最近客户Jerry拿着一张州税局SRO的通知来找我咨询，通知的大概意思是说税局要审查Jerry几年前购买的一个物业是不是有按照规定支付印花税(Stamp Duty)。Jerry非常惊讶，因为那一套物业他当时只是支付了定金，但在交割之前他由于个人原因把这个物业提名转给其他的买家了，所以事实上他根本就没有买得成那套物业。那么问题来了，为什么Jerry会收到通知让他交印花税呢？ 今天富文小助手带着客户咨询的问题来帮你们问问我们专业的富文律师！看看律师是怎么回应这个问题的~ 本质问题：提名还是转售？ 其实Jerry这种案例就是在房屋过户中经常被人忽视的一个问题，就是提名(Nomination)和转售(SUBSALE)的区别 。 Jerry的这种情况其实不能算是真正的提名nomination，主要原因是因为在提名之前，客户Jerry在提名之前申请过一次规划许可(planning permit)，因此税务局认为这个行为触动了Duties Act (2000)中的转售法条Sub-Sales provision，也就是同一块土地发生了两次交易，所以需要审查这个是否已经构成转售行为而需要支付印花税。 Duties Act规定如果符合以下条件就是转售并且需要支付印花税： 1） 卖方签订物业买卖合同将物业出售或转让给另一个人（第一购买者）；#签订房屋买卖合同； 2） 第一个购买者以外的其他人（后续购买者）获得购买权（交割时将物业转让给后续购买者的权利）；#提名转让给另外一个人 3） 在合同日期和转让日期之间有土地开发的事件；#提名前有土地开发事件 4） 卖方将物业转让给后续购买者。在这种情况下，印花税将会单独收取和计算，如下：#最后是第二购买者完成交割 按买卖合约的完税价格，犹如交割已由第一个购买者完成； 最终后续购买人取得购买权的后续交易的完税价格； 任何其他后续交易（如有）的完税价格（即在合同与最终后续交易之间发生的任何其他转让、提名、转让权更替）。 那到底什么是转售？转售又和提名(nomination)有什么区别呢？ 提名(Nomination)指的是原买家提名另外一个人来取代原买家完成买卖合同，也就是卖家直接把物业出售给后续买家。 这种情况在我们处理过户案子的时候是一种非常常见的操作。 然而，如果在提名之前土地有发生过任何开发事件的话，那税务局能够根据Duties Act认定这宗土地买卖触动了转售法条，也就是说原买家先以买卖合约的价钱买入土地，然后再出售给后续买家。等于同一块土地产生了两次交易，导致原买家和后续买家也都需要支付印花税。 也就是说在区别转售和提名的时候，我们要去看在提名之前是否发生过任何开发事件。那什么是土地开发事件呢？我们举几个例子： -分割土地； -申请或获取或更改影响土地的规划许可； -申请或获取建筑许可； -以任何其他方式开发或改变土地，以提高其价值。   值得注意的是，如果您是以个人名义签署的物业买卖合同，并且在转让之前申请过规划许可（即使没有获得批准），以及在申请后转让给您和其他人的公司或是信托，那么就有可能会需要支付额外的印花税。 但有些情况是不会产生额外的印花税，比如： – 合同价格包括土地开发的价值，前提是第一个购买者在后续交易发生前的任何时间均未进行或参与土地开发； – 对同一事件重复收取印花税； ……       所以大家在买房的时候想改变主意时就千万要注意了，如果你在提名之前土地有发生过任何开发事件的话，你就有可能要支付额外印花税。开发事件常见的例子有比如分割土地，申请（包含更改）规划许可或者建筑许可，或者是任何可能提高土地价值的方式。重点是，即使你的申请没有获批，也会触发转售法条。   那么今天的法律知识小讲堂就先到这里啦，如果您还有任何关于房屋买卖的法律问题，欢迎扫一扫下方二维码，向我们的专业律师预约咨询哦！Read More