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April 2021
澳洲房产拆迁
注意,你在澳洲的房子也有可能面临强制拆迁 相信近期一些住在墨尔本东南区的小伙伴有收到一份政府的来信,内容是关于维州政府的交通基建计划,自2022年起一条贯穿墨尔本近郊地区的地铁环线将开始修建,第一阶段修建的站点包括Box Hill、Burwood、Glen Waverley、Monash、Clayton以及Cheltenham。火车线的建成将对东南区的住户带来极大的便利,然而,由于建设工程浩大,为了完成第一阶段的环线建设,可能会有大约300户的居民或商户的物业会面临拆迁。而谈到拆迁,总是避免不了纠纷和争议,这周我们就来讨论一下澳洲关于拆迁的法律问题,以及大家最关心的在澳洲政府可不可以强制拆迁。 澳洲有没有强制拆迁 答案是有,根据维州Land Acquisition and Compensation Act 1986土地征收与补偿法中的规定,政府部门可以以公共利益为目的,收回私人的土地。拆迁不仅仅可以通过协商的方式完成,也可以进行强制性拆迁。 当然,拆迁也是需要理由的,并不是政府想拆迁就拆迁,一般来说拆迁适用的理由仅仅是公共利益目的,比如说建造公路、铁路等基建设施,而这次墨尔本建造地铁环线无疑是属于公共利益目的。而在实务中,常见的涉及拆迁的政府部门有维州道路局VicRoads、当地的市政府Local Council、水公司Water corporation等等。 在维州,强制拆迁通常源于政府的Public Acquisition Overlay (PAO)计划,在这个规划计划中的土地都是被保留的,可能在未来由于公共用途目的而被征收使用。如果政府有任何基建的计划,相关区域的房子就会被列入到当地政府的PAO计划之中,换句话说,只要您的房子在PAO计划之中,就可能会被政府强制拆迁。 对于这种为了公共利益的拆迁,物业所有者通常处于一个非常被动的状态,一般来说物业所有者是很难反对拆迁的,但是可以在补偿问题上寻求自己最大的权利。 拆迁程序 —政府可以先获取再给钱 首先,如果你的物业被政府“看中”,你将会收到一份Notice of Intention to Acquire拆迁意向通知,其中会告知你拆迁的理由以及拆迁的大致时间。在你收到这份通知了之后,你就不能再将这个物业出售或进入一个新的租约了。 在送达意向通知书之后的六个月内,政府会通过向你发出一份物业获取通知Notice of acquisition来获取你的物业,同时政府会将这份获取通知公告在政府公报上,也就是在发布公告的这一天开始,物业的所有权将不再属于你,即使在这个时间点上你可能还没有收到政府的补偿。 不过,在政府获取你物业的所有权之后,并不意味着你要马上离开该物业,一般来说如果该物业是你的主要住所地Principal place of residence,在政府获取你的物业后的三个月内,你有权在该时期内继续居住。 之后,在公告发布之后的14天内,你会收到一份关于你物业拆迁的补偿要约。 一般来说,政府在提出拆迁补偿时要考虑以下这些要素:     – 被拆迁物业的市场价值     – 被拆迁物业对于被拆迁人的特殊价值     – 物业的任何增值或折旧     – 被拆迁人由于拆迁而造成的损失     – 合理的律师费、物业评估费及其他专业费用     – 其他因素包括您在物业居住的时间长、搬家的不便     – 被拆迁人购买代替物业的印花税和过户费用 你可以选择接受政府的补偿要约,也可以选择不同意并给政府提出一个反要约。由于政府也会补偿您在咨询律师、其他专业人士过程中产生的合理的律师费、评估费,所以我们强烈建议您获取有关物业的价值评估报告以及专业的律师建议以支持你的反要约。 如果你与政府没有办法在补偿问题上达成一致,你的案子会被送入VCAT或者维州最高院做最终决定。 结语 如果您正在面临潜在的政府拆迁,为了保护好您的利益,我们建议您尽快咨询我们经验丰富的律师。 长按二维码联系我们客服 免责声明...
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金融行业避雷—— 澳洲反洗钱法中公司需要遵守的义务 近年来洗钱犯罪频发,为了享受不义之财,犯罪分子通常试图通过一些非法的手段掩盖黑钱的来源,经过金融作业之类的方法,将黑钱转化为看似合法的资金。而澳洲在打击洗钱犯罪方面有着非常完善的立法,早在2006年,澳洲反洗钱和反资助恐怖主义法Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Act 2006(AML/CTF Act)就已经颁布。该法案对可能涉及洗钱犯罪的行业包括金融、赌博、汇款以及银行进行监管,同时也对资助恐怖主义犯罪进行了规制。这周我们就来解读一下澳洲反洗钱法中的公司义务。 01 什么行为会被定义为洗钱 洗钱的目的往往是为了掩饰犯罪所得利润的来源,使其看起来像合法资金一样。现实中的洗钱可能出现在毒品犯罪、恐怖主义犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪等等,而这些犯罪分子往往通过金融机构将先前的犯罪所得以各种手段掩饰、隐瞒其来源,使其在形式上合法化。 例如,洗钱人在赌场将黑钱兑换成代币,再将代币直接交付给洗钱的受益人,而受益人再去将代币兑换回现金,对外则声称在赌场内赌赢的。这样可以避免透过纸钞上的编号直接追查到洗钱的受益人。 又比如说,购买古董珠宝等高价值的收藏品,利用低买高卖的假买卖,将钱以合法的交易方式,洗到目标账号。此方式可能常用于受贿的收钱方式。 再比如说,购买比特币等加密货币,基于加密货币的匿名性,以及自由、不记名的产生不同的加密货币钱包的属性,难以追踪拥有者的真实身份,是近年来较常见的洗钱工具。 请注意,这些洗钱手段都是犯罪行为,不管行为人是参与还是协助,都将会受到非常严重的处罚。 02 受监管企业的义务 澳洲反洗钱和反资助恐怖主义法AML/CTF Act的颁布就是为了更好地侦查、制止洗钱类犯罪和资助恐怖主义行为,而金融行业往往是洗钱犯罪的重灾区,所以对于金融、银行等行业的限制就成了该法案的重点。 根据澳洲反洗钱和反资助恐怖主义法AML/CTF Act的规定,受监管的企业都必须遵守反洗钱法中规定的最低义务,每个企业在为客户提供服务的过程中必须评估潜在的洗钱或资助恐怖主义的风险。 受监管企业主要的义务有: 1. 注册:所有受监管的企业都需要在监管部门AUSTRAC注册并提供公司的详细注册信息; 2. 建立一个反洗钱反资助恐怖主义计划AML CTF Policy,以帮助公司识别、减轻和管理潜在的洗钱和资助恐怖主义犯罪的风险; 3. 客户尽职调查(Customer Due Diligence):要求企业在为客户提供服务之前检查和验证客户的身份,并需要持续监控交易的动向; 4. 报告义务:将可疑交易报告给监管部门; 5. 保存记录:企业必须保留所有交易记录、客户证件、转帐细节等等。 也就是说,在企业向客户提供“指定服务”时,例如开设银行帐户、获得贷款、购买股票、赌博等等,企业必须要求客户提供可以证明其身份的证件或信息。在做生意的过程必须做到“了解您的客户”,有义务做好“交易监控”和“尽职调查”,如果公司发现任何可疑交易需要及时向监管机构进行报告。 03 反洗钱监管机构 AUSTRAC 澳大利亚交易报告和分析中心Australian Transaction Reports and Analysis Centre(AUSTRAC)是澳洲反洗钱和反资助恐怖主义法AML/CTF Act旗下的职能部门,主要负责: · 监督澳洲反洗钱法的遵守情况 · 收集和分析金融情报 · 将调查情报报告给执法部门、国家安全部门、税收监管部门等等...
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雇佣黑工的雇主可能面临天价罚款甚至刑事起诉
注意!雇佣黑工的雇主可能面临天价罚款甚至刑事起诉 最近有客户来找我们,说他们公司雇佣了一些持有学生签的员工,但在移民局的突击检查中查出说这些员工属于黑工,所以要罚他们公司的款。于是这个客户特意来咨询我们的意见。那这些持有学生签的员工到底属不属于黑工呢,而请了黑工之后会有怎样的法律后果。我们这周就来讨论一下在澳洲请黑工的相关法律问题。 什么样的员工属于黑工? 01 在澳洲,没有合法工作权利,或者超出合法工作权利范围(比如超出合法工作小时数)的人都属于非法工作者,俗称黑工。所以黑工不仅仅指那些在澳没有合法签证的员工,那些超出签证规定的最高工作时限的员工也属于黑工的范畴。 在我们这个客户的例子中,客户所雇佣的员工虽然有合法的学生签,但一般学生签的合法工作小时数上限为每两周40小时,如果超出了这个小时数,就极有可能会被认为是黑工。 签证持有人可能会因为违反了签证的规定条件,而面临签证被取消的风险。对于那些没有持有合法有效签证的人来说,则可能会面临拘留甚至被遣返的风险。 02 雇佣了黑工有什么法律后果? 根据2007年移民法修订法案雇主制裁条例Migration Amendment (Employer Sanctions) Act 2007 (Cth),在澳洲,雇佣黑工是一种违法行为,雇佣黑工的雇主以及相关人员将受到严厉的法律制裁。 如果雇佣属于个人行为,一旦被定罪,雇佣人将面临最高$13,200的罚款和最多2年的监禁。如果雇佣属于公司行为,一旦被定罪,雇佣公司将为每位黑工最多支付$66,000的罚款,公司董事也可能面临最多2年的监禁。如果情节严重,比如雇主对黑工有强迫、剥削行为或雇佣黑工从事色情相关行业,处罚将大大增加。个人雇主将面临最高$33,000的罚款和最多5年的监禁,雇佣公司将为每位黑工支付的罚款将提高到最多$165,000,公司法人也将面临最多5年的监禁。   需要注意的是,公司有义务确认员工是否拥有合法工作的权利。也就是说,即使雇主不知道雇佣的是黑工,一旦被查到,雇主也极有可能面临高额的处罚。   其实,就算雇主雇佣了黑工,也不可以对黑工有任何压迫剥削的行为,当然也不可以用低于劳工法的工资标准来雇佣黑工。澳大利亚边防官员Australian Border Force(ABF)拥有调查黑工剥削事件的权力,早在2019起,ABF就开展了Battenrun行动,该行动赋予ABF权力去进入澳大利亚的工作场所去调查那些涉嫌雇佣黑工的个人和公司,并对其公司和主要人员进行处罚。所以,雇佣黑工可以说是有百害而无一利。 处罚范围不仅是雇主 03 移民法修订法案雇主制裁条例不光处罚雇主,涉及介绍黑工的劳务公司、职业中介也将受到处罚。甚至允许黑工进行工作的人都会同样受到处罚。例如,如果出租车车主将汽车租给黑工载客赚钱或者房东将房屋租给黑工从事色情工作,出租车车主和房东都会受到处罚。 04 雇主有义务确认员工的工作权利 每个雇主在雇佣员工前,都应该要求员工提供工作权利的证明。不同的签证对工作权利或可以合法工作的小时数有明确的规定,比如旅游签证和监护人签证没有工作权利,学生签证每两周最多可以工作40小时,过桥签证需要根据上一个有效签证的类别以及新递交签证的具体情况才能判定。 请注意,雇主只能通过员工的签证来确定其在澳的工作权利,以下文件不能用来证明申请人具有工作权利: –         税号 –         驾照 –         Medicare卡 –         Job Seeker ID号 –       ...
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新房屋租赁法新房屋租赁法出台,在租房前你必须知道的新变化 悄无声息中,维州房屋租赁法的修正案已于2021年3月29日生效,新法律带来了新变化,更加明确了租客与房东的权利和义务。我们这周就来列举一些维州新房屋租赁法带来的变化,供您在进入租约时参考。 01 租约开始前需要注意的新变化 # 新法规规定房产中介在租赁广告上刊登的租赁价格只能为固定价格,禁止房产中介鼓励租客间的互相竞价,以抬高房租的行为。 # 新法规严禁在租赁过程中的歧视行为,房东不能拒绝租客因为身体残疾而提出对房屋改造的要求。 # 除非房租超过一定的金额(每周$900以上),不然押金(bond)数额最高不能超过一个月的租金。 # 对于租期超过5年,且已经租住5年以上的长期租客,房产中介可以要求额外的押金,但需要提前120天通知。 # 如果租客已经签署了租赁合同,而房东或房产中介并未签署但已接受了租金,此租赁合同在法律上视为有效。 # 在租客进入租约之前,房东必须披露有关物业的相关信息包括该物业是不是有放在市场上出售、房东是否是物业的合法拥有者等等。 02  租约期间需要注意的新变化 # 饲养宠物的租客需要得到房东的书面同意,但是房东没有合理的理由也不能拒绝。 # 迟付租金的新规定——如果房东因为租客迟付租金而下发了驱逐通知,而租客在租金逾期14天内补交了租金,则驱逐通知视为无效。租客在12个月内最多只能有4次逾期补交租金的行为。在租客第5次逾期未交租金时,房东可以下发驱逐通知,并向VCAT申请收回房屋的法令。 # 对于固定租期的租约,如房东希望提高租金,则必须在租约中写明租金的增加金额或计算方法。 # 如果租客有违反租约的行为,房东可向租客下发违约告知书。如果租客没有7天内遵守要求,房东可以向VCAT申请赔偿或整改法令。 # 如果房东不能保证给到租客一个安静的居住环境,租客可向房东下发违约告知书。如果房东没有7天内遵守要求,租客可以向VCAT申请赔偿或整改法令。 # 如果租客因为设施故障(如水管破裂)而收到了超出日常费用的水电煤账单,房东需要支付该超出费用。 03 关于终止租约的新变化 # 房东不得无故解除租约,要解除租约房东必须提供明确有效的解释,比如卖房、改变用途、拆房或需要搬回住处等等。如果房东的理由是改变用途,房东必须出示相关文件,例如建房许可。 # 驱逐通知的新理由——如果租客对房东、房产中介或相关人员有严重的恐吓行为,房东有权向租客下发驱逐通知,要求租客在14天内离开。 # 申请退回押金的新选择——租客可以不需要房东的许可,直接向押金管理局(RTBA)申请退回部分或全部押金。 # 租客搬走后,对于租客留下的物品,房东在通知租客之后仍需将物品安全地保留14天。 # 如果租客在租约到期前搬走,房东可以向VCAT申请赔偿,赔偿金额将根据房东的损失来计算。 # 如果租客有某些特定的理由例如需要接受特殊的个人医疗等等,需在租约到期前搬走,租客可提前14天通知房东,而无需进行赔偿。 # 如果银行或抵押放贷公司需要收回房屋,必须给租客提前60天的通知。 04 关于房屋状况的新规定 # 新法规提供了租赁房屋需要满足的最低规定,包括门锁、通风、垃圾桶、厕所、浴室、厨房、洗衣房、房屋结构安全、防霉防潮、电路安全、门窗、灯光、供暖等等。具体规定细节可点击下方链接查看。 https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/changes-to-renting-laws/resources-for-practitioners/fact-sheet-26-rental-minimum-standards # 紧急维修的范围延伸至空调、安保设施、或影响居住安全的情况(比如虫害、霉菌或潮湿)。 # 紧急维修的金额增加至2500澳币。...
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