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March 2020
律师解读:疫情下租赁合约的履行与终止 随着新型冠状病毒在全世界的肆虐,澳洲总理近期正式发布了有关 “非必要活动” 的禁令。新州和维州更是直接叫停了所有非必要的活动。目前两个州都没有具体界定何为 “非必要” 活动。不过,根据联邦政府此前的建议,“非必要室内聚集” 包括餐馆、酒吧、咖啡馆、电影院、婚礼和葬礼。而此禁令让许多商业租户陷入了极度困难的境地。 热议话题: 减租   对于商业租户来说,租金是最沉重的经营成本,疫情防控期间的禁令导致客流量大幅度下降甚至生意无法经营,租户支付租金能力直线下降,中小企业面临生死。但当问题转化为该不该减租时,租赁双方往往各执一词。 租赁合约的履行义务无疑成为了疫情当下热议的法律问题。租户们纷纷寻求法律依据来暂缓其租赁合约里的义务甚至希望通过法律途径终止合约。 所以今天本文将从 “不可抗力原则 – Force Majeure” 和 “合约受挫原则 – Frustration of Contract” 这两个法律角度来对此话题做一个分析和探讨。同时希望能够为租赁争议的解决方案提供参考价值, 从而最大程度降低租赁双方损失以及诉讼风险。 01. 不可抗力原则 – Force Majeure 在案例法里并没有明确说明该原则的定义,所以运用此法律原则的前提是双方必须有一个有效的合约。一个正规起草的商业合约,通常会在文件上描述何为 “不可抗力事件” 以及发生后的应对措施和其义务。 所以我们首先需要看合约里面是否有 “不可抗力” 条款,此类条款可以免除一些在合理控制范围外的情况而导致其中一方无法履行合约上的义务与责任。条款通常也会明确规定当事方在 “不可抗力事件” 发生后被允许暂停或者延缓履行的合约义务。如果该 “不可抗力事件” 是长期或永久性的,该条款有可能允许任何一方终止该合约。  解读 不可抗力条款一般会以字面上的意思与个别不可抗力事件的事实情况来做一个综合考量, 通常会有以下三个特点: 合约双方的任何一方都没有过错; 完全无法靠合约双方的努力解决; 不可抗拒的自然事件导致。 不可抗力事件的定义一般常规定义如下: 发生的事件超出当事人可控范围,使该当事人无法履行合约; 发生的事件是当事人无法事先预见的,事件的发生也无法避免或解决; 可能包括自然事件 (如地震、洪涝、火灾、爆炸、山体滑坡、雷电、暴风雨雪等),人为事件 (如罢工、封锁、工作禁令等) 或恐怖活动(如恐怖袭击、骚乱、暴动、恶意破坏等)。 注意:“不可抗力事件”一般不包括: 由货币汇率变动而带来的财务困境; 由市场变化而引起的市场价格变动。 当然每个合约里对 “不可抗力事件” 的定义会有所不同,此类条款不可能包罗万有,也是常常纠纷与诉讼的导火线。在新冠肺炎疫情肆虐前签署的合约,绝少将新冠肺炎疫情列明为 “不可抗力事件” 。而此次政府发布的 “非必要活动禁令” 是否归合约的 “不可抗力定义” 也则需要好好的审阅合约里对该原则的定义。  在此也提醒大家,当 “不可抗力事件” 发生时,当事方必须及时通知合约另一方该事件的情况,并采取合理的措施减轻...
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【疫情下的雇佣关系 — 黎明前的黑暗】 席卷全球的新型冠状病毒让澳洲的很多企业一下陷入了极其艰难的境地。企业的一些固定成本,例如工资、租金、水电、银行利息等,可能并不会因为销售额的下降而减少。但是,企业收入的大幅度下降,却会给一些企业的营运资金带来巨大的现金流压力。绝望之下,很多澳洲餐馆、零售商店纷纷裁员,甚至关门歇业。两千五百多年前,老子就曾经告诉我们福祸相依的道理。经历过风浪的人们自然会懂得:困难的时刻总会过去,我们不能因为一时的困难就失去对未来的期望。我们必须要认识到: 越是艰难的时刻,越是要做到彼此不抛弃、不放弃! 携手熬过了最困难的时刻,也许就能迎来意想不到的收获。 让我们来参考2003年中国非典的事件始末,在非典疫情高峰时,社会消费品零售总额增速一度回落到4.3%,而疫情结束后,则迅速回到了当年的正常水平,且下半年宏观经济两位数的反弹与增长。相比非典,此次新型冠状病毒肺炎疫情虽然波及的地域更广,我们仍可对疫情过后消费的复苏保持乐观。 数据来源:国家统计局,图取自KPMG 文章  澳洲政府已经针对疫情出了一系列措施来帮助企业度过难关,但仅依靠国家的努力是不够的,要想有效应对疫情和支持经济,每个人都应竭尽所能作出贡献。澳洲总理莫里森也号召企业和员工要互相支持,找到彼此适合的解决方案,合力度过困难时刻!这里我们不妨看两个著名的例子: – – 1.美国百威勒集团(Barry-Wehmiller)   在受到2007年经济危机冲击时,40%的订单在一夜之间消失不见,大批员工成为了多余需要被裁员的对象。然而,公司的首席执行官Bob Chapman没有选择短期止损的裁员措施,而是号召全公司从上至下实行“四周无薪休假”计划。在这个计划中,大家可以按照自己的实际情况选择多于或少于四周的休假,经济条件好的员工可以选择多休一些时间,以便让经济条件不好的同事少休一些时间以增加收入。于是,在最黑暗的时刻,整个公司反而上下一心、同舟共济,员工忠诚度达到了前所未有的高度。公司不但很快走出困境,公司的企业文化也得到了最大程度的弘扬与发展。如今百威勒已成为了全球最大的纸业集团之一。 左图采自Forbes 2015   – – – 2.美国西南航空公司(Southwest Airlines) – 911事件之后,全球的航空业都陷入了困境,不少航空公司都选择了大批裁员以减少经济压力。而 西南航空创始人 Kelleher 拒绝了裁员和减少航班,取而代之的做法是发动公司的高层领导当年无薪工作。目睹了高层领导的牺牲,其他员工也纷纷提出自愿减薪以减少公司的负担,自愿减薪的金额总数超过了1百万美金。困境恢复之后,西南航空成为了当时美国唯一一个盈利的航空公司,而所有员工的牺牲也全部得到了补偿。 – 右图采自 Jeb Brooks Youtube 频道 – – – – – – 这两个企业的领导人都是在最黑暗的时刻选择与员工互相支持,携手渡过,不仅赢得了员工的尊重和企业的良好信誉,而且很快便守得云开见月明,打了个漂亮的翻身仗。在澳洲,企业与员工双方都受公平工作委员会的监督与保护,以保证任何情况下雇佣关系的安全与公平。在面临新冠病毒的危急时刻,公平工作委员会也于2020年3月20日临时出了一系列针对疫情时刻的指导信息,列举了一些常见问题及答案: 01 如果员工或员工家人感染了冠状病毒怎么办? 每个全职、兼职或临时员工,根据工作年限的长短,都享有一定天数的带薪病假或带薪护理假。(具体计算方法可参考公平工作委员会网站 Leave - Fair Work Ombudsman) 如果员工因为生病或要照顾生病的家人而无法工作,可以首先使用之前累计的带薪病假,企业也有权要求员工提供相关的医生证明。 如果带薪病假已经用完,员工仍然无法恢复工作,企业应为其保留岗位,但无需支付工资。公平工作委员会将保护员工不会因为暂时的伤病,无法工作而失业。 02 如果员工被要求隔离怎么办? 公平工作委员会建议企业和员工协商以找到适合双方的解决方案,比如:...
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【澳洲政府警告:非要出国,请先准备与更新好遗嘱!】 根据昨天9news的新闻报道:“澳洲联邦政府最近宣布在世界范围内实行四级旅行禁令,这在澳大利亚历史上是第一次。同时报道也称政府网站上已发出警告:  非要出国,请先准备与更新好遗嘱!   所以我们今天的话题是:  在维州,如果没有遗嘱,您过世之后的财产会如何被分配呢? 在中国,逝者的父母处于两类继承顺序第一优先级,可以和逝者的配偶及子女一起均分财产,而澳洲并不如此。澳洲继承法极其偏重配偶,反映了西方法律体系认可配偶对家庭的重要性。依照维多利亚州新的继承法,如果逝者没有立遗嘱,逝者的财产分配将根据维州的继承法 Administration and Probate Act 1958 (Vic) 来处理。在2017年11月,维州继承法进行了相当大的改革,以适应时代的变迁。下面就来为大家详细讲解一下无遗嘱情况下继承的优先顺序和分配比例:  1. 如果逝者有配偶 如果逝者有配偶但没有孩子  100%归配偶所有 如果逝者有配偶也有孩子,如所有的孩子都是该配偶的孩子 100%归配偶所有 如果逝者有配偶也有孩子,但凡有一个孩子不是现有配偶的孩子 遗产中有$451,909归现任配偶所有,而剩下的财产现任配偶,与孩子均分。也就是说如果财产总额不到 $451,909,等同于100%归现任配偶所有,如果多于$451,909, 现任配偶拿的比例是 $451,909 + 50% 剩余的财产。 2. 如果逝者没有配偶 如果逝者没有配偶但有孩子 所有孩子均分 如果逝者没有配偶也没有孩子,但有父亲或母亲  父母均分 如果逝者没有配偶,没有孩子,没有父母,但有兄弟姐妹 兄弟姐妹均分 3. 如果逝者没有配偶,没有孩没有孩子,没有父母,也没有兄弟姐妹 接下来的继承优先级是(外)祖父母,叔叔/婶婶/舅舅/舅妈,直系堂/表兄弟/姐妹。 在维州继承法改革前,继承权会延申至更远的远亲,但从2017年11月开始,新的继承法规定,如果以上提到的继承人都不存在或无法找到,那逝者的财产将归国家所有。如果有同居的但是尚未登记结婚的配偶,您的配偶关系是否会被逝者的其他家人挑战呢?您是否有意愿要把部分财产留给之前婚姻的孩子呢? 无遗嘱情况下可能带来的风险 无遗嘱可能会带来一些您意想不到的麻烦,例如: 1 您没有办法按照您自己的意愿分配您的财产; 2 您的一些需要被管理的动产或不动产,可能无法由您希望指定的人接手管理; 3 不动产如何均分可能会是有争议性的 4 您没有办法预先规避财产分配时带来的税务问题; 5 您没有办法指定您孩子的监护人; 6 管理及分配财产的行政执行费用可能会是庞大的一笔数目; 7 法律上对某些“亲人”的定义可能与您自己的想象不一样,从而带来争议 如果您对维州无遗嘱情况下的财产分配方案并不满意,那唯一的办法就是早日立下遗嘱或者设立家庭信托。...
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想要移民澳洲的投资者,在取得创业商业签证188A以后,需要登陆澳洲经营生意至少2个财政年度,2年后如果该生意条件符合移民局的相关要求,便可申请永久签证888,888签证获批后才可获得澳大利亚永久居留权。 刚刚取得188A签证的国内投资者,往往在登陆澳洲之初会经历一个“水土不服”的过程,因为澳洲的投资环境和国内的投资环境天差地别,国内投资者的成功经验可能在澳洲完全用不上。澳洲有关做生意的法律法规和国内的法律法规也是相距甚远,下面我们就来分享一下持有188A签证的新移民在维州购买生意的时候所需要注意的一些事项。 理清头绪   选择合适的生意 很多客户来委托本所的时候,基本上已经定下来要买的生意,所以想让我们律师介入去看买生意的相关法律文件,但是很多时候,在我们仔细审阅过所有的文件并给出我们的建议之后,客户会发现一些比较致命的问题,所以决定不再继续购买之前看好的生意。这样既花费了自己的时间又花费了律师费。如何才能更好地理清头绪,选择适合自己的生意呢? 1 第一步 选择移民代理、会计和律师 对持有188A签证的新移民来说,最重要的是顺利获得888永久签证。所以第一步应该要先选择好接下来2 年对我们生意监控的移民代理和会计师(律师的重要性这里先忽略不提),因为这两个方面是我们188A新移民能顺利拿到永居的关键。 移民代理会帮助我们确定我们选择的生意是否能符合移民局的规定,而会计师则是要协助您把与您生意相关的财务报表按照移民局的规定准备好。 律师的作用在以下文章里会提到,大家可以根据自己的需要选择合适的律师为您把关。 2 第二步  选择购买生意的法律个体 购买生意的法律个体可以是公司也可以是个人。一般我们是不建议以个人身份购买生意,因为做生意比较有风险,我们不想个人的资产因为公司的债务而被牵连到。如果用公司的话,我们建议先成立好公司,然后所有买生意从一开始的会计费和律师费都是从公司账户走账,因为这些费用在财务上都是可以用来抵消生意的利润,是正常的公司费用。 3 第三步  做好净值调查和税务调查 有些新移民可能对某个生意很感兴趣,但又没有办法购买整个生意,只能购买该生意的部分股份。购买某个生意的部分股份,在符合条件的情况下,也是可以用于申请888永久签证的。 不过值得注意的是,如果您购买了某生意的部分股份,那么您同样也有义务承担这个公司的债务。所以如果是购买现有公司部分股份的买家,一定要事先做好现有公司的净值调查和税务调查。这部分需要会计师和律师一起配合来完成,费用相对来说也比较高。 净值调查包括让律师查看该公司的相关文件、公司的董事和股东架构以及公司章程和股东协议。如果没有股东协议,需要让律师起草这个文件。税务调查的目的是查明该公司是否欠税务局的钱,比如说GST 服务税、员工工资的预扣税等等。在实际案例中,我们曾见过一些公司欠了几十万甚至上百万澳币的税钱,如果在不知道的情况下购买了这样公司的股份,将会给您带来巨大的麻烦和损失。 4 第四步  准备签署完善的书面合同 新移民在寻找生意时,经常会接触到移民中介或生意买卖中介的生意推荐。在推荐生意时,移民中介或生意买卖中介肯定会提供一些有关生意的基本介绍、营业状况或者是卖家承诺的内容。值得提醒的是,对于推荐的内容,如果不放入合同,一般是不具备法律约束力的。 当有商业纠纷发生时,客户往往会问我们,我的这个案子有希望吗?我们的答案是:有证据就有希望,没有证据再好的律师也帮不上忙。所以在与中介或卖家沟通的过程中,不要怕麻烦,一定要多写邮件,留下书面证据。如果是用微信的话,请尽量打字,不要用语音,那么如果将来出现纠纷的时候,这些微信的信息也是可以做为证据的。 与其在出现了问题之后再找律师解决,不如在签署生意买卖的合同之前,就让律师起草正规的合同,将所有重要内容写入合同,从源头上把风险把控好,避免之后产生意想不到的麻烦和损失。 除了购买生意的合同之外,在做生意的过程中,也是会牵涉到不同类型的商业合同。在澳洲法律层面上,商业合同可以是口头的或者是书面的。但是我们一直和我们的客户强调书面合同的重要性,尤其是让律师起草正规合同是非常重要的。为什么呢? 第一     口头的合同不容易找到相关的证人作证而且容易被遗忘,在合同双方出现纠纷的时候,就很难提供相关证据证明你的立场; 第二     一份正规的合同不仅写明了双方的责任和权益,也第一时间避免了一些不必要的纠纷,然后在写合同的过程中,一些原来不清晰的地方,律师也会提醒双方把这些不清晰的点厘清; 第三     也是最重要的。正规的合同才是维护双方生意关系长久的最重要的因素之一。 5 第五步  如何正确地考察生意 当您接触到一个生意的时候,中介或者生意的卖家会给您进行一些口头介绍,您也可能会与卖家进行一些商讨。一般对于买卖双方口头商讨过并且已经达成一致的内容,如果在进入法律阶段之后再更改,可能会比较难谈成,对方会说您提出了新的要求,他们很难接受。所以对于一些特别重要的方面,一定要事先就进行充分的了解已经和律师尽早沟通,并要求在合同中加入相关法律条款,以保障自己的利益。 注意事项 我们建议,考察一个生意可以注意以下几点: 1 生意的营业额 2 生意的设备 3 生意是否做过移民 4 相关课程 5 商业租约 6 公司雇员 1 生意的营业额 如何确定生意的营业额究竟是否像中介或卖家介绍的一样呢?有两种方法可以对生意的营业额有一个比较真实全面的了解。...
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