开餐馆必须要规避的风险： 食品安全问题可能产生的刑事处罚 大家在餐馆就餐的过程中，往往会担心餐馆的卫生状况是否会导致食品不安全；而对于商家来说，经营餐馆过程中如果不注意食品安全可能会带来怎样的后果呢？其实澳洲政府对食品安全的把控向来很严格，如果被查出出售的食品的安全质量问题，不仅仅可能会遭遇大金额的罚款，同时还有可能涉及到刑事犯罪。收到处罚的可能也不仅仅是商家本身，公司的董事个人也有可能同时面临罚款甚至监禁的处罚。今天我们来讨论一下哪些与食品安全有关的行为可能会触及刑事犯罪的范围。 一、以不安全的方式处理食品 Handling Food in an Unsafe Manner 如果加工食品的人以一种不安全的方式处理要被出售的食品，并且他明知或者应当知道这种处理食品的方式是不安全的，那么这个食品加工人就有可能触犯这一罪名。 例如，餐厅厨师在烹饪过程中使用了不符合安全标准的调料，餐厅的冰箱里有存放过期食品，食品里面有不干净的杂质等等。 如果触犯的这一罪名，对个人而言最高的刑罚可能是2年的监禁附加$100,000澳币的罚款，而如果是公司的话罚款数额最高可能达到$500,000澳币。 即使无法证明食品加工人对于食品加工的不安全方式是明知或者应当知道的，那他也可能被处以高达$40,000澳币的罚款，对公司而言的罚款则可能高达$200,000澳币。 二、出售不安全的食品 Selling Unsafe Food 如果出售食品的人明知或者应该知道被出售的食品是不安全的，那么他就有可能触犯这一罪名。例如，商家出售过了保质期的食品，商家出售明显不符合安全标准的食品等等。 这一罪名下，对个人而言最高的刑罚可能是2年的监禁附加$100,000澳币的罚款，而如果是公司的话罚款数额最高可能达到$500,000澳币。 同样的，即使无法证明出售食品人的明知或应当知晓，只要出售的食品被证明是不安全的，那么他也可能被处以高达$40,000澳币的罚款，对公司而言的罚款则可能高达$200,000澳币。 三、食品错误描述 Falsely Describing Food 在要出售的食品上贴上了错误的描述信息，比如说错误的食品配方表，如果这样的错误描述给顾客带来了伤害则有可能会构成刑事犯罪。例如，餐厅在菜单上对于一道餐品的描述中写明配菜中不包括海鲜，而其实这份菜品的配料里含有少量海鲜成分，商家明知一名对海鲜过敏的顾客可能会因为点用了这道菜品而导致食物中毒，那么商家则有可能会被认定为刑事犯罪。 如果商家明知错误的描述信息可能会对顾客产生伤害，那么对个人最高的刑罚可能是2年的监禁附加$100,000澳币的罚款，而如果是公司的话罚款数额最高可能达到$500,000澳币。 即使没有办法证明商家的明确知晓，只要被错误描述的食品可能会对消费者产生伤害，也可能构成这一罪名，这种情况下对个人的处罚可以高达$75,000澳币的罚款，对公司而言的罚款则可能高达$375,000澳币。 四、出售食品过程中的误导行为 Misleading Conduct Relating to Sale of Food 即使没有办法证明商家明知食品的错误描述会对顾客造成伤害，但只要商家在出售食品的过中有任何误导消费者或者混淆概念的行为，就有可能违反这一罪名的规定。例如，商家为了促销自己的食品夸大了食品的功效，商家为食品打的广告严重与食品本身不符合等等。 这一罪名下，对于个人的处罚最高可达$40,000澳币的罚款，对公司而言的罚款则可能高达$200,000澳币。 五、不满足食品标准 （重要） Food Standards Code 除了以上说到的这些行为，其实更应当得到商家注意的是澳洲法律中制定的与食品安全息息相关的食品标准Food Standards Code。出售的食品只要不符合Food Standards Code的规定商家及其董事都有可能会面临刑事处罚。对于个人的处罚最高可达$40,000澳币的罚款，对公司而言的罚款则可能高达$200,000澳币。 例一 食品标准Food Standards Code中规定了商家必须对餐厅、厨房、回收区域、附带的车库、运输食品的车辆及其他设施做定期的清洁。如果餐厅的厨房里有蟑螂老鼠等有害动物却没有做及时的清理，就很有可能被认定为违反了Food Standards Code的规定。  例二...Read More

聊一聊在澳洲与家暴有关的法律知识 01 起诉流程 在澳洲，家暴和其他的刑事案件的流程基本相同。一般被害者会先向警方报案，警方会先立案，调查之后，如果有足够的证据，立案的这个警察就会成为Informant（报告人）身份，警方会以报告人的身份对被告进行公诉，所以警方并不是以受害人个人的名义起诉的。 小贴士 我们看到一些受害人希望撤诉，但无法撤诉，为何会如此? 这是一个很常见的现象。在澳洲刑事案件基本都是通过政府机构提起的公诉。当一个家暴的受害者给警方报案了，那警方就必须立案，立案之后他们就必须调查，调查出了充分的证据之后，理论上来说警方是有权利选择是否要起诉被告，实际上来说家暴的案件一旦有了充分的证据被告就会被起诉。 一旦立案，那这件事就全权被警方接手了，受害者基本没有任何权利选择警方是否起诉被告。在这边有个很微妙的区别，这个警方的报告人不是代表受害者来起诉被告的，报告人是以君主的名义，就是女王伊丽莎白二世，代表澳洲群众起诉被告者。家庭暴力在澳洲群众的眼里是无法容忍的，所以一旦触犯就必须受到惩罚。因为警方代表的不是受害者，所以受害者对于是否起诉没有太多发言权。 一般情况下对于家暴事件，最常见的刑事诉讼是Unlawful Assault（非法攻击）。这是一种Summary Offence，中文一般翻成‘简易程序罪行’。这种罪行，法院一般采取比较简易快捷的方式处理。比方说如果被告决定要认罪了，地方法官可以在第一次庭审会就以公诉的罪名给被告定罪，然后以罚款结束整个案件。这整个程序非常效率，可能从犯案到结案只要一个月左右的时间。如果被告决定要辩护，那一般在第二次庭审会法官就会定下一审的日期。一审时，法官会听取双方的证据然后决定被告是否有罪，如果有罪如何惩罚。 在这种家暴案件中，我们经常会见到的情况就是警察在立案的时候给被告发送一份《家庭暴力安全通知》(Family Violence Safety Notice)。 这个安全通知只是暂时的，警方一般会同时向法院申请《家庭暴力禁止令》(Family Violence Intervention Order)，在这个禁止令的第一个庭审会，法官一般会下达一个暂时禁止令，然后定下一个最终禁止令的庭审日。暂时禁止令生效之后，安全通知会自动失效，暂时禁止令会一直延续到最终禁止令的庭审日。在庭审日法官听完所有证据之后会决定是否下达最终禁止令。 安全通知和禁止令的内容可以制止被告对受害人进行家庭暴力，内容可以是: 不让被告通过任何方式联系受害人， 不让被告靠近受害人5米之内， 不让被告靠近受害者家或是工作单位200米之内 等等 小贴士 禁止令又分两种类型：                                        暂时禁止令 interim order & 最终禁止令 final order 暂时禁止令是地区法庭的法官作出最终禁止令之前，发出的短期法令。如果地区法官认为您和您的家人不安全，需要立即保护，地区法官就可以下达暂时禁止令。地区法官可以在被告没有出庭，或者不知道有关法令的情况下，发布暂行法令。暂时禁止令和最终禁止令有相同的效果。 最终禁止令是一个长期法令。地区法官在抗辩聆讯（contested hearing）时，听取了所有的证据以后，可以做出最终禁止令。地区法官必须确信被告使用过家庭暴力，而且很可能会再次这样做。...Read More

租个商铺，被房东要求需要额外付钱 才能租店是怎么回事？ 大家看到文章的题目可能会纳闷，我作为租客租个店面，和房东谈好租约条款并且按时支付租金就好了啊，为什么需要额外支付费用给房东呢？其实在现实的商业社会，一些好的商铺一位难求，房东通常同一时间面临着多个潜在租客都想租这个店面，在这个时候，房东有可能会要求租客额外的支付自己一大笔的费用，从而来确保租客能拿到这个心水铺位。根据维州的法律规定，在商业房产租赁中房东是不允许要求租客或接受租客支付的额外费用 (Key-Money) 的。今天我们就来讨论下在商业租赁中，哪些租客支付的费用可能会被认定为 Key-Money？ 法律规定 维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第23条明确禁止在商业租赁中房东向租客要求或接受租客任何额外费用 Key-Money。这项规定不仅仅是针对房东，也针对潜在的房东和任何房东的代理人。但凡在商业租赁合同中出现任何与  Key-Money 相关的条款，都将是无效的。房东没有权利要求租客履行这样的条款。如果租客已经支付了某些 Key-Money，房东不仅要退还而且还会受到罚款。 哪些钱会被认为是 Key-Money？ 维州商业租赁法 Retail Leases Act 2003第3条给出了 Key-Money 的定义，Key-Money 一般是指租客支付给房东的额外费用或额外好处（正常的租金和押金除外），为了： – 让房东将物业租给自己，或者 – 让房东同意更改租约，或者 – 让房东同意延续租约，或者 – 让房东同意租客转租约(Assignment)或分租(Sub-Lease)等情况。 例1 房东要求租客支付额外的$100,000澳币才同意给租客钥匙让他在租赁开始后进入到租赁商铺中，房东在收取这笔钱的时候，开了一张发票给租客，写明这笔$100,000的钱是购买设备的款项，但是其实店里根本就没有这些设备又或者是这些设备根本就不值$100,000，同时房东明确的要求租客一定要购买这些设备才能租这个店面，那么这笔付款很可能被认定为法律禁止的  Key-Money。 例2 如果现租客欠缴房东一个月的租金，而他想把租约转给一个新的租客。房东提出要求，只要新租客愿意支付原租客欠缴的一个月租金，房东就同意租约的转让。这笔付款同样很可能被认定为法律禁止的 Key-Money。不过如果房东答应转租约的条件是原租客支付欠缴的一个月租金，那就不违反法律规定了。 例3 如果现有租客主动向房东支付$20,000，为了让房东同意将租约转让给新租客。除了房东同意转让外，现有租客没有得到任何的回报。那这笔$20,000的款项可能是 Key-Money，是法律禁止收取的。 例4 一个房东把物业“租”给了房东的一个附属公司（和房东有关联的公司），然后由其附属公司（作为现有租客）以生意买卖的形式把“生意”以$150,000的价格卖给了新的租客，在这种情况下，如果这个附属公司的确有在做生意，把生意和设备以市场价格卖给了新的租客，那么这笔15万的款项就没有问题。如果这个附属公司根本没有在实际经营这个生意，同时卖给租客的设备根本不值15万，那么这笔款项将很有可能触犯 Key-Money 条例。 小贴士 另外一点关于 Key-Money 需要注意的是，就算租客愿意支付这部分违法的额外费用房东也不能接受，因为法律规定了房东有责任要避免 Key-Money 的产生，如果房东接受了非法的额外费用，即使在租客同意的情况下，房东也有可能会受到处罚。 哪些钱不是Key-Money？ 维州商业租赁法...Read More

” 简介 如果你不是一块土地的所有者，但是却拥有在这块土地上获取经济利益的权利Economic Entitlement，那么你很有可能需要为你的这种经济权益缴税了。很多情况下，这样的经济权益是通过你和土地所有者的协议产生的，一个没有土地所有权的人可能会与该土地的所有者签订了一份协议, 例如帮助土地所有人进行开发等等，通过这份协议这个非土地所有权人会有权获得该土地的部分收益。 根据最新的法律规定，如果这样的协议是在2019年6月19日之后签订的，那么土地经济权益则会被征税。这个从2019年开始的新法规旨在防止一些通过协议来获取经济利益，但是由于没有获得土地拥有权又无需缴纳印花税的。现在如果你在经济上等同于你拥有所有权权益，那么你将需要支付土地印花税，因为其实你在土地的所有权权益等同于你获得了部分的土地。 这项法律的起草范围很广，因为从技术层面上讲，任何根据利润，资本增长或土地销售收益来计算获益的协议都将被认定为有土地经济权益，因而需要支付印花税。 ” 01 例一 小A拥有一个农场，他已经获得了开发规划批准将农场建成55个住宅房屋并计划出售，该农场的价值为450万澳元。小A没有进行这项房地产开发的专业知识和技能，因此决定与B公司一起成立了Joint Venture (JV), 也就是联合运营。根据签订的JV协议，双方将聘请一家建筑公司进行建筑工程，由B公司支付这些费用并监督施工，之后出售这些房屋的总收益中的25％将分配给B公司所有。这样B公司享有该开发项目的部分销售收益，即该土地的部分经济权益，所以B公司需要就该经济权益缴税。 02 例二 X公司在墨尔本拥有一块土地，价值3000万澳元。X公司已获得规划批准，将土地开发成公寓大楼。X公司与开发商Y公司达成了一项联合JV协议，根据该协议，Y公司同意资助并监督开发，在项目结束后，Y公司有权拿回Y公司开发项目的建造成本加上项目利润的50％，而X公司有权拿回3000万澳元土地成本（即土地的初始价值）加上利润的50％。Y公司同样的因为享有该开发项目的50%的销售收益，所以需要缴税。 03 例三 小刘是海外人士，他的好朋友小张在墨尔本有一块发开用地，但是需要建筑款项，小张向小刘借300万澳元，在这份借贷协议里面条款写明，小刘借的这300万将在项目结束的时候归还给小刘，于此同时小张必须支付利息给小刘，利息的金额是小张项目收益的50%。再一次，由于借款利息是按照利润来计算的，所以小刘被认定为获得了土地的经济权益，从而需要缴纳印花税。 哪些收益不包含在Economic Entitlement 中 一般来说，第三方的服务费不包含土地经济权益的可税范围中。 04 例四 一家开发公司正在其拥有的土地上建造公寓楼。在开始建造之前，它与第三方房地产代理商达成了独家销售协议，出售开发项目中公寓。根据协议，该房地产代理商有权就每套出售的公寓收取售价的1.5％的费用。这样的费用一般被认为是第三方服务费用，而不是就土地的经济权益，因此无需缴税。 结语 如果您有任何与土地有关的经济权益却不确定您是否需要就这份收益缴税，可以来咨询我们经验丰富的律师，我们会帮助您确保您不违反任何税务规定。 想了解更多关于Economic Entitlement的税收规定以及税金如何计算，请添加我们的客服微信或者发送邮件至[email protected]，我们将把更多精彩内容免费发送给您。 长按二维码联系我们客服 免责声明 此文章只是作为一般性信息的参考并不适用于阅读者的个案。阅读者不应在没有咨询任何澳洲持牌律师的建议之下, 依赖本文信息而做出任何的法律决定。富文律师行在此声明，参考此文章的阅读者并不构成委托人关系，所以富文律师行也不承担任何因依赖本文而导致的任何损失。 富文团队 Wendy Wang 首席律师 Jun Wu 精英律师 Hao Qian 精英律师 Fumens Lawyers 富文律师行 致电：03 9590 6808    传真:  03 8080...Read More