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August 2021
墨尔本-律师-事务所-fumens-房租-减免
澳洲维多利亚州关于商业租约租金减免的条例已于今天(2021年8月24日)终于出台,我们在本文将为大家大致介绍申请租金减免的要求。该政策的有效时间为2021年7月28日至2022年1月15日。首先,商业租约需要在2021年7月28日是合法有效的,如果在7月28日后发生续租,租约变更或租期延长只要基本条款大致相同将同样被视为有效。    其次,租客必须符合相应条件,其中包括: 1. 租客不得是上市公司或从事农业,养殖业等业务;2. 租客的年营业额没有超过5千万澳元;3. 营业额必须下降至少30%,等等。对比营业额下降比例的时间段将由生意开始经营的具体时间决定。打个比方,一个生意在2019年4月1日之前就已经开始经营,租客可以从2021年4月1日至2021年9月30日之间任选连续的3个月(例如3月4月和5月),并与2019年同月份进行对比。如果是2019年4月1日后开始经营的生意则会有其他的对比方式。请注意,租金减免的申请必须以书面形式提交,申请中租客需要写明:    1. 租客是符合条件的租客;2. 租客的营业额必须下降至少30%;以及3. 租客也可以列出一些希望房东考虑的,可以影响减免租金的其他因素。在递交申请的14天内,租客需要提供证据来支持申请。并且还需额外提供一份法定声明(statutory declaration)来证明所有提供的证据都是真实的。如果租客没有在14天内提供证据,申请将失效。租客有3次申请的机会。如果申请失效超过3次,将无法再次申请租金减免。在收到租客提供证据后的14天内,房东必须以书面形式给予租客相应的租金减免提议(offer),且必须: 1. 至少与租客营业额下降的比例成正比,例如下降30%则必须提供30%的减租,其中至少15%为免除,剩余部分为延期;2. 考虑租客提出的希望房东考虑的 “其他因素”。请注意,如果租客在2021年9月30日或之前提出申请(并提供证据),租金减免期将是2021年7月28日至2022年1月15日。但是,如果租客在2021年9月30日之后才提出申请并提供证据,租金减免期将从租客提出申请之日起至2022年1月15日。因此,如果租客在10月1日提出申请并提供证据,该租客将失去超过9周的相应租金减免。其次,如果任何租金需被延期支付,延期部分将需要在未来两年或租约剩余期限(以较多者为准)以等额分期付款的方式支付,且开始支付的时间不得早于2022年1月15日。此外,房东必须向租客提供相应的租期延长。例如,如果3个月的租金被延期支付,则房东需要提出将租约期限延长3个月。请注意,租客没有义务接受该延期,双方可以就租约延长的时间进行商议。请注意,在房东给予租客符合最低要求的租金减免提议(offer)后,如果租客不满意房东给予的租金减免,租客必须在14天内将该异议递交给VSBC(小型商业委员会),否则在14天后将被自动视为同意。具体事宜请咨询律师。 如有其他疑问,请发邮件至富文律师行: [email protected] 本篇文章来源于微信公众号: Fumens Lawyers 富文律师行
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墨尔本-律师-事务所-fumens-冤案
前言 相信大家都或多或少的通过电视剧或其他影视作品了解过 “法医学”,法医证据一般都是影视作品中侦破案件的关键,但法医证据真的那么神奇那么重要吗?其实,一度被认为非常可靠的法医学领域,也可能使用着不可靠或未经验证的技术,而且不同的从业者之间,对于证据的鉴定也大为不同。 今天和大家介绍一个澳洲法医学界的名案: 张伯伦案(the Chamberlain case),该案件是澳洲最出名的刑事案件之一。其一波三折的发展使该事件在最后被翻拍成了电影(由梅姨(Meryl Streep)主演的电影《暗夜哭声》)。电影中的一句“the dingo ate my baby”也成了当时广为流传的一句话。   从终身监禁到无罪释放,一切都取决于法医的证据。 事件背景 1980年8月,张伯伦一家从昆士兰北部出发,去往北领地著名的乌鲁鲁岩(红石头)露营。在8月17日的夜晚,母亲Linda发现自己仅9周大的女儿从帐篷消失了。 张伯伦夫妇立刻报了警,母亲Linda告诉警方一只野狗叼走了我的孩子。警方与周围的游客和当地居民一起展开了搜寻。但随着时间一天天过去,大家的心里都清楚,孩子基本没有了生还的可能性。 一周后,在距离营地不远处,找到了沾血的婴儿连体裤,被撕成碎片的尿布和袜子。值得一提的是,连体裤的领口有大量血迹,左侧袖子有大量破损。但并没有发现尸体和孩子的白色针织外衣。 一审判决 然而对于失去了孩子的张伯伦夫妇而言,他们的噩梦才刚刚开始。 尽管最初调查结果认定是野狗叼走了孩子。但在澳洲民众眼中,婴儿被野狗叼走是一件十分荒诞的事。无论是澳洲的媒体还是群众都对张伯伦夫妇充满了怀疑和指责。大多数人都认为孩子的死亡不是意外,而是夫妇二人的蓄意谋杀。 法医Dr Brown不满调查结果。带着证物找到了法医专家Professor Cameron。在庭审中Dr Brown的法医团队指出他们曾经做过一系列实验证明野狗吃肉时对外包物所造成的咬痕与婴儿连体裤上的不同,连体裤上痕迹更像是人为利器所致。并且在连体裤上并没有发现野狗的唾液残留。 其次,本次庭审中最重要的证据来自张伯伦夫妇去旅游时驾驶的黄色小汽车。检测结果显示,车内有多处血迹,前座、脚垫、座椅、相机包的拉链上以及在司机的脚刹处发现喷射状的血迹。依靠法医证据检方认为Linda在车内杀死她的女儿,然后与丈夫处理了尸体。 在1982年9月29日,陪审团判决Linda有罪,判处终身监禁。入狱后Linda多次上诉均被拒绝。 惊人反转 此案在1986年1月底又出现了惊人的反转。乌鲁鲁警方在搜查另一起事件时居然在一个野狗窝里发现了那件唯一丢失的白色婴儿针织外衣。针织外衣上发现了野狗的唾液以及数根犬类的毛发。 随着新证据浮出水面,1986年5月,由法官Trevor Morling所领导的皇家调查委员会(Royal Commission)开始调查取证。于1987年5月22日,由法官Trevor Morling发表了一份分析报告。最终结果显示当时的法医证据存在严重缺陷,经过检测车内并没有发现Linda女儿的血迹!甚至一些所谓的 “血迹” 只是一些奶昔或饮料的残留物而已。最终于1988年9月15日,北领地撤销了对夫妇二人的所有判决。并在1992年支付了Linda 130万的赔偿金。 法医证据 法医证据真的如我们所想的那么靠谱吗?在许多电视剧中法医证据都起到了一锤定音的效果,但现实其实大相径庭。 约翰·J·伦蒂尼(John J. Lentini)曾在《火灾调查的科学流程》(Scientific Protocols for Fire Investigation)中写道: 火灾调查领域其实并没有那么靠谱。约翰总共参加过2000多次火灾调查,其中有一次,他向身边的年轻调查员问:“旁边那块焚烧的痕迹说明了什么?”   正确的答案应该是“什么都说明不了”。但很多时候,调查人员会发现并不存在的规律,他们认为某些痕迹表示火曾经烧得“较快”或“较慢”,其实只要一张长椅或一张床烧到某个温度后,就说不清起火的原因了。许多所谓的‘科学’分析都充斥着主观的分析与观点。 英国伦敦大学学院JDI法医中心的艾提尔·德罗尔(Itiel Dror)和同事在2011年的《科学与司法》(Science and Justice)杂志上曾写道:“我们要求17名北美的DNA专家对一起已经判决的刑事案件做数据分析,结果他们得出的结论不尽相同。” 一项美国的调查显示,在225起误判的案件中52%的案件存在不可靠的法医证据。许多无辜的人因为这些法医证据含冤入狱。维多利亚上诉法院院长(President of the Victorian...
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墨尔本-律师-事务所-fumens-疫苗
公司强制员工打疫苗合法吗? 迪士尼、谷歌、Facebook 和 Netflix 等大公司都将疫苗接种作为员工返回美国办事处的一项要求。最近,SPC 加入了他们的行列,成为第一家需要员工强制接种疫苗的澳大利亚公司。SPC 是一家食品制造商,以 Ardmona、Goulburn Valley 等品牌而闻名。 该公司在一份声明中表示,其高级领导团队和董事会“认识到 COVID-19 Delta 变种对企业和更广泛的澳大利亚社区构成的重大威胁”。   “完全接种疫苗的职场将确保 SPC 能够继续提供基本服务,同时帮助澳大利亚恢复开放经济……” 本周我们将讨论像公司是否有权要求员工接种 COVID-19 疫苗,这种强制的行为是防疫必须的吗?还是对法治的违背呢? No. 01 公司是否有权要求员工接种 COVID-19 疫苗? Mandatory Industries (强制类行业) 虽然澳大利亚政府的政策是接种疫苗是自愿的,但像那些来自高风险工作场所或行业的人,州政府可能会发布公共卫生命令,要求工人接种疫苗。 在维多利亚州,法律要求检疫人员、老年护理人员、卫生保健人员接受 COVID-19 疫苗接种。 Others 在 Glover v Ozcare [2021] FWC 231 一案中,一名64岁的老年护理中心护理人员辩称,她因过敏而无法接种疫苗。因此,她被告知因为她未接种流感疫苗所以不得返回工作岗位。公平工作委员会的结论是,解雇 Glover 女士并不是无理解雇,因为 Ozcare 有合法合理的依据要求所有需要接待客户的员工接种疫苗。在高风险环境的地方像老年护理中心的老人,他们特别容易感染流感,因此FWC 发现这是向员工发出的合理指示。 Fair Work Commission commented that: “…each circumstance of...
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维州几度封城,  暂停营业的商家是否可以向保险公司索赔? 前言 这周中,维多利亚州进入了受疫情影响的第六次封城之中,许多商家又被迫地暂停营业了。而在维州,很多商家在经营过程中都会购买一份营业中断保险 (Business interruption insurance) ,或者也叫利润损失保险。这份保险通常保护的是指因环境风险的发生而造成投资者的营业暂时中断而遭受损失的风险,其中就包括了火灾,水灾,房屋坍塌等意外事件所造成的经济损失。然而,在疫情的突发和不断冲击之下,被迫暂停营业或是遭受经营损失的商家,是否可以向保险公司就营业中断保险而进行索赔呢?这周我们就来解读一下近期因COVID-19而申请营业中断保险赔偿的相关案例。 #1 背景 在去年的一起相关案件(HDI Global Specialty SE v Wonkana No. 3 Pty Ltd [2020] NSWCA 296)中,保险方拒绝给由于COVID所造成营业中断的投保方进行赔偿。双方进行协调后仍无进展。投保方随后向澳大利亚金融投诉局(“AFCA”)进行对保险方的投诉。由于这个问题涉及的人群较多,此案件作为“首次测试案例”受审于新南威尔士州上诉法庭。案件的关键问题在于保险方是否可以依赖于合同中的特定条款规避对COVID-19引起营业中断的投保方的赔偿责任。此条款所述如下: “The cover…does not apply to any circumstances involving ‘Highly Pathogenic Avian Influenza in Humans’ or other diseases declared to be quarantinable diseases under the Australian Quarantine Act 1908 and subsequent amendments.”(翻译为“保险范围不包括致病性禽流感或被列入澳大利亚隔离法或后续修正案中的检疫传染病。”) 条款中提及的Australian...
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