀疑是犯罪所得的财产，检方在起诉被告人时需证明： 被告人处理了该收益或财产；并且 有理由怀疑这些收益或财产是犯罪所得。 大部分人可能会认为，检方在证明上述第2点时需要证明这些收益或财产是通过什么非法行为所产生的，其实不然。 案例一 在Lin v R [2015] NSWCCA 204这一案件中，被告被指控违反了Criminal Code Act 1995 (Cth)第400.9条。被告人涉嫌从澳大利亚向一个香港银行账户转移了总计284.5万澳元（分五笔交易）。被告方的律师要求检方说明该284. 5万澳元是通过什么非法行为所获得的。检方以其没有义务说明为由拒绝了该请求。 新南威尔士州刑事上诉法院（NSW Court of Criminal Appeal）在判决中说明，检方不需要说明收益或财产是通过具体什么非法行为所获得的。法院进一步指出，检方只需要证明一下几点，就有理由怀疑该收益或财产是犯罪所得： 该收益或财产的价值与被告人的收入和支出严重不相称； 如果被告已声明该行为是代表另一人或应另一人的要求进行的，且被告不能或不愿说出该人的姓名，或 该行为涉及以假名使用和持有一个或多个银行账户。 案例二 一名中国留学生，在5个月的时间里陆陆续续为别人往澳洲各个银行的多个账户里存了400多万澳元，每次帮别人存钱他都会收到一笔报酬。因为他行为可疑，被警方逮捕，尽管他声称他不知道这些钱是非法所得，还是被判定为参与了洗钱活动最后锒铛入狱。 03 // 洗钱的危害同样涉及金融机构 // 正如澳大利亚交易报告和分析中心（AUSTRAC）的首席执行官所强调的那样，洗钱给澳大利亚带来了严重的危害，此犯罪行为”威胁着澳大利亚的繁荣，破坏了金融系统的完整性，并为进一步的犯罪活动提供资金，从而影响社区的安全”。 澳大利亚交易委员会是根据Anti-Money...Read More