墨尔本的住宅租赁市场一直很火热，一方面由于墨市常年被评为世界最宜居城市，吸引了众多投资客购买住宅投放到租赁市场，另一方面由于众多的跨国、本土企业、以及高水平学府坐落于此，白领、学生的租赁需求旺盛。因此，大家免不了听说周围的朋友遇到了住宅租赁纠纷的糟心事。作为房东或是房客，有一些住宅租赁纠纷的基础知识是很有必要了解的，了解后可以更好地维护自身权益、少走弯路减少损失。 疫情期间VCAT的程序要求 绝大部分住宅租赁纠纷都是通过VCAT解决的。在平时，当事人可以直接向VCAT申请处理纠纷。目前疫情期间，多了一道程序 —- 当事人需要先在Consumer Affairs Victoria (CAV) 获得认证，才能在VCAT进行申请。 获取CAV的认证其实很容易，当事人需要在CAV的网页上填写纠纷类别、本方联系信息、住宅房产地址、房产中介信息（选填)、以及对方联系联系等。提交后CAV会自动生成一个认证码发送到当事人所提供的电子邮箱，然后当事人用这个认证码就可以向VCAT进行申请了。 房屋损坏 住宅租赁法案Residential Tenancies Act 1997 (RTA) 第61条规定，房客不得损害房屋以及公共区域。 房客仍在居住 如果房东发现房屋损坏时房客仍旧居住在房屋中，一般情况下，房东需要先向房客发出维修通知（适用表格为CAV的Notice to tenant/s of rented premises）。根据RTA第78条，维修通知必须以书面形式包括以下内容： 房屋损坏的性质 房屋损坏是由于房客的原因导致的 以下内容选其一 房东要求房客自费在14天内修复损坏处，如果没有在规定时间内修复到专业维修的标准(tradesman-like manner)，那么房东可能会维修并让房客承担费用。 房东会进行维修，但是房客要承担合理费用。 如果最终是房东进行了维修，那么房东还需要用同一个表格再次向房客发出维修费用通知，根据RTA第79条，通知中须写明维修费用的明细，附上收据和其他证明。如果房客拒付维修费用，那么房东即可以向VCAT提出纠纷申请。 房客已搬离 如果在房屋损坏发现时房客已经搬离了房屋，那么房东不再需要发出以上两张通知，其可以直接向VCAT提出纠纷申请。 押金（Bond）分配 众所周知，租约的押金不是直接付到房东手中，而是由住宅租赁押金管理局(RTBA) 代为托管。当租约到期时，如果房客没有欠付租金、损坏房屋或其他违约事项，那么押金将全额退还给房客；如果房客有欠付租金、损坏房屋等违约事项，根据RTA的第5部分(Part 5)，押金是可以用来偿还欠款或支付维修费用的。对于后一种情况，房东和房客对于押金的分配有可能达成一致，也有可能产生纠纷，这两种结果的处理方式是不同的。 房东房客达成一致 如果房东和房客对于押金的分配能够达成一致，那么押金将会由RTBA直接处理。一般情况下，由房屋中介通过网络向RTBA提交押金分配申请(bond claim)，写明双方同意的分配数额，然后由RTBA实行分配转款。 为了保证房东的利益，押金分配申请应该在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后，房客将有权利向VCAT申请退回押金。 房东房客产生纠纷 如果房东和房客对于押金的分配产生纠纷，又无法通过其他渠道达成和解，那么当事人需要向VCAT提起申请来解决纠纷，VCAT最终会决定押金该如何分配。 通过VCAT，房东向房客的索赔额是不受到押金额限制的，比如房东因为房屋损坏受到$10,000的损失，而房客的押金只有$3,000，房东是可以在VCAT申请向房客索赔$10,000的，而不是只能索赔$3,000。 同样需要注意的是，向VCAT的申请需要在租约结束或房客搬离后的10个工作日内提交。原因是超过10个工作日后，房客将有权利向VCAT申请退回押金。 取得VCAT的判决令（order）后，当事人还需要将以下材料邮寄给RTBA以获得押金分配转款： 在RTBA Online网站上获取纸质版的押金分配申请 提供银行账户信息  附上以下材料 所有房客带有照片、签名的身份证件复印件（签名用来比对押金分配申请上的签名） VCAT的判决令 房客遗留物品 租约结束或房客搬离后，如果房客有物品遗留在房屋中，应尽快与房东联系，安排领取物品事宜。 在此期间，法律对房东的行为约束很严格：...Read More